协信总部城项目商铺定价模型

协信总部城项目——商铺定价模型重庆中原地产咨询顾问营业中心ChongQing.12.2013关键词：商铺定价，水平调差沉淀人：吴承於一、竖向各层均价制定二、平面铺位价格调差定价说明（商铺定价方法以及权重的选取上，更多以投资者、市场角度出发，即以投资者角度比较项目的投资价值。）定价方法：市场比较法：市场比较法比较容易被直观接受，特别是在销售过程中比较容易被客户接受，客户在购买时，也会参考其他项目的成交价格。租金收益法：客户在做出购买决定时，往往会将租金水平作为衡量商铺价值的重要方式（但并非唯一），通常情况租金收益法可作为商铺定价的重要补充。市场比较法

权重区域位置25人流量20商铺面积20交通条件10发展潜力15商业品牌10合计100修正系数价格权重本项目价格评价因素及权重说明1、区域位置、人流量、商铺面积、交通条件无论对于投资者还是经营者均为首要关注条件，是商铺投资和实际经营价值的核心体现。2、当下商业竞争日益激烈，对于投资者和经营者而言项目发展潜力以及开发商品牌也是其投资看重的重要因素。参照项目及权重说明1、通常选择商业属性、地段位置相近项目作为参照。类似度越高，可取权重越大。2、在区域可参照样本不多的情况下，建议重点考虑租金收益法权重。权重系数应项目条件的不同有所差异，同时在同一项目不同楼层也需考虑差异性，具体见下面例子。例：协信总部城，1F（吊一层）：大的区位、人流所取权重较大

权重康德国际1F万科锦程1F本项目1F区域位置25152217人流量2012178商铺面积20171415交通条件10697发展潜力156912商业品牌10368合计100597767修正系数

1.1360.870

价格

50000元/㎡90000元/㎡

权重

65%35%

本项目价格

64316元/㎡

评价因素及权重说明1、区域位置、人流量、商铺面积、交通条件无论对于投资者还是经营者均为首要关注条件，是商铺投资和实际经营价值的核心体现。2、当下商业竞争日益激烈，对于投资者和经营者而言项目发展潜力以及开发商品牌也是其投资看重的重要因素。参照项目及权重说明1、区域目前存在龙湖、英利为代表区域商业中心，万科、康德为代表的区域商业节点和传统临街商铺，其中万科、康德相距项目最近，且商业属性类似，参考性较强，而康德与项目同属经纬大道，周边氛围更加类似，作为项目主要参照取65%权重。例：协信总部城，2F（平顶层）：对于同一项目的上层物业，交通条件、商铺面积对物业价值影响较一层更大

权重康德国际2F万科锦程2F本项目2F区域位置1591310人流量159136商铺面积25221013交通条件20161213发展潜力156910商业品牌10368合计100656360修正系数

0.9230.952

价格

30000元/㎡22000元/㎡

权重

65%35%

本项目价格

25333元/㎡评价因素及权重说明1、对于上层商铺，其区域位置及周边人流对其价值影响相对减弱，而交通方式、商铺面积对价格影响更大，因此权重相对一层有一定调整。参照项目及权重说明1、区域目前存在龙湖、英利为代表区域商业中心，万科、康德为代表的区域商业节点和传统临街商铺，其中万科、康德相距项目最近，且商业属性类似，参考性较强，而康德与项目同属经纬大道，周边氛围更加类似，作为项目主要参照取65%权重。例：协信总部城，-1F（吊二层）：对于特殊楼层（如双首层等），可对比本项目一层进行综合价值评价，予以价值评定

权重1F（吊一层）-1F（吊二层）人流量302521昭示性20188交通条件302520商铺面积201515合计1008364修正系数

0.771

价格

64587元/㎡

权重

100%

本项目价格

49802元/㎡参照项目及权重说明1、吊二层为双首层概念，市场中无适宜参照项目，且双首层项目间因客观环境的不同差异较大，本项目主要参照1F进行对比，因项目外部条件相近，主要考虑周边核心人流关系，对外昭示性、交通通达程度和商铺划分面积四方面进行对比。1F（吊一层）-1F（吊二层）临街面地下庭院扶梯上扶梯下租金收益法：参照项目选取、评价因素及权重选取

权重区域位置25人流量20商铺面积20交通条件10发展潜力15商业品牌10合计100修正系数

价格

权重

项目租金

评价因素及权重说明1、区域位置、人流量、商铺面积、交通条件无论对于投资者还是经营者均为首要关注条件，是商铺投资和实际经营价值的核心体现。2、当下商业竞争日益激烈，对于投资者和经营者而言项目发展潜力以及开发商品牌也是其投资看重的重要因素。参照项目及权重说明1、通常选择商业属性、地段位置相近项目作为参照。类似度越高，可取权重越大。整体而言与市场比较法维度类似，权重系数应项目条件的不同有所差异，可参照市场比较法。租金收益法：各层投资回报率取值，可参照可比项目各层投资回报率进行制定龙湖时代天街一期商铺：投资回报率集中在3.5%-4.5%楼层建筑面积租金水平（元/㎡·天）购买单价投资回报1F1715002200008.18%517001800004.67%596001500004.80%775001200005.00%186001550004.65%61300800004.50%654001350003.56%90200650003.69%81120500002.88%2F49150400004.50%99120400003.60%48200570004.21%7690300003.60%68220650004.06%3F95200800003.00%17.73601150003.76%50200700003.43%楼层主力售价（万元/㎡）主力租金（元/㎡·月）主力投资回报率1F12-18400-6003.5%~5%2F4-7120-2003.5%~4.5%3F3-7100-2003%~4.5%4F2-680-1203%~4.5%楼层主力售价（万元/㎡）主力租金（元/㎡·月）主力投资回报率1F5-12200-4003.5%~5%2F2-2.560-1003.5%~5%3F1.3-1.960-805%~5.5%4F1.3-1.950-704.5%~5%万科万锦汇：投资回报率集中在4%-5%.附：龙湖时代天街一期部分商铺投资回报情况取值说明：万科万锦汇投资回报率略高于时代天街，考虑现有数据部分为招租目标租金，最终成交时租金及投资回报率应小于等于该值，但在本次定价时，中原建议保守考虑价格，投资回报率取高值进行计算。取值建议：1F（吊一层）、-1F（吊二层）参照市场最高的回报率5%进行计算，2F（平顶层）参照市场较高的4.5%进行计算。商铺均价制定结果

市场比较法（70%）租金收益法（30%）销售定价-1F(吊二层)49802元/㎡44640元/㎡48253元/㎡1F(吊一层)64316元/㎡57840元/㎡62373元/㎡2F(平顶层)25333元/㎡20267元/㎡23813元/㎡3F(二层)14000元/㎡说明：3F商铺较少，且无独立交通体系，价格参照项目写字楼，销售时与2F捆绑销售。项目销售均价=市场比较法定价*70%+租金收益法定价*30%一、竖向各层均价制定二、平面铺位价格调差水平铺位价格调差方式说明：采用平面对比打分方式确定各商铺价值，主要参照商铺位置及人流、商铺面积和形状两大维度7个子项进行评价平面调差维度权重A区B区…区平均值差值A-1A-2A-xB-1B-2B-x…-x商铺位置及人流临近入口及楼梯60%24%临近主通道24%视觉触及程度12%商铺面积和形状面积40%20%开间进深比12%形状规则性4%柱网4%表：商铺水平价格调差表格说明：①根据商铺的位置及人流（临近主入口或楼梯、临近主干道、视觉触及程度）、街铺形状（面积、开间进深比、形状规则性柱位）、对项目各层商铺进行了水平打分，确定了各铺位的水平调差系数。最终确定各层调差价格。②评定方式：打分标准具体：好，9-10分；较好，7-8分；一般，5-6分；较差，3-4分；差，1-2分。③本次打分未考虑营销策略因数，如铺旺加价、大面积铺促销等。例：协信总部城，1F（吊一层）：平面分区说明及要素简析A区L1A01—L1A24A01A07A12A14A21B区L1B01—L1B21B01B10B11B15B19C区L1C01—L1C08C08C01上下扶梯主通道次通道平面出入口临街展示面例：协信总部城，1F（吊一层）——商铺打分结果：平均值77.08%，最大商铺差值32%1F

A区B区A01A02A03A04A05A06A07A08A09A10A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20A21A22A23A24B01B02一、商铺位置和人流60%60.00%56.40%51.60%42.00%42.00%39.60%37.20%37.20%37.20%42.00%43.20%52.80%57.60%48.00%45.60%45.60%43.20%40.80%40.80%40.80%45.60%45.60%48.00%57.60%55.20%51.60%13.88%10.28%5.48%-4.12%-4.12%-6.52%-8.92%-8.92%-8.92%-4.12%-2.92%6.68%11.48%1.88%-0.52%-0.52%-2.92%-5.32%-5.32%-5.32%-0.52%-0.52%1.88%11.48%9.08%5.48%1、临近入口及楼梯24%1010988766688910988766688910992、临近主通道24%1098666666668108888888888101093、视觉触及程度12%1099777777781086666666666887一、商铺面积和形状40%30.00%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%30.00%30.00%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%30.00%31.60%32.40%-0.96%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%-0.96%-0.96%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%-0.96%0.64%1.44%1、面积20%788888888887788888888887782、开间进深比12%866666666668866666666668873、形状规则性4%10101010101010101010101010101010101010101010101010104、柱网4%610101010101010101010661010101010101010101061010水平系数100%90.00%87.60%82.80%73.20%73.20%70.80%68.40%68.40%68.40%73.20%74.40%82.80%87.60%79.20%76.80%76.80%74.40%72.00%72.00%72.00%76.80%76.80%79.20%87.60%86.80%84.00%B区C区平均值差值B03B04B05B06B07B08B09B10B11B12B13B14B15B16B17B18B19B20B21C01C02C03C04C05C06C07C0845.60%43.20%43.20%43.20%45.60%49.20%33.60%33.60%52.80%52.80%52.80%52.80%43.20%40.80%40.80%45.60%45.60%45.60%50.40%58.80%50.40%48.00%40.80%40.80%43.20%46.80%48.00%46.12%26.40%-0.52%-2.92%-2.92%-2.92%-0.52%3.08%-12.52%-12.52%6.68%6.68%6.68%6.68%-2.92%-5.32%-5.32%-0.52%-0.52%-0.52%4.28%12.68%4.28%1.88%-5.32%-5.32%-2.92%0.68%1.88%026.40%8777896699998778889108877899

8888886699997777778109877777

666667448888666888898866678

32.40%31.60%30.80%34.80%40.00%30.80%32.40%32.40%19.20%31.20%31.20%32.40%32.40%17.20%32.40%32.40%31.20%31.20%31.20%30.40%31.20%33.20%33.20%28.80%30.00%30.00%28.80%30.96%22.80%1.44%0.64%-0.16%3.84%9.04%-0.16%1.44%1.44%-11.76%0.24%0.24%1.44%1.44%-13.76%1.44%1.44%0.24%0.24%0.24%-0.56%0.24%2.24%2.24%-2.16%-0.96%-0.96%-2.16%022.80%8788106885888848888878998888

7879109772667727766676666666

101061010101010710101010710101010101010101010101010

10101010101010101010101010101010101010101010104774

78.00%74.80%74.00%78.00%85.60%80.00%66.00%66.00%72.00%84.00%84.00%85.20%75.60%58.00%73.20%78.00%76.80%76.80%81.60%89.20%81.60%81.20%74.00%69.60%73.20%76.80%76.80%77.08%32.00%例：协信总部城，1F（吊一层）——商铺价格水平调差结果：1F最高售价A01号铺72828元/㎡，最低价格B16号铺46933元/㎡A区铺位A01A02A03A04A05A06A07A08A09A10A11A12综合系数116.76%113.65%107.42%94.97%94.97%91.85%88.74%88.74%88.74%94.97%96.52%107.42%销售定价728287088667002592335923357291553495534955349592336020467002C区铺位C01C02C03C04C05C06C07C08综合系数115.72%105.86%105.35