【项目】深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告

::00:【关键字】工程 西丽茶光村工程投资可行性争论报告目 录::10:第一章 市场可行性分析一、城市整体市场环境分析1、城市宏观环境调研结论、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位15.0%。“十五”30004000亿元，经济16.3%，比“十五”4.3个百分点。年内持续保持在一个“高位对接”的状态。、产业构造以二、三产业为主，高技术、物流、外贸、旅游产业蓬勃进展深圳的经济增长主要由二、三产业共同推动，以高技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主人员为主，住宅产品需求旺盛。、根本建设投资增长强劲，重大工程建设进展顺当年全市固定资产投资形势总体正常，根本建设投资增长强劲，重大工程建设进展顺当。全年完成全社会固定资产投资1176.137.6%。在全社会投资中，根本建设投资599.8319.7%。根本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显上升。、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳20231437.6715%。近四年来增长速度首次赶上了GDP增长。型商业业态正逐50%。市场物价平稳。、居民生活质量稳步提高城镇居民生活水平和质量稳步提高。依据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2023年居民人均可支配收入21494.40元，比上年8.7%7.0%15911.889.7%8.0%33.4%。年18.31平方米。、消费和居住观念的转变为房地产进展供给了时机深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过1000万，人口构造呈现出年轻化、高学历等特点。城市大量的流淌念的转变，原来以租房为主的年轻白领，很大一局部目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。因此加快建设现代化区域中心城市的步伐。努力改善城市居住条件，为宽阔流淌人员供给居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。2、南山区经济特色、南山区经济进展全市六区居第一位2023年南山区生产总值820.3亿元，约占全市GDP的1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均GDP南山53%、108%GDP高，必定带来人均收入、人均可支配收入高，消费力量自然更强。、产业构造以高技术、物流和旅游业为主技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力气。1090202340%，709.11亿元。2023年，旅游收入到达22亿元，累计接待游客1000多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，为南山房地产进展预备好了良好的环境条件。物流业居全市第一，2023年西部港区集装箱吞吐量到达706万标箱，比东部盐田港区多了近58万标箱。2023年上半年，南5760.5吨，集装箱吞吐量383.2万标箱，占全市集装箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行力量最大的大路口岸。、交通条件便利、齐备然地理特征，整合全区城市空间。依据《深圳市南山区分区规划〔2023－2023〕》可以看出，南山区规划的交通条件更为便利：系统相连接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心；乐观、优先进展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先进展常规地面公,1号线、211号线，连通罗湖火车站和龙岗等地。、南山区教育资源丰富，人文环境较好院校。在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素养教育的核心工程，把国家课程改革试验的历团、中心教育争论院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中等学校。周边良好的教育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购置决策的重要影响因素。、南山区人员素养相对较高，外籍人员相对集中202320233万专业技术人员安居创业。,因此对价格的承受程度明显高于国内人群,150%～200%。2023年至今,南山区外资公司数量仍呈现增长趋势，外籍人员有增加趋势。另外，随着西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。二、西丽片区市场调查与分析1、市场调查分析、区域概况〔现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处。辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积2万多亩，森林掩盖60万平方米的法国“将来乐园”，更将是将来深圳旅游业的重头戏。IT园，高技术产业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关内惟一一块价格凹地，区域进展前景值得期盼。、交通及配套调查分析依据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”：“二横”“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。政府的规划在一步步靠近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大道的拓宽、茶光路的修建等，西丽的交202352023年竣工通车，届时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。、片区各项配套设施现状心等。〔深圳〕学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，试验学校西丽分校、西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学等西丽医院、西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院、留仙医院，麒麟山疗养院。随着多个政府微利房桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微〔福〕利房区落户，区域内居住气氛的浓郁，商业效劳业配套设施进一步西丽百货商场、美康百货、人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货等、区域规划及大型城市建设工程〔前后海、七个次区级中心〔海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城〕和十一个居住片区。在十一个居住片区中的塘朗山片区、留仙洞片区、西丽片区分布于本区域内；工程所在地为留仙洞片区。4.5万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。本片区的主要功能包括以集成电路为主的高技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进展适量的居住与效劳设施配套用地。大学城：深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为10平方公里,打算用10年时间分两期建成。清华、北大、哈工大等几所高校正式迁入，周边效劳业和交通设施的建设都已启动。南山体育中心：南山体育中心用地明确定位于平南铁路以北，西丽火车站四周，面积达31万平方米。依据规划该体充中心将建设标准的足球场、篮球场、排球场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。留仙洞IT城：留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高技术产业带。深港西部通道工程由深圳湾大路大桥、一地两检口岸、深圳侧接线三大局部组成。西部通道口岸区南北长约1850米，东西宽约620114.873.84117公3层。深圳湾大路大桥连接深圳蛇口东角头和香港元朗鳌堪石，按双向六车道高速大路33.17.8477031701600米。西部通道构成构成示意图西部通道香港一侧概况西部通道构成构成示意图西部通道香港一侧概况144.23平方公里，与全部86,667人〔数据来源：香港地方。大屿山在物流和旅游业方面的进展潜力巨大，政府在大屿山将来的进展打算中包括增值物流园、的货柜码头等，其所在的西北地区是香港将来的经济开发区。2、区域房地产市场调查与分析、区域房地产市场分析2023城市假日花园、润城花园、欧陆经典家园、水木华庭、怡然天地居等，近几年西丽片区的房地产开发渐渐趋暖，这与片区内房地产起步较晚、目前居住气氛渐渐浓郁有关。从目前该片区供给的物业类型来看，主要为微利房、福利房和商品房，在物业的用途上以居住功能为主，商业和其他用途相对较少。从地域上看，西丽的楼盘主要集中在两个地方，一是桃源村四周、龙珠大道两旁的狭长区域；一是留仙大道两侧，西丽环岛四周，这两个区域的楼盘是片区住宅产品相对集中的区域。20层以下的小高层建筑，龙珠大道二房则多为高层建筑。从房型的构造来看，目前片区内的住宅以三房和二房为主，一房和四房户型消灭得比较少。这主要和片区目前的地位相匹配。20234500元/平方米，据此次调查得知，目前片区内在售楼盘众冠西郡园、珠光花半里、桑泰丹华元/20231-910917元/12268有肯定的差距，说明本片区目前照旧是深圳市区内的价格低谷地带。房完房完楼盘名称占地面积建筑面积容积率建筑类型主力户型开盘日期价格湖彬苑16534平高层(19层)11月未定西湖林语27648.5平方米10万平2.8高层3房12月未定城市假日二期43266.2平方米1293332.99多层\高层未定未定未定众冠西郡园5472.10平方米257523.78小高层2房、3房1022日8000珠光花半里8329.10平方米383544.59小高层2房、3房924日83002房、3房、4一期7月8日已卖桑泰丹华41894.93平方米161305(全部)2.8小高层 8300三、城中村改造政策1、深圳市城中村改造政策境。城中村改造工程用地应当纳入全市年度土地供给打算，但不占用当年其他建设用地打算指标。作建设所在地城中村改造工程；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造工程。各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造工程的实施。关工作供给业务指导。市政府土地治理部门收取的城中村改造建设工程地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政根底设施建设费用。构筑物及其他地上附着物的全部者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进展。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者实行二者结合的方式进展。2、城中村改造可获得的优待政策2.54.5违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。城中村工程建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必需在申请预售之前全部缴清。城中村改造工程涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。政府对城中村改造工程内居住小区级以上的公共配套设施和根底设施赐予补助；〔南山区政策〕50％；30％。〔南山区政策〕3、城中村改造工程操作流程、城中村改造政府方面工作程序城中村改造打算应依据城中村专项规划及相关城中村具体规划制定。改造工作领导小组审议确定。年度改造打算由各街道办事处集中申报，区旧改办综合协调制定年度改造打算的预案向社会公示，公示时间不少于十五天。充分听取意见和建议后报区城中村改造工作领导小组审议，并将审议通过的年度改造打算报市政府备案。区旧改办于每年12月前制定年度专项资金使用打算，报区政府常务会议审定。区旧改办组织编制区城中村改造专项规划、城中村改造具体规划，确保城中村改造统一规划、整体改造。区旧改办依据分区规划及其它上一层次的规划组织编制城中村专项规划。不少于十五天。城中村专项规划按规定程序批准后公布，作为编制各城中村具体规划的依据。旧改办依据城中村专项规划及其它上一层次的规划组织编制区内各城中村的具体规划。划主管部门办理相关审批手续。城中村具体规划按规定程序批准后公布，作为实施城中村改造的依据，由建设单位具体实施。城中村改造工程必需纳入区城中村改造打算，并符合城中村专项规划及相关具体规划要求。、城中村改造工程建设单位确实定方式50％的资金证明和具体的改造实施打算和方案，报区城中村改造工作领导小组批准；城中村内现有股份合作企业联合其他有实力的机构合作改造的，须供给不少于拆迁估算费用的保证金和具体的改造实施打算和方案，并提交合作机构的资信证明，报区城中村改造领导小组批准；位；城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，假设没有依据区政府要求准时组织实施，造工程建设单位。、城中村改造工程的报审流程区旧改办对申报的城中村改造工程建设单位进展初审；区旧改办将初审通过的改造工程建设单位报区城中村改造领导小组批准；申请书〔加盖街道办事处公章〕；安置补偿初步方案〔包括安置方式、赔偿方式与标准等〕；可行性争论报告〔包括改造本钱估算、市场分析等〕；改造地区所在的农村集体经济组织对改造工程的意见书；改造地区的村民意见〔须取得2／3村民同意〕；资金证明〔不少于总投资50％，自行改造须供给〕；改造实施打算和方案；合作建设方的资信证明〔合作改造须供给〕；保证金〔不少于拆迁估算费用，合作改造须供给〕；法律法规规定的其他文件。区政府对城中村改造工程具体规划的批准文件；区政府对城中村改造工程纳入年度改造打算的批准文件；区政府对城中村改造建设单位的批准文件；改造建设单位与被拆迁户签订的拆迁补偿协议在区旧改办的备案证明；改造建设单位与主管部门签订的《土地使用权出让合同书》；区建设主管部门核发的《深圳市建设工程开工证》；区旧城改造部门核发的付清地价证明；区政府对城中村改造工程预〔销〕售的批准文件；法律法规规定的其他文件。方案，明确安置方式、赔偿方式与标准，并取得三分之二以上被拆迁人的同意，同时报区旧改办备案。城中村改造的拆迁安置补偿实行货币补偿为主，主要实行产权置换和货币补偿二者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅面积原则上不超过每户480平方米,置换剩余面积局部实行货币补偿。追究相应责任。经批准的合作改造工程超过一年未开头实施的；变更合作机构未报区城中村改造领导小组批准的；不按规定使用优待政策收益的；未按规定设立城中村改造办事机构的。旧村〕改造工程实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以帮助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照商定依法向人民法院起诉，或者提请仲裁委员会仲裁。四、工程分析1、工程概况、工程地块根本状况本工程属城中村改造工程，由村委进展改造，招投资方和合作方，工程地块的改造须报市土地局、规划局进展工程立项，进展土20层，局部可突破一至二层。、工程地块现状及外形呈不规章外形。北地块内有市政规划公园。北地块可用占地面积为七万多平方米，无具体数值。目前地块范围内为农民居住用房和厂11有近五分之二的面积不拆迁，可开发面积约近7万平方米。南侧地块内保存的不撤除的农民房多为八层，建筑立面颜色比较杂乱。、地面现有建筑及赔付北侧地块主要为工业用房，少量的民用住宅，南侧地块拆迁局部掩盖建筑主要为厂房。据调查了解，目前区域范围内可拆迁的房140/间/月。由于地面上均有建筑附着，因此，拆迁的速度与进度将会直接影响到本工程的开发周期，进而影响工程的盈利空间。南侧地块保存的村民用房现状北侧地块内的茶光工业区现状南侧地块保存的村民用房现状北侧地块内的茶光工业区现状、周边配套分析设置配套设施。)、福到家连锁超市、社区医院及餐饮、士多店、水果店等各式的底层商业，这些商业设施的存在对建建筑将会产生肯定的不利影响。地块东侧均有规划中的公园，为工程供给了较好的视野景观。南侧地块内东江百货南侧地块西侧的荔枝山公园南侧地块内东江百货南侧地块西侧的荔枝山公园、道路及交通状况二幅地块对外交通联系比较便利，南北向通过沙河西路连通华侨城、后海区域直至西部通道口岸区，东西向则通过龙珠大道-茶光10437039274816722619224227、368等公交车连通深圳市内各区。正在修建的茶光路及文光路将于年底建成通车，届时将会进一步改善片区的交通配套。正在修建中的茶光路沙河西路及对面的宝珠花园正在修建中的茶光路沙河西路及对面的宝珠花园依据政府规划，工程所在区域将设置BRT1号线，BRT是指巴士快速交通系统，运行于专用的道路、调整大路以及一般城市道路，它集成轨道交通的快速性和一般公交车的敏捷性。它具有专路权、特色平面登车站台、穿插路口优先通行权、时速快等特点。BRT11号线香蜜湖站，全长24.6公里。全线设置西丽、香蜜湖、老街等3个首末站，另有28对停靠站，停靠站平均间距820米。1号线将在1、2、3、45号线连接，建成后将会供给快捷的换乘效劳。、污染分析工程地块目前的污染主要来自于沙河西路上的交通噪声和灰尘，尤其是沙河西路与龙珠大道行驶的柜货车所带来的污染，目前尚不能确定沙河西路与龙珠大道的货柜车何时取消，这对工程产品布局及销售较为不利，而政府规划在龙珠和沙河西路修建立交桥〔200-2023年南山区规划，届时也将会对本工程的带来较大的交通噪音。2、SWOTSWOT分析列表1、工程地块周边有二个规划中的公园2、片区商品房价格较低，有望吸引更多市内置业人士3、工程规模相对较大，能形成社区规模对应行动手段1、在建筑布局上有效利用周边的公园，实现景观效果最大化2、推广上强调片区进展潜力与将来的升值空间

1、工程自身内部不拆迁建筑对工程规划格外不利；2、安置房与商品房的共处对销售不利；3、沙河西路与规划中的立交桥对工程环境格外不利4、工程片区居住气氛不浓郁，片区外形象不好，档次不高5、二幅地块中间有道路规模，不利于共用配套资源对应行动手段1、拆迁工作尽量联合政府或村委进展2、强调工程规模与居住气氛的营造，规划中尽量避开道路影响1、政府对旧城改造的乐观推动是本工程较为有利的进展机遇；1、周边其他城中村改造工程的直接威逼2IT、拆迁进度的不确定性对本工程造成直接威逼3、市区内土地资源的稀缺有望成为本工程进展的时机 3、片区范围内的其他楼盘的竞争威逼:4、西部通道直接连通香港有望带来香港客户5、宏观经济的向好有望进一步带动房地产的进展6、规划中的BRT与地铁5号线将进一步改善片区配套条件对应行动手段乐观宣传工程自身的进展前景、强调周边大环境与进展前景

4、政府宏观调控将会对工程产生肯定的影响对应对行动手段加强对片区内马上上市城中村改造工程及宏观政策的跟进与了解，并准时做出推断、坚决实行应对措施四、工程初步定位1、容积率框算、容积率初步确定：这里需要说明的是，工程的建筑面积并不是用占地面积乘以容积率得出，而应当是以建筑占地面积乘以容积率得出，而建筑占地6.16.4万平方米，4.556.25平方米。23:::35:、定位依据：2023-20234.564.5。2023-2023〔单位：万平方米〕罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积30408030410300890撤除建筑面积80130200404003001150重建总建筑面积14519036511010307502590住宅建筑面积100125310909206702215其中 办公建筑面积153520510590商业建筑面积3030351510075285类比同在本区域范围内的旧城改造工程珠光花半里一期容积率为4.59，可做为本工程容积率确定的参考。204.5，居住环境与品质格外好的容积率在２.5-32、物业类型定位21-22层的小高层。其中北侧地块定位为中高档居住社区为主，辅以临街底层的社区型商业配套；南侧地块为解决拆迁安置村居为主的中档居住社区，临街底层做商业配套。、定位依据20筑与开发建筑进展有效地分隔，将补偿安置房安排在南侧地块，尽量利用南侧地块提升容积率；北侧地块由于资源条件较好，因此做成纯粹的中高档商品房居住社区；调研结果说明，目前工程所在片区的人员构造多为本地村民和工作人员，消费力量不高，而龙珠大道的龙辉花园等居住小区工程的商业功能以满足社区型配套为主，定位为社区商业配套；定位上走差异化路线可以掩盖更多的客户群。工程拆迁的考虑，从目前的市场状况来看，本工程拆迁本钱比较高，因此在建筑上以占地相对较少的点式高层建筑来安置回迁户是比较经济的，而以底层商业做配套可以实现商业价值的最大化。3、目标客户定位以南山区高科技园区工作人员、大学城、西丽片区内工作人员、投资客及南山区工作其他人员为主。、定位依据：定位上走差异化路线可以掩盖更多的客户群。IT城相对较近,因此目标客户也应以此类人群为主。工程地块通过沙河西路直接可达西部通道口岸区,使得工程有可能吸引局部来回深港的货柜车司机或其他在南山区工作的港台人,这局部人群应当可以成为本工程的关心客户.4、价格定位综合市场竞争、目标客户承受力以及工程上市时机的考虑，在目前的市场环境下，本工程住宅适宜的入市均价为8000-8500元/平米，考虑到工程立项及建设开发周期，工程入市应在二年后，按最近四年深圳市住宅价格的年均上涨幅度计算，则二年以后适宜的入市均价为：9700-10300元/平方米。比对住宅价格及商业定位，商业适宜的入市均价在16000-18000元/平方米，二年后适宜的入市价格为20230-22023元/平方米。此价格不作为最终销售价格，本工程正式售价应随依据工程入市时的具体时机和市场状况做出相应的调整。2023年-20231-9月住宅均价及涨幅列表住年份均价〔元/平方米〕202356802023598020237659.1820231-98952.97宅涨幅〔%〕2.555.2817.2816.89202320231-910.5%均价〔元/平方米〕12916124631561117538涨幅〔%〕涨幅〔%〕-3.5125.6312.3411.5%、定位依据8000-8300/平方米之间,本工程在规模上具有格外明显的优势，价格走区域楼盘价格行情是投资分析安全原则的保证；工程所在区位条件与地段条件打算了本工程不适合定位为高档楼盘，因此在价格定位上也只能与工程档次相匹配，同时，考虑到工程体量较大，以太高的价格入市不利于后期销售，因此，价格定位走适中的路线；观望”的心理，但是照旧预期将来二、三年内房价将保持稳定或小幅上涨。在这样的背景下，本工程销售均价走市场同区位产品的平均水平是有可能的。从深圳市目前的土地供给状况来看，市区内可供开发的土地资源相对紧缺，土地全部实行招牌挂方式，昂扬的土地本钱使得房价必将维持于目前的价格之上。商业定价取住宅价格的二倍来计算，主要是基于对片区将来居住人口数量的变化与商业进展前景的推断。五、市场可行性结论状及对将来的推断，我们认为本工程在市场层面上进展开发是可行的。依据如下：1、宏观经济运行状况良好为房地产进展供给了可能；2、区域交通与配套功能的不断完善与片区形象的提升进一步增加了片区的吸引力，有望成为深圳市区内购房的热点区域；3、目前城市土地储藏较少，土地资源相对稀缺，成片的住宅开发工程很少；4、住宅市场近几年价格持续上涨，市场需求比较旺盛，片区目前为深圳市区内价格凹地，将来市场前景看好；5、城市人口的不断扩大与每年涌入的大量外来人员对住宅有较大的需求；6、工程自身条件适合进展住宅产品的开发。7、目前区域范围内开发的工程大多规模较小，档次不高，产品品质较差，这使本工程存在着更多的市场时机吸引更宽阔区域的客户。其次章 工程财务可行性分析一、工程投资估算及财务可行性分析的依据因此本报告只给出它们的计算结果。1、各方案描述方案一方案二方案三方案四方案五方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八方案描述容积率4.5，商容积率4.5，商 容积率4商业容积率4商业容积率4.5，商容积率4.5，商 容积率商业容积率商业业面积按600业面积按600 面积按600米面积按600米业面积按工程总业面积按工程总 面积按工程总 面积按工程总米12米进深二米15米进深二 12米进深二层15米进深二层建筑面积的2.5%建筑面积的4%取 建筑面积的建筑面积的4%层街铺+8000平层街铺+8000平 街铺+8000平街铺+8000平取值 值 2.5%取值 取值方米大型底商 方米大型底商 方米大型底商 方米大型底商2、各方案的根底数据各方案根底数据 表1-2序号工程名称单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1容积率4.54.54.54.544442.1占地面积平方米1850001850001850001850001850001850001850001850002.2建筑占地面积平方米1256101256101256101256101256101256101256101256103工程总建筑面积平方米5652455652455652455652455024405024405024405024403.1商业面积平方米22400260001413122610224002600012561202383.2住宅面积平方米1626001590001708691623901626001590001724391649024工程可售面积平方米4216114216114216114216113675983675983675983675984.1商业可售面积平方米19264223601215319445192642236010802172844.2住宅可售面积平方米4023473992514094584021663483343452383567963503145.1商业销售率85%80%85%85%90%80%85%85%5.2住宅销售率95%95%95%95%98%98%98%98%6.1商业销售价格元/平方米21000202302100021000220232023021000210006.2住宅销售价格元/平方米970097009700970010300103001030010300二、工程投资与本钱费用估算1、开发本钱估算、土地本钱20231300元/20%20232080元/平方米，容积率最大4.520%的比例交纳土地出让金，则需交纳的出让金估算值为：2080*20%*〔11+7.5〕*容积率拆迁安置费：140*24*285=96万元。2-3。土地本钱估算表〔单位：万元〕 表2-1序号工程名称标准方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本钱34728347283472834728308803088030880308801.1土地出让金2080/平米34632346323463234632307843078430784307841.2拆迁安置费140/间/月9696969696969696、前期工程费前期工程费包括规划设计费及争论参谋费等。前期工程费用估算表 表2-2序号工程名称标准(元/m²)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八2前期工程费万元171617161716171615271527152715272.1规划及设计费30169616961696169615071507150715072.2可行性争论费万元2020202020202020、建安工程费1800元/平方米取费，按总建筑面积计算。、市政及其他费用市政及其他费用取建安本钱的10%，包括质检费、招标费、监理费、建设治理费、建设保证金、保险费、人防费、道路及绿化等。、不行预见费不行预见费按土地本钱、前期工程费、建安工程费、根底设施建设费、市政及其他费用总和的3%估量得出。建安工程、市政及其他、不行预见费估算表 表2-3序号工程名称标准(元/m²)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八3建安工程费18007913479134791347913470342703427034270342４市政及其他费180791379137913791370347034703470345不行预见费3%37053705370537053293329332933293、开发总本钱开发总成外乡地本钱、前期工程费、建安工程费、市政及其他费用、不行预见费之和。工程开发本钱汇总表〔单位：万元〕 表2-4序号工程名称方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本钱34728347283472834728308803088030880308802前期工程费171617161716171615271527152715273建安工程费79134791347913479134703427034270342703424市政及其他费791379137913791370347034703470345不行预见费370537053705370532933293329332936开发总本钱1271961271961271961271961130761130761130761130762、开发费用估算、治理费用治理费用取开发总本钱的3%。、销售费用销售费用取取开发总本钱的3%。、财务费用〔利息〕510%计取，贷款期限为三年。、开发总费用工程开发费用为治理费用、销售费用、财务费用三项之和。开发费用估算表(单位:万元) 表2-5序号工程名称取费标准方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1治理费用开发总本钱的3%381638163816381633923392339233922销售费用开发总本钱的3%381638163816381633923392339233923财务费用(利息)15000150001500015000150001500015000150004开发总费用1498271498271498271498271348611348611348611348613、开发本钱费用汇总工程开发本钱费用汇总表 (单位:万元) 表2-6序号序号工程名称开发本钱估算方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地本钱34728347283472834728308803088030880308802前期工程费171617161716171615271527152715273建安工程费79134791347913479134703427034270342703424市政及其他费791379137913791370347034703470345不行预见费370537053705370532933293329332936开发总本钱127196127196127196127196113076113076113076113076开发费用估算1治理费用381638163816381633923392339233922销售费用381638163816381633923392339233923财务费用(利息)15000150001500015000150001500015000150004开发总费用2263222632226322263221785217852178521785本钱费用合计149827149827149827149827134861134861134861134861可售面积平均单方本钱35543554355435543669366936693669四、工程销售收入推测工程销售收入推测表 (单位:万元) 表2-7序号工程名称方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1销售收入推测4051494036863990094053053897513842593794313844591.1商业销售收入34386357762169334709381433577619282308521.2住宅销售收入370763367910377316370596351608348483360150353607五、静态财务分析不同方案下本工程静态财务指标差异不大，静态财务指标如下：22-23亿之间；15-16亿之间；投资周期按六年计，年投资利润率在17-19%之间；按八年计，投资利润利率在12%-14%之间；投资净利润率在100-115%之间。工程静态损益表 表2-8序号工程名称方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1总收入4051494036863990094053053897513842593794313844592总本钱费用1498271498271498271498271348611348611348611348613销售税金及附加23296232122294323305224112209521817221064利润总额2320252306462262382321732324792273032227532274915所得税76568761137465976617767187501073509750726税后利润1554571545331515801555561557611522931492451524197年投资利润率17.29%17.19%16.86%17.30%19.25%18.82%18.44%18.84%8投资净利润率103.76%103.14%101.17%103.82%115.50%112.93%110.67%113.02%1、年投资利润率年投资利润率＝年平均利润/总投资×100%投资周期按六年计，年投资利润率在17-19%之间；按八年计，投资利润利率在12%-14%之间；参照目前房地产行业进展状况，房地产行业年平均投资利润率在7%至8%左右。本工程的年投资利润率为目前房地产行业平均利2倍，投资收益状况较好。2、投资净利润率投资净利润率=税后利润/全部投资×100%100-115%之间。参照目前房地产行业进展状况，投资净利润率格外抱负。六、盈亏平衡分析1、总体盈亏平衡分析、平均销售价格平均销售价格分别为：工程加权平均价格列表 表2-9工程名称方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八总可售面积421611421611421611421611367598367598367598367598商业可售面积1926422360121531944519264223601080217284住宅可售面积402347399251409458402166348334345238356796350314商业销售价格2100020230210002100022023202302100021000住宅销售价格970097009700970010300103001030010300加权平均价格1021610246100261022110913108901061410803、盈亏平衡时的销售率由于房地产行业的特别性，将工程总本钱全部作为固定费用，各个方案的状况详见列表。销售收入=平均销售价格(元/m2)×销售面积〔m2〕=销售收入×销售税金及附加=销售收入×5.75%〔万元〕+变动本钱〔万元〕=工程开发总本钱-销售税金=销售本钱亦即：平均销售价格×销售面积×〔1-5.75%〕=销售本钱可求出：销售面积的取值＝销售面积/可售面积。2-10各方案盈亏平衡时的销售率 表2-10工程名称方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八加权平均价格1021610246100261022110913108901061410803工程开发总本钱149827149827149827149827134861134861134861134861盈亏平衡时的销售面积1556021