最终白沙湾-尚东板块市场2011.7.19

白沙湾区域市场报告

2011.7区域划分尚东板块位于芙蓉区，东至汽车东站，西至东二环，北至浏阳河，南至长沙大道。主要的交通干线有远大一路，荷花路，人民东路，营盘路，万家丽路，地铁2号线途经荷花路与人民东路，将于2013年开通。板块内有芙蓉区政府、法院、工商局等机关事业单位；以马王堆商圈为核心，有沃尔玛，大润发超市等市政与生活配套，具备了较高的人气元素。区域教育配套设施齐全，有育才二小、育英小学、马王堆小学、长郡芙蓉中学、田家炳中学等师资较好的学校。随着浏阳河风光带圭塘河风光带的建设，本板块的人居环境正走向一个更加完善的阶段。尚东板块目前市场环境主要项目分布先锋东外滩湘域熙岸辉煌国际城双水湾嘉园东方芙蓉万家城马王堆商圈万家丽广场站古曲路口站浏阳河圭塘河佳天红橡湾东岸城邦泊爱蓝湾橄榄君庭鑫科明珠恒大金都万科金域澜湾本版块内主要项目有13个，其中今年已开盘的项目8个。其他5个项目今年上半年都无新产品推出，预计下半年将有新品推出。本案上半年新推上半年未推从未开盘各项目概况案名近期开盘位置建筑类型总建（万㎡）均价（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价当批网签销售率（截止7.18）备注（近期开盘时间楼栋）先锋东外滩2011.6.25万家丽路与营盘路交汇处的东南角高层28均价7000元/㎡。最低6650元/㎡，最高7800元/㎡二房87-89；三房134-13853-62.3；93.8-96.640%5、6#栋辉煌国际城2011.5.21远大路与浏阳河交汇处高层26.86700元/㎡三房114-12176.38-8353%8#、10#栋东岸城邦2011.6.26远大东路1398号高层11.46200三房112-119、126-13069-74、78-8069%南栋鑫科明珠2011.502长沙市远大一路与长善路交汇处往南100米（浏阳河风光带旁）高层23.26500；最高价7400元/㎡（临近浏阳河江景房），最低5600元/㎡三房105-11268-72.855%2、4、6、7#栋东方芙蓉2011.6.5芙蓉远大路与马王堆路交界处东南角高层11.86500三房116-12875.4-83.247%4、5#栋双水湾嘉园2011.6.19雨花人民东路（芙蓉区政府东，浏阳河与圭塘河交汇处）高层27.7折后起价5780，三房实收均价6700，四房实收均价7200三房127-13885-9251%6#江景房橄榄君庭2011.5.19万家丽路一段289号高层10.96500二房90-9258.5-6067%1、2、3、4#栋万家城2011.5.22雨花区长沙大道789号高层3007000三房108-11975.6-83.376%1、4#栋万科金域蓝湾2009.6芙蓉区营盘东路与浏阳河风光带交界处高层41.5/二房89/100%2、8#栋湘域熙岸2010.5.15芙蓉长沙市人民东路与长善路交汇处西北角高层31.77800三房1169095%1、2、4#栋泊爱蓝湾2010.11.21长沙市雨花区嘉雨路488号高层、小高层15.86600三房118-12477-8193%博瑞苑、博文苑、博雅苑、博逸苑目前区域内主要在售楼盘有11个，其中8个2011年上半年有新开，3个上半年未开盘。总建规模案名总建规模（万㎡）10-2020-3030-4040-5050以上先锋东外滩28辉煌国际城26.8东岸城邦11.4鑫科明珠23.2东方芙蓉11.8双水湾嘉园27.7橄榄君庭10.9万家城300万科金域蓝湾41.5湘域熙岸31.7泊爱蓝湾15.8尚东板块在售项目总建规模集中在10-30万㎡，万家城项目总建规模达300万㎡，将与本案形成长期竞争。案名主力面积（平米）80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上先锋东外滩87-89134-138辉煌国际城114-121东岸城邦112-119126-130鑫科明珠105-112东方芙蓉116-128双水湾嘉园127-138橄榄君庭90-92万家城108-119万科金域蓝湾89湘域熙岸116泊爱蓝湾118-124二房

三房主力面积该板块主力面积为二房90㎡左右，三房110-130㎡居多。整个区域内三房供应量相对最大。主力户型鑫科明珠105平米东方芙蓉128平米先锋东外滩89平米辉煌国际城119平米以下个案主力户型为三房，均有入户花园设计，都是客厅，两间卧室朝南。主力户型中没有N+1户型。主力户型东岸城邦119平米双水湾138平米橄榄君庭90平米万家城109平米以下个案主力户型都为三房，采用N+1户型设计。客厅卧室朝南，南北通透。卧室带飘窗，户型赠送面积较多。案名风格示意图辉煌国际城现代简欧东岸城邦现代简约鑫科明珠现代简约双水湾现代简欧案名风格示意图万家城现代简欧橄榄君庭现代简欧东方芙蓉现代先锋东外滩现代简约立面风格外立面风格上，现代风格和简欧风格是市场主打。外立面颜色以深褐色和黄色为主。案名平均单价（元/㎡）6001-62006201-64006401-66006601-68006801-70007001-72007300以上先锋东外滩7000（最低6650元/㎡，最高7800元/㎡）辉煌国际城6700东岸城邦6200鑫科明珠6500（最高价7400元/㎡（临近浏阳河江景房），最低5600元/㎡）东方芙蓉6500双水湾嘉园三房6700四房7200橄榄君庭6500万家城7000湘域熙岸7800泊爱蓝湾6600尚东板块均价集中在6500-7000元/㎡。单价分析东岸城邦今年首次开盘，采取低价入市策略，加上其位置相对较偏，开盘价格较低。双水湾当批在售6#栋为江景房，故四房价格较高为7200元/㎡。湘域熙岸当批在售4#栋为楼王，价格超出市场行情。其它项目价格基本在市场行情内。主力总价本区域两房主力总价在55-60万元，三房主力总价70-85在万元。案名主力总价（万元）50-5555-60601-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100以上先锋东外滩53-62.393.8-96.6辉煌国际城76.38-83东岸城邦69-7478-80鑫科明珠68-72.8东方芙蓉75.4-83.2双水湾嘉园85-92橄榄君庭58.5-60万家城75.6-83.3湘域熙岸90泊爱蓝湾77-81二房

三房

体量分析案名2011年上半年开盘情况建筑类型总建（万㎡）已推量（万㎡）去化量（万㎡）整体可售（万㎡）公开日期近期开盘备注（下批开盘）先锋东外滩在售已推高层2817.811.216.82010.6.192011.6.25待定辉煌国际城在售已推高层26.8181016.82010.9.12011.5.21待定东岸城邦在售已推高层11.41.4110.42011.6.252011.6.26待定鑫科明珠在售已推高层23.28.5419.22011.5.152011.5待定东方芙蓉在售已推高层11.83.51.610.22011.6.52011.6.5待定双水湾嘉园在售已推高层27.722.719.58.22010.4.242011.6.19待定橄榄君庭在售已推高层10.95.33.57.42011.5.192011.5.19待定万家城在售已推高层3001312.6287.42010.9.262011.5.22待定万科金域蓝湾在售未推高层41.5101031.52008.12009.6待定湘域熙岸在售未推高层31.78.78.623.12010.5.152010.5.15二期新房源预计8月或9月推出泊爱蓝湾在售未推高层、小高层15.83.83.712.12010.11.202010.11.21泊爱蓝湾目前VIP卡办理中，存1万优惠1万最后抢筹中，7月底开盘。主推70-90㎡的小户型，均价6400元/㎡佳天红橡湾未开盘高层230023//待定恒大金都未开盘高层2.7002.7//恒大金都营销中心已开放，现VIP认筹进行中，预计7月底开盘，主推43-85平米酒店式商务公馆。尚东板块已公开开项目未来整体可售总量预计468万㎡。其中由于万家城为300万大盘项目，目前仅推出13万㎡，占片区总体可售的61%。其它在售个案余量集中在10-20万㎡。目前个案在售一年以上的，最佳年去化可达到15万㎡，大部分项目按当前去化量计算1-2年能去化完毕。（数据截止到2011年7月18日）案名参数65-8080-9595-110110-125125-140140-155155-170170-180180以上合计（㎡）先锋东外滩在售面积

25922

376235373

10341

75398去化面积

11304

129312784

4371

29752去化比例

44%

34%36%

42%

39%辉煌国际城在售面积

4650

1348319547126

539673833347去化面积

3155

91419792095

69573816803去化比例

68%

68%50%29%

13%100%50%东岸城邦在售面积

1854210147535390

14098去化面积

1766170037072170

9343去化比例

95%81%78%40%

66%鑫科明珠在售面积14122944318411107618467

84469去化面积70128051658044206134

40009去化比例50%56%52%40%33%

47%双水湾嘉园在售面积

8507

9821

48618814去化面积

6658

2455

4869599去化比例

78%

25%

100%51%橄榄君庭在售面积251231416

18391

52319去化面积188420444

12799

35127去化比例75%65%

70%

67%万家城在售面积

6296849721556618

23566去化面积

3297533811976223

16055去化比例

52%63%56%94%

68%湘域熙岸在售面积

9976

24352

44855019

575949591去化面积

9554

23297

40514209

538846499去化比例

96%

96%

90%84%

94%94%泊爱蓝湾在售面积

6046

6046去化面积

5804

5804去化比例

96%

96%东方芙蓉在售面积

3860209139522

34295去化面积

1755116292453

15837去化比例

45%56%26%

46%合计在售面积26531030584243981832103268211332518153966983391943去化面积1954623252361857609523818599110356956612224828去化比例74%60%56%70%51%41%44%13%95%57%产品去化分析当批在售产品（数据截止到2011年7月18日）尚东板块今年上半年新推产品，总计推出39万㎡，截止7月18日已去化22.4万㎡。预计本版块年去化量约45万㎡，本版块在售项目除去万家城外，未来整体可售剩余181万㎡，需要4年左右的时间去化。产品去化分析该区域主力面积供求比：85-95㎡的二房供求比为1.65:1；125-140㎡的三房供求比为1.97:1，这两个主力面积的供应今年上半年均在10万㎡以上。片区内主力供应面阶段中去化最好的110-125㎡产品，供求比为1.42:1，去化率达70%。因为此面积段多为2+1户型。赠送面积多，此面积区间为三房最理想面积段，故需求量大。2011上半年片区项目开盘当天情况楼盘名称推货时间优惠活动开盘当天销售率%橄榄君庭5月19日VIP5千抵2万，一次性付款95折，按揭99折。77新华都·万家城5月22日原来价格97折VIP卡的客户2011年5月31日前签约额外优惠1%83鑫科明珠5月15日VIP客户90㎡以下优惠1万，90㎡以上优惠1万5，按揭96折，一次性94折。49辉煌国际城1月15日6400元/㎡，预交2万，优惠2万5千元；一次性付款97折，按揭99折。630070辉煌国际城5月21日1、购两房优惠1万，购三房优惠2万，购四房优惠3万；2、5天内签约99折；3、一次性99折，按揭无折扣；70双水湾5月15日最高优惠2万抵5万，预约优惠一万80双水湾6月19日VIP2万抵5万，开盘优惠一次性97折。25东岸城邦6月25日1、VIP客户1万抵3万的优惠；2、一次性付款96折，按揭98折；3、购房即送港澳游，若放弃游玩机会，可抵房款1500元。82先锋东外滩6月25日1.VIP一万抵三万582011年上半年该区域在售11个项目，共计8个开盘，除辉煌国际城、双水湾开盘两次外，其它项目仅开盘一次。开盘当天的销售率平均为65%，当天去化最好的为万家城，由于双水湾第二此开盘推出6号栋大户型，所以销售率较低。目前市场购房者主要是以刚需客源为主，购买目的主要为自住型和改善型。首次购房者比重超过60%。年龄上28-40岁为主要购房人群，也反映出自住型需求的旺盛，客户来源上，呈现区域性质，基本为本区域范围内客源，区域内车熟的配套和地铁的兴建也吸引了部分省外客户。客源分析年龄分析收入分析购买动机来源购房次数28-40岁年龄段是主要客源35%的购房者年收入在5-10万，30%购房者年收入在10-20万。自主客户占55%。自主兼投资占30%。主要以芙蓉区附近为主，马王堆，高桥商圈私营业主有一定比重。部分为省内客户。首次购房占62%，二次购房占23%。未来竞争环境区域编号地块位置用途占地面积(㎡)容积率预计总建（㎡）楼板价(元/㎡)芙蓉区[2010]网挂018号长沙市芙蓉区马王堆农科村住宅70年5749.27≤2.614948691[2010]网挂015号恢复挂牌长沙市芙蓉区二环线与远大路交叉处西南角商业40年、住宅70年9727.87≤6.563231815[2010]网挂005号恢复挂牌公告芙蓉区马王堆街道办事处火炬村商业40年、住宅70年17942.38≤5.089712590[2011]网挂005号长沙市芙蓉区东岸乡商业、住宅

52621.99商业≤3.8、住宅≤2.81577802488合计

86140

325671

土地情况尚东板块2010年至今土地情况尚东板块2010年至今共出让土地4幅,总面积8.6万㎡,预计总建面积32万㎡。每幅地块的占地面积较小,容积率较高，可推出的项目以小规模高层项目为主。其中三块土地均有商业部分。土地情况[2010]网挂015号[2010]网挂018号[2010]网挂005号[2011]网挂005号本案未来竞争项目一览未来竞争项目中已开工的项目有四家，预计今、明年都会推出。公寓项目5家。将来能成为白沙湾直接竞争项目的有佳天红橡湾、瑞星花园广场、华夏城项目和天下一家。未来竞争项目一览项目名称项目位置开发商体量进度佳天红橡湾芙蓉区浏阳河大道一段588号长沙信天房地产开发有限公司23万平米，830户建设中恒大金都芙蓉区远大路970号湖南恒大投资置业有限公司

2.8万平米.504户预计7月底8月初销售西源鑫大厦芙蓉区远大一路930号湖南省新大宇房地产开发有限公司3.15万平米.212户建设中