第四章房地产信贷

房地产金融

学时：32

学分：2

课程性质：限选任课教师：周霞

北京建筑工程学院第四章房地产信贷第一节房地产信贷的概念、特性及分类第二节房地产开发贷款第三节个人住房贷款第四节房地产信贷风险管理何谓房地产信贷?房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。就目前而言，间接融资方式是我国房地产行业融资的基本形式，其中最典型、最重要的间接融资方式，即商业银行的房地产信贷业务。

房地产信贷的基本特性

1．贷款投向受到严格控制。房地产信贷资金账户实行严格的管理。2．贷款期限较长。房地产开发贷款期限可能达到1至3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达20至30年，平均实际贷款期限也可达5至10年。3．贷款规模与资产占比有限制。房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10％左右。个人住房贷款占比一般在10%到15%，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。房地产信贷的分类

——按贷款主体划分

房地产企业贷款包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款。经营性持有物业贷款，一般简称为法人按揭贷款，是指商业银行向物业经营机构或其他企、事业单位发放的，用于购置自营商业用房或自用办公用房的，期限较长分期还款的法人贷款；个人贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，及其附属信贷产品和衍生信贷产品，如二手房贷款、转按揭、加按揭等。房地产信贷的分类

——按信贷资金来源划分

自营性房地产贷款的资金来源是商业银行吸收的各类银行存款；委托性房地产贷款的资金来源是其他非银行机构自有或根据相关政策规定募集的资金。又可分为房地产开发委托贷款和个人住房委托贷款。前者是其他非银行机构利用其自有或募集的资金，委托商业银行向指定的房地产开发项目发放的房地产贷款。后者是住房公积金管理部门利用其归集的个人住房公积金，委托商业银行向公积金缴存人发放的个人住房公积金贷款。对于商业银行而言，信贷资金来源不同，所承担的风险不同，利润来源也不同。

房地产开发贷款？开发商为什么要借贷

开发商通过借贷筹集开发资金的重要原因——杠杆原理1、杠杆原理主要内容2、杠杆作用的形式杠杆原理R为资产总收益率，i为贷款利率，Y为自有资金收益率，M为借贷资金所占比例，E为自有资金所占比例。

R=M*i+E*Y例4-1：假设一房屋价值10万元，年净营业收益1.2万元，则资产总收益率为12%（12000/100000）。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，即贷款7.5万元，贷款年利率为10%，每年应还贷款利息7.5万*10%=0.75万元；购房人首付款2.5万元。则扣除利息后每年购房者可获取的净营业收益为12000-7500=4500万元。购房人投资的收益率为：自有资金收益率=购房者净营业收益/自有资金（首付款）=4500/25000=18%。购房者自有资金收益率为18%>资产总收益率12%。

12%=（0.75*10%）+(0.25*18%)可见：借贷的重要的更为真实的目的：通过杠杆效应，尽可能提高自有资金收益率。即，借鸡下蛋，或借鸡下更多的蛋。请思考：自有资金收益率受到什么因素影响？贷款比例是否越高越好？L、D和Y由R=M*i+E*Y和E=1-M，得到：R=M*i+（1-M）*YR-M*i=（1-M）*Y

设D=R-i，即资产收益率与贷款利率的差别。

L=1/(1-M)为杠杆因子，即自有资金所占比例的倒数。则：Y=i+(L*D)

表4-1贷款比例75%条件下利率变化对自有资金收益率的影响

贷款方案ABC贷款利率(％)101214贷款金额750007500075000年付利息7500900010500年净营业收益120001200012000购房者可获取的净营业收益450030001500资产总收益率(％)121212首付自有资金250002500025000自有资产收益率(％)18126杠杆作用正

中负表4-2贷款比例80%条件下利率变化对自有资金收益率的影响贷款利率（％）

(i)自有资金收益率(％)(i+L*D)收益杠杆作用1111+(5*2)=21

正正1212+(5*1)=17

正正1313十(5*0)=13正中1414+[5*(一1)]=8

正负1515十[5*(一2)]=0零负1616+[5*(一4)]=一4负负从杠杆效应来看，贷款比例并非越高越好。杠杆作用的形式

结合表4-1，杠杆作用可能呈现如下形式：（1）杠杆正作用：贷款利率<资产收益率时，自有资金收益率大于资产收益率（2）中性作用：贷款利率=资产收益率时，自有资金收益率等于资产收益率（3）杠杆负作用：贷款利率〉资产收益率时，自有资金收益率小于资产收益率L、D对Y的影响

(1)在杠杆作用为正时(D>0)，杠杆因子越大，则自有资金收益率提高越大。

(2)在杠杆作用为中性时(D=0)，杠杆因子对自有资金收益率无影响。

(3)在杠杆作用为负时(D<0)，贷款给自有资金带来负担，杠杆作用越大，则自有资金收益率降低幅度越大。房地产开发贷款基本概念房地产开发贷款，是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

房地产开发贷款的借款人是经工商管理部门注册的，政府主管部门认定并拥有一定资质的，合法具有房地产开发、经营权的企业。

房地产开发贷款分类

1.土地开发贷款。银行向政府所属土地储备机构或受政府委托进行土地整理的房地产开发企业发放的，用于土地一级开发（包括土地收购及土地前期开发与整理）的贷款。2.商品房开发贷款。银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品房项目的贷款。3.房地产开发企业流动资金贷款。由于其用途不指向具体开发项目，监控的难度较大，贷款资金多被反复挪用，商业银行一般会严格控制此类贷款的发放。4.建筑安装企业流动资金贷款。用于解决建筑安装企业在项目建设施工过程中流动资金不足的贷款。垫资施工使该类贷款存在较大法律风险，监管更加困难。银行一般持极为审慎的态度。5.项目储备贷款。向符合一定条件的大型、特大型优质房地产开发企业发放的，用于其解决住房项目前期资金需求的贷款。属于过渡性贷款，一般会在发放商品房开发贷款后，收回相应的住房项目储备贷款。存在较大政策性风险，也是银行严格控制的房地产开发贷款。按商业银行支持力度的不同划分房地产开发项目贷款支持类项目：对市场销售前景好、经济效益好、还本付息能力强,且项目建筑面积或建筑规划占地面积在10万平方米（含）以上的普通商品房项目和经济适用房项目，予以支持；选择支持类项目：对高档商品住宅项目、商业用房、写字楼等项目，结合项目的具体情况有选择地给予支持；谨慎支持类项目：对酒店、别墅、大型商场或购物中心、高档娱乐设施等项目要结合项目的具体情况，分析研究，谨慎支持。房地产开发贷款的一般管理模式一般会采取贷款封闭管理模式，即商业银行从贷款发放，到按期收回贷款本息整个过程，对贷款资金的流动实施全过程的监控管理，以保障贷款资金的合规合理使用及安全地收回。主要包括项目授信管理、贷款使用管理、销售回款管理、贷款收回管理及抵押物管理等。贷款封闭管理的主要内容1．项目授信管理：严格的企业准入标准和项目准入标准；坚持贷款额度与项目投资相匹配、还款计划与建设销售期相匹配的原则。2．贷款使用管理：监管账户，专款专用，确保资金用于贷款指向的项目建设，防止挪用。3．销售回款管理：监测项目销售率，间接监控项目销售收入资金。4．贷款回收管理5．抵押物管理贷款回收管理一般情况下，当项目的销售收入资金总额等于项目的开发投资总额扣除房地产开发贷款额和企业自有资金的投入额时，商业银行则要求借款企业应开始归还开发贷款，并随着项目销售收入的实现，按一定比例分期收回开发贷款本息。借款企业应在项目销售率最高不超过80%前，归还全部房地产开发贷款本息。抵押物的动态管理（1）随着工程建设进度及时办理新建部分的抵押登记手续，特别是针对放款时仅以土地使用权抵押或随着工程进度逐笔发放贷款情况，尤其要确保抵押的足值、有效。（2）一般不接受车库、会所等公建部分单独作为抵押物；不接受人防等不可销售的配套公建部分作为抵押物。（3）严格控制抵押率。土地使用权加在建工程抵押的，抵押率控制在最高不超过其评估价值的70%；仅使用土地使用权抵押的，抵押率应控制在最高不超过其评估价值的60%。（4）抵押物评估价值不是认定贷款抵押物价值的唯一依据。还可测算其实际价值。如果抵押物实际价值与评估价值出现较大差异，原则上以实际价值为依据。抵押物释放的一般控制原则，见74页。

房地产开发贷款的一般操作流程

贷前调查

项目评估抵押物价值评估授信审查审批放款贷后管理企业基本情况、企业授信情况、财务情况分析、项目基本情况、担保情况分析

申贷企业资信评价、开发项目整体评价和贷款风险综合评价

资料的完整性；政策的合规性；项目的可行性；财务状况的合理性、安全性；授信要素（期限、利率等）的合理性；担保的合法性、合规性、有效性、可靠性；贷款风险的可控性分级审批、签订借款合同、落实担保、发放贷款

监控信贷资金流向、实地查访借款企业与项目情况、定期收集重要信息、项目工程概、预、决算管理、逾期贷款的专项检查与催收、不良贷款的管理个人住房贷款个人住房贷款个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。个人住房贷款的特性消费特性期限特性还款特性：分期还款、还款比例限制80页担保特性与开发项目的关联性几个相关概念-转按揭是指已经办理个人住房贷款的借款人，在还款期间，由于房屋出售、赠与、继承、离异等原因引起房屋产权变动，需将已抵押给贷款银行的房屋产权和未结清的个人住房贷款同时转移给受让人，并由受让人指定的贷款银行在重新办理抵押登记后，继续为房屋产权的受让人办理个人住房贷款的业务。如果受让人指定的贷款银行为原贷款行，则称为同行转按揭；如果受让人指定的贷款银行非原贷款行，则称为跨行转按揭。

几个相关概念-加按揭个人住房加按揭贷款（简称“加按揭”）指对贷款银行现有个人住房贷款客户发放的以原贷款抵押物为担保的购房支出及家居消费支出的贷款。随着借款人逐期偿还贷款本息，抵押率不断降低，因此，在保证抵押率不超过规定范围，贷款用途符合规定要求的前提下，贷款银行可在原抵押物的基础上，向借款人追加发放一定额度的个人贷款，即所谓加按揭。几个相关概念-逆按揭逆向年金抵押贷款（简称“逆按揭”、“倒按揭”）是一种适合老年人的消费信贷产品，是指拥有住房的老年借款人把其拥有完全产权的房子抵押给贷款银行，由贷款银行按约定每月向借款老人发放贷款以作为生活费用，到期结清贷款本息。如果贷款期间借款老人去世，其亲属则可提前清偿贷款银行贷款本息，收回抵押房产；无亲属的，贷款银行可处置抵押物以清偿贷款本息。

个人住房抵押贷款的担保方式保证担保抵押担保抵押加阶段性保证担保期房抵押质押担保可以设定抵押的房地产

①依法获得的出让土地使用权；②依法获得的房屋所有权及其房地产使用权；③依法获得的期房所有权；④依法可抵押的其他房地产。抵押标的物的条件：①必须具有特定性。③必须是法律允许转让的财产。②必须具有交换价值。④原则上便于管理和实施补充了解：《担保法》中关于抵押设定的规定

不可以设定抵押的房地产《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。补充了解：《担保法》中关于抵押设定的规定

《担保法》中关于抵押设定的规定第34条规定：“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；(六)依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外(作者注：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押)；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”

抵押贷款合同的签订房地产抵押贷款合同，是指房地产抵押当事人(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序所签订的书面契约。房地产抵押合同的内容应包括：

(1)抵押当事人姓名(或名称)、国籍、住所或单位所在地。如自然人则载明姓名、年龄、身份证号。

(2)抵押贷款或担保债务的价款用途、数额、币别、期限、利率、支付方式和地点。

(3)抵押房地产名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用年限。如有特别编号、标记或说明、图纸的，应分别予以记载。

(4)房地产抵押物的权证保管及归还方式。

(5)房地产的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损、灭失责任。

(6)抵押房地产的保险及受益人。

(7)归还本息方式、逾期罚息、提前还款规定等。

(8)抵押房地产被处分时受偿人的顺序。

(9)抵押手续费、公证费、违约责任、纠纷的解决。

(10)签约日期、地点、当事人签名

图4-2抵押贷款各参与人关系借款人债务人抵押人保险公司贷款人债权人抵押权人房地产开发商超过债务部分保险费超过债务部分首先受偿存入30%价款按期还本付息产权逐渐转移70%的债务相当于30%居住权实际上30%+70%相当于70%产权证图4-3抵押贷款运行过程借款人债务人抵押人购房者贷款人债权人抵押权人银行拍卖售价相当于债务部分债权还本付息售价低于债务部分房屋（他项权利产权证）赎回贷款资金购房合同及房屋他项权利售价高出债务部分违约个人住房贷款的计算计算的关键点：贷款本金贷款本息额月还款额，即月供月还本金月还利息个人住房贷款的计算——

贷款期限在1年以内

其中：P——贷款本金；I——期末应付利息额；i——贷款月利率（‰）；n——贷款月数。（公式4－2）例4-2：某借款人向某商业银行申请个人住房贷款100,000元，期限10个月，贷款月利率为4.725‰，到期一次利随本清。计算借款人到期应还贷款本息。解：据上式，I＝10×4.725‰×100000＝4,725（元）则，到期借款人还本付息金额为104,725元。个人住房贷款的计算——

期限在1年以上贷款

In——当期应还利息额；Pn——当期期初贷款本金额（上期期末本金余额）；Qn——当期偿还贷款本金额；Rn——当期还款额；Pn+1——下期期初贷款本金额（当期期末贷款本金余额）。式中Rn为每期的还款额，俗称“月供”。

（公式4－3）

（公式4－4）

（公式4－5）

例4-2：某借款人向某商业银行申请个人住房贷款100,000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为4,425.31元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。解：根据上式，第一个月期末应还利息额为：I1＝100,000×4.875‰＝487.50（元）∵每月还款本息合计为4,425.31元， ∴根据公式4－4，第一个月末偿还贷款本金为：Q1＝4,425.31－487.50＝3,937.81（元）根据公式4－5，第一个月期末贷款本金余额为：P2＝100,000－3,937.81＝96,062.19（元）96,062.19元也是下期期初贷款本金额。同理：I2

＝96,062.19×4.875‰＝468.30（元）Q2＝4,425.31－468.30＝3,957.01（元）P3＝96,062.19－3,957.01＝92,105.18（元）

个人住房贷款还款方式

——等额本息还款法

即贷款期限内每期以相等的还款额偿还贷款本金和利息。最为常用的一种归还贷款本息的方式。R——每月还款额（含当月所还贷款本金和利息）；i——贷款月利率（‰）；P——贷款本金；n——贷款总期（月）数。（公式4－15）

例4-3：假设借款人向银行银行贷款100,000元，期限24个月，月利率为4.875‰，计算还款计划表。据式4－15，计算出月均还款额为4,425.31元。据式4－3、4、5，分别计算每期期末应还贷款利息、偿还贷款本金和期末贷款贷款本金余额：第一月应付利息：100,000×4.875‰＝487.50元；第一月末偿还贷款本金：4,425.31－487.50＝3,937.81元；第一月末偿还本息合计487.50+3,937.81=4,425.31元。第一月月末尚未偿还的贷款本金余额，即下期期初贷款本金：100,000－3,937.81＝96,062.19元。第二个月末应付利息为：96,062.19×4.875‰＝468.30元；第二个月末偿还的本金为：4,425.31－468.30＝3,957.01元；第二个月末贷款本金余额为：96,062.19－3,957.01＝92,105.18元。个人住房贷款还款方式

——等额本息还款法特点每月还款额是相等的，便于计算；每期的贷款本金余额逐渐减少；每期所付利息也在减少。个人住房贷款还款方式

——等额本金还款法

等额本金还款法，即贷款期限内，按月分期偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金相等。

其中：Pn——第n期应还贷款本金；P——贷款本金总额；N——贷款总期数。i－－贷款利率；n－－当期贷款期数；In

－－第n期应还利息。Rn——第n期末应还款金额。

（公式4－23）（公式4－24）（公式4－22）例4-4：假设借款人向银行贷款100,000元，期限24个月，月利率为4.875‰，采用等本还款方式，计算第1期期末和最后一期期末还款额，以及其中应还利息和贷款本金。解：据式4－22，可计算出每月应还本金为4,166.67元。据式4－23，一期期末应还利息为：I1＝[100,000－（1－1）4,166.67]×4.875‰＝487.50据式4－24，一期期末还款额：R1＝4,166.67＋487.50＝4,654.17最后一期应还利息：I24＝[100,000－（24－1）4,166.67]×4.875‰

＝4,166.67×4.875‰＝20.31R24＝4,166.67＋20.31＝4186.98等本还款法特点每期还款额中所还贷款本金相等的，而应付利息是变化的，因此，每期还款额则是不同的。与等额还款法比较，借款人在贷款期满时所付利息总额要少，但等本还款法在整个贷款期的前段，比采用等额本息还款法偿还较多的本金。多还了本，自然少还息，但前期还款压力更大。个人住房贷款的一般操作流程1

楼盘项目的审查

贷款受理

贷前调查

个人资信评估

个人统一授信

贷款审查和审批

调查核实、实地考察、准入审查

借款人资料、所购房屋资料

个人素质、职业情况、负债收入比率、持有资产情况、担保情况、综合印象等

统一控制个人客户在贷款银行内部贷款总量

签署借款合同，

《房屋他项权证》交由贷款银行收押

贷款的发放

约见贷款申请人，核实情况和资料个人住房贷款的一般操作流程2

合同变更

贷后风险检查

贷款收回

违约贷款催收

不良贷款处置

风险资产损失核销与管理

经规定程序的审查后，与借款人就原合同要素变更签署贷款补充协议对借款人、保证人和担保情况进行持续的跟踪检查短信息催收、电话催收、信函催收、上门催收、律师函催收，直至向违约借款人提起法律诉讼等

对个人不良贷款及时采取法律诉讼、以物抵贷等措施追索、处置损失类贷款核销，遵循尽职追索、责任追究、依法合规、时效性、保密性、账销案存等原则

银行出具贷款结清凭证；通知借款人，持相关证件、凭据、贷款结清凭证领回由贷款银行收押的法律凭证；办理抵押登记注销手续。

房地产信贷风险管理何谓信贷风险？

信贷风险，是指商业银行的贷款业务遭受各种直接或间接损失的可能性，以及损失程度与范围的不确定性。信贷风险的基本分类新巴塞尔协议要求商业银行必须纳入经济资本计量的风险类型分为三类：信用风险市场风险操作风险信用风险是指交易对手或债务不能正常履行合约或信用品质发生变化而导致交易另一方或债权人遭受损失的潜在可能性。是商业银行面临的重要风险，也是最主要的风险。其直接表现就是商业银行不良贷款上升，信贷质量恶化。市场风险又称价格风险，是指由于被用于交易的资产或可交易的资产的价值发生变化而导致损失的风险。可以分为利率风险、汇率风险、股市风险、商品价格风险（期货风险）。对于商业银行来说，市场风险主要是利率风险和汇率风险。操作风险是指由于不完善或失灵的内部控制、人为的错误、制度失灵以及外部事件给银行带来直接或间接损失的可能性。包括诸如控制风险、信息技术风险、欺诈风险以及法律和商誉风险等。与信用风险、市场风险相比，操作风险大多是在银行可控范围内的内生风险，与收益无关，主要取决于商业银行管理的水平与效率；而信用风险和市场风险更多表现为外生风险，与收益相关。参阅补充材料：骗贷伎俩大起底风险管理的发展过程

20世纪80年代初，《巴塞尔协议》诞生，通过对不同类型资产规定不同权数来量化风险的分析方法，解决信用风险问题；90年代，国际大银行开始建立内部风险测量与资本配置模型，以弥补《巴塞尔协议》的不足，解决市场风险问题；97年亚洲金融危机以来，更加重视市场风险与信用风险的综合模型以及操作风险的量化问题，全面风险管理模式引