工商银行信贷工作手册

/47（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；（6）矿业权的抵押登记部门为审批发放探矿、采矿许可证的地质矿产主管部门；（7）以海域权使用权抵押的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订之日起15个工作日内，持抵押合同到原批准用海人民政府的海洋行政主管部门办理抵押登记。2、当事人以其它财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。自愿办理抵押物登记的财产包括但不限于下列财产：（1）其他非企业组织、事业单位、社会团体和个人所有的依法可以抵押的机器设备、牲畜等生产资料；（2）个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及其制品等生活资料；（3）其他除《担保法》37条、42条之外的财产。（四）抵押物的价值和变现能力1、抵押物现值根据不同种类财产的现行市场价格、账面净值和变现程度，由工行与抵押人共同协商估价，对估价有争议的可以委托有资格评估机构估价；采用抵押担保方式的，贷款一般不超过抵押物变现值的70％；2、不同的抵押物选择。根据抵押物不同性质、价值和变现能力，审查人员可以参照以下顺序选择抵押物，并确定抵押率：（1）城市房地产：重点考虑房地产的位置和变现能力，抵押率不超过70％；（2）土地使用权：重点审查土地的位置、规划用途和开发程度等，抵押率不超过70％；（3）林木：主要审查林木种类、市场供求关系，抵押率不超过70％；（4）在建工程的抵押率不超过50％；（5）车辆、船舶：主要审查车辆船舶的新旧程度、使用年限和行驶里程，抵押率一般（6）机器设备：主要审查机器设备属于专用设备还是通用设备，以及新旧程度和使用年限，通用设备抵押率不宜超过40％，专用设备一般不予接受抵押，如果接受抵押率不宜超过20％；（7）一般不得接受难以变现的抵押物，如堤坝等。（五）其它需要注意的问题：1、抵押权与租赁权、从物权的关系。（1）抵押人将已经出租的财产用于抵押时，应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效；（2）从物的抵押效力。抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。若抵押物存在主从物分离的情形（尤其是动产抵押），应要求抵押人将从物一并抵押，以提高抵押物变现能力；2、税款优先受偿。《税收征收管理法》规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权和留置权执行。3、最高额抵押应当注意（1）最高额抵押权所担保的债权范围不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。若最高额抵押合同生效后，贷款发放前，抵押物被查封，不应再发放贷款；因此在发放最高额抵押合同项下每一笔具体贷款前，应特别注意审查抵押物的现状；（2）抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超出部分不具有优先受偿的效力。因此应将借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及实现债权的费用等全部计算在最高额担保合同约定的最高余额内，不应将约定的担保金额全部用于贷款发放，应留有余地，以保障债权的全面优先清偿；（3）当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。4、动产抵押应注意：（1）抵押人用于抵押的动产权