前期物业管理合同

龙湖•中央公园

物业管理委托合同甲方：翁源县嘉园房地产开发有限公司乙方：保利（佛山）物业服务有限公司二O一八年五月第一条本合同当事人委托人（以下简称甲方）：翁源县嘉园房地产开发有限公司委托方（以下简称乙方）：保利（佛山）物业服务有限公司根据《物业管理条例》及相关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，在小区未正式成立小区业主委员会之前，甲方将龙湖•中央公园委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：商住小区坐落位置：韶关市翁源县龙仙镇翁江大道建筑面积：约174664.8平方米,其中住宅约127925平方米，商业约8338平方米，公寓约11000平方米。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人（前期包括开发商），本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第一章委托管理事项第四条负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、天面水池。第五条负责共同设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共同上下水管道、落水管、烟囱、共同照明、公用变配电箱、天线、高压水泵房、智能化设施、楼内消防设施、电梯等。第六条 负责小区市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。第七条 负责公用绿地、游泳池、生态公园、大平台花园的花木、建筑小品、园林灯具、给排水设施、背景音乐等的养护和管理。第八条 负责附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商铺、文化2中心、幼儿园、会所。第九条 负责公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、天面水池清理。第十条负责交通与车辆停放秩序的管理。第十一条 负责维持小区公共程序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条 负责管理与物业相关的工程图纸、住用户楼宇档案与竣工验收资料。第十三条 负责组织开展社区文化娱乐活动。第十四条 负责向物业使用人（前期包括开发商）收取下列费用：1、物业管理服务费；2、乙方垫付的，应由业主或物业使用人分摊的水电费用。第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、上报遣送公安机关处理等措施。第十七条 其它委托事项负责配合甲方售楼部的物业服务业务，乙方因此而所发生的费用支出，由甲方协商支付。负责小区保安队的组建管理及小区的安全保卫工作；负责配合业主的验收交楼、交钥匙工作；负责小区环卫系统各工作的衔接及其管理。第二章 委托管理管理期限第十八条 委托管理期限：自甲方交楼日起至小区业主委员会成立并另选聘物业公司之日止。第三章双方权利义务第十九条 甲方权利义务在交楼前3个月，按照相关规定移交物业管理用房给乙方使用，物业管理用房必须具备通水、通电、通网络的基本条(网络报装由乙方自行办理)，物业用房功能分布要求合理实用；业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋销售或租赁合同附件要求业主和物业使用人遵守；审定乙方拟定的物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施制度的执行情况；审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；检查乙方代收租金等情况；委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到设计图纸要求及国家验收标准要求；如存在质量问题，按以下方式处理：(1)在质量保修期内由甲方负责保修；(2)在质量保修期以外的按政府有关政策规定处理。在交楼前2个月，向乙方提供足够面积的管理用房，由乙方无偿使用；负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料、并于交楼之日前三十日内向乙方移交；协调、处理本合同生效前后发生的管理遗留问题；协助乙方做好物业管理工作的宣传教育、文化活动；甲方因促销的需要，要求乙方降低物业管理费收费标准时，差额部分由甲方补齐。甲方有义务根据乙方的专业意见完善小区的导引牌、公益广告牌、告示牌、休闲桌椅、儿童游乐设施等基本配置。第二十条乙方权利义务根据政府有关物业管理的法规及本合同的约定实行物业管理并制订物业管理制度；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后组织实施；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，签订书面约定，并负责监督；负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及财务决算报告；每六个月向全体业主、甲方和物业使用人公布一次管理费用收支账目，每月公布一次有关公摊费用数据；代甲方收取的车位、商铺、会所经营用房租金在每月底转账至甲方指定账户；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准后方可实施；本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；乙方有义务在甲方交楼前提示甲方须完善的小区配套事项。第四章物业管理服务质量第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理外观:完好、整洁；设备运行:设备良好，运行正常，无事故隐患，养护检修制度完备。每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；房屋及设施、设备的维修、养护房屋完好率达95%以上。房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在苑号、座号、房号清晰，随时可查；公共环境:维护好垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清。房屋公共楼梯、扶栏、走道、车库、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。居民日常生活所需商铺管理有序，无乱设摊点、广告牌、舌L贴、乱画现象；绿化:绿地管理及养护措施落实到位，保持绿化完好；交通秩序:交通车辆管理有序；无乱停乱放机动车、非机动车现象；保安:小区实行24小时保安制度，保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨。危及住户安全处设有明显标志和防范措施，小区内无重大火灾、刑事和交通事故发生；急修:对急需处理的问题或项目应及时组织人员处理；小修:当天派人处理；业主和物业使用人对乙方的满意率达到93%以上；第五章物业管理服务费用第二十二条 物业管理服务费1、物业的管理服务费:前两年住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.50元向业主或物业使用人收取，第三年起住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.68元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米2.68元向业主或物业使用人收取。车位由乙方按每月每个40元向业主或物业使用人收取（以上收费标准不包含公共水电费分摊）。2、1#公寓为回迁房，不在物业服务范围内，该栋房屋不计物业服务管理费及空置费，由业主方自行管理，相关物业服务、维护费用由业主方承担。3、甲方已经出售且业主已办理了收楼手续的物业，其管理费由乙方向业主或物业使用人直接收取；甲方已出租的物业，物业管理费由乙方根据与租赁协议同时签订的物业管理协议收取；尚未出售或出租的物业自交楼日开始由乙方按月向甲方收取，收取标准按乙方向业主收取物业管理费的标准的70%计算空置费当甲方住宅、商铺销售出70%时，甲方不再向乙方支付空置费，由乙方自担空置费。甲方在移交物业时应向乙方移交所有相应的客户资料；4、甲方承诺给予一定期限物业管理费优惠的（以甲方的正式公文为准），其优惠部分由乙方按月向甲方收取；5、物业管理服务费标准的调整，按政府有关文件规定调整。6、物业管理服务费标准及调整由乙方自行向物价局申报同意后执行，相关责任亦由乙方承担，甲方不负任何责任。第二十三条 部分费用支出的特别约定：1、物业管理开办费由乙方申报，甲方审核后，费用由甲方负责（含物业用房装修）；2、为节省公共电费，公共部分用电设施的分级控制、单独计费、降低负荷等问题，由乙方提出全面有效的解决方案或具体要求，甲方可考虑进行整改，并承担相关整改费用。3、公共电费全部由乙方向业主或物业使用人分摊。第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按公示收费标准支付，收费标准须事前问业主公示。第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行费按实结算，其费用应根据不同的楼层按户数进行分摊，具体分摊办法由乙方向业主公示，费用由乙方垫支后向业主或物业使用人收取；2、水泵房电费用由使用加压供水的业主分摊，具体分摊办法由乙方向业主公示，费用由乙方垫支后向业主或物业使用人收取；3、小区路灯及花园用电由业主或物业使用人分摊，费用由乙方垫支后向业主或物业使用人收取。若甲方基于促销考虑一定时期内愿意承担一定比例的小区路灯及花园用电，以甲方的正式公文为准；4、业主和物业使用人提出的其他服务项目由双方协商定价。第二十六条 保修期满后房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的维修、养护费用：71、房屋共用部位、共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由业主或物业使用人承担；更新费用，由业主或物业使用人承担；2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；中修费用，由业主或物业使用人承担;更新费用由业主或物业使用人承担；3、公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造更新费用，由业主或物业使用人承担；4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，乙方承担；大中修费用，由业主或物业使用人承担;更新费用由业主或物业使用人承担；5、保修期内未能解决的质量遗留问题由责任单位负责，甲方负责协调。第六章违约责任第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；第二十八条乙方违反本合同第二十条及第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条 乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第七章附则第三十一条保利“LOGO”的使用办法.甲乙双方由签订物业管理委托合同之日起，甲方可无条件使用乙方“LOGO” 图标作为项目营销广告宣传推广，宣传内容经乙方审核无异后，甲方可进行商业广告宣传；.甲方有权为委托管理的物业租赁及销售目的合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位。甲方使用保利“LOGO” 图标过程中，须保证其正面形象不受影响，如涉及到虚假宣传等直接影响品牌形象及价值的，乙方有权责令甲方立即停止使用、恢复名誉及根据损害程度进行相应的经济赔偿。第三十二条甲方代付的业主和物业使用人电费（包括业主户内电费、公共电费等），由乙方交楼后在三个月内向业主或物业使用人收取后归还甲方。但甲方交楼以前的电费由甲方承担。第三十三条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第三十五条本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十六条 本合同正本共九页，一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。第三十七条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术工艺等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十八条 本合同执行期间