第八章物权法

第二章物权法本章近三年注考平均分值8分一、物权基本理论：

民法的物不同物理学上的物：民法的物强调客观物质性和可支配性。人身活体不是，血液肝脏是，电热气磁力、权利等都是。

(一)物的种类：

1.动产与不动产：电梯是动产还是不动产？为建筑临时建的轨道及活动房屋是动产。田里的小麦和稻子是不动产。物权变动分别以交付和登记为准。

2.特定物与种类物：特定物(名画、旧车)在交付前灭失可免除交付，只能请求赔偿损失；种类物(货币、新车等)在交付前灭失不能免除交付，因其为可替代物。种类物笔记本电脑10台中指定物序列号为12345的为特定物。3.主物和从物：(马与鞍，杯与盖)①物理上独立(房和窗不是)，②经济用途上存在主从关系(鞋与袜也不是)：主物脱离从物不丧失其独立用途，从物脱离主物丧失其独立用途。③在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之转移。合同法：因主物解除合同其效力及于从物，因从物解除合同其效力不及于主物。两只筷子、两只鞋、两只袜、54张扑克牌不是主物与从物，法律上只有结合在一起才可使用为一物而非数物。4.原物与孳息(必与原物分离才为孳息)①天然孳息：依自然规律产生，树与其果子，母牛生下的小牛。一物之上既有所有人又有用益权人的，天然孳息由用益物权人所有，另有约定从约定。②法定孳息：依法律规定产生，存款利息、房屋租金。有约定从约定，无约定从交易习惯。如：标的物交付前归卖方，交付后归买方，提存后孳息归债权人(买方)所有。【试题】：（2008年）在一物之上设定了用益物权的，该物产生的天然孳息，除当事人另有约定外，由所有权人取得。错【试题】：下列属于法定孳息的是（）。A.母牛产下的小牛B.苹果树上结下的苹果C.房屋租金D.人体血液E彩票中奖F股利【答案】：CEF【试题】：下列关系中属于原物与孳息关系的是（）。A.尚在母牛体内的小牛B.母羊产下的小羊C.汽车排出的废气D.苹果树上摘下的苹果E鸡里面的鸡蛋F羊身上的羊毛【答案】：BD(二)物权基本原则1.平等保护；2.物权法定：①种类法定；②内容法定。3.一物一权：①一物上只能存在一个所有权、但所有权人可为多个(按份共有或共同共有)；②一物之上只能设一个所有权但一物之上可以设置多个物权(同一物可以抵押后又质押，修理时还可被留置，房屋出租后(用益物权)又抵押(担保物权)；4.公示(以登记和交付)、公信（公众可以信赖公示。如不动产变动要登记，即使公示的物权有瑕疵，法律仍然承认变动的法律效果。公示后可对抗善意第三人，未公示不可对抗）。(三)物权的类型1.所有权：所有权人对特定的物享有直接支配和排他的权利。占有、使用、收益、处分。是物权中最完整、最充分的权利。2.他物权(限制物权)：所有权以外的人即他物权人一定程度的直接支配和排他的权利。包括：①用益物权（建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等，占有为前提，使用、收益为目的）②担保物权（抵押、质押，以担保债权为目的）3.主物权和从物权：从物权依附主物权存在，不得单独转让。如抵押权、地役权等。二、占有制度

(一)占有的种类1．自主占有与他主占有以“主人是自己的名义”占有为自主占有，以“主人是他人的名义”的占有属于他主占有。小偷对赃物的占有仍然可以成立自主占有。质权人、保管人、承租人的占有为他主占有。

2．直接占有和间接占有

质权人、保管人、承租人的占有属于直接占有，出租人，寄存人，出租人的占有属于间接占有。

3．有权占有和无权占有

(1)有权占有是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利；

(2)无权占有是指没有合法权源的占有。民法上占有：不要求有占有权，只强调占有实事。小偷乙偷车，丙说你偷的车我为什么不能开它10年？乙有权无权要求丙返还汽车。有权。

4．善意占有和恶意占有(1)占有可以分为所有人自主占有和非所有人的他主占有；(2)他主占有还可以分为有权占有（有法律依据，如租赁）和无权占有（无法律依据占有他人财产）(3)无权占有又可以分为善意占有（如拾得遗失物）和恶意占有（如偷盗）。例：甲遗失相机，乙拾得放在办公桌上并张贴了招领启事，丙盗走后卖给了不知情的丁，丁出质给戊。不正确的是：A乙属于无权占有B丙属于他主占有C丁属于自主占有D戊属于直接占有B(二)占有的推定1.事实推定：手表戴在你手上推定是你的2.权利推定：手表戴在你手上推定是你的，再推定你有权利卖，即有处分的权利(三)无权占有人（包括善意和恶意）与返还请求权人的关系例：甲拾得母牛回家生了小牛，于是甲奉若神明，精心饲养，①主人乙得知后可以要求甲返还母牛及小牛；甲因拾得为善意，可要求乙支付饲养费。但如果甲是偷的，即使奉若神明，精心饲养，乙也不支付饲养费。②使用中不慎被老化高压电电死，甲若拾的不负赔偿责任，若偷的负赔偿责任。③若保险部门给了保险补偿金等甲不论拾得或偷得都需返还补偿金，但补偿金不足的部分，甲若拾得不再赔偿，若偷得再赔偿。善意恶意权利人可否请求返还原物及其孳息：√√权利人应否支付占有人因维护该物支出的必要费用：√×因使用占有物致使该物损害的，权利人是否有权要求赔偿损失：×√占有物毁损、灭失有保险赔偿金的是否返还给权利人：√√保险赔偿金不足弥补权利人损失的，权利人是否有权要求赔偿损失：×√(四)占有的法律保护1．占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物(不论适用有权占有还是无权占有，善意占有还是恶意占有。甲偷盗车后被乙抢走，甲有权请求乙返还车)；(1)“占有人”返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。(2)所有权人请求返还原物的期限不受1年的限制。甲租房给乙，被丙侵占，乙请求权为1年，甲的请求权为永远。2．因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿(债权请求权)。其诉讼时效一般为2年。甲租房给乙，被丙侵占，且将房屋损害，占有人乙除有权要求返还房屋外还有权要求损害赔偿。不赔偿起诉丙，起诉丙的时效为“自知道应当知道房屋被损害时”起2年。返还原物：物上请求权：不以对方有过错、实际受到损害为必要。赔偿损失：债权请求权：以对方有过错、实际受到损害为必要。物上请求权和损害赔偿请求权可以并存。【举例】甲（出租人）将其房屋出租给乙（承租人），乙经甲同意转租给第三人丙，丙于转租期满后，不将租赁物返还乙，属于侵占，承租人乙（原占有人）可以行使占有保护请求权。但是应当自侵占发生之日起1年内行使权利，否则权利消灭。该时间为除斥期间。加：甲出质电脑给乙，乙将电脑借给丙，丁将电脑拿走欲抵债，此时，甲依所有权、乙依质权、丙依占有均可要求丁返还原物。三、不动产的物权变动

(一)不动产的物权变动的情形1.生效指物权非合同具体情形登记生效①房屋买卖②建设用地使用权的取得③不动产抵押不登记也生效，但不得对抗善意第三人①土地承包经营权②地役权③宅基地使用权不登记也生效，但事后处分时仍要登记，未登记不发生物权效力①自法院的法律文书、政府的征收决定生效时物权发生效力②因继承和受遗赠开始时物权发生效力③因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时物权发生效力可以不登记依法属于国家所有的自然资源例：下列关于用益物权的设立的说法正确的是()。

A．土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立

B．设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记

C．地役权自地役权合同生效时设立

D．建设用地使用权自合同生效时设立ABC例：不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要依法进行登记，但是法律另有规定的除外，下列选项中属于可以不登记即生效的情形是()。A．依法属于国家所有的自然资源B．因受遗赠取得物权的C．因投资关系而取得物权的D．因合法建造而设立物权的【答案】ABD2.不动产的登记制度(1)登记簿与权属证书①以记载登记簿时取得物权而非取得证书时。②不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以“不动产登记簿”为准。

(2)更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。(3)异议登记(1)异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。(2)异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。(3)为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。(4)另外，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。(4)预告登记①预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权的效力。例：张某向郭某出售一套房屋，双方签订了房屋买卖合同，郭某向张某支付了购房款，但张某却未按照合同约定的时间与郭某共同办理房屋过户手续，在郭某的一再催促下，张某也未配合其过户，此时郭某可以向房屋登记管理部门申请该房屋的预告登记，然后再向人民法院起诉，经过预告登记后，张某如果将房屋重复卖给第三人的话，那么也不适用善意取得的制度，第三人不能取得该房屋的所有权，预告登记制度保护了郭某的正当权益。②债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。3.不动产买卖合同与物权登记合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力例：甲将自有的房屋出售给乙，双方在2008年12月1日时签订了房屋买卖合同，2008年12月10日，乙将首付款交付给甲，2008年12月15日，甲将房屋腾空后交付给乙，2008年12月20日甲与乙办理了产权过户手续。针对以上案例并结合《物权法》的规定，下列的说法正确的是()。A．甲和乙的买卖合同在2008年12月20日时生效B．该房屋的所有权自2008年12月15日甲交付给乙时转移C．如果甲和乙未办理物权变更登记的，那么甲和乙之间签订的合同无效D．买卖合同在2008年12月1日时生效，房屋所有权自2008年12月20日起转移D

四、动产的物权变动

1．交付生效(1)动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。例：甲卖车给乙，付款交车，但未过户，甲向丙借钱将车抵押给丙，办抵押登记，(或甲又卖车给丙并过户)①乙有无车的所有权？（已交付，有所有权）②甲不还钱给丙，丙能否行使抵押权？(丙能否让乙返还车，可以因甲卖车给乙未登记，不得对抗善意第三人)2．特殊的交付方式(1)简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。例如，甲租用乙的冰柜储藏鲜果，租期两年。租用期间甲乙双方又达成协议，甲将该冰柜出售与乙并于9月3日签订合同，则合同于9月3日生效，物权也于9月3日转移。(2)指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。例：甲将电脑出租给乙使用，租期3年，其间9月3日甲又将该电脑出售给丙且通知了丙。但因租期未满，甲无法将电脑取回，也无法将电脑实际移交给丙。在这种情况下，甲将电脑的请求权转让给丙；丙取得请求乙返还电脑的权利。①合同对乙继续有效，买卖不破租赁。②自9月3日丙取得所有权。

（3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例：3月3日签订合同，甲卖耕牛与乙，但同时约定甲继续使用耕牛，5月3日再交付与乙。则3月3日乙即拥有耕牛的所有权。如果3月5日约定甲继续使用耕牛，则自3月5日乙拥有耕牛的所有权。例：甲卖名画给乙，约定5天后取画(一般的合同约定非占有改定：又租回又约定)。丙听说后愿出高价购买，甲又卖与丙，约定2天后取画。乙得知后，当晚诱使甲8岁的儿子取画给自己。乙占有该画期间，被丁盗走。该画所有权：A甲B乙C丙D丁A

五、善意取得制度1．善意取得：无处分权人将财产转让给受让人，受让人若善意取得则取得该财产的所有权：(1)善意取得的构成要件①受让人受让该不动产或者动产时是善意的，受让之后是善意还是恶意不影响其效力。例：甲将录音机委托乙保管，但乙擅自拿到旧货市场卖与善意的丙，后来，丙知道录音机是甲的，但丙仍然拥有录音机的所有权。对。②以合理的价格转让(受赠取得不适用善意取得)；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。例：甲租用乙的一辆自行车，后甲将该自行车以合理的价格转让给了善意的丙，下列说法正确的是()。A．乙有权追回该自行车B．丙取得该自行车的所有权C．乙无权追回该自行车D．乙仍享有该自行车的所有权BC例(2008)甲、乙各出资10万元共同购买机械设备一套，双方约定轮流使用，每次时间为半年。甲在使用设备期间，向善意的丙借款15万元，并将该设备交付给丙设定质押担保。甲无力还款，丙行使了质权，从而引发纠纷。下列关于纠纷解决的表述中，正确的有()。A．甲无权处分，但丙仍应取得质权B．甲无权处分，故丙无权主张质权C．乙有权就所发生的损失请求甲赔偿D．乙有权就所发生的损失要求甲、丙承担连带责任AC(2)善意取得的法律效果

①在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。

②在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。

③在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。⑤善意取得是原始取得，依据法律的规定而非所有权人的意思表示(约定)，与合同是否有效无关。例：甲租用乙的一辆自行车，后甲将该自行车以合理的价格转让给了善意的丙，下列说法正确的是()。①甲丙：丙所有权②乙丙：丙应付钱给乙不能因乙无处分权而拒付③甲乙：甲不能要求乙返还车，因此时车的所有权属于丙，甲只能要求乙返还车的价款或赔偿损失。A．乙有权向甲要求返还其出售该自行车价款B．乙有权向甲要求赔偿损失C．乙有权向丙主张返还该自行车D．乙仍享有该自行车的所有权AB【试题】：例：甲委托乙保管手表，乙擅自卖与丙（乙以自己的名义卖为效力待定合同，乙以甲的名义卖是无权代理），丙赠与丁，丁戴上被戊抢走，戊又遗失，为庚拾得。所有权A甲B乙C丙D丁D(3)善意取得的适用范围①不仅适用动产也适用不动产，不动产的善意取得应以登记为要件。②遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物由于所有人可以要求返还，原则上不适用善意取得。但所有权人自知道应当知道受让人之日起超过2年未要求返还的，可适用善意取得制度。③脏物不适用善意取得。④不仅适用所有权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也适用。

六、拾得遗失物

(1)拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。(2)拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。(3)拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。(4)有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领“公告之日”起“6个月”内无人认领的，归国家所有。(原始取得)

(5)遗失物通过转让为他人占有①权利人有权向无处分权人请求损害赔偿或者应当知道受让人之日起（非丢失之日）2年内向受让人请求返还原物。例：乙拾到表后将表转让给善意第三人丙，甲有权向乙要求赔偿损失，也可以在知道丙后的2年内向丙主张返还。②受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。例：甲发布悬赏广告称：如果任何人将其丢失的“劳力士”手表找到，愿出酬金2000元。某日，乙将表送到甲处，甲反悔。对此，下列说法正确的是（）。A．甲不得反悔B．甲不必支付乙报酬，因为乙若据为己有则构成不当得利C．如果甲未发布悬赏广告，得知表被乙拣到，可以向乙主张返还且不必支付任何费用D．如果甲未发布悬赏广告，得知表被乙拣到，向其主张返还时遭到拒绝，甲可以向法院提起侵权行为之诉AD(6)拾得人在送交有关部门前应妥善保管遗失物，因故意或重大过失导致遗失物毁损灭失的，应当承担民事责任。某甲拾得钱包，在送交派出所时被小偷偷走，甲不承担任何责任。非故意或重大过失。例：王某遗失表，拾得人交公安部门，过了7个月，王某未去认领，公安部门交寄售店出售。孙某买得赠与女友林某，林某佩戴被偷走，小偷卖给不知情的郑某。所有权：A王B孙C林D郑林七、征收与征用二者的区别：（1）法律效果不同：征收是财产所有权发生变化，征用是使用权变化，结果还得返还所有人；（2）适用对象不同：征收针对不动产；征用不动产和动产都可以；战争时可征用不动产。（3）适用条件不同：虽然都是公共利益，但是征用必须还是为了抢险、救灾等紧急需要。（4）征用有返还的义务，征收不必返还。征收和征用不仅适用所有权，还适用于用益物权，甚至担保物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等。八、业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成，取得专有权同时取得共有权及成员权

1．专有权业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但不得损害业主的合法权益，装修拆成重强，装5吨重大浴缸。将普通住宅改经营用房，工商等同意外其他利害关系人同意。2．共有权（电梯、楼梯、过道、外墙面。全部共有：小区绿地，部分共有：3、4楼间的楼板为34楼共有，单元内的电梯为单元共有）(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。说因未住而不交电梯维修费。(3)业主在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。3．成员权：业主可以设立业主大会并选举等。4.建筑物区分所有权在转让时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。5.业主大会的决议：已买房登记或签订买房合同未登记的也称为业主。物业服务合同(12年新增)：业主与其承租人、借用人及其他牧业使用人约定由牧业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。不住是否交纳取暖费，免责条款无效等。将住宅变为经营用房的需经利害关系的业主同意。①一般事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数1／2的业主且占总人数过半数1／2的业主同意。②特殊事项(筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施)应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。例(2008)根据物权法关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意才能通过的事项有()。A．选举业主委员会B．制定和修改业主大会议事规则C．改建、重建建筑物及其附属设施D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金CD九、共有

1．按份共有（分别共有）（1）按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但是对共有财产的使用，应当由全体共有人协商决定，共有人死亡的，其份额可以由继承人继承或受遗赠人获得；（2）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

2．共同共有（1）基于共同关系产生的，共同关系表现为夫妻关系、家庭关系。（2）共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有和使用的权利（3）对共有财产的处分，必须全体一致的同意（4）只有共有关系终止时才能确定各自的份额，分割共有财产。（5）共有人对共有的不动产或者动产没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。3．共有物的处分及分割(1)处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额（非人数)2／3以上的按份共有人(按份共有的情况下)或者全体共同共有人(共同共有的情况下)同意，但共有人之间另有约定的除外。(2)一个或几个共有人未经占份额2／3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。(3)无权代表的人处分共有财产，其他共有人明知而不异议，视为同意。(4)对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。(5)共有财产的分割：①实物分割(实物分割不损值的)、变价分割或作价补偿(实物分割损值的)。②财产分割后，共有关系消灭，各共有人就分得的财产单独拥有所有权。③分割后如果再处分自己那份，如果那份与原共有人的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人可以主张优先购买权例(2008)甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是()。A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新【答案】C

4．共有的对外关系①因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（加：甲乙丙各出资1／3买车跑运输丙开车撞人医药费承担。怎样承担？连带甲乙一气之下不经丙的同意将车出租给丁，行否，行。）②对内追偿：偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。十、相邻关系（并非限于公民，所有人及使用人都可主张相邻关系，仅限于不动产上，动产上不考虑相邻关系）11年略

1．通行

相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。2．用水、排水

不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。不得改变方向及截流等。3．因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。在自己地上挖菜窖引起邻居房屋下沉是侵权还是违反相邻关系？4．相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。

5．不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。相邻关系是法定的非约定。例：甲、乙共用小清河的水灌溉，甲的承包地在乙的上游。为确保农田灌溉，甲在河中筑了一条水坝，使下游的水量减少了一半。甲、乙为此发生纠纷，下列有关该情况说法正确的是()。A．甲未断绝水流，故乙无权请求甲拆除水坝B．甲向乙支付适当赔偿，可以不拆除水坝C．甲应该根据乙的请求拆除水坝D．甲、乙应当共同协商、合理分配用水BCD

十一、用益物权占有为前提，使用、收益为目的。包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权及宅基地使用权，。1.土地承包经营权(1)合同生效时设立。未经登记不得对抗善意第三人。(2)耕30年；草30—50年；林30-70年；(3)流转：①有权“转包、互换、转让”。但不得抵押、入股。未经登记不得对抗善意第三人。②通过招标、拍卖等方式承包“荒地”等可以转让、入股、抵押。试题】：依照农村土地承包法的规定，土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取（）等方式流转。A.转包B.互换C.转让D.抵押【答案】：ABC2.建设用地使用权(1)自登记时设立。(2)住宅用地使用权期间届满的，自动续期。（商业等建设用地使用权不能自动续）(3)房地一体流转（仅限国家所有的土地上设定的建设用地使用权）地和房一并处分一级市场为出让、二级市场为转让。3.地役权是指需役地的人通过约定得以利用供役地土地的权利。（不以相邻为必要）(1)设立：登记对抗主义。合同生效时设立，不登记不得对抗善意第三人。(2)期限：可约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。(3)从属性：地役权不得与需役地分离单独转让及抵押。

(4)不可分性

①地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。(10层楼卖与丙丁各4、6层，整个楼都有非4或6层有)②需役地及其上的其他用益物权部分转让时，涉及地役权的，受让人同时享有地役权③供役地及其上的其他用益物权部分转让时，涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。(以登记为前提)(5)消灭滥用地役权；约定的付款期间届满后在合理期限内经“2次”催告未支付费用。供役地权利人有权解除合同而消灭地役权。(6)地役权与其他用益物权的关系①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立其他用益物权的(承包权或建设用地使用权等)，其他用益物权人继续享有或者负担。(先设地役权后承包)②土地上已设立其他用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。(先承包后设地役权)

【举例】：张某与李某的住房相邻，为了防止李某今后建造楼房挡住自己的视野，张某以每年向李某支付5000元补偿费作为对价，与李某约定：李某在10年内不得兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记，一年后李某搬走，将房屋全部转让给赵某，但李某未向赵某提及之前与张某签订地役权合同的事实，赵某取得该房屋后就开始兴建二层小楼，张某对此表示反对。这种情况下，由于张某与李某之前签订的地役权合同没有登记，因此善意第三人赵某的合法权益应当受到保护，张某无权要求赵某停建小楼。例：6米以上建筑物。甲将全部房屋售出。乙在厂区建造8米建筑物。正确的是：A小区业主有权请示乙撤除6层以上建筑物B甲有权请示乙撤除6层以上建筑物C甲和小区业主均有权请示乙撤除6层以上建筑物D甲和小区业主均无权请示乙撤除6层以上建筑物A

【试题】：下列关于用益物权的设立的说法正确的是（）。

A.土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立

B.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记

C.地役权自地役权合同生效时设立

D.建设用地使用权自合同生效时设立【答案】：ABC(8)地役权与相邻关系的区别11年略①相邻关系不是独立的物权，是相邻不动产所有权和使用权的延伸或限制；地役权是独立的物权。②相邻关系是法定的，地役权是约定的，未经登记不能对抗善意第三人③相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻④相邻关系是无偿的，地役权在有偿的。十二、抵押(一)担保物权的特征：1.从属性①担保物权不得与主债权分离而单独转让，主债权转让的，抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。A从B处贷款100万元，C以设备抵押，B对A具有主债权，B对C具有抵押权，B转让主债权时(全部转让)，抵押权跟着转让，但不能单独转让抵押权。②主债权全部消灭，担保物权也归于消灭；主债权部分消灭时，由于担保物权的不可分性，担保物权并不部分消灭。2.不可分性不可分性指担保物的全部担保债权的各个部分以及担保物的各部分担保债权的全部。例：10间房担保100万元债务，①已偿90万元，剩下的10万元其抵押物为10间还是1间，是10间。全部抵押物担保其全部债务的每个部分主债权部分消灭，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的全部行使权利。②10间被烧9间，剩下1间是为100万元债务的担保，还是只为10万元担保，为100万元的债务担保。抵押物的每一部分担保债务的全部。担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。3.物上代位性担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。(二)流押条款订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有，但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。质押时同样：“流质条款”无效。合同的部分无效非全部无效。(1)土地所有权不能抵押。(2)所有权、使用权不明或者有争议的财产不能抵押(3)依法被查封、扣押、监管的财产但已经设定抵押的财产被查封、扣押的，不影响抵押权效力。(4)以法定程序确认为违法、违章的建筑物不能抵押(5)建设用地使用权（仅限国有的城市的可单独抵押)①城里：房与地同时抵押(指已有的房)，房随地走，地随房走②土地上新增的房屋不属于抵押物。可一同卖，无优先受偿权利③集体所有(乡镇、村)的不可单独抵押，乡镇、村的厂房抵押时建设用地使用权一并抵押。只能地随房走。(6)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权可以抵押。

小麦及土地承包经营权设定抵押的，小麦有效，土地承包经营权抵押无效。(7)耕地不能抵押。(三)抵押物1.必须登记抵押权才生效的(与土地有关的不动产)。但合同自签订成立时起生效。(1)建筑物和其他土地附着物(2)建设用地使用权(城市)(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地使用权(4)正在建造的建筑物2.可以不登记，但登记了可以对抗第三人以其他动产设定抵押，抵押合同自签订之日起成立并生效，抵押权自抵押合同生效时设立，只是未登记的，不能对抗善意第三人。车、设备、原材料等。(四)抵押登记例：A向B贷款100万元，A以汽车抵押，4月1日签订抵押合同，未办理登记，抵押合同4月1日成立生效。①如果A不卖汽车又不还钱，B可行使抵押权。②如A将汽车卖给C并过户，C不知道汽车已作抵押，则C拥有汽车所有权，B不得对抗C，③如果该汽车抵押登记过，B有权对抗C。登记机关：①房地产：土地、房产管理部门或县以上人民政府。②交通工具：交通运输工具登记部门③林木：县以上林业主管部门④其他动产：工商管理部门（五）抵押人的权利1.占有权：抵押设定后，除法律和合同另有约定外，抵押人继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。抵押权的效力不及于抵押物的孳息，自法院扣押之日起抵押权人有权收取天然孳息或法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。B为抵押权人，效力不及房屋租金，自扣押之日起B有权收取租金。但B必须及时通知承租人C。2.收益权(1)先抵押后出租的，抵押权优先。

抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，未告知财产已抵押的，抵押人对承租人的损失承担赔偿责任；如果告知承租人自己承担。A向B贷款100万元，至08年1月1日，07年1月1日抵押合同签订。4月1日时A将房屋出租给C到08年4月1日，08年1月1日A不还钱，B优先行使抵押权，C必须腾出房屋，B将房屋拍卖，给C造成损失，4月1日出租时A告知C房屋已经抵押，则损失C自己承担，如果A未告知，则C的损失由A承担。(2)先出租后抵押的，租赁合同优先。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。上例4月1日出租，7月1日抵押。3.处分权

(1)抵押物的转让：抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当提前清偿债务或提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，未经同意，不得转让，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。(2)如果抵押物未经登记的，则抵押权不能对抗善意第三人。抵押权人的损失由抵押人赔偿。抵押权人不听话卖了就卖了，抵押权人不能对抗善意买受人。(3)抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响（六）抵押权人的权利(1)保全抵押物：如果抵押物受到侵害，抵押权人有权要求停止侵害，恢复抵押财产价值，赔偿损失。

(2)放弃抵押权：主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。但其他人承诺仍然担保的除外。

A借B100万，A以设备抵押40万，C以汽车抵押，如B放弃A的设备的40万元，C的担保责任减轻40万元(3)抵押权顺位的变更抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。如与一个债权人恶意串通将全部财产抵押给他使其他债权人受到损害的。A从B、C处分别贷款100万、300万，A均以房屋抵押，如果A与B变更担保数额从100万到700万。未经C书面同意，不能这样变更，因假如房屋值400万，不变更C可拿到300万，如果变更，全给B还不够，C什么都拿不到。此时C享有撤销权(4)优先受偿权【举例】：甲公司向乙公司订购一批价值75万元的货物，以价值100万元的厂房作为抵押担保，同时又请丙公司提供保证担保。此后，甲公司又以该厂房为抵押向丁银行贷款25万元。当实现抵押权时，乙公司为了与丁银行搞好关系，自愿将实现抵押权的顺位处于丁银行之后。如果该厂房拍卖得到80万元，丁银行优先受偿25万元，乙公司得到剩余55万元，这种情况下，剩下的20万元保证人不承担保证责任。本案例中，由于乙公司放弃抵押权顺位，债权没有得到全部清偿，此时会加重保证人保证责任，为了保护保证人的合法权益，丙公司在乙公司丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。如果该厂房拍卖得到70万元，丙公司对5万元承担担保责任。加：某公司以房屋作抵押，先后向甲银行借100万元、乙银行300万元、丙银行500万元。后丙与甲交换各自的抵押权的顺位。房屋拍卖600万元，三家银行分配，正确的是：A甲100万元，乙300万元丙200万元B甲得不到乙100万元丙500万元C甲得不到乙300万元丙300万元

D甲100万元乙200万元丙300万元C

【试题】：根据规定，当事人以下列财产设定抵押，应当办理抵押物登记的是（）。A.已竣工的厂房B.正在建造的商品房C.大型客机D.正在建造的远洋货轮【答案】：AB(七)抵押权的实现（优先受偿）1.担保物权(抵押、质押、留置)的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用(以前保证的范围4条，这里只有质押和留置多一条，保管担保财产的费用)，当事人另有约定的，按照约定。2.债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请示法院撤销该协议。3.抵押物拍卖价款的清偿顺序(1)实现抵押权的费用（拍卖费）(2)主债权的利息(3)主债权4.在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。5.行使期间：物权法规定：在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。例：主债权05年12月2日到期。债权人不断催要最后一次为07年3月6日。则其抵押权的最后行使期间为：A07年12月2日B09年12月2日C09年3月6日D2011年3月6日C不断催要导致中断。诉讼时效重新起算。按物权法1、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序(1)已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿，同一天登记视为顺序相同。(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿(非合同的先后顺序)(4)顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。兄甲向弟乙借5万以汽车抵押，4月1日登记。后甲向丙借5万也以该汽车抵押，4月10登记。到期后甲不还钱且死亡乙继承了汽车，丙说乙已经拥有所有权且抵押权被吞并，所以汽车拍卖6万元先还我5万元，否，因乙可主张抵押权，而且顺位在先。先乙分5万后才给丙1万。（混同时抵押权被所有权吞并）(5)顺序在后的抵押权所担保的主债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。(八)担保物权重合时的清偿顺序2.抵押权与其他物权并存时的清偿顺序(1)法定登记的抵押权与质权并存：登记公示的抵押权＞交付公示的质押权，交付公示质押权＞未登记公示的抵押权(2)抵押权与留置权并存：法定权优于约定权留置权人＞抵押权人受偿(即使登记也罢)(3)抵押权与其他权利并存：

以在建工程抵押后，发包人未按约定支付工程价款的，催告后发包人逾期不支付的，承包人的优先受偿权＞抵押权和其他债权。(七)担保物权重合时的清偿顺序3、同一债权有多个抵押权（抵押物）11年略(1)抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任何一个或者各个财产行使抵押权，抵押人承担责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。例：A向B贷款100万元，C以设备抵押，D又以汽车抵押。A不还钱，B和C与D签订抵押合同时，顺序及数额均未约定，CD之间内部有约定，平均分。B可向任何一个要钱，如先卖D的汽车要回100万元，D不得拒绝，之后D再找A要100万元没问题，或也可找C要相应的50万元，再找A要50万元。(2)债权人放弃“主债务人”提供的抵押担保的，其他抵押人可以请示法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。例：A向B贷款100万元，A以设备抵押，C以汽车抵押，A不还钱，必先主后次，如果B放弃A的抵押权40万元，C可请示法院减轻或免除其40万元的担保责任。只还60万元。(七)担保物权重合时的清偿顺序⑴同一物多次抵押①登记、未登记、债权比例②可改顺位及数额但不得损害其他抵押权人③抵押权又有所有权顺位在先④顺位在后先到期扣除顺位在先的之后偿⑵抵押与其他权利竞合①抵押优于质押(抵押应登记的已登记)②留置优于抵押(法定优于约定)③在建工程承包人优于抵押权人⑶一债权多个抵押担保(共同抵押)①约定从约定②未约定(非主债务人提供)可任意，可再追偿③放弃主债务人抵押的，其他抵押人可减免重合的清偿顺序：例：甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，随后，甲又将该机器质押给丙，丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置，根据《物权法》的规定，下列正确的是：多A乙优先于丙受偿B丙优先于丁受偿C丁优先于乙受偿D丙优先于乙受偿AC(九)最高额抵押为将来发生的债权设定。一般抵押是先有确定的债权后设定抵押，最高额抵押一般是先设定抵押后发生债权，债权数额不特定。例：08年A向B反复贷款，具体数不清楚，A以设备设定最高额抵押1000万元，主债权确定的情况下：①如果陆续借款共800万元，设备拍卖1200万元，则优先受偿800万元，剩下400万元归抵押人A。②如果陆续借款1600万元，则优先受偿的只能是约定的最高额抵押1000万元，对设备拍卖超出的200万元不享有抵押权，特点：设定抵押时，主债权未确定。1.“结晶”债权：即在此时点确定债权数。①约定的债权确定期间届满；②未约定期限的，设定抵押満2年要求确定③新债不可能发生；④抵押物被查封扣押；⑤抵押人破产或撤销2.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。（以前讲与“主债权转让时从权利随之转移，这里例外）主债权未确定：先借300万、400万，还会继续借，B将其中的300债权转让给C，此时，最高额抵押权不能随之转让。(十)浮动抵押企业、个体工商户、农业生产者可以现有的以及“将有”的动产抵押，债务人不履行到期债务或债务人破产撤销等，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。合同以生效为要件，不登记不得对抗善意第三人。特点：设定抵押时抵押财产未确定。1.“结晶”抵押财产：(在此时点确定抵押财产数)①约定的履行期限届满；②债务人破产或被撤销等；③当事人约定的实现抵押权的情形；④严重影响债权实现的其他情形。2.在结晶之前，即使办理了抵押登记抵押权人也不得对抗正常经营活动中已支付对价取得抵押财产的买受人。抵押质押①标的物动产和不动产动产和财产权利(①有价证券：三票三单一券②基金及股权③知识产权：商标专利及著作权中财产权利④应收账款等)②不转移转移占有(类似过去的当铺)③抵押人对标的物有所有权，且可直接占有、使用和收益。处分受限质押人对标的物虽然拥有所有权，但不能直接占有，质权人虽占有但无使用和收益权④双方为：抵押人和抵押权人双方为：出质人(质押人)和质权人十三、质押抵押和质押的主要区别：(1)质权自质物移交于质权人占有时设立。(2)出质人代质权人占有质物的，质权不生效(3)出质人以间接占有的财产出质的，质权自书面通知送达占有人时视为移交，占有人收到出质通知后，仍接受出质人的指示处分出质财产的，该行为无效。(4)质押合同中约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以“实际交付占有的财产”为准。

(5)出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，善意质权人行使质权给所有权人造成损失由出质人赔偿。保护善意第三人利益。质权的设定适用善意取得。（一）动产质押1.质权生效(非合同生效，合同自成立之日起生效)(6)质权人有权占有质物，并有权收取质物所生的孳息。但并非取得孳息的所有权，而是将孳息作为质押标的。约定甲于10月8日将母牛作为质物交付给乙，12月6日，母牛生下一头小牛，小牛归乙所有？否，到期不还钱不仅卖母牛还可卖小牛，超质权的归甲。质权人不经出质人同意无权使用、出租、转让等。(7)质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力，转质权的效力优于原质权例：A向B借10万元，以汽车质押，将汽车交与B，B又向C借20万元，B经A同意将汽车质押给C，到期B不还，C的转质权优先，但不得超过10万元。超过的返还A。（经出质人同意可在原质权范围内转质）例1：方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说：“我有一台笔记本电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押，孙某同意。下列各项中，表述正确的是：单A孙某实际占有电脑时质押合同才生效。B如刘某书面同意，则质押合同生效。C如刘某收到关于质押的书面通知，则质权生效D如质押合同生效，则孙某有权收取电脑租金。C例2：甲向乙借款20万元，由丙提供价值15万元的房屋抵押，并订立了抵押合同，经乙同意未办理抵押登记手续，甲又以自己的一辆价值6万元的小汽车质押给乙，双方订立了质押合同，乙认为将车放在自家附近不安全，决定仍放在甲处，1年后，甲无力还债，乙诉至法院要求行使抵押权、质权、下列表述中正确的是：单A抵押权、质权均有效B抵押权、质权均无效C抵押权有效、质权无效D质权有效、抵押权无效。B

例：10月5日，甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于10月8日将一头母牛作为质物交付给乙，甲如期交付，12月6日，母牛生下一头小牛，下列正确的是：A质押合同的生效时间为10月5日B质权设立的时间为10月8日C小牛应归乙所有D小牛应归甲所有，但可作为质权的标的ABD(即到期不还钱不仅卖母牛还可卖小牛)(二)权利质押必签订书面质押合同合同自签订成立起生效，质权自交付(有权利凭证的)或登记(无凭证的)起生效。1.权利质押的范围

(1)汇票、支票、本票(2)存单、仓单、提单(3)债券仓单(仓库给货主签发凭以提货的收据、还有期货仓单等)提单(对外贸易海运时交货给承运人承运人签发的提货单)以上三单三票和一券有凭证的自交付起质权设立，无凭证的自有关部分办理登记时设立。(4)可以转让的基金份额、股权必登记质权设立。(5)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的