廊坊永清县市场调研17年

——京津冀一体化下的永清县房地产市场空前机遇的小县城

永清两年前还是个名不见经传的小县城，受京津冀一体化的利好，这两年有了翻天覆地的变化。亦庄高新技术开发区，浙商新城国际服装城，京台高速等大型项目的进驻使永清县麻雀变凤凰，短时间内成了众多开发商云集的金矿。房价两年翻了近一倍，北京的人已经成了买房的绝对主力。本案将从京津冀利好规划及房地产市场调研两大方面解读空前火热的县城。前言一、永清县概况

县城基本经济情况二、京津冀利好

大型项目的进驻三、房地产市场

冰与火的地产市场四、市场的研判

机遇与危机并存目录CONTEST第一章节:永清县概况二、产品的认知二、京津冀利好三、房地产市场四、市场的研判

永清县域幅员面积776平方公里，辖14个乡镇，1个街道办事处，2个省级工业园区。全县386个村街，总人口38.8万。县城建成区面积8.95平方公里，人口4.5万。永清区位特殊，地处北京正南，位于京南中轴线上，距京津两市各60公里，县城距北京新机场选地15公里。京台高速、廊沧高速在永清交汇，规划中的105国道、新机场南通道、唐廊高速和廊霸、廊涿、廊大三条省级干线穿境而过，京九铁路津霸连接线横跨县域南部，永清未来是全国交通路网最密集的区域。永清县辖区及位置永清资源清洁，域内有采油井568眼，天然气储量50亿立方米，设有陕甘天然气输气进京枢纽总站，并建有中石油、华北油田地下储气库，日供天然气100万方。地热水储量7亿立方米，是“中国温泉之乡”。永清生态优良，林地面积51万亩，森林覆盖率43.7%，居华北平原县之首，是“全国绿化模范县”、“全国绿色小康县”；蔬菜种植面积36万亩，年产180万吨，在北京设有多家直营店，是“全国无公害蔬菜基地县”。蔬菜供应量占北京10%。永清县自然资源永清定位于“廊坊新市区、北京新空间”，县域经济社会保持健康快速发展。2013年，全县GDP完成79.1亿元，增长6.9%；全部财政收入完成9.2亿元，其中公共财政预算收入5.1亿元；固定资产投资完成95.4亿元，增长18%；规模以上工业增加值完成15.5亿元，增长4%；社会消费品零售总额完成32.8亿元，增长12.8%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到24007元和10146元，分别增长5.2%、12.3%。新发展规模以上工业企业15家，纳税超千万元企业达到14家。荣获“全国县域经济科学发展特色县”、“全国科技进步考核先进县”称号。永清县经济发展便捷的路网永清的道路交通永清县距首都第二机场25公里，天安门正南60公里，天津外环线60公里，天津港100公里。30公里半径内有六条高速、三条国道、三条省道和四条铁路，交通区位优势异常突出。已规划的首都新机场南高速、唐廊高速、唐廊高速、105国道等建成后，永清县将成为全国少有的交通干线最密集区域，更加凸显北方重要交通枢纽地位。2014年新版《永清县城乡总体规划》获批实施，实施重点城建项目95个，当年完成投资14亿元，县城面貌焕然一新。永清县是廊坊中心城市“大四点”组团之一，京南中轴卫星城，产业转移升级桥头堡，临空经济配套区，宜居宜业生态城市。今年，该县将重点推进华夏新区和智慧新城建设，形成老城区、新城区同步发展的新局面。华夏新区计划完成投资20亿元，修建6条主干道路，新建占地188亩的生态公园、1万平方米的县城规划馆，启动建设智能传感、航空电子两个产业港，打造产城共建的典范。智慧新城及国瑞生态城将集中力量建设环城公路、永定河故道带状公园及一期33万平方米的高层公寓，打造宜居宜业的生态新城。重点发展投资建设永清的发展方向一:永清县概况第二章节、京津冀利好三、房地产市场四、市场的研判

《京津冀协同发展规划纲要》中明确指出了京津冀三地的具体功能定位：

河北为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。

京津冀的规划方向河北则提出抓好6个关键点，一批现代产业园区、一批明星卫星城镇、一批生态标志工程、一批交通骨干项目、一批新的产业引擎、一批生态脱贫片区。永清规划布局2014年，北京新机场全面开工，2018年建成并投入使用，建成后将很快达到年4500万人次的吞吐量。第二机场距离永清约25公里，开车约20分钟，按照临空经济发展规律，第二机场的建成给永清带来的经济拉动及其发展空间都是巨大的。日均30万的人流量无论是道路交通、企业发展、临空服务业的需求还是物流产业、旅游、酒店及相关服务链条，都会对这个区域的发展带动非常大。北京第二机场大型市政项目利好京台高速廊坊段即将于明年10月份左右通车，为廊坊增添了一条连接京津地区的通道。通车后，永清县区30分钟直抵北京三环，区位价值凸显。京台高速直接改变了永清对于北京的地位。30分钟的距离已经成了北京通勤上班的正常范围圈，高速的开通将大大带动南城上班族的购买意向。就如新的燕郊，固安，永清的价值将会迅速凸显。京台高速通车大型市政项目利好这条铁路线经过北京市、北京新机场、河北省廊坊市的固安县、永清县、霸州市，线路全长约93km，另包括相关联络线工程，全线涉及车站5座，在北京市内的有3座，分别是北京西站、李营站、新机场站，在河北省廊坊市境内设置永清西站和霸州站。据悉，京霸城际铁路建设工期约为三年半，计划在2015年年底开工。照此计算，这条线路的完工时间大约在2019年，会力争与北京新机场同步投入使用。京霸城际铁路大型市政项目利好永清国际服装城永清国际服装城(原名浙商新城)自2010年9月开工建设，总占地面积3万亩，预计总投资800亿元。预计年实现营业收入300亿元以上，可吸纳10万人就业。首批建设的有浙商服装城、浙商会馆、奥特莱斯广场、台湾童玩节和中国服装文化博览园5个子项目。已经签约服装制造企业超过670余家，已有超过120家服装企业在此注册，已有30万平方米的厂房竣工。建成和在建服装企业60家。永清在建的大型项目今年2月份省政府正式批复同意将永清工业园区和永清经济开发区整合，设立省级高新技术产业开发区，名称为“北京亦庄·永清高新技术产业开发区”。北京·永清产业园大致范围初步规划在京台高速以东、廊霸路以北、唐廊高速以南、永定河以西地区，总面积约为40平方公里。未来，计划将城铁引入该园区。北京亦庄·永清开发区将发展高新技术产业和战略性新兴产业，大基康明、惠买在线、坤鼎投资、聚信产融投资和宝健日用品等五家公司已入驻高新区。北京亦庄·永清高新技术产业开发区永清在建的大型项目5月19日，由廊坊市政府、北京西城区政府合作共建的北京西城·永清现代物流园项目正式签约。面积约10平方公里，项目投资300亿元，主要建设现代商贸、现代物流、综合金融、大数据与物联网、创新研发、商务办公、休闲都市七大板块。园区涵盖了服装产业集群、大数据互联网、金融服务、现代物流、商品贸易、健康休闲、商务会议等功能，将满足永清未来发展对聚集人口、产城一体融合发展的需要。北京西城·永清现代物流园永清已签约的大型项目今年2月13日上午，永清县融旭产业园项目签约。永清县融旭产业园是由东旭集团、河北融投集团强强联手共同开发的新兴产业园区项目。该园区规划占地30平方公里，园区位于永清县曹家务和后奕镇，将借助京津高科技企业和高校，谋划一批知识密集型、科技密集型产业，通过打造关键领域的研发孵化及产业化平台，实现研发与生产服务相结合的产业化集群。永清县融旭产业园永清已签约的大型项目银泰未来产业园项目由北京银泰置地商业有限公司与北京浙商豪信投资有限公司出资建设，定位于集高端商业集群、融合现代物流产业与电商大数据产业为一体的功能型智慧新城。项目总投资800亿元，项目一期预计投资10亿元，主要建设路网及规划馆。目前项目已选定厂址，正在进行规划设计。银泰未来产业园永清已签约的大型项目宝能慧谷项目落户永清2014年11月14日今天上午，总投资40亿元的宝能慧谷项目落户永清县韩村现代服务产业园区。据了解，该项目由深圳市宝能投资集团有限公司兴建，主要建设国际金融小镇，包括宝能前海人寿保险金融后台数据中心、结算中心、呼叫中心、培训中心服务平台以及相应的配套服务设施；国际健康休闲中心，包括国际老社区、养老公寓、会所、特色康复医疗机构及相应配套服务区域等。项目建成后预计年可实现利税5亿元，提供就业岗位3000个。永清已签约的大型项目今年5月16日来自北京大红门商圈的8家主力市场签约落户河北省廊坊市永清国际服装城。此次签约落户永清国际服装城的8家市场分别为，北京京温服装批发市场、北京市大红门纺织批发市场、北京永外连发窗帘城、北京北方世贸轻纺城、北京世贸国际鞋城、北京正天兴皮毛市场、北京世纪丹陛华小商品综合市场、北京盛购礼品中心。8家市场共有商铺9000多个，就业人员3.5万余人。动批，雅宝路等大型商家也意向进驻。大红门商圈永清已签约大型商户重点企业：中国南玻集团股份有限公司特种浮法玻璃生产项目，总投资11亿元广东华兴玻璃有限公司日用玻璃制品项目，总投资7亿元百莱玛（中国）机械有限公司混凝土搅拌设备制造项目，总投资2亿元吉林森林工业（集团）股份有限公司刨花板生产项目，总投资2亿元北京迪威尔石油天然气公司石油助推剂、石油设备制造，总投资1.5亿元河北珍极集团年产10万吨调味品项目，总投资1.5亿元北京广厦新源石油设备公司高效热交换器生产项目，总投资1.2亿元廊坊诺尔信化工有限公司电子极环氧树脂项目，总投资1.2亿元……永清已签约大型商户其他招商引资签约情况近年来永清县成功引进了央企中轻造纸装备基地、南玻玻璃、德基机械、高博京邦制药、嘉宝莉漆等一批央企、世界500强等产业龙头。今年2月25日，永清县举行2015年项目集中开工仪式，北京西城·永清现代物流园项目、原料果醋及醋饮料生产研发基地项目、农产品加工及物流配送基地项目、聚合高清洁合成汽油生产项目、宝能金融服务中心项目等十个项目破土动工建设，项目总投资372.86亿元。今年5.18重点项目和永清县签约仪式上，北京西城·永清现代物流园项目、大唐融合服务外包项目、泛海国际产业园项目、环保石材城项目、北京交大科技孵化器项目、永清新区智能制造装备产业港项目（国家“863计划”重点项目）、房车组装项目在内的9个超亿元大项目成功签约（北京企业有6家），合同引资1241.6亿元。今年5月6日，解放军三O七医院与永清县中医院协作医院，成为永清落实京津冀协同发展重大战略、推进京津冀公共服务一体化的又一亮点成果。今后，该县中医院将依托解放军三O七医院的医疗、人才、技术、管理等优势，通过邀请专家坐诊、现场技术指导、业务技能培训等形式，提高协作医院的医疗技术水平，培养技术骨干，更好地推动永清医疗卫生事业发展、服务当地百姓。此外，北大（永清）附属实验学校（小／初／高）落户永清工业园区的百合公馆项目。国瑞生态城将引入北大培文学校、崇文门商家“坐镇”小区商业。北京的资源永清已签约北京医疗教育永清的发展日新月异永清县已经是当前北京周边最火热的县城，京津冀产业转移的核心集中区域，今年的引入投资远超固安、霸州等热点对接城市。随着三大市政配套京霸城铁、京台高速、第二机场的建设，无可比拟的优势将更加明显，一个新的大型卫星城市即将出现。数个大型企业建园，几十个中小型企业进驻，永清的前景已经非常明朗，未来5年将是永清高速腾飞的阶段。交通引来人口，产业园聚集人群，根据不同园区的规划未来人口可能会达到近百万之众，房地产的机会非常大。一:永清县概况二、京津冀利好第三章节、房地产市场四、市场的研判

调研项目分布秀莲小镇百合公馆乐陶郡丽景城燕阳城帕克先生国瑞城世嘉正园老城区乐陶郡123456789101112价格均价6500元，成交价6000元占地面积7.3万㎡建面18.6万㎡容积率2绿化率35%整体规划共规划四期，一二期为高层、小高层，三四期为洋房。一二期共12栋，2栋27层、2栋11层、7栋18层、1栋6层，总户数1389户，当期户数1001户户型两居70-90㎡，三居110-129㎡交房时间2016年底施工进度12栋楼同时开工，地上起二层开发商永清英华房地产开放有限公司销售动态正在排号，预计8月中旬开盘客群来源北京亦庄及北京外地人（待售）乐陶郡82㎡两室87㎡两室111㎡两室项目分析：一期开盘首开3#、4#，11层，一梯三户，楼间距80米，坡地园林。户型大多南北通透、布局方正或全明户型，户型设计合理，两室70-90㎡，三室110-129㎡。定位刚需盘。燕阳城价格成交价6000元，交3万抵6万建面130万㎡公摊率20%绿化率35%整体规划共计6169户。一期1074户，9栋，高层为18层6栋，洋房5-7层3栋。户型高层80-100㎡，洋房120㎡交房时间2016年10月施工进度打地基开发商永清燕阳房地产开放有限公司销售动态正在排号，预计8月中旬开盘。房源为一期9栋。备注：标注蓝点楼座为一期开盘9栋房源（待售）项目分析：百万平米大盘，规划有休闲商务区、特色风情区、花园走廊区和温泉养生区；开发商为燕阳集团，实力较为强大；地理位置优越，处于永清经济开发区核心，京台高速永清出口处，集台湾城、浙商新城（动批及大红门入驻）、亦庄永清园（企业、产业园）于一体，发展潜力大，升值空间大。丽晶城价格5800元-6400元建面14万㎡容积率2.7绿化率35%整体规划共计1070户，11栋高层，其中3栋18层、2栋24层、3栋26层、3栋27层。户型两居88㎡，三居100-140㎡交房时间2016年底施工进度一期全部封顶开发商丽水地产销售动态现售1#、5#、7#、10#，2014年7月开盘。其中7#售罄；10#剩余7、9层，户型87、100㎡；5#户型134-140㎡，剩余一半；主推1#，两梯四户，户型104、105㎡销售速度一年去化约280套，月去化约25套1#5#7#10#秀莲小镇价格4670元起，均价5000元占面2.1万建面7.8万容积率暂无绿化率35%整体规划共计684户，7栋18/24高层。户型两居84、89㎡，三居100-130㎡交房时间2015年底施工进度1-7#全部封顶开发商永清长风房地产开放有限公司销售动态现售1-5#准现房，五证齐全。2014年10月开盘，5栋基本售罄。销售速度一年去化约500套，月去化约40套，去化速度较快项目分析：户型设计方正、南北通透；项目整体去化80%，剩余6#、7#，1-5#准现房；学区房，毗邻二幼、一小、一中；楼间距小。百合公馆价格小高层均价5700元，特价房5100元；洋房均价6900元销售策略3万电商活动，交3万抵8万；地下室捆绑销售占面21万建面40万容积率1.9绿化率40%整体规划项目规划两期，46栋共计3800套。洋房6层半，小高层11/18层户型两居75-87㎡，三居91-102㎡交房时间一期交房，二期2016年8月31日开发商廊坊益田房地产开放有限公司销售动态一期百合尚城2013年7月开盘，15年4月售罄；二期百合公馆现推8#、10#，5套特价房5100元，商业11000元；地下室1000元销售速度一期18层小高层21个月去化约936套，月去化约45套，去化速度较快百合公馆项目分析：项目定位：低密度生态电梯花园洋房项目一期百合尚城，产品为18层小高层，去化速度较快；二期百合公馆为11层小高层及6.5层洋房。户型南北通透、全明；小区园林建有中心景观湖、喷水池、绿化率高；签约北大附属实验学校，一站式教学，小区业主可减免1千学费国瑞生态城·雅仕苑价格高层均价6200元销售策略3万抵9万，贷款99折，全款98折建面135㎡绿化率50%整体规划共规划12栋，2428户户型一居61㎡、两居82-94㎡、三居110-134㎡交房时间2016.5.15开发商北京国瑞兴业地产股份有限公司销售动态2015年4月开盘，推出1#、2#施工进度12栋已封顶1#2#准现房国瑞生态城·瑞景墅价格11000元销售策略5万抵20万容积率0.71绿化率35%整体规划3层联排别墅、6层洋房，共1300户户型联排户型158㎡、168㎡；洋房户型107㎡-145㎡交房时间16年12月10日开发商北京国瑞兴业地产股份有限公司销售动态2015年5月10日联排一期开售，目前顺销阶段，赠送30㎡花园项目分析：开发商国瑞地产，上市公司实力强大；百万平生态住区，规划有别墅区、普通住宅区、大型商业配套、北大培文学校、万亩森林（大型生态采摘园）、班车接送，国瑞通过建设完善且高品质配套，在永清造城；主推产品为联排别墅，去化速度较快世嘉正园价格均价6800元，成交价5700元容积率1.77绿化率50%整体规划16栋11层洋房、10栋18层小高层、14栋联排、3栋温泉酒店式公寓。共计2158户，当期540户户型两居90㎡、三居126、147㎡交房时间15年7月31日开发商世嘉地产销售情况2014年12月开盘，8栋18层小高层约500余套，基本售罄，现推11层电梯洋房销售速度月去化约50-60套项目分析：永清最大体量的住宅项目。百平住宅赠送面积约15㎡，公摊约17%-20%，因此得房率95%以上。户型方正、南北通透，层高3米。唯一天然温泉入户小区规划联排别墅、洋房、小高层、生态园、公建商业配套，品质高配套齐全附加值高，住宅赠送13㎡土地用于种植，赠送梨树自行采摘。小区物业每周每户配送新鲜果蔬。总占地2783亩帕克先生的别墅价格最低210万起，独栋210-250万、联排240-280万；高层7000元销售策略认筹买一套送一套，买一套别墅全款可获赠85平2居（总价约60万），贷款可获赠75平2居。容积率1.04绿化率46%占面11.7万建面17.3万整体规划项目规划四期、产品包括别墅与高层。一期总户数1057户，别墅328户，高层729户。户型高层：两居75、85㎡/三居95㎡；别墅90-160㎡、175㎡交房时间16年6月底入住开发商河北童舜房地产开发有限公司销售情况一期东区别墅已交房；西区别墅15年1月推106套；高层3#在售项目分析：总价210万元起，总价较低，去化速度较快；规划：住区规划私属别墅区、高端公寓区、国际配套区及中央公园区，物业及配套：万亩森林、高温温泉入户、温泉会所、森林步道、中央公园、户外运动场、国际教育、水岸法式风情商街序号项目名称价格（均价/元）户型/㎡销售速度剩余供应量1乐陶郡6500两居：70-90待售1389户三居：110-1292燕阳城6000两居:80-96待售6169户三居：100-1203丽景城5800-6400两居：88约25套/月790户三居：100-1404秀莲小镇5000两居：84、89约40套/月184户三居：100、1305百合公馆5700两居：75-87约45套/月2864户三居：91-1026国瑞生态城6200两居：82-94——

2200户三居：110-1347世嘉正园6800两居：90约50-60套1500户三居：126、147小结6100约40套15096户永清房地产市场竞品楼盘小结备注：数据来源于项目业务员介绍，仅供参考开发项目区域分布特点项目开发水平参差不齐，明显的表现为老城区和新城区两部分，老城区位于县城中心位置，开发时间较早，品质较差，主要针对本地居民需求，新城区是以京台高速两侧的新开发项目为主，社区品质高，规划完善，体量具有规模，客户大部分来自北京。新城区项目，位置优越，紧邻京台高速交通便利，是北京购房者的首选位置。老城区新城区除秀莲小镇价格偏低外，其他竞品项目均价约6300元，优惠力度较大，电商活动普遍，交3万抵6-20万不等，成交均价约5700元。老城区项目自2013年京津冀规划提出后价格开始猛涨，由不到4000元涨到6000元每平米，明年5月，京台高速开通，永清房价将普调上涨1000-2000元；随着大型企业的不断签约和进展，房价涨幅空间很大。永清15年房价走势永清住宅市场价格分析永清县城在售项目30余个，大多楼盘开发体量较大，供应量大，目前已推出房源就达15000套，供大于求矛盾突显；大盘云集：燕阳城130万平米，国瑞城1000多亩的开发量，号称占地2783多亩的世嘉正园永清住宅供应市场分析县城居民购买力有限，城镇24000元人均年收入已经很难承受6000多元的房价。大量企业进驻需要征地补偿，县城居民置换住房，再次购买商品房的可能性不大。随着房价的上涨，永清的购房客户已经逐步以外来人口为主，主要来自北京外地人、亦庄客群、驻地浙商。目前来访的客户主要是以周边即将进驻的企业及商户为主，北京城内打工者直接来访不足。第二机场的建成将带来众多的空港服务人员，住房的需求已经开始释放，世嘉