纬立行金贸中心招商策略建议58P

重庆纬立行地产顾问有限公司2014年6月金贸中心项目

招商策略建议1.项目概况项目区域项目位于二郎科技新城科城路与迎宾大道交汇处，紧邻二郎立交；留学生创业园、渝高智博中心围绕在项目周边；政府重点打造的二郎片区核心城市商务综合体。本项目位于政府重点打造的二郎片区核心地带本案留学生创业园A、B区渝高新城星座居然之家二郎店渝高智博中心红星美凯龙千叶中央街区晋愉V时代区域交通现状项目周边交通便利，轻轨5号线已于2013年12月开始建设项目地处成渝高速、城市快速干道高九路入口；项目紧邻二郎立交；迎宾大道、科城路、创新大道分布在项目周边，交通十分便利；连接西部新城与两江新区的轻轨5号线二郎站离项目仅约100m。成渝高速二郎立交创新大道科成路高速入口火炬大道轻轨5号线二郎站科城路站二郎居然之家站本案区域配套资源项目所处区域规划为二郎片区核心商务区，未来发展前景良好，但目前发展相对滞后，目前周边配套和商务氛围不成熟，周边银行、酒店、医院少，餐饮消费只在巴国城较为集中。三九医院农业银行重庆二郎医院建设银行工商银行巴国城商业街平安银行斯铂特酒店同天商务宾馆重庆西格曼酒店凯瑞汀酒店彩云湖湿地公园项目所在区域目前周边配套和商务氛围较不成熟本案红星美凯龙巴菲家宴晋愉V时代居然之家尚美国际同天锦街千叶中央大街美好时空银海方舟区域商业环境本案备注：橙色为未来面世项目区域较成熟商业租金100-150元/月·㎡商务功能区租金50元/月·㎡左右成熟商业区租金100-180元/月·㎡专业市场待发展区域区域市场分析区域商业环境居然之家所在位置：渝高新城星座（居然之家）商业业态：美食餐饮经营状况：较好租金情况：80-90元/月·㎡商铺面积：30-40㎡其他费用：安保费（80元/月，清洁费30-50元）主力商家：乡村基、鑫乐生活超市项目位置区域市场分析区域商业环境同天锦街所在位置：科城路商业业态：美食餐饮、零售、汽车专业市场、银行经营状况：较好租金情况：小铺100元/月·㎡左右，大铺50-60元/月·㎡合同年限：5年一签，5年后租金递增经营模式：开发商统一经营管理，不允许转让案列：顺发烟酒副食商铺面积：50㎡经营状况：较好租金情况：100元/月·㎡合同年限：5年一签，5年后租金递增营业额：17-18万/月区域市场分析区域商业环境渝高城市日记所在位置：火炬大道商业业态：美食餐饮、图文、银行经营状况：一般租金情况：80元/月·㎡左右合同年限：3-5年一签，每年递增8%案列：鑫亿图文商铺面积：50㎡经营状况：一般租金情况：80元/月·㎡物管费：3元/月·㎡占地面积25794㎡建筑面积180000㎡建筑类别写字楼、商铺写字楼体量3.3万方公寓体量6万方商业体量4.8万方（自持2万方，销售2.8万方）商铺面积段20-500㎡商铺主力面积段70-100已售商铺价格一楼：3万/㎡二楼：1.8万/㎡三楼：1.5万/㎡租金一楼：150-200元/㎡商业集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的大型时尚购物街区2341酒店式公寓写字楼商铺区域市场分析区域商业环境千叶中央大街区域市场分析区域商业环境已招商家……成都银行光大银行招商银行千叶眼镜华生园中国移动可购便利店家乐福桐君阁大药房案列：可购便利店面积：50㎡租金：200元/㎡·月营业额：2.5万左右/月物管费：10元/月·㎡经营状况：较差千叶中央大街区域市场分析区域商业环境尚美国际所在位置：火炬大道商业业态：美食餐饮、药房、银行经营状况：较好租金情况：200元/月·㎡左右合同年限：3-5年一签，3年后递增8%物管：2元/月·㎡区域市场分析区域商业环境银海方舟所在位置：留学生创业园旁商业业态：中百超市、便利店、餐饮店经营状况：商铺处于纠纷中，80%商铺未营业区域商业环境舞蹈学校

西城大院侧街背街广场

绿韵康城租金35-40元/㎡（汽车养护、办公）租金60元/㎡（机电生意）租金70元/㎡（机电生意）租金80-100元/㎡（餐饮）租金120元/㎡（副食店）租金120-140元/㎡（餐饮、生活配套）租金60元/㎡左右（机电）租金70元/㎡左右（餐饮、办公）面积：1000以上租金：50-55元/㎡（巴国城大餐饮）隆鑫西城汇租金55-70元/㎡（汽车美容）租金60-70元/㎡（宠物店）租金45-55元/㎡（大型餐饮）租金50-60元/㎡（大型餐饮）云湖天都口福街餐饮业态租金由于金科地产与商家签订5年协议，租金保持在较低水平二郎片区较成熟商业项目主要集中在该区域，且周边商铺租金普遍较低餐饮及生活餐饮类租金：50-180元/㎡·月一层租金100-180元/㎡·月二层50-80元/㎡·月专业市场35-70元/㎡·月本案二郎成熟商业区区域市场分析区域商业环境渝高新城·美好时空所在位置：银杏路商业业态：美食餐饮、生活配套经营状况：较差租金情况：30-35元/月·㎡左右合同年限：1年一签物管：2元/月·㎡总结本项目位于政府重点打造的二郎片区中心地段，未来具有较好的发展前景；项目所在区域交通便捷，紧邻迎宾大道，且在建的轻轨5号线预计于2017年通车，易达性极高；区域内商业以社区商业为主，形象档次不高，主要消费集中在尚美国际（租金200元/月·㎡左右）、居然之家（租金80元/月·㎡左右）、同天锦街（租金100元/月·㎡左右）；千叶中央大街为本项目重点竞争对象（租金150-200元/月·㎡），目前已进驻商家有：家乐福超市、千叶眼镜、招商银行、光大银行、可购便利店、中国移动营业厅、桐君阁大药房、华生园等，但经营状况不太良好。2.项目属性项目区域项目基本参数名称参数项目总建筑面积49291.96㎡商业面积6451.63㎡写字楼面积23632.99㎡（其中5326.15㎡为自用）公寓面积4270.67㎡车库面积14936.67㎡项目区域项目四至西面创新大道/二郎机电市场东面渝高智博中心/迎宾大道/红星美凯龙北面留学生创业园、银海方舟南面在建项目：浩博星钻/钢球小区项目紧临写字楼及创业园区，具有较高的商务人群消费市场项目区域项目人流、车流来向留学生创业园渝高智博中心主要人流来向1.来自于留学生创业园区的商务人群；2.来自于渝高智博中心的商务人群；3.来自渝高新城星座的常住人群；4.来自钢球小区的常住人群；5.来自银海方舟的常住人群。②本项目迎宾大道渝高新城星座③④钢球小区⑤银海方舟主要车流来向科城路①①②1.来自迎宾大道的车辆；2.来自科城路的车辆；项目周边多个住宅、写字楼项目人群可到达本项目，且来自两条主干道车辆会经过本项目区域消费人群一、主要消费人群（区域在使用商业项目）目前入驻企业：87家平均每家企业常驻办公人数：40人总办公人数：3480人留学生创业园目前入驻企业：96家平均每家企业常驻办公人数：40人总办公人数：3840人渝高智博中心目前入驻企业：133家平均每家企业常驻办公人数：40人总办公人数：5320人合计：本区域稳定消费商务人群约1.3万人渝高城市日记区域消费人群楼盘名称总户数渝高新城星座640钢球小区200水晶城650银海方舟688同天观云邸558同天绿岸2898同天依云郡571协信天骄城1200恒基翠庭苑290金科绿韵康城2718朵力尚美国际3094晋榆V时代2200晋榆盛世普天1647渝高新城·美好时空840总计18194户二、本项目附近住宅项目（按照每家每户3人计算）合计：本区域常住人群约5.5万人SWOTAnalysisSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSSWOT处于政府重点打造二郎片区核心地带，地理优势明显；项目位于迎宾大道，具有较高的展示性；目前区域发展不成熟，商业及商务氛围不浓厚；区域内具有较大基数的商务人群，而目前区域内商业项目较少且形象档次较低，本项目有较大市场机会；二郎区域具备较大商业发展空间；本项目会面临区域内其他商业项目的市场竞争；SWOT分析3.项目定位都市慢调生活橱窗

满足区域商务配套功能，打造高品质、时尚体验橱窗生活打造区域餐饮、休闲、娱乐目的地

函盖城市多种功能及业态……

整体定位形象定位通过精致的商业形象，使消费者在项目之中得到时尚的生活体验都市时尚生活，餐饮休闲娱乐三大主题完美结合，带给消费者新奇体验感的一站式商业中心超长营业时间，无时无刻满足不同层次消费需求的不夜城功能定位满足区域商务人群餐饮休闲娱乐消费需求满足区域内常住人群餐饮休闲娱乐消费需求带动区域价值提升，产生经济效益作为区域商业形象地标餐饮：快餐、休闲餐饮、主题餐饮、格调餐饮；休闲：美容SPA、美发会所；零售：精品零售、普通零售；娱乐：商务娱乐、生活娱乐类；金融：银行、证券、保险；服务：机票代理、干洗、影印、中介等；业态组合定位客群定位次要客群区域常住人群补充客群

流动人群

主要客群区域商务人群4.借鉴案例建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号占地面积：12.28万平米建筑面积：约70万平方米面世时间：2004年商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落北京建外SOHO由18栋楼、l6条小街、300个店铺组成。"建外SOHO"没有围墙，16条小街在建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；建外SOHO案例分析游泳池壁球厅网球场健身房蒸汽桑拿按摩咖啡馆酒吧…………….星巴克旗舰店同仁堂旗舰店渝乡人家旗舰店东田造型旗舰店美克美家温帝吴………….A座：包含餐饮有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披萨、家香拌面等餐饮机构和中国移动营业厅、农业银行、剑桥国际英语教育中心等B座：包含中行、肯德基等1-9座：案例分析4.项目业态布局1号楼商业1号楼

1层金融已租商务服务类（机票代理/图文店/干洗店/驾校）商务简餐

便利店/药妆店/精品零售药房/快餐/银行网点总平图品牌示意备注：以下品牌仅供参考餐饮/教育培训1号楼

2层1号楼商业总平图餐饮/教育培训美容美发

格调餐饮（咖啡/日式料理/西餐厅）露台（可作外摆）品牌示意备注：以下品牌仅供参考餐饮/教育培训1号楼

2层1号楼商业总平图教育培训舞蹈教学室/瑜伽馆品牌示意备选方案：工程配置不能满足物业要求备注：以下品牌仅供参考1号楼

3层1号楼商业总平图美容SPA/办公机构/商务服务已租已租已租品牌示意

预留200㎡物管用房备注：以下品牌仅供参考1号楼

3层1号楼商业总平图办公机构（作为周边机电市场、产业园区办公点）已租已租已租

预留200㎡物管用房备选方案：工程配置不能满足物业要求总平图2号楼

-1层特色风味餐饮美食街品牌示意总平图2号楼商业备注：以下品牌仅供参考2号楼

1层总平图2号楼商业西点屋/早餐店/精品水果/商务配套品牌示意

备注：以下品牌仅供参考2号楼

2层总平图2号楼商业特色餐饮/大型餐饮品牌示意备注：以下品牌仅供参考2号楼

2层总平图2号楼商业图书音响/文教艺术/画廊品牌示意备选方案：工程配置不能满足物业要求备注：以下品牌仅供参考2号楼

3层总平图2号楼商业健身房/KTV品牌示意备注：以下品牌仅供参考2号楼

3层总平图2号楼商业台球室/保龄球馆品牌示意备选方案：工程配置不能满足物业要求备注：以下品牌仅供参考5.项目租金定价租金定价商业的租金制定应通过市场租金定价体系进行制定4.项目业态调整及物业硬件更新1.各行业承租能力2.区域租金情况3.类比项目租金情况4.采用横向比较法制定租金租金定价体系业态业种承租能力零售（1F）药房50-150元/平方米/月服饰100-150元/平方米/月银行、邮政网点100-200元/平方米/月通讯网点90-120元/平方米/月便利店80-120元/平方米/月美容（2F）美发美容50-80元/平方米/月餐饮（2-3F）连锁餐饮40-100元/平方米/月特色餐饮（火锅、江湖菜)40-60元/平方米/月KTV35-45元/平方米/月休闲（3-4F）健身15-25元/平方米/月茶楼25-45元/平方米/月网络会所25-50元/平方米/月租金水平建议各业态行业承租水平项目所在区域附近临街商铺首层租金水平：50元/月·㎡项目所在区域成熟商业首层租金水平：150元/月·㎡区域租金水平租金水平建议综合判定：选取中间值70元/㎡·月作为本项目区域参考租金选取以下项目进行比较：千叶中央大街、二郎区域临街商铺采用横向比较法市场定价影响因素：区域成熟度、区域未来潜力、交通情况、停车位、经营者实力、景观资源、项目规模、建筑外观、经营管理评估项目设定分值低中低中中高高成熟度1001~456~910经营定位1001~456~910发展潜力1001~456~910交通体系1001~456~910主力店1001~456~910景观资源1001~456~910项目体量501~2345建筑规划1001~456~910管理团队1001~456~910开发商品牌501~2345停车位1001~456~910合计100

项目商业评分表租金水平建议在此公式中：本案价格＝参照价格1×项目权重1+……+参照价格n×项目权重n参照价格＝案例得分本案得分×案例价格

项目权重：即案例对本案的借鉴度，各案例的权重比例之和为100%；

案例得分案例价格＝价格/分注：

本案得分本案价格＝本案得分：根据评估体系评分；案例得分：根据评估体系评分；案例价格：来源于市调；租金水平建议评估项目设定分值本案千叶中央大街区域临街商铺成熟度10778经营定位10885发展潜力10898交通体系10888主力店10685景观资源10785项目体量5353建筑规划10785管理团队10885开发商品牌5443停车位10796合计100738261首层商铺————15070租金价格项目权重————70%30%项目均价项目首层实际租金均价建面110元/㎡备注：1.在定价时会根据实际情况考虑±10%的浮动；2.选取案例为建筑面积80-100㎡的商铺租金水平首层租金定价二、三层租金价格根据市场租金定价规律：1F：2F：3F:4F=2:1:0.8:0.6得到本项目二层租金为：建面45-50元/㎡得到本项目三层租金为：建面30-35元/㎡后期在商铺定价时需考虑各商铺的采光工程配置，展示面等因素给予10%-15%的租金浮动楼层正常定价商铺租金（建面价格）1F100-110元/㎡2F40-45元/㎡3F26-35元/㎡备注：根据商铺后期工程改造难度来确定价格浮动大小租金水平建议6.项目招商策略项目招商策略商家符合项目定位秉承“优质优价”原则，可针对具备较强品牌效应及市场影响力商家制定优厚的招商政策；通过核心商户的进驻，带动其他商户进驻，推进招商工作开展；引入的商家要与本项目主题定位符合，体现