置业顾问培训

如何做一个更好的置业顾问——房地产专业知识篇石申置业顾问所具备的素质好的置业顾问良好的职业道德文雅幽默的销售技巧服务意识扎实的专业知识良好的形象与基本礼仪2前言——专业知识的重要性

要成为一位专业房地产置业顾问，一个地产行业内的地产精英，不但要具备良好的职业道德，良好的现代服务意识，良好的心理环境和心理状态，还要具备房地产专业知识，理解房地产基本术语，才能更好地卖房子。3主题所贯穿的专业知识建筑产品土地房地产行业土地4房地产方面的专业知识建筑产品土地房地产行业土地5关于房地产什么是房地产？我们处于房地产几级市场？房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。6房地产市场划分房地产一级市场地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，是由国家垄断的市场。房地产二级市场二级市场是土地使用者经过开发建设将新建成的房地产进行出售和出租的市场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场三级市场是购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。7房地产市场参与主体开发商建造商代理商发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。监理商为实施承包合同，由业主组建或选择监理工程师单位依据合同对承包商的生产(进度、质量和投资)进行监督和管理工作。8关于土地方面的专业知识建筑产品房地产行业土地9土地土地是谁的？谁才有所有权？怎么获得使用权？不同类型的土地使用年限一样吗？10单击添加内容文字土地所有权：土地所有权是指土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权（必须按照土地分类进行使用）、收益权和处分权。土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权出让：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地（生地），业可以是完成市政设施还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。11用钱堆土地做什么呢？三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平：给水、排水、电、路、热力、通讯、煤（燃气）、场地平整）的土地（熟地）。12建筑产品土地房地产行业土地13建筑含义狭义的建筑物是指房屋不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶。门、窗，能够遮风挡雨供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。单击添加使用类型划分建筑高度划分建筑结构划分建筑构成14建筑含义狭义的建筑物是指房屋不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶。门、窗，能够遮风挡雨供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。单击此处添加标题单击添加使用类型划分建筑高度划分建筑结构划分建筑构成15（1）居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅习惯上不很严格的分为普通住宅、高档公寓、别墅；集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。（2）公共建筑：是指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。（3）工业建筑：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。（4）农业建筑：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。16建筑含义狭义的建筑物是指房屋不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶。门、窗，能够遮风挡雨供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。单击添加使用类型划分建筑高度划分建筑结构划分建筑构成17（1）低层住宅：1－3层（2）多层住宅：4－6层（3）中高层住宅：7－9层（4）高层住宅：10层以上（小高层是习惯用语，一般指10－15/18层的住宅）18建筑含义狭义的建筑物是指房屋不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶。门、窗，能够遮风挡雨供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。单击添加使用类型划分建筑高度划分建筑结构划分建筑构成19建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构。（1）砖木结构建筑：主要承重构件是用砖、木做成。其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。通常在3层以下。（2）砖混结构建筑：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。一般在6层以下，造价较低，抗震性能较差、开间和进深的尺寸及层高都受到限制。（3）钢筋混凝土结构建筑：建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点是：结构的适应性强、抗震性能好、耐久年限长。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。（4）钢结构建筑：建筑物的主要承重构件都是由钢材制成。建筑成本高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。20建筑含义狭义的建筑物是指房屋不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶。门、窗，能够遮风挡雨供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟筒、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。单击添加使用类型划分建筑高度划分建筑结构划分建筑构成21基础墙体和柱关于墙：墙体按照在建筑物中所处的位置分为外墙（位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起挡风、遮雨、保温、隔声、隔热作用）和内墙（位于建筑物内部，起分隔空间、隔声、防火作用）。墙体按照受力情况分为承重墙（直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙）和非承重墙（不承受外来荷载的墙）。门和窗地面、楼板和梁楼梯屋顶22请问咱们小区的建筑占地面积多少？建筑密度？容积率？绿地率？建筑占地面积：建筑物底部占有的土地面积。建筑占地面积一般为基地面积的30%。建筑密度：建筑占地面积/用地面积容积率：城市规划部门规定的建筑总面积与用地面积之比。容积率=总建筑面积/用地面积一般情况下，容积率越高即总建筑面积就越大，土地利用率高，经济性好，但小区环境就会受影响。在相同的容积率下，建筑密度越低，说明小区内建筑物平均层数高，地面空间大，绿化率高环境条件好。绿化率：小区绿化占地面积与基地面积之比。23有关产品的专业知识建筑产品土地房地产行业土地24售房前提——五证两书五证1、国有土地使用证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建设工程开工证5、商品房销售（预售）许可证两书6、商品房质量保证书7、商品房使用说明书123456725明白我们的产品是什么类型尾房现房产品类型外销房内销房房屋种类26现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。27房屋面积问题购房面积建筑面积套内面积使用面积公共面积公摊面积销售面积28房屋面积问题建筑面积套内面积使用面积公共面积公摊面积销售面积购房面积29购房面积：在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按"套"或"单元"销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。30房屋面积问题购房面积套内面积使用面积公共面积公摊面积销售面积建筑面积31建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。32房屋面积问题购房面积建筑面积套内面积使用面积公共面积公摊面积销售面积33销售面积销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。34房屋面积问题购房面积建筑面积使用面积公共面积公摊面积销售面积套内面积35套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。36房屋面积问题购房面积建筑面积套内面积公共面积公摊面积销售面积使用面积37使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。38房屋面积问题购房面积建筑面积套内面积使用面积公摊面积销售面积公共面积39公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。40房屋面积问题购房面积建筑面积套内面积使用面积公共面积销售面积公摊面积41公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。42房屋结构房屋构造所涉及的专业名称剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。开间、进深层高、净高层高：是指住宅高度以"层"为单位计量，通常下层楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。玄关隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。43开间与进深开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。根据1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参