上海大治河可研报告

上海大治河项目可行性研究报告2015-01目录ConceptPlan1、本体分析2、区域价值3、市场分析4、整体定位报告内容５、项目设计方案６、项目工程分期及计划节点７、项目营销计划８、经济测算第一部分

项目本体价值分析1.1项目区位1.2交通情况1.3宗地现状1.4周边资源1.5用地指标1.6小结项目区位本体价值分析地块地块陆家嘴金融贸易中心上海自贸区（洋山港保税区）上海迪斯尼乐园地块33KM22KM17KM规划指标

（平米）占地面积1566869总体建设规模2217933本项目距离上海浦东国际机场为8公里；距离规划中的迪士尼乐园17公里；距上海市中心33公里；本项目地处南汇区惠南板块,东临上海浦东国际机场，西连规划中的迪斯尼乐园，北靠外高桥保税区，南接洋山深水港，长远存在产业利好，短期并无辐射效应。基地位于惠南板块边缘区，距离惠南商业中心较远，周边交通、商业配套较弱；项目区位本体价值分析商业中心地块临近惠南工业园区，虽园区内多以电子及轻工业为主，所形成的污染有限，但养老客群对此可能有一定抗性；市区通勤依赖自驾，公共交通尚显单薄。轨道交通近而不达，地铁接驳存在可能。S20外环高速S32申嘉湖高速S2沪芦高速G15上海绕城高速高速磁悬浮轨道交通16号线轨道交通2号线上海浦东国际机场轨道交通11号线本地块轨道交通：16号线（11号线延伸段）设立上海野生动物园站，但和本地块相距较远；地面交通：地块紧邻多条交通主干道，但到达仍显不便；三纵：S2沪芦高速、G15上海绕城高速、新川南奉公路二横：外环线S20、S32申嘉湖高速公共交通塘南专线、沪南线、张南线、宣朝线，尚显单薄；且公交线路基本都在沪南公路上，距离本案有一定距离；交通情况本体价值分析野生动物园站惠南站惠南东站DDD4KM城市生态廊道，区域独立完整，土地首次开发，发展潜力无穷；地势整阔平坦，水系丰沛贯通。宜居宜养宜教，生态得天独厚；本体价值分析宗地现状水系丰富景色优美本体价值分析周边资源10公里范围内配套设施医疗宣桥社区服务中心、光明中医医院、浦东新区妇幼保健所、新场社区卫生服务中心商业好乐多购物中心、盐仓集贸中心、头桥农贸市场公园金团公园、古钟园、上海野生动物园、南汇水蜜桃第一村教育宣桥幼儿园、御桥小学、大团镇初中、南汇中学、坦直中学、临港科技学校10公里宝业万华城艺泰一品花园人生港湾南欧城汇锦城城市配套基础良好，生活配套显著不足；远程生态用地，商服及商办建筑比例却超七成，与大体量生态用地的传统居住主体开发思路相比，本案存在显见对冲；本体价值分析用地指标近期经济技术指标表近期规划用地（ha）555.00建设用地（万平方米）110.33总建筑量（万平方米）98.96其中住宅建筑量（万平方米）28.93公共服务设施建筑量（万平方米）69.53其中商业服务业建筑量（万平方米）52.50养生40.00商业8.50配套4.00文化建筑量（万平方米）1.74体育建筑量（万平方米）1.74医疗卫生建筑量（万平方米）3.16教育科研设计建筑量（万平方米）1.40商务办公建筑量（万平方米）9.00SOHO办公5.00集中办公3.00小型会展1.00市政设施建筑量（万平方米）0.50平均容积率0.90一期用地规划图本体价值分析-小结中国最发达城市的千亩级土地开发，且生态资源丰富，天然稀缺；区域独立完整，土地首次开发，可塑性强，发展潜力无穷；项目平均容积率0.9，低容积率有利于提升项目品质；但，商服及商办建筑比例却超七成，与大体量生态用地的传统居住主体的开发思路相比，本案存在显见对冲；区域离惠南核心商业区较远，周边交通条件一般，生活配套及商业氛围均相对较弱，区域认知度低，且体量大，市场化处理有一定难度；人口严重依赖导入，开发建设缺乏实证。第二部分

区域价值分析区域价值“新浦东”定位：2009年南汇区撤销并入浦东方案正式获国务院批准，合并后的新浦东总面积达1210.41平方公里，户籍人口达268.6万人；功能定位国际金融中心（陆家嘴金融贸易区）、国际航运中心（洋山港和外高桥）位于一个行政区域——新浦东；原浦东辖区定位金融中心附属配套区；原南汇区定位航运中心附属配套区；南汇区定位：南汇将构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局，即以临港新城为核心，面向海洋，辐射长三角，周康、祝桥、六灶主要接受浦东开发开放辐射，实现浦东南区功能、产业等方面的联动；惠南、航桥、大团协同南北两方面效应；南汇区城市化走向：依托临港，发展周康与惠南板块；合并后对南汇的好处：产业重新布局，促进南汇区产业经济发展；由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇将分享原浦东金融、产业优惠政策等利好因素；随着南汇区与浦东新区的联系日益紧密及数条轨道交通的开工建设，南汇区的客户构成已不再局限于当地，未来具有升值潜力；北联浦东，南拓临港区域价值功能定位区域价值南汇区域性质国际金融航运新城航运中心附属配套区域惠南镇区域将是航运中心的居住区金融航运中心的承南启北的枢纽区域价值惠南板块规划数据来源：上海市政府、市规划局根据南汇区整体规划，惠南镇定位为惠南科教经济区，是南汇区的政治、文化中心，生活配套设施完善，成为“两港一城”（洋山深水港、浦东空港、临港新城）建设的后方基地和服务基地。大浦东规划、迪士尼的建设、轨交16号线是惠南三大利好，尤其2013年底16号线通车以来，吸引了大量外区买家进入。截至2014年，惠南板块新房成交量32万平方米，位于上海各大板块前列，成交均价1.6万/平方米，相比较整个新浦东2.5万/平方米的均价，惠南显然尚有不少增长空间。惠南板块规划及现状：城东——依托大学城大力开发商业；城南——生态住宅区；城西——依托工业园区大力发展商务；城北——老城区的居住聚集地，早期开发热点，今后新开发量相对较少；区域价值丨小结浦东一体化及临港新城从“市级开发战略”上升至“国家级开发战略”为南汇区发展提供强大驱动力；南汇区惠南板块发展较为成熟，现阶段供应以刚需产品为主，是南汇区主要的居住区；受惠于大浦东规划、迪士尼的建设、轨交16号线，惠南板块区域价值凸显；本项目位于惠南板块西南部，西部规划为工业园区，南部规划为生态住宅区，照目前规划及现状来看城西、城南将成为今后的房地产开发重点，地块价值未来有提升的可能；第三部分

市场分析3.1宏观市场分析3.2土地市场情况3.3板块市场3.4竞争市场分析商品住宅市场分析丨宏观市场供销比：上海住宅市场发展趋势平稳，2012及2013年，供销比均维持在“1”左右，2014年由于成交量减少，导致供略大于求供销比1.3；成交量：2014年上海住宅整体成交量与去年相比明显缩水，全年走势“先抑后扬”。2014年成交面积为820万㎡（7.3万套）相比去年全年下滑23.82%，为近六年同期第三低位，仅高于2011年和2012年。价格走势：上海整体商品住宅价格稳步增长，2010年有较大涨幅后，2011-2013年价格上涨缓慢，年均涨幅近6%；2014年在930新政、央行降息及普通标准重新认定等政策影响下，部分观望的改善性需求积极入市，推高了房价，全年价格涨幅较高，同比增涨13%，成交均价为26736元/㎡，为历年最高值；从月度看：交易量：相比2013年的交易量，2014年明显下滑；2014年单月来看，四季度之前一直萎靡不振，随着“认房不认贷”、央行降息等利好政策出台，市场信心回升，以中高端改善性项目持续跑量，四季度大幅回升，连续3个月成交过百万方。交易价格：上海市住宅市场2013年及2014年前三季度价格增幅较平稳，进入第四季度，随着交易量的上升，价格也大幅提升；商品住宅市场分析丨宏观市场万㎡万元/㎡12335成交量：除上海市区外，2014年上海市郊九区一县中嘉定区、宝山区、浦东区交易量最大；南汇区成交量91万㎡，排在的第五名，交易量全市占比9%；商品住宅——区域概况市场分析丨宏观市场万㎡2014年上海市各区成交量占比143256市郊九区供应量排名供应量：除上海市区外，嘉定区、宝山、松江历年供应量排名三甲。2014年由于宝山供应量减少，同时南汇近年稳步提升，2014年上海市郊九区一县中南汇区成交量排名第三，供给量为133万㎡；商品住宅——区域概况市场分析丨宏观市场万㎡上海市各区历年供应量走势2014年上海市各区供应量占比南汇区虽是上海市主力成交板块，但成交均价较低，2014年均价仅高于金山区，价值洼地凸显；商品住宅——区域概况市场分析丨宏观市场2010年2011年2012年2013年2014年宝山1930419556180122021422371奉贤1215713237136131607118755嘉定1600616728151241715718427金山83671169496371101711453闵行2521227258253162875433943南汇1614517560161631694418120浦东3632634361355183731343064青浦1984619586171421970220480松江1808720645176011994821702元/㎡市场分析丨宏观市场商品住宅——成交结构按价格段来看，2014年上海商品住宅单价在2万/㎡以下刚需型产品比达47%，同比减少4%，说明2014年上海住宅成交价格再度走高。虽然刚需产品占比有所缩小，但仍为市场主要支撑力量。成交结构：刚需产品仍占据市场主导地位，改善型项目占比明显提升按面积段来看：2013年开始，90-120平米户型取代70-90平米户型，成为成交占比最大的户型；从2014年的成交占比情况来看，120平米以上的大户型成交占比呈下降的趋势。商品房——库存情况市场分析丨宏观市场上海商品房存量面积及去化周期库存量：截至2014年11月，全市商品房存量面积达2838万㎡，存量套数为18万套；去化速度：以前12个月（6705套/月及79.5万平方米/月）的销售速度来计算，全市商品房存量套数约需19.5个月消化；存量面积需26.3个月；其中商品住宅存量面积达1347.51万平凡米，存量套数89450套，以2014年去化速度（820万㎡，7.3万套）计算，存量套数需14个月消化，存量面积需19个月消化，存量房的消化压力加大；市场分析丨宏观市场小结价格：上海商品住宅价格持续上涨，2014年创历史新高；成交：全年整体成交量较去年明显缩水，全年成交走势呈“先抑后扬”成交结构：刚需产品仍占据市场主导地位，改善型项目占比明显提升;供应：新增供应处于近五年最高位，9-12月为年内推盘高峰期;供应区域分布：嘉定、松江、南汇等外郊环区域供应集中；供需对比：总体呈供大于求态势，存量面积逐年上涨，未来去化压力较为明显，竞争日趋激烈；土地供需关系供需情况：2014年上海整体土地供应建筑面积约3257万㎡，成交3156万㎡，占比约97%；近4年基本供需平衡；2014年土地供给及需求同比均明显下滑；上海市土地（包括工业用地）供需走势市场分析丨土地市场㎡大浦东、青浦、松江供应全年过半土地，三个区域的土地供应建筑面积占全市总量的51%；其中南汇区供应量最大约占17%，南汇已成为上海土地供应最活跃的板块；2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年成交建筑面积71591033536406000007357730140596195486696432606042581545310501供应建筑面积138179465145403950440427092137675715709205411230851918325111995占比0.520.511.520.841.080.961.050.821.04住宅土地成交面积：2014年上海土地市场总成交面积851.3万㎡，较2013年下滑31.3%；土地成交结构：近五年除2012年外，住宅土地成交量约占整体土地成交量的30%左右；土地供需关系市场分析丨土地市场土地价格走势土地楼面地价：楼面地价（包括工业用地）的低谷峰为2011年和2012年，较2010年楼面地价有明显下降。2013年同比大涨118%，2014年高位小幅同比增长6%；土地成交溢价：2009-2010年的高溢价现象难觅，2011-2012年平均溢价率的连续下滑，且溢价水平均在20%以下。2013年，商品住宅市场成交走高，催热了土地市場，住宅用地成交出现大幅增长，平均溢价率大幅反弹至33.20%。2014年，伴随土地成交量下滑，土地平均溢价率走低至31.14%。市场分析丨土地市场南汇区土地市场分析市场分析丨土地市场供需情况：2010年以来，南汇区土地（含工业用地）供需占比基本在1左右，土地市场供需基本平衡；2014年南汇区土地供应面积511万㎡，同比基本持平；成交面积531万㎡，同比增长25%；南汇区土地供需走势2006年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年成交建筑面积71591033536406000007357730140596195486696432606042581545310501供应建筑面积138179465145403950440427092137675715709205411230851918325111995占比0.520.511.520.841.080.961.050.821.04㎡住宅用地（除保障性住房用地）住宅用地用地性质建设用地面积规划建筑面积出让起始价成交价成交日期出让方式楼面地价(元)溢价率(平方米)(平方米)(万元)(万元)浦东新区惠南镇东城区G-C2-2地块居住用地1230642461271750002150002014/12/11挂牌873522.9%浦东新区惠南镇东城区A11-3地块居住用地6607266072759101557002014/11/19挂牌13092105.11%浦东新区惠南镇东城区A12-4地块居住用地321663216637200638002014/8/1挂牌11019元71.51%临港芦潮港社区C0102地块居住用地47085

84754

25596560002014/1/8挂牌6607元118%浦东新区新场镇居住用地,...450708882867876762002014/6/5挂牌857812%浦东新区祝桥新镇居住用地475655707833910646002014/1/22挂牌1131890%浦东新区祝桥新镇居住用地226662720016334309002014/1/22挂牌1136089%浦东新区祝桥新镇居住用地524146289737677722002014/1/22挂牌1147990%浦东新区临港新城主城居住用地,...8788175775320279002013/12/20挂牌15873400%浦东新区临港新城主城区居住用地,...9832196645958302002013/12/18挂牌15358400%浦东新区临港新城主城区居住用地,...492298442983143002013/12/18挂牌14527370%浦东新区惠南民乐基地商住用地64465161163736021520002013/8/15挂牌9431100%本项目周边住宅市场居住用地供应价格在7000-8000元/平方米；成交价格在8500-9500元/平方米，偏成熟区居住用地成交价格在1.1-1.3万元/平方米；近期惠南供给的三个地块均位于惠南成熟居住区，其中两块以高溢价率成交；泥城板块最新地价为6607元/平米，刷新最低地价；周边土地出让情况市场分析丨土地市场商业及商办用地商业用地用地性质建设用地面积规划建筑面积出让起始价成交价成交日期出让方式楼面地价(元)(平方米)(平方米)(万元)(万元)浦东新区惠南民乐基地A03-05地块商业用地3731

37316726722014-12-151801临港泥城社区DE03-M-1地餐饮旅馆业、商业用地31841

6368213214万元17000万元2014-01-092670元浦东新区周浦镇W-6-1地餐饮旅馆业294718251940001401012014/2/12挂牌4860浦东新区临港新城主城区办公楼9793244836476382002013/12/20挂牌15603浦东新区临港新城主城区办公楼9151228796052320002013/12/20挂牌13987浦东新区周浦镇办公楼6270156754781101002013/9/12挂牌6443浦东新区周浦中心其他商服用33411670142114212013/6/3挂牌8509浦东新区周浦镇商业用地364265463927200524002013/5/23挂牌9590浦东新区临港新城主城区商业用地7196143934361230002013/12/19挂牌15980浦东新区临港新城主城区商业用地453790752750150002013/12/19挂牌16529周边市场商业用地价格在6000-8000元/平方米,偏成熟区居住用地价格在1.3-1.5万元/平方米.周边土地出让情况市场分析丨土地市场土地市场小结2014年住宅用地成交量走低，平均溢价率随之下滑；2014年土地整体降温，楼市低迷对土地市场产生了影响，土地市场降温明显，令热不均，临港远郊地块均以低价成交甚至远郊、临港6月出现流拍等现象，但是热门地块依然炙手可热，高价地王依然出现；大浦东区仍是土地成交热点板块，全年共有11幅土地溢价过百，其中大浦东占据其五，分别位于临港、惠南以及前滩三个板块；市场分析丨土地市场商品住宅市场概况1市场分析丨板块市场—南汇区供求量：南汇区商品住宅供需基本平衡，近六年批准上市面积共718万㎡，销售面积共676万㎡，供需基本平衡，仅2014年表现出供过于求；销售均价：商品住宅销售价格经过2010年近60%的涨幅后，涨幅基本停滞；2014年随着轨道交通（16号线11号线）贯通，销售价格同比上涨7%；较原浦东区，南汇区虽然成交量相当，但相比原浦东4.3万/

㎡的均价，显然南汇区房价有增长空间；万㎡热点板块分析2周康板块：开发较早，距离市中心最近，房价已经达到2万/平方米以上；新场板块：相比周康及惠南，发展缓慢，各项配套尚不齐全，楼盘数量少，分布集中在镇上。作为迪士尼项目的辐射区域，加上古镇资源，已明确未来重点发展旅游业与迪士尼相呼应的规划；航头板块：三区交界，楼盘分布较零散，且配套设施不够集中；惠南板块：虽然位置偏远，但板块内生活配套成熟度颇高，已俨然成为一个“卫星城”，随着轨交16号线的开通、迪斯尼乐园的建设、自贸区辐射利好，未来发展具有一定潜力；本案新场板块航头板块惠南板块临港新城板块周康板块临港新城：上海首个“国家科技兴海产业示范基地”项目落户临港新城。作为上海“十二五”“四个中心”涉及的重要板块之一，临港新城被认为将成为全上海发展速度最快的核心区域之一。市场分析丨板块市场—南汇区各板块供需分析3南汇区商品住宅成交量最高的板块为周康板块，其次为惠南板块；2014年惠南板块商品住宅成交量32万㎡，首次超过周康，成为南汇区成交量最大的区域；2014年南汇区成交量约90万㎡，惠南、周康、临港新城位列前三，惠南成交面积最大，占到35%；南汇区各板块成交量分析市场分析丨板块市场—南汇区2014年南汇区各板块成交面积占比各板块均价走势4商品住宅销售均价：周康板块均价最高，临港新城价格洼地表现明显；2010年至2013年惠南板块均价几乎没有涨幅，2014年随着16号线的开通，价格涨幅较以前加大，约13%以惠南成交均价为基准来看，除临港新城、新场外，惠南板块低价竞争优势较为明显；2014年单体楼盘年最高销量是周康板块的中金海棠湾项目，年销量10万平方米，共700套；其次是惠南板块的宝业万华城，年销量约8万平方米，共760套；南汇区满足刚需市场的产品去化速度较快，单项目平均可达到5~8万㎡/年。南汇区各板块成交均价分析市场分析丨板块市场—南汇区2009年2010年2011年2012年2013年2014年航头板块103682313223465192441808419720惠南板块82031430213994130391461116373临港新城板块7543938910651103981249111517新场板块76311102815732134251394916056周康板块141592001119847195812105524548祝桥板块13752-3724131431522818269在售项目存量：周康和惠南板块最多，均需消化一年以上；待售项目供给量：临港新城待售项目规模大，高达50万平方米；土地成交供应量预测：临港新城和惠南板块最多，均有约50万平米；周康板块供给量次之；未来2-3年竞争分析：未来2-3年供给量及各板块去化速度，推断临港新城竞争最为激烈；未来2-3年竞争分析5数据来源：网易房产数据中心板块在售项目存量（万）待售项目（万）土地成交供应量预测惠南板块43.71550新场板块18.2119航头板块10.600周康板块51.74230临港新城24.653.354市场分析丨板块市场—南汇区住宅市场——××板块2012年至2014年，惠南板块整体供应量84.12万㎡，销售量为84.34万㎡，供销总体平衡；本项目地处惠南板块，但离新场板块也较近，新场板块供需基本平衡，非南汇主力成交区域；惠南板块供需分析1市场分析丨板块市场—惠南板块板块在售项目存量（万）待售项目（万）土地成交供应量预测惠南板块43.71550未来2-3年竞争概况：截止2014年底，惠南板块市场预售证余量为43.7万平方米，参考惠南板块2014年的去化量32万/㎡，库存出清周期为16个月，存货去化形势较好于全市平均水平的19个月。惠南板块新场板块竞品扫描——分布1概述：周边可比竞品住宅主要集中于惠南板块、新场板块；竞争区域竞品面积：80-100平米两居，90-140平米三居；客户情况：刚性需求客户为主，部分改善投资客群。市场分析丨竞争市场分析板块编号项目建筑规模（万㎡）容积率户型面积（㎡）开盘时间精装修（元/㎡）近期成交价（元/㎡）供应量（万㎡）销售量（万㎡）主力去化（套/月）惠南1宝业万华城24.61.8两局87；三居97-1202013.12毛坯172397.253.9960-702同润蓝美俊庭16.51.8两居88-92；三居1302013.10毛坯1277110.011.8220-30新场3上海檀香湾1.91.07两居99；三居1102014.1毛坯144270.30.04251-104东方冠郡17.51.5联排200

2013-04毛坯别墅60-800万/套22201-105汇锦城321.2三居120，四居1402014-12-06毛坯150002826206丝庐雅苑301.5二居88，联排230-2502014-07毛坯16000241050惠南7人生港湾南欧城13.51.6一居56、60；两居86-101；三居123-135一期2011.12；二期2012.9；三期2014.6毛坯179856.485.33一期20-30；二期10-20；三期30-408浦东颐景园

21.132.5三居90-116、四居130-140

2014-11-30精装200005.64.4339禹州商业广场毛坯10金地城三期御领19.31.73两居102；三居126、1362014.1毛坯168015.245.0760-7011艺泰一品花园271.5

两居105、三居139-168、四居1942014-05-10毛坯210003.40.53-1012长城珑湾231.5三居120-135、四居、五居毛坯16500116.315竞品扫描——概况2市场分析丨竞争市场分析市场分析丨竞争市场分析小结3区域竞争项目户型面积集中在80-100平米两居，90-140平米以内三居；区域住宅以刚需和首次置业需求为主，在售住宅项目多为毛坯房；区域内近期成交价格平均在14000-17000元/平米，同润蓝美俊庭项目成交价格较低，在12771元/平米；因定价和推广方式的差别，各项目去化速度差别较大，旺销项目销售速度可达60套以上/月，部分项目滞销，每月去化不到10套。第四部分

项目定位4.1SWOT分析4.2整体定位4.3客户定位4.4价格定位项目整体定位丨SWOT分析生态环境：项目位于上海市南部区域贯穿东西的主要生态走廊之上，植被丰富，水网纵横，生态环境较好。基地条件：千亩级土地开发，易形成规模效应，具有良好发展潜力。政策背景：养老产业成为国家十二五重点发展扶植的产业方向，项目符合国家政策导向，开发具有较强的政策优势。市场基础：上海是国内人口老龄化程度较高的城市之一，未来养老产业市场需求旺盛。区位：项目地处浦东西部与奉贤交界处，地理位置相对较偏远。交通：区域内公共交通体系不发达。配套：区域内各项配套设施不足，惠南镇、工业区的配套设施距离较远，项目开发前期需较大的配套投入。用地：商服用地占比较高，与大体量生态用地的传统居住主体开发思路存在显见对冲。规划影响：上海大浦东战略规划给浦东整体格局带来深远影响，上海国际旅游度假区规划和临港扩区规划给浦东中南部区域带来直接的正面影响。消费潜力：上海高消费能力的老年群体逐渐增多，在上海这个老龄化日趋严重的城市，高端养老产业未来消费潜力巨大。热点争夺：整个大浦东地区热点板块众多，各区域间也存在良性竞争和资源争夺，本地块距离热点地区相对较远，接受辐射相对较弱。S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）经分析，本项目面临着难得的发展机遇，应充分发挥大治河生态环境优势，并依据社会日益增长的养老需求，打造城市多功能复合型社区，带动并激活项目所处区域市场。在规划与产品设计上实现复合化、多层级创新，提升产品附加价值，抓住产品供应缺口，并充分挖掘建设用地、非建设用地的经济效益。尽量规避项目地理位置偏远、公共交通不便、配套设施不足等先天限制性条件，重点吸引高层次消费人群，并在区域内部强化自身配套设施的完善。项目整体定位丨SWOT分析SWOT项目整体定位丨定位建议大上海首席全代居项目整体定位丨定位建议大上海是一座极具现代化而又不失中国传统特色的海派文化都市风格本土化在现代规划下尽可能保留上海传统文化特色辐射区域化项目的影响力不仅局限于上海，更将辐射长三角地区客户全国化养老客群将以上海为中心，向全国扩散项目整体定位丨定位建议首席，最尊贵的席位，地位最高的，居第一位养老新示范模式新标准生活新期待未来我们的养老社区，将打破现有常规，实现现代化的养老示范我们的规划特色、服务理念等将在养老体系下建立新的标准我们将给未来养老生活，带来新的期待，将予以老年人全新的退休生活代表我们的项目，在养老领域，各方面都是最好的、最优的配置，将在养老地产领域建立新的标准和示范作用项目整体定位丨定位建议家庭成熟家庭组建家庭成长家庭稳定家庭扩大全代居全生命周期我们不仅仅是单一的养老住宅，我们是全生命周期化的综合社区全家庭结构以养老为核心，满足老年人隔代居、多代居，多代同堂的梦想全服务理念我们不仅提供养老设施、养老配套，还将引入现代化的商业，实现完善配套群项目整体定位丨客户定位都市上海的心灵彼岸梦想缤纷的多代家庭项目整体定位丨客户定位第一类多代同堂圆梦型扎根上海赡养诉求关注品质他们疲于应对职场与照顾老小，需要父母分担部分职责，但受条件限制无法与父母共居。父母开始逐渐进入养老阶段，孩子尚未独立，存在“隔代居、多代居”的需求。主城区域不断恶化的生存环境与攀升的房价使得这种现象进一步加剧。项目整体定位丨客户定位第二类一房两户私密升级型久居上海关注品质私密性总价敏感与父母共居的居住条件很差，但又不能分开住，无隐私空间，导致他们生活舒适度不高。他们对于品质要求高于面积需求，其原因更多是他们对生活的认知而不完全是价格承受力。他们极其容易被关于品质的一切细节打动。第三类多代家庭升级型久居上海生活环境改善家庭整体改善养老诉求幼教诉求他们绝不处于缺房的境地，也通常不是第一次房屋升级。父母已进入或马上进入老年阶段，尚未失能，有居家养老需求，孩子尚未完全独立，部分仍依赖父母分担照顾小孩的责任。他们改善的不是房子本身，而是家庭生活环境。他们具有改善经验，属于家庭整体改善，需求重点突出。他们关注区域发展，要求新房子相对市区房源来讲，单项优势明显。项目整体定位丨客户定位项目整体定位丨客户定位第四类望子成龙托老育幼型望子成龙托老育幼孩子进入学龄后，还要支付一笔不菲的学区房费用，且居住功能很差。父母进入暮年，有养老诉求，但无太多时间和精力照顾日渐衰老的父母。项目整体定位丨客户需求分析基本属性共性特征多代同堂圆梦型久居上海；年富力强（30-45）；生活富足；家庭和睦；有陪读型子女；无陪床型父母；父母有养老需求；子女有养育责任。对时间成本不敏感；严重依赖高速；有时选择公交；不超两次换乘；对配套要求有保障；对环境要求有安逸；对医教要求有刚性；关注项目品质。一房两户私密升级型多代家庭升级型望子成龙托老育幼型项目整体定位丨客户需求分析重点关注因素个性化要求多代同堂圆梦型生态健康的环境；隔代居或三代居的产品；良好的医疗和教育配套设施（优质的学区和全方位的健康管理）完善的日常物业服务；城市级的全面配套保障；有情趣的生活体验；独特的社区文化名片。换房意象明确；对于产品的诉求为多代居的舒适度；生活配套是保障。一房两户私密升级型生活私密性提升；个人空间的提升。多代家庭升级型产品舒适度的品质感；对大环境要求优异独特；对小环境要求打造性强；强调高端生活及休闲配套。望子成龙托老育幼型极度关注教育和医疗配套；相关必要的生活配套。项目整体定位丨价格定位丨定价逻辑预计售价=基价*（1+溢价比）市场比较法确定本项目2018年住宅入市基价案例法确定本项目溢价比例预计售价年增长速度=5%(参考前五年上海市住宅售价年均6%增幅，同时考虑本区域地块价值变化趋势，暂定住宅售价年均涨幅5%)方案一：市场向好，南汇区突破发展瓶颈，且本项目营造成功，地块价值凸显，相比周边有相应溢价方案二：市场平稳，本项目相比周边楼盘基本无溢价预计售价=基价项目整体定位丨价格定位丨基价分析选取可比实例综合考虑影响项目价值各项因素，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的宝业万华城、同润蓝美俊庭、上海檀香湾、金地城三期御岭、人生港湾南欧城为可比案例；销售均价测算过程

加权因素权重系数K宝业万华城同润蓝美俊庭上海檀香湾金地城三期御岭人生港湾南欧城得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值区域因素项目位置9%0.90.0810.70.0810.70.0630.70.06310.09道路交通9%10.090.70.090.80.0720.80.0720.90.081地铁距离10%0.90.090.70.080.750.0750.750.0750.90.09周边配套10%0.80.080.70.080.70.070.70.070.90.09周边环境9%10.090.70.1081.30.1171.30.1171.20.108项目规模8%0.80.0640.90.0640.80.0640.80.0640.90.072项目因素产品户型10%0.90.0910.110.10.80.080.80.08产品品质10%1.10.10.90.111.10.110.80.080.80.08社区园林8%0.80.0640.80.0640.80.0640.70.0560.70.056物业服务9%10.090.90.0910.090.80.0720.80.072社区配套8%0.80.0640.80.0640.80.0640.80.0640.80.064加权值X100%

0.823

0.7

0.849

0.826

0.988对比楼盘均价（元/㎡）

15500

12000

16000

15600

17000根据得分调整后价格（元/㎡）

18833.54

17142.86

18845.70

18886.20

17206.48对比楼盘权重

50%

20%

10%

10%

10%本项目合成价格（元/㎡）

9416.77

2996.25

1884.57

1888.62

1720.6515021.95考虑到本项目容积率较低，售价可略提高至1.6万/平米（2014年），考虑年自然涨幅（5%）：建议本项目2018年入市时，住宅的销售起始均价为19500元/平米（毛坯）项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析主题地产（旅游、养老）开发中的土地运营——核心是通过成功的主题开发，重新定义区域，扩大目标市场范围，提高区域价值（土地价值/物业价值）；模式一：无驱动情况下的本项目区域发展时间土地价值土地持续开发时间土地价值价值点跳跃模式二：主题驱动情况下的本项目区域发展溢价逻辑1远郊城市属性不是本项目土地运营的基础属性本项目滨水型生态双养社区的开发定位将重构项目所属区域板块价值，偏远郊区属性不成为土地运营及房产开发的限制。因此位置海南省博鳌亚洲论坛主核心规划区内占地面积620亩建筑面积280000平方米容积率0.67销售均价别墅20000元-70000元/㎡公寓15000元/㎡；开发商中信海南博鳌投资公司物业管理公司世邦魏理仕“博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目，拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势；项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析案例解析——中信博鳌千洲湾2溢价能力普通公寓价格为1.5万/平米，较周边0.8万/平米的均价高出87%溢价支撑产品线非常丰富，并利用水域将产品线进行分割，相对独立又相互联系；“先造势后盖楼”，中信地产热炒博鳌区域，待会展经济和基础配套设施完善后，区域知名度打响后，才开始启动项目；作为博鳌首个居住类地产项目，在营销环节与高尔夫品牌进行嫁接，直接瞄准高端客户；项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析案例解析——长白山国际旅游度假区2长白山国际旅游度假区分南北两部分，北区为“长白山旅游服务区”，将建设行政中心、会议文化中心、超级购物中心、学校、医院、住宅区，总用地约5平方公里；南区为国际旅游度假区，总用地面积约13.34平方公里，规划高级度假、度假公寓、旅游小镇、滑雪区；溢价能力销售型物业长白山明珠和长白山北纬41度，均定位为度假住宅，户型设计中小户型为主，面积在80-115平方米左右，均价3000-4000元/平米；相比县城2000左右的房价溢价率50%-100%；溢价支撑万达、泛海等六大企业巨头投资开发；旅游地产开发，通过旅游资源的开发提升地段价值，服务后期房产品；中小户型为主，30万元的门槛低；良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地10000亩，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。物业形态丰富，有公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品；项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析案例解析——万科良渚文化村2溢价能力良渚文化村开盘溢价不高，随着开发的深入，溢价能力不断增强；现阶段周边房价约0.9万/平米，万科良渚文化村目前洋房估价22000元/平方米，均价为1900元/平方米，溢价率达到60%-100%;溢价支撑万科的品牌号召力；旅游+特色配套+地产的开发模式，旅游、文化为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流；鲜明的精神内核及独特的生活方式主题的有生命力的大盘，调养十年，后期配套日趋完善，溢价能力不但增强；良渚博物馆良渚教堂美丽洲公园阳光天际游山步道白鹭湾公园浙医一院良渚保健中心白鹭湾君澜度假酒店玉鸟幼儿园劝学里(9年制实验学校)茶语公园竹径茶语游山步道悠园分期情况价格走势2002.042003.062004.032006.042008.09

竹径茶语公寓3-5层花园洋房开盘均价5000元/㎡，白鹭郡北多层公寓均价13535元/㎡白鹭郡南多层公寓均价12000元/㎡均价24000元/㎡均价16000元/㎡

阳光天际联体排屋叠排白鹭郡东多层公寓白鹭郡西独栋别墅2010年金色水岸、绿野花野在规划中2013年随园嘉树养老公寓均价15000元/㎡2500万/套目前洋房估价22000元/平方米，均价为1900元/平方米案例解析——绿城乌镇雅园2项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析总建筑面积85万容积率0.85装修状况精装价格开盘均价1.2万/平方米，2014年涨到1.4万开盘时间2013-08-28主力面积70、90平方米物业类型别墅、多层公寓、小高层公寓运营模式全部出售开发商绿城、浙江雅达置业有限公司地址桐乡乌镇镇白马墩村（原华庄生态园）乌镇国际健康生态产业园项目总规划用地约5500亩，核心区占地面积约1500亩(约100万方)，养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，自助养生居住区、颐乐学院、国际养老护理中心、医疗公园、养生度假酒店和特色商业区六大功能板块。颐乐学院占地10万，建面3.5万养生居住区占地34万，建面48万雅达国际康复医院占地13万平，建面8万养老示范区占地7.8万特色商业区度假酒店区1500亩占地面积85万平方米建筑面积3大主题6大板块溢价能力周边桐乡房价约0.8-0.9万/平方米，雅园1.3-1.4万/平方，溢价率50%-60%；随着项目配套的日趋完善及品牌的知名度越来越高，溢价能力日趋增强；溢价支撑绿城品牌号召力高端楼盘操盘经验丰富，营造效果好；启动区开发投入大，配套先行，作为养老社区，医疗设施投入巨大，极大提升项目品质及示范效应；地处旅游热地乌镇，土地资源稀缺；案例小结4项目整体定位丨价格定位丨溢价比例分析全国多个远郊主题大盘的实践证明，明确的主题开发可以改写区域价值；溢价能力大小决定因素极其复杂，涉及项目规模、项目资源禀赋、客群定位、开发顺序等等因素，有些项目溢价可以翻倍甚至几倍，例如重庆悦榕私邸、九龙山庄、深圳观澜湖。因此，主题的选择和营造、客户的精准定位和挖掘、开发商的实力和口碑，是支撑溢价能力的关键；对本项目比价有参考价值的案例为万科良褚文化村（溢价60%-100%）及绿城乌镇雅园（开盘溢价50%-60%），从入市时间、项目规模等维度考量，绿城乌镇雅园的溢价能力对本项目更具有参考价值，同时考虑到本项目周边房价已然偏高，影响溢价空间，暂定本项目入市溢价率为30-40%；预计售价=基价*（1+溢价比）2018年住宅的入市基价：19500元/平米案例法确定本项目溢价比例为30%-40%方案一方案二预计售价=基价2018年住宅的入市均价预计为25000-27000元/