广州番禺区大石街总体规划PPT

小组成员成城05336003陈夏05336007陈阳05395091罗铬磊05336023徐耀宽05336032

指导教师：袁奇峰报告目录规划背景规划原则规划战略规划解析规划成果规划背景规划背景

背景故事故事主角：一个典型的中产阶级家庭父亲37岁规划师母亲35岁文员孩子8岁小学生规划背景他们现居住于广州荔湾区，由于居住环境较差，正准备换一个更好的居住地。规划背景考虑到自己的收入状况以及现在中心城区疯狂的楼价，他们决定搬到生态环境更好的郊区。而因为自己的工作和社会关系仍在老城区，所以他们把目光投到离中心城区不远，而交通又极为方便的华南板块。规划背景于是他们坐上了前往大石的地铁…规划背景一出地铁站，竟是一片荒凉，让习惯了老城区繁华的他们有些不可思议。周边基本上处于未开发状态，更别提能给生活带来方便的地铁成熟商圈了。于是，他们放弃了在地铁站周边买房的打算。规划背景他们坐上出租车继续考察大石。他们来到了大石的中心城区，这里小区林立，人气颇旺。可是很难分清它究竟是城，还是乡。放眼望去，城村混杂，建筑凌乱，人车无序，绿地几乎全无。于是，他们又放弃了在中心城区定居的打算。规划背景他们继续往西走，情况更加糟糕，一片片的工业园区，一堆堆散落布局的村庄，一条条水黑发臭的河流，环境污染相当严重。正当他们准备放弃在大石买房的打算时，出租车司机向他们推荐了滨江居住带。规划背景初到滨江居住区，他们被眼前漂亮的房子以及开阔的江景深深吸引住了。可是细细观察后，他们发现这里的公共服务配套设施严重不足，学校和医院都很难找到，那孩子的学业怎么办？规划背景无奈之下，他们最终不得不放弃了在大石买房的计划。规划背景规划原则规划原则规划立场规划定位规划动机规划原则规划立场站在广州市政府的角度，从广州的全局出发，协调广州与大石的利益格局。规划原则规划定位保持良好的生态环境，完善公共服务设施，承接广州老城区人口的疏散。规划原则大石在广州的定位分析规划原则规划动机根据对大石的规划定位，大石应该成为一个人们向往的居住地，而大石也有这种先天的优势，但如何避免先前提到的规划背景中的一幕，这就是本次规划的努力方向。规划原则规划战略规划战略城镇规模预测2025年，大石街道的总人口是25万，城市建设用地1334公顷，人均建设用地53.4平方米。规划战略

2.发展策略住区地铁绿地旧村产业公服规划战略如何把大石打造成一个有吸引力的住区？地铁：应用TOD模式，发展成一个高效率的便捷的通勤商

业中心

旧村：改造旧村，为新型住区的发展集约土地，避免城中

村的出现

产业：抑制工业，保持良好的生态环境；发展生活服务业，

提高居住的品质

公服：完善公共服务设施的配套，解决住户的后顾之忧

绿地：提高人均公共绿地面积，创造一个优美的居住环境规划战略3.大石土地利用规划结构

两心四轴四片规划战略滨江景观轴地铁发展轴依山景观轴西城地铁商务贸易区绿楔生态轴传统居住服务区东城地铁生活居住区旅游休闲综合区规划解析人口预测解析产业发展解析地铁发展解析旧村改造解析公服配套解析绿地景观解析规划解析人口预测人口预测

大石的人口在未来十几年将会发生剧烈的变化，可造成变数的因素很多，如众多房地产的崛起，新客站的建成，工业区的变动，国家户口制度的改革等等。因此有必要通过多种方案来预测人口规模，结合本次总体规划对大石的定位，从中选取较为适宜的预测值，然后在这基础上适当地调整。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观方案一

由过去的增长率推导未来的人口规模

以2004~2006年的年均人口增长速度（2.2%）为今后的预测速度，以2007年现状大石的人口规模为基数，算出2025年大石的人口是150595人。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观方案二

可建设用地÷人均建设用

地=预测人口规模

《2010~2020年广州战略规划》的人均建设用地为76.9㎡∕人。大石的可建设用地为15.67平方公里。由可建设用地÷人均建设用地算得大石2025年的人口规模是203771人。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观方案三

由地铁通勤人口预测大

石总人口

由大石两个地铁站2025年的客流量预测，结合未来的人口结构，粗略估计总人口规模为220000。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观方案四

由本次总体规划战略方向

反推大石的总人口

预测2025年本地居民人口为57405人。外来打工人数是25000人规划增加的房地产面积是282公顷，包括廉租房，白领公寓，依山滨水高档住区。对不同类别的居住区，我们依据规范和已存在的案例粗略定了相应的容积率。计算得出可容纳的人口数是172758人。因此，2025年的预测总人口是255263人。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观四种方案的预测值分别是150595人，203771人，220000人，255263人。考虑到本规划对大石的定位是以居住为主的区域，我们对大石2025年的人口规模预测值为250000人。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观产业发展产业规划解析1、房地产业2、商业3、工业人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观房地产业过去：华南板块的兴起现在：公共服务配套设施的缺乏未来：地铁站的开通将成为新一轮发展的推力人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观房地产用地规划人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观商业现状分析：周边的商业强大自身旅游业饮食业有优势人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观商业规划结构大石的五大商业城商务城汽修城家私城大石城饮食城人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观工业现状：污染严重，效益不高，占地较大规划：保留产值较高的广日电梯和华凌空调，其余的工业用地均改变用地性质人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观地铁发展地铁发展解析两个地铁站点的建设要二十多亿人民币,如何善待广州市政府的馈赠?

地铁站点周边的土地是如何利用的?

怎样规划才能够最大效益的利用地铁站点周边土地?大石街道人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观TOD发展模式地铁站周边土地利用主要的特征：

1.高容积率2.土地使用混合3.步行环境4.半径是500米到

600米5.公共服务设施6.公交转换

人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观土地混合使用人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观适宜的步行环境人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观快捷的公交转换人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观案例：香港湾仔沙地铁站点公共交通转换全天候步行环境综合楼普遍人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观大石街道地铁站区位分析三号线北连花都，南接番禺、南沙，中间贯穿广州市城市中心区的目的，使广州市的南部海港，南沙新区、中部陆港，广州东站、北部空港，广州市新白云机场联成一体，整体上形成贯穿广州市南北向的轨道交通骨干线。七号线西连广州新客站，向南连通大学城，中间穿过大石。二号线，北到白云国际机场，南连广州新客站，穿越大石街道会江站。人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观大石站500米半径内土地利用现状以会江地铁站为圆心,半径500米范围内.现状右边有一个大型的工业园区----石北工业园区边上有较多低密度村庄，剩下就是未开发的土地。这片区域是以工业发展为主导,所以相对基础设施很少,而且污染比较严重.人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观大石站500米半径内土地利用现状以大石地铁站点为圆心,半径500米范围内,现状右边是大片的绿地，剩下都是村庄类型的低密度开发区域，房屋间距很小，建筑密度很高，而容积率又相对较低，基础设施有待改善，生态环境在一定程度上被破坏。

人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观地铁站点周边基础设施分布相对分散学校，医院，体育馆,文化娱乐等生活基础服务设施在地铁站点周边过度分散.距离上的差距直接影响了人们的生活质量.他们所期望的是在居住的区域内,可以就近解决生活用品,医疗问题.孩子可以就近得到高品质的教育.空闲之余,可以在公园中一家玩耍.人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观以地铁站为中心的居住社区模式以地铁站为门户,公共广场,商业服务设施,文化娱乐设施,公交换乘系统围绕站点布置，形成社区中心，周边布置居住或其他建筑.纵向上建筑高度由中心向外围逐渐降低.横向上,在步行距离内,土地进行混合模式开发.使得地铁站点周边形成综合开发.人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观当地居民意见地铁站周边基础设施的完善，高品质的居住环境，完善的医疗教育是大家所希望的，大家所希望地铁站周边是一个基础设施完备,功能齐全的区域.高品质的基础设施和完善的服务会提升地铁站周边区域的居住价值，从而更多的人愿意到这里居住和消费。从而进入到有利地铁站周边发展的良性模式.人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观大石地铁站周边土地规划地铁站周边房地产开发主要面向广州中薪阶层.商业中心以标准化菜市场和超市为主要商业设施，其中按购物60%、餐饮15%、休闲娱乐和社区服务25%的标准配置食品商店、日用品商店、餐饮店、各类服务店等设施。文化娱乐中心设置图书馆，阅览中心，博物馆等文化设施。人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观会江地铁站周边土地规划保留效益高,污染小的广日电.沿江岸线进行整治绿化,形成绿色休闲长郎.地铁站周边土地,利用广州新客站优势,发展商务,辅助居住,形成复合的商务居住区,soho居住.广州新客站对会江站影响目前是未知数情况下,保留备用地,实现可持续发展.人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观大石街道地铁站点土地规划图人口预测产业发展地铁发展

1.案例借鉴

2.现状分析

3.空间规划旧村改造公服配套绿地景观旧村改造旧村现存问题分析

居住质量无法保证：村庄缺乏规划指导，公建配套不足，市政管线工程更是薄弱，防灾救护能力很差。基础设施匮乏，配套性与共享性差,环境恶劣，服务滞后。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观旧村现存问题分析

居住环境脏乱差：卫生环境脏乱不堪，部分地区河涌污染严重，造成一些村庄生活环境的恶化。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观旧村现存问题分析

治安环境问题重重：大石各旧村现有外来居住人口到总人口的一半左右，流动性大、品流复杂，存在诸多社会问题。另一方面，配套设施的不齐全如昏暗的路灯、警务配置不足等都可能埋下社会隐患。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观旧村现存问题分析

土地价值的浪费：大石的土地利用价值明显不高，这不仅占用了大量建设用地甚至耕地，而且由于土地利用率不高，基础设施配套跟不上，与城市化发展要求明显不协调，影响和制约到城市建设功能的正常发挥。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观大石村庄分类

处于繁华市区，完全被城市包围的城中村，包括：涌口村、大山村、东联村、北联村、大石居委会基本保持在自然村状态的村落，包括：会江村、大维村、诜村、官坑村部分处于城市化边缘的村落，包括剩余其他村落人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观大石土地利用现状分析序号类别名称F1面积（公顷）占总用地比例（%）1总用地1832.091002城市建设用地981.681003水域和其它用地793.1443.85其中水域112.056.20耕地230.6312.75园地0.240.01林地166.119.18村镇建设用地281.6715.57弃置地2.440.134推平未建用地48.972.715已出让未建设土地8.30.46人均建设用地：123.8平方米。大石街道人均建设用地超过了国家用地标准的最大区间为60～120(m2/人)，城乡建设占地的粗放模式亟待调整。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析总体方案定位：以在广州市区工作的白领家庭为主要目标对象，配套以便捷的交通状况、齐全的公共服务设施及优美的环境吸引其前来大石购置房产居住，打造成广州人向往的理想住区。根据总体方案的定位，以及现有城中村的存在问题，本着尽量提高村民回迁率的目标，在旧村改造的过程中，着重于以下几方面的考量进行改造方案设计：村镇用地集约利用方案居住环境层面的治理优化良好治安环境的打造和外来人口的合理安置人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析集约主要模式：推进村民“进（新）村进（高）楼”：通过统一建设公寓式新村置换现有旧村建筑，提高现有土地容积率和开发强度。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析改造资金来源：

“示范村落”机制：目前广州市“城中村”改造资金筹措的原则是“谁受益，谁投资”，以村集体和村民个人出资为主市、区两级政府给予适当支持为辅引。目前，让村民和村集体直接出资，其心里难以接受，容易产生抵制情绪，应当以规范旧村出租屋和集体物业的经营模式入手，征取税收以建立资金周转库，将整块区域集中的资金用于改造几个典型旧村的改造应该是比较充裕的。而在“示范村”的改造成功后，物质空间得到改善，出租屋面积不变甚至变大，居住质量提高，盈利增多，更多的流动人口被吸引居住，同时，改造后的旧村的犯罪、失业、经济、环境、形象等问题得以较大改善。这种示范效应或许会促使周的其他旧村主动参与进来，此时的改造资金由其自筹或进行市场化运作就顺理成章了。示范村选择：大山村+东联村——距离地铁站和现有成熟房地产小区距离都很近，土地附加价值高；村内已有公共服务配套较完善，改造难度相对较小；村经济发展好，较大可能能筹出改建资金。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析改造资金来源：

“地块捆绑出让”模式：城中村中部分地块可捆绑出让。城中村改造建设所涉资金包括实施改造的城中村范围内的土地净收益、捆绑项目收益、城中村改造建设专供经济适用住房溢价收益等其他项目资金。可以在政策上规定，部分地块可与本行政区域内其他土地进行捆绑出让，出让净收益专项用于城中村改造建设，平衡改造建设资金。申购城中村改造建设专供经济适用住房的被拆迁人，其货币补偿款实行封闭操作，即货币补偿款由拆迁人直接支付给该经济适用住房建设单位。政府同时支持、帮助集体资产实行股份合作制改革，允许和鼓励股份经济合作社优先参与本村集体所有土地的经营开发。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析旧村人口安置：原住民就业安置：旧村居民的生活习惯、工作学习都与周边环境密切相关，因此在改造过程中，对于原住民以原地回迁或尽量迁到较近的周边地区为主。目前，大石旧村原住民的主要经济来源为村股份分红、出租房屋、个人劳务所得。以村股份分红为主要来源的原住民，随着旧村的改造，村股份也同时进行改制，在具体改造实施中，采取与旧村联合整治改造的方式，开发商投入一定资金，村庄集体和个人以被改造房屋和土地作为资源投入，以股份制公司实体去实施完成整治方案，除满足原村民的住房需求外，多余的住房改造成为具有物业价值的租房区或第三产业，村民和开发商都能按照股份获取物业出租的收益。随着村庄改造的推进，另一部分以“种”房子为生的居民，将失去生活保障，对于这一部分居民，可在回迁中多补偿一套住房供其出租或根据政策进行经济补偿。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析旧村人口安置：外来人口就业安置：外来人口收入普遍偏低，在旧村改造后很有可能无法承担信的租房成本，建议改造时应当建设一定比例的廉租房，这些廉租房产权归政府所有，政府为低收入的本地人口和外来人口提供低廉租金的房屋，并借鉴香港公屋制度，严格管理，一旦家庭收入超过廉租房租住条件，则不再出租。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析改造村落划分：人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析村落行政合并：大石久存改造方案中，大部分的村庄都采取两个或多个联合改造，集中建设次年村民公寓的改造方案。在一定条件下，如基本区位、经济发展状况相当、产业结构相似时，综合考虑村民的自主意见，旧村可以进行行政合并，便于政府管理。在本次旧村改造中，根据各村个方面条件，依照改造分区原则，建议行政合并的村落有猛涌村+礼村村

河村村+植村村

诜村+会江村人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析村庄改造土地集约表改造村落待改建用地(村镇建设用地+部分工业+部分城市用地)其中居住用地面积原容积率原建筑面积改建后建筑面积(按1:0.8拆建比)设计容积率新公寓用地面积集约出的土地面积大山+东联73.1645.070.7734.5327.621.815.3557.81涌口村17.039.230.777.075.651.53.7713.26北联+大兴+山西+大石居委会41.1344.080.9642.4133.931.818.8522.28官坑+会江+大维+诜村190.9340.280.7128.6022.881.515.25175.68猛涌＋礼村76.1226.570.7219.0215.221.510.1465.97植村＋河村105.1145.710.7232.7326.181.517.4587.65合计503.47210.94164.35131.4880.81422.65人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观改造方案解析改造方式选择：1.原拆原建、村民回迁（1）母体改造：在旧村划出一定宅基地经用地拆迁后进行村民集中公寓建设，搬迁后将多余土地与房地产商合作开发。适用与区位条件较好，土地物业价值转换优势明显的村落。（2）空地再造：在旧村选择一块农用或自留用地进行新村建设和房地产开发，以获取改造和拆迁资金。原有旧村住宅转变为国有土地交由政府开发。适用于拥有足够自留地的村落。2.异地安置在异地建设村民集中公寓，将原有土地置换出来进行开发，并由此获得利益分配给村民。3.集中成片改造对一些条件相当地域相近的进行联合改造。在附近统一建设村民新村进行改造。进行行政上的合并。人口预测产业发展地铁发展旧村改造1.基本思路

2.操作模式

3.实施方案公服配套绿地景观公服配套1．教育设施问题现状的学校中小学数量基本符合，可是学生数量和学校规模太小无法满足该街教育压力。另外初中和高中数量远远不能满足目前的要求,教育设施严峻.2．文化体育设施问题全街体育设施很少，少量的体育设施主要以村级的灯光球场、中小学体育场或小区会所设施的形式存在，没有大型的体育设施如体育中心等街道办的文化娱乐设施由于受到历史用地的局限,其规模已不能完全满足社会发展的需要，全街文化室不够,基层文化设施的系统化建设有待加强人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套1.现状问题2.规划论述绿地景观3．医疗卫生设施问题大石目前只有一个综合性医院——大石人民医院，另外在东联村有一所中国人民武装警察部队广东总队医院番禺分，一个医院不足以满足居民的需要4.社区服务与行政管理设施大石目前没有规模的老年人服务中心，对于人口日益增多的街道而言老年人服务中心是必不可缺的人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套1.现状问题2.规划论述绿地景观规划的思路一方面，完善已经存在的公共服务设施，有些公共服务设施由于规模服务人口的问题而导致资源的浪费，就如植村、礼村以及河村三村小学学生源人数很少，而且三村临近处于半径为一公里的圆内，可以合并规划一个1.5公顷左右的小学.另一方面，以25万人口按广州城镇公共服务建设要求增加足量的公服数量和规模。如学校方面按照居住人口的分布密度分区进行配置。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套

1.现状问题

2.规划论述绿地景观规划图小述增加多个体育文化设施，满足人口活动休闲需求，扩大学校用地规模增加服务半径，提高利用率。人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套

1.现状问题

2.规划论述绿地景观绿地景观地图上的大石生态景观北面是水,南面是山,中间是城,一副美丽的山水城市图景.从地图中看到大石也是北有水,南有山空间格局,不禁使人联想起一副美丽的岭南水乡美景.水,城,山三者和谐的创造和诗意的空间.人口预测产业发展地铁发展旧村改造公服配套绿地景观

1.地图中2.相机中3.梦想中4.规划中相机中的大石生态景观脏黑的河