信托型基金方案3 15

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海航实业集团有限公司信托型基金发起方案

目录

第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍第三章基金设立要点第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略第六章基金募集安排第七章附件及联系人基金概述

1．基金名称：XXX信托型基金

2．基金类型：信托型基金

3．基金管理人XXX基金管理有限公司

4．基金规模：人民币50亿元，计划由昆仑信托通过股权集合信托计划募资95%，其余5%的基金份额由海航实业或其关联公司认购。5．基金存续期限：基金存续期限为（3+2）年。到期后由基金管理公司根据投资项目的情况决定存续期是否延长、及延长的期限等事项。6．基金管理费：在基金存续期内，基金管理公司按照基金募集资金规模的2%收取管理费，并可从基金收益中提取一定的业绩报酬。

7．基金投资范围：本基金主要投向海航的项目，包括重点城市的住宅开发以及商业地产开发，同时考虑对有优势资源的房地产开发企业进行并购。

8．预期收益：海航将为投资者提供7%的保底回报，基金的预期收益率IRR为15%。

第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍第三章基金设立要点第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略第六章基金募集安排第七章附件及联系人目录发起人介绍—海航实业海航实业控股(集团)有限公司是海航集团旗下的七大产业板块之一，是集房地产开发、持有型物业投资、房地产综合服务、酒店运营管理为一体的大中型企业集团。公司于2007年5月28日经海南省工商行政管理局批准正式成立，截至2010年12月底，海航实业总资产已超过400多亿元,员工总数已超过10000人。海航实业下辖北京、天津、上海、广州、西北、东北、深圳、中南、云南、山东、浙江、贵州、重庆、海南、新疆15家区域公司，拥有易食集团股份有限公司1家上市公司，拥有海航酒店（集团）有限公司及其下属各星级酒店50余家，拥有各类型项目公司、基金公司、物业公司、餐饮公司等100余家。截至目前，海航实业已开发完成各类型高档酒店、高档写字楼、城市综合体、高尚精品住宅、大型生态旅游景区等近百个项目，土地开发面积达到1000万平方米，土地储备面积超过3000万平方米。依托于海航集团强大的产业链优势及良好的政府资源优势，海航实业在获取土地和优质项目方面比别的单纯的房地产公司具有更大的优势。海航实业依托海航集团在资金调配、银行融资等方面具有巨大的优势。海航集团目前在各大银行的授信已超过800亿元。北京海航置业天津大通建设西北海航置业重庆分公司成都海航置业云南海航置业广州海航置业海南海航地产上海海航实业东北海航置业杭州海航置业深圳海航置业昆仑信托（原金港信托）成立于1986年11月，原为中国工商银行下属信托投资公司。2008年，公司成功换发新的金融许可证。2009年6月，公司进行增资扩股并更名为昆仑信托，注册资本增至30亿元人民币，中国石油天然气集团公司的全资子公司中油资产管理有限公司为昆仑信托的控股股东。

昆仑信托具有完善的公司治理结构，经营合规、操作稳健、资产优良、业绩突出，成功投资于基础设施、开发区建设、房地产开发和证券市场，累计发行信托计划（基金）过百支，累计管理资产超过1400亿元。昆仑信托目前设有股权投资、房地产信托、机构融资和证券投资信托四个业务版块。公司拥有一批优秀的金融人才，一支富有朝气、勇于开拓、善于创新、投资管理能力强的信托基金经理人队伍，为投资者创造了良好收益。

募资人介绍—昆仑信托目录第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍

第三章基金设立要点第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略第六章基金募集安排第七章附件及联系人海航实业及其关联公司出资组建基金管理公司，由海航承诺认购基金份额的5%,其余的95%通过昆仑信托采取股权投资集合信托计划的形式完成。基金募集规模50亿元。基金的存续期设定为3+2年，延长一年的投资期和一年的退出期。投资重点领域为海航的项目，包括住宅开发和商业地产项目及房地产企业的股权并购。注册地址为XXX，名称为XXX基金管理有限公司，注册资金XXX万。海航实业将拥有的股权份额比例为100%。基金将全权委托基金管理人进行经营和管理，基金管理人由基金管理公司担任，基金经理社会招聘。基金管理公司董事会3人，由海航实业及其关联公司担任。设立方式与募集基金规模投资领域基金管理公司股权结构基金管理基金设立要点

基金管理人业绩报酬及基金收益分配

1．除基金管理费外，基金将按照下表的比例向基金管理人支付年度业绩奖励（报酬），不足一年的按照实际时间比例及相应折算的股本收益率折算确定。2．基金的收益及收益分配基金收入的构成股权或债权投资退出变现后的差价；股权投资的分红；债券利息；已经实现的其他合法收入。

基金净收益基金净收益为基金收益扣除按照有关规定可以在基金收益中扣除的费用后的税后余额（所得税除外，因为所得税将由合伙人分别缴纳）。3．收益的分配首先支付给昆仑信托信托报酬后，再分配给基金管理人基金管理费，剩余的基金收益向优先级投资者进行分配，最后向次级受益权人进行分配。出资份额持有人年算术平均股本收益率所在区间基金管理人业绩报酬占超额收益部分的比例≤8%0%8%以上20%

上述业绩奖励根据所投资项目对应股权的公允价值确定（上市公司股权以其股票市场交易价格计算、非上市公司以经审计的净资产值计算），并经审计机构审计，在每个完整会计年度后的6月30日之前支付完毕。

基金的费用和税收基金管理费基金按照2%的年费率，每季度末向管理人支付本季度委托管理费；基金支付的管理费，是以基金实际投资的金额和投资时间为基础计算，初始承诺出资中未实际投资的出资部分不收取管理费；第一年以实际投资的资金额为基数计提管理费；从第二年开始，以已经投资资金的资产净值为基数计提当年的管理费。基金托管费基金托管费按照基金资产净值的一定比例提取，目前通常为0.25%，逐日累计计提，按月支付给托管人。基金支付的托管费，是以基金实际投资的金额和投资时间为基础计算，初始出资或后续扩募出资中未实际投资的部分不收取托管费；第一年以实际投资的资金额为基数计提托管费；从第二年开始，以已经投资资金的资产净值为基数计提当年的托管费。基金税收基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按按照“先分后税”的原则，根据国家税收法律、法规执行。

基金投资标准Text安全边际资本回报财务、风险控制、业务发展体系项目管理团队住宅项目土地成本偏低、区域范围内不动产升值潜力大项目内在价值是可以预测的，并能提供长期、稳定、可持续的现金流第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍第三章基金设立要点

第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略第六章基金募集安排第七章附件及联系人目录基金管理人：

本基金为海航实业集团有限公司独立发起设立，基金管理人为XXX基金管理公司，海航实业持100%。在基金的存续期间，全权负责与基金对外投资有关的业务，包括对潜在投资进行考察、分析、设计投资结构及谈判，对被投资公司的业绩进行监测，并完成基金对外投资的退出。基金管理团队：

基金管理人及管理团队贴照片信托型基金投资监督基金管理人基金财产经营权基金托管人

5%95%投资指令100%基金收益支付集合信托计划

海航实业海航实业基金受益人基金运营架构

项目一

项目二基金运营模式—基金投向及基金盈利

基金规模初定为20亿人民币，主要采用夹层资本的债权投资形式，投资于重点城市住宅开发以及商业地产开发，兼顾中小城市房地产开发企业的股权并购。住宅片区开发：重点城市高档住宅、精品公寓商业地产项目：景区酒店、城市综合体等优质的在建工程项目：受宏观调控的影响，有的在建工程资金链出现紧张，基金可投资于优质的在建项目。股权投资项目：对于有优质资源的房地产企业，基金可考虑部分比例的资金用于并购房地产企业的股权，以获取优质资源。基金盈利主要包括下面各项：住宅销售、商业地产的租金收入景区酒店经营性收入股权投资的优质资产的增值或股权的增值

第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍第三章基金设立要点第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略第六章基金募集安排第七章附件及联系人目录

为保证基金投资原则、投资策略的执行和投资目标的实现，本公司采用较为科学合理的分层决策体制。本基金具体的投资决策流程分为筛选与立项、尽职调查、投资决策、投资执行、跟踪管理与退出五个环节。基金管理公司将在董事会下设投资决策委员会作为基金投资决策机构。投资决策委员会出具批准实施意见，由风险控制委员会进行合法合规审查后实施。基金决策机制和操作程序

基金投资策略—投资标准1、投资地域：北京、上海、广州等重点一线城市和海南、成都、重庆、昆明、长沙、西安等有活力的二线城市；2、投资行业：主要投资于重点城市的住宅及商业地产开发，兼顾有优质资源的房地产开发企业的股权并购；3、投资阶段:（1）被投资开发项目：主要针对对重点城市的住宅及商业地产开发。（2）被投资运营中项目：主要对已经开发建设但出现现金流紧张的优质地产项目。4、投资周期：与该基金的存续期相适应，应为3年左右；6、或有负债：项目/企业的股权、债权清晰,无隐性或有负债；7、实际控制人/管理团队：优秀的管理团队，诚实专业尽责，优秀的管理经验；8、管理和增值：原则上要求在决策和管理上控制被投资项目和被投资企业，以便为被投资项目/企业提供增值服务。基金投资策略—投资流程

第一章基金概述

第二章发起人及募资人介绍第三章基金设立要点第四章基金架构及运营模式

第五章基金的决策机制及投资策略

第六章基金募集安排第七章附件及联系人目录工作时间工作内容项目内部启动签订合作协议+4周成立基金管理公司、筛选基金种子项目+8周信托计划书、信托合同

相关法律文件准备

+14周与潜在投资者确定投资意向+18周投资者认购出资+20周基金设立募集安排

第一章基金概述