第五章收益法

第七章收益法

7．1

收益法的基本原理7．1．1

收益法的概念

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

7．1．2

收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

7．1．3

收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

7．1．4

收益法的操作步骤

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

7．2

报酬资本化法公式7.2.1报酬资本化法最一般公式

V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

7．2．2

净收益每年不变的公式

净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

7．2．2．1

收益年限为有限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。

7．2．2．2

收益年限为无限年的公式

V=A/Y

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。

7．2．2．3

净收益每年不变公式的作用

净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。

(1)直接用于计算价格

[7—1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)

[例7—2]

某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。

[解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94．12(万元)(2)用于不同年限价格之间的换算

为论述上的简便，现以K。代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的内容，即：

Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n

由此，如K70即表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。另用Vn表示收益年限为n年的价格，如V50即表示收益年限为50年的价格，V∞表示收益年限为无限年的价格。

于是，不同年限价格之间的换算方法如下：

若已知V∞，求V70,V50如下：

V70=V∞*K70

V50=V∞*K50

若已知V50，求V∞、V40如下：

V∞=V50/K50

V40=V50*K40/K503)用于比较不同年限价格的高低

要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。

[例7-3]

有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。

[解]

要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：

甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/平方米

乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/平方米

通过上述处理之后知道，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，实际上却高于甲房地产的价格(2179．47元／㎡高于2114．81元／㎡)。

(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整

上述不同年限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中，可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。

[例7—4]

某宗50年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元／m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。

[解]

本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。具体计算如下：

V50=V∞*K50=1189.78元/平方米

7．2.3

净收益在前若干年有变化的公式

净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

7．2．3．1

收益年限为有限年的公式V=∑Ai/（1+Y）I+A[1-1/(1+Y)N-T]/Y(1+Y)T

式中

t——净收益有变化的年限。

此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第；年)有变化,在t年以后无变化为A：②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。

7．2．3．2

收益年限为无限年的公式

V=∑Ai/（1+Y）I+A/Y(1+Y)T此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为A；②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。

[例7—5]

某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。

解]

该宗房地产的收益价格计算如下：

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(万元)

7．2．4

净收益按一定数额递增的公式

7．2．4．1

收益年限为有限年的公式

V=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]-b/Y×n/(1+Y)n

式中

b——净收益逐年递增的数额，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为(A+b)，未来第3年为(A+2b)，依此类推，未来第n年为[A十(n-1)b]。

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额递增；②报酬率不等于零为Y；

③收益年限为有限年n。

7．2．4．2

收益年限为无限年的公式

V=A/Y+b/Y2

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额b递增;②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。

7．2．5

净收益按一定数额递减的公式

净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，公式为：

V=(A/Y-b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n

式中

b——净收益逐年递减的数额，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为(A-b)，未来第3年为(A-2b)，依此类推，未来第n年为[A一(n—1)b]。

此公式的假设前提是：①净收益按一定数额6递减；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。

7．2．6

净收益按一定比率递增的公式

7．2．6．1

收益年限为有限年的公式

V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

式中

g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为A(1+g)，未来第3年为A(1+g)2，依此类推，未来第n年为A(1+g)n-1。

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率y不等于净收益i年递增的比率；③收益年限为有限年n．

7．2．6．2

收益年限为无限年的公式

V=A/(Y-g)

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限”为无限年。

7．2．7

净收益按一定比率递减的公式

7．2．7．1

收益年限为有限年的公式

V=A/(Y+g)×{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

式中

g——净收益逐年递减的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为A(1一g)，未来第3年为A(1一g)2，依此类推，未来第n年为A(1一g)n-1。

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为h；③收益年限为有限年。

7．2．7．2

收益年限为无限年的公式

V=A/(Y+g)

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。

7．3

净

收

益7．3．1

房地产收益的种类

(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100％出租)情况下的收入。

(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。

(3)净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。

(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

7．3．2

净收益测算的基本原理

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。

7．3．2．1

基于租赁收入测算净收益

净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用

(1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

(2)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。

(3)运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

7．3．2．2

基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。[例7—27]

某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。

[解]

该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：

年有效毛收入＝300X45X365X(1—20％)

＝394．20(万元)

年运营费用＝394．2X30％

＝118．26(万元)

年净收益＝394．2一118．26

＝275．94(万元)

旅馆价值＝275．94÷10％

＝2759．4(万元)

7．3．5

净收益流模式在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有

下列几种：

(1)“过去数据简单算术平均法”。

(2)“未来数据简单算术平均法”。

(3)“未来数据资本化公式法”。7．3．6

收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。

7．4

报

酬

率7．4．1

报酬率的实质

报酬率(yieldrate，Y)=投资回报/所投入的资本从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配的原则，报酬率与投资风险正相关。7．4．2

报酬率的求取方法

7．4．2．1

累加法报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

无风险报酬率即安全利率，一般选用同一时期的国债利率或者是银行的存款利率。

7．4．2．2

市场提取法

市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。例如：

(1)在y＝A/Y的情况下，是通过Y＝A/V来求取Y，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。（2）在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]的情况下，V-A/Y*[1-1/(1+Y)n]=0，可用试错法，再用线性内插法求取。

7．4．2．3

投资报酬率排序插入法

报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。

报酬率与资本化率资本化率在直接资本化法中采用，是房地产某一年（通常为第一年）的净收益