某公司房地产项目可行性报告编制指南试行

附件三中国xxxx总公司房地产项目可行性研究报告编制指南（试行）第一章总则第一条为了适应总公司系统投资业务发展的需要，使编制投资项目可行性研究报告具有规范性、严肃性和科学性，为总公司的评审及正确决策提供可靠的依据，特制定本编制指南。第二条本指南旨在以规范的格式清晰、准确地反映投资项目的可行性研究中市场调查、项目策划、风险分析、财务评价以及报告编写等情况。第三条本指南主要适用于编制总公司从事的房地产项目投资的可行性研究报告。从事该项目投资业务的各子公司，均须按本指南编制可行性研究报告。其它投资项目可行性研究报告可参考本指南编制。第四条本指南仅对投资项目的可行性研究及其报告编制的基本办法、结构和内容做出要求，具体的研究和报告编制单位，可根据投资项目的实际情况补充内容和报表，亦可在报告中插入各种有价值的说明补充材料和分析图表。各项目研究侧重点和深浅程度可跟据研究报告的重要性作适当的调整。第五条可行性研究一般包括下列五个步骤：(一)开始筹划阶段：了解项目背景，收集进行可行性研究的依据，讨论研究的范围和内容，进行合理的分工，并制订工作计划。(二)调查研究阶段：主要是实地调查和进行经济技术等内容的研究，核心是对市场的调查和研究，并分别对调研内容作出评价。(三)优化和选择方案阶段：是进行可行性研究的一个主要阶段，把前阶段项目调查研究的各个不同方面进行合理组合，从而设计出各种可供选择的方案，决定选择方案的重大原则问题和选择标准，并经过多方案的分析和比较，推荐最佳方案。(四)详细研究阶段：本阶段是对上阶段研究工作的验证和继续，要对选出的最佳方案进行更详细的分析和研究，包括复查和核定各项分析材料，明确投资项目的范围、计划投资总额、预计的经营费用和销售收入等数据要素，进而利用动态评价的方法，对投资项目的财务特性及产权或股权作出评价分析。为了检验投资项目的效果和风险，还要进行风险分析。(五)编制可行性研究报告阶段：该阶段是前四个阶段的概括和汇总，最终形成书面报告。第二章投资项目可行性研究报告编制准备第六条信息资料收集与积累(一)国家相关行业和宏观环境情况资料收集与积累，分析与研究。(二)项目所处政治、经济、社会文化以及科学技术环境情况调查与分析。(三)项目区域经济、人口构成、居民收入与消费等情况现状调查与发展分析；居民居住及生活习惯与喜好情况调查。(四)当地房地产产品现状与发展调查与分析。(五)项目现时和未来的供应量和需求量，以及销售趋势、价格走势，研究顾客对价格变动的反应等调查与分析。(六)调查竞争对手的各种营销活动、策略及其表现，比较投资项目与竞争对手项目的质量、用途及生产或建造成本等。(七)土地供求及获得情况、住宅供求情况和周边楼盘、类似楼盘以及消费者收入与支出、偏好等情况进行调查分析。(八)相关产业产品和上下游产品的情况及其变化，对项目产品供需的影响。(九)产品结构变化，产品更新换代情况，包括新材料和新技术及新的替代品对产品供需的影响。第七条采用第一手资料和第二手资料进行信息采集，且日常相关资料的积累和针对性的调查同时运用。第八条项目的调查与研究项目合法性调查。项目股权与组织架构分析研究。项目规划情况调查与分析。项目现状、周边环境及配套设施调查。项目周边楼盘和类似楼盘供求情况及销售情况调查。项目成本构成调查与测算。项目所享受的税收政策调查。第三章房地产项目可行性研究报告结构和内容第九条可行性研究报告一般应按下列结构和包括以下主要内容编写：(一)封面反映可行性研究报告的名称，编写机构名称及编写报告的时间。(二)目录(三)概述1、概述拟投资项目的背景。2、概述项目可行性研究结果。3、概述企业投资该项目的可行性，包括存在的问题、提出解决问题的方法、对投资的建议及需要总公司等单位支持的结论。(四)项目概况1、项目背景；对项目背景进行翔实的阐述，复杂的程序或股权关系都要用图示清晰的表达出来。2、项目地理位置明确项目所在省份、城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)及街区，分别附图。3、宗地状况：主要包括土地权属、获取方式、地块面积构成、地上附属物现状以及市政配套状况等；附上平面示意图。3.1

四至范围，土地面积。四至的描述顺序依次为东、南、西、北；

3.2地面现状及形状。包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；3.3

地势。地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性；

3.4

地质和水文状况。包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。3.5周边环境、景观。（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况、空气状况、噪声情况

、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

3.6利用现状。包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

3.7

地下情况。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

3.8权属状况。国有土地还是集体土地，出让土地还是划拨地，土地手续是否完备，是否抵押、典当，是否涉案，产权是否有争议等；3.9城市规划限制条件。包括土地用途、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

、

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑后退红线距离、建筑间距；（当时还没有的可以不写）4、

项目周边的社区配套

4.1周边5公里范围内的社区配套

交通状况

（1）

公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）

现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况

医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

4.2宗地周边5公里外但可辐射范围内主要社区配套现状。5、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

5.1

道路现状及规划发展；包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

5.2

供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

5.3

污水、雨水排放；现有管线、管径及未来规划和实施时间。

5.4

通讯（有线电视、电话、网络）；现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5.5

永久性供电和临时施工用电；现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5.6

燃气；现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

5.7

供热及生活热水；现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。6、周边同类物业发展和销售情况等情况；7、土地的价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据具体价格计算总地价、楼面地价。8、项目获得方式及所占股份；9、项目法律、合约、股权结构：项目所在市场的法律环境及结构、查核投资项目的法律状况，藉以减少公司承受的法律风险。法律状况和研究应包括：1)项目所在市场的法律环境、结构、特点包括税务、外商投资的优惠及限制）、以及经营方式及项目融资的法律规范。2)投资项目出让方的产权或法人地位、以及经营权等有效法律文件。3)投资项目的债权债务情况。4)投资项目的资产抵押情况10、财务评价的基本结论；11、风险分析的基本结论及应变措施；12、资料保密要求。(五)市场调查1、简述项目所在城市的房地产发展历史、现状和趋势；2、市场状况：1)拟发展的楼宇类型之市场现状及未来市场前景的结论，包括宏观和市场区域；2)市场区域内经济、人口构成、居民收入与消费等情况现状调查与发展分析；居民居住及生活习惯与喜好情况调查。3)市场区域内同类物业现时和未来的需求量、供应量、其分布状况、可供租售的楼面面积及价格走势、预期落成的时间、库存量和空置率、目标市场的构成及其购买能力和消费投向，市场上竞争对手的现状和新的竞争对手进入市场的难易程度等；3、同类物业的平均建筑成本以及获得该类土地的费用；4、同类物业的平均销售单价；5、国家或地方关于房地产发展项目开发的有关法规和特殊政策。主要包括土地供应计划、城市规划、地价政策、税收政策、金融政策以及地方特殊政策；6、根据以上调查，得出同类物业市场价格、供求关系以及发展趋势等方面的结论。同时，分析本项目在区域市场内的机会点（从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述）。(六)

目标客户群研究和产品定位1、各档次产品目标客户特征（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

。2、确定本项目目标客户群，目标客户群特征、来源区域、行业特点、产品的偏好和主要的关注点、诉求点。

3、产品及价格定位。(七)项目发展规划1、地块面积、已批准或待批准的容积率、绿化面积、车位、小区规划定位、建筑物各功能部份的楼面面积、户型及总面面积的文字描述及汇总表。2、计划发展期；3、必要的工程技术资料和初步的规划图纸；4、项目计划进度表。(八)发展成本1、计划总投资的构成及各部份所占的比重；2、包括出让费、补偿费和拆迁费等在内的获取土地成本；3、包括勘察设计费、三通一平等在内的前期工程费；4、包括基础和配套设施等在内的建筑安装成本；5、包括管理费、与销售相关的费用和利息支出等在内的开发间接费；6、相关的各类税金；7、由物价、劳动力价格和外汇汇率等未来可能变化的因素引起的不可预见费。参照附表一，成本估算表。(九)租售方案及收入估算1、租售策划方案的初步设定，包括租售价的确定、与区域内同类物业比较、租售进度计划安排以及销售推广计划等。2、收入估算。(十)财务评价1、从投资开始到销售完毕整个期间内的现金流量计算分析表(全投资和自有资金)；2、资金来源与运用表；3、项目发展成本及盈利预测表；参照附表二。4、计算动态投资回收期、借贷偿还期和内部收益率三项动态评价指标。5、财务评价结论及财务评价指标汇总表6、房地产发展项目财务评价报表的具体表格及指标设置，请详见附表。(十一)本企业投资的可行性评价1、本企业资金平衡情况。2、本企业投资该项目所获收益，包括投资收益和施工收益。投资收益计算自有资金利润率和回收期。3、本企业投资该项目优劣势分析。(十二)风险分析1、项目盈亏点分析；2、项目敏感性分析。主要反映成本变动、售价变动以及容积率变动影响各项经济指标的变化；3、市场风险。包括价格风险和变现风险，例如：当前项目所在区域房地产价格和房租是否背离，当前市场是否有很大的泡沫等等；提高容积率、节约成本从而降低项目的品质出现的变现风险；降低容积率、加大投入、高定价带来的变现风险等；供给过大带来的变现风险；4、政府政策风险；5、法律风险；6、管理风险；7、风险应变措施；(十三)结论1、基本诘论；2、存在的问题；3、投资建议。(