开发商与物业交付流程

房屋交接管理.工作步骤物业企业参与项目施工前期介入开发经营部负责物业企业选择，与物业企业签署《前期物业管理服务协议》，明确服务内容、标准及相关费用。物业企业按项目《前期物业管理服务协议》，派专员参与项目施工前期物业介入。物业企业关键了解项目各项配套设施并为项目各配套设施完善提供帮助。物业验收、移交前期条件a）项目管理单位对已完工程进行完工验收，且对验收提出问题施工单位已经进行整改。b）在物业正式移交验收前，项目管理单位应确定施工单位已完工房屋符合施工协议书约定条款内容、企业交房标准和相关要求。开发经营部成立交房工作小组，组织编制《交房工作计划》。开发经营部应于项目完工交房前三个月组织编制《交房工作计划》，计划应明确以下关键事宜：a）成立由开发商、物业企业、施工单位以及监理单位组成交房工作小组；b）物业验收（一房一验）及工程（项目配套设备）移交验收节点；c）工程完工资料移交给物业企业节点；d）取得房屋实测面积汇报及编制房屋结算表节点；e）业主手册及相关入伙资料准备节点；f）取得交房条件（完工立案或入伙许可证）及办理交房手续节点。《交房工作计划》依据《责权手册》完成审核、审批后实施。开发经营部组织相关部门、物业企业和项目管理单位定时召开交房工作专题会议,督促、协调各相关部门落实交房准备工作。项目管理单位根据交房工作计划，进行关键节点工作分解，将各项工作落实到人,确保项目按时验收或取证（入伙许可证）。物业检验验收项目管理单位负责牵头组织项目总包和各分包商组建交房维修组，立刻对物业企业在项目验收中提出质量问题进行整改。交房工作小组依据物业移交规范或物业企业移交标准对工程进行细部检验验收,填写《新建房屋验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》、《小区公共绿化验收单》，对验收过程发觉问题进行分类汇总，提出整改要求，填写《物业维修整改通知单》，交房维修组依据维修要求在约定时间内进行维修。项目管理单位对整改事项进行复核，监理企业、物业企业须参与复验，并在《物业维修整改通知单》上签字认可。物业移交检验相关单据交开发经营部立案，作为以后发生维修费用结算依据。物业移交验收准备项目管理单位书面向物业企业提供（物业移交）以下资料：a）工程中存在无法由施工处理问题，及对业主说辞；b）物业企业接收工程时应注意问题；c）接收工程设备物业管理人员培训计划；d）要求物业企业派驻保安进场时间。工程实体移交单项工程验收经过后，并经物业企业确定，达成移交标准，办理移交手续；设备运行三个月后无故障，则办理移交。物业企业安排人员按项目管理单位通知时间参与工程移交，项目管理单位将全部钥匙整理并标识后，移交给物业相关人员。（在将工程移交物业部前，应将物业清扫洁净，并全部锁门封闭）在移交过程中，物业企业应该办理书面移交手续，填写《物业移交单》、《移交明细单》，物业企业负责所接管区域防盗（业主入住前）工作及所接管区域公共部分保洁工作。工程完工资料移交项目管理单位应将以下资料移交物业企业：a）工程全部承包商和供给商工作范围和保修联络电话清单；b）工程全部承包商和供给商协议复印件；c）工程完工资料和完工图；d）工程验收经过文件及工程前期资料；e）工程交房标准；f）全部设备清单和使用说明；g）工程质量保修卡。物业企业在收到资料后，应负责组织进行验收，如认为不合格，则提出整改意见,当整改完成后，办理书面移交手续，填写《移交明细单》，并将资料归档保留。准备交房资料开发经营部按计划取得实测面积汇报，按房屋实测面积及每户付款情况对房款进行结算，编制《入伙结算一览表》，并会同财务部查对业主已付房款：a）多收房款，与办理房产证时退还业主，或充抵相关费用；b）少收房款，应联络业务立刻补交，待补齐房款后方可办理入伙手续。开发经营部组织落实编写《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》、《入伙通知书》。物业企业准备《业主手册》等相关入伙资料，编制《入伙收费明细》，并负责整理楼宇钥匙。通知入伙及现场接待开发经营部组织筛选用户资料，发《入伙通知书》、《入伙收费明细》。用户按通知日期前来办理入伙手续。开发经营部协调安排交房场地、人员及交房次序，组织接待用户办理入住、装修申请手续、核验入伙资料、发放《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》。项目管理单位负责入住现场相关设计、工程技术问题解答。开发经营部负责接待并处理业主投诉，具体操作依据《用户投诉处理步骤》要求实施。办理入伙手续物业企业为业主发放《业主手册》、收取物业管理费等。物业企业陪同业主进行收房验收，项目管理单位组织交房维修组立刻整改业主反应房屋质量问题，具体操作依据《物业维修服务管理步骤》要求实施。验房结束后，假如业主同意接收，则由物业企业提交钥匙和卡等相关资料，由业主签