沈阳浑南地块可行性研究报告

浑南区白塔镇某地块项目可行性研究报告

小组分工总策划：现场勘查：全体小组成员文献查阅及课件制作：全体小组成员图表制作：PPT制作：主讲人：、项目调研情况

报告纲要第一部分：项目政策背景第二部分：区域市场分析第三部分：竞争楼盘分析第四部分：项目解读第五部分：项目开发计划一、项目政策背景

项目政策背景

2015年，国家出台一系列涉及土地、房地产等的行政、税收、金融等方面的政策，以加强对房地产行业的宏观调控。

宽松的金融环境2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

宽松的金融环境2015年2月28日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点

内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

2015年4月20日起下调存款准备金率1个百分点央行下调存款准备金率1个百分点，超预期降准备金率凸显实体经济的困难和央行救市的决心，对楼市也是重大利好。降准1个点释放超1.2万亿流动性，部分资金会流入楼市，也使得银行房贷下款更快。资金面充裕对楼市是较大支撑，未来降息降准仍有空间，楼市反弹可期。

宽松的金融环境

财政政策2015年3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》

内容：通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。同时，将加大对职工购买“自住型商品住房”的贷款支持力度。具体为：自2015年2月9日起，借款申请人购买“自住型商品住房”且为首套自住住房的，比照政策性住房办理贷款，借款申请人建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月足额连续缴存住房公积金，且申请时处于缴存状态，即可申请住房公积金个人贷款，贷款最高额度为120万元。

财政政策2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成”

内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

行政条例2015年2月26日，《不动产登记暂行条例》正式公布

内容：统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。

严格的土地供给2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系

内容：1）合理安排住房及其用地供应规模；2）优化住房及用地供应结构；3）统筹保障性安居工程建设；4）加大市场秩序和供应实施监督力度。

税收政策2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税

内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、区域市场分析

沈阳市房地产市场总体分析投资分析：沈阳市固定资产投资完成6544亿元（截至11月），房地产投资（截至11月份）完成1970亿元，占固定资产投资30.1%，连续3年持续走低施工及开工情况：2014年，房地产施工面积11494万平，20%新开工。房地产投资1970亿元，首现负增长，占固定资产投资30.1%，连续3年下滑。截至2014年11月，沈阳市施工面积11494万平，同比下降0.7%，为2008年以来首次下滑；新开工面积2309万平，同比下降35%，下降幅度近年最高，新开工面积占施工面积20%（2013年为30%）。

沈阳市土地市场分析2014年沈阳市土地市场急速降温，成交面积及成交金额分别同比大幅下跌66%、60%

各类土地情况2014年土地成交仍然主要集中二环外区域，占土地成交79%

商品房市场分析2014年沈阳市房地产市场全面降温，供销大幅回落，成交量滑落至近年低谷商品住宅市场供销双降，成交均价首次下跌截至2014年，沈阳市商品住宅库存量2904.23万㎡，去化周期26.36个月（2.19年），市场继续高库存运行浑南新城板块集中供应，导致存量过高，去化周期高达2.7年区域均价集体下滑，跌幅浑南新区、苏家屯区最大、铁西区最小

白塔镇市场分析1、城市人口、家庭数量及变化趋势

白塔堡镇位于沈阳城南8公里处，辖16个行政村，二个社区，五个居委会，地域面积50.9平方公里，耕地面积5.2万亩，人口3.6万人，人口密度:457人/km22、居民居住现状及改善目标白塔是周边乡村经济的聚集地，在周边村镇中属于繁荣的集镇，现在城镇基本摆脱了农业经济以逐步向商业经济靠拢。各家开发商的进入带动了其经济发展的速度，多数开发商不选择货币安置而选择房屋安置，为当地群众带来了较大的利益。本地普通居民住宅需求量不大，但学区周边的房屋建筑需求量较高。3、白塔镇居民日常消费支出水平和结构项目自身主要是通过低价来吸引沈城中档消费群体到此购买。消费人群以年轻首次置业者或者为孩子教育置办房屋，以及老年人为主（因为此处环境较适合人居，很多老人选择在这里安度晚年）。针对初次置业的年轻人，开发企业的产品一般为电梯小高层，面积区间一般都在70m²—130m²。其中以70—100m²的二室一厅、二室二厅的户型最为畅销，其户型配比也占总户数的40%—60%之间。同时由于经济条件的约束，本地百姓及中档消费者在住房的消费能力以120m²为较高承受额度。针对在学区周边买房的，开发企业产品一般为电梯小高层，面积区间为50-90m²，其中两室一厅的户型较为畅销。针对老年人，开发企业一般为小别墅或者低层住宅，以获得更好的舒适感。

白塔镇不同类型商品房需求分析三、竞争楼盘分析

周边环境介绍拟选择地块处于白塔商圈，邻接全运村，眺望三好街商圈、五里河商圈和奥体商圈。

苏黎士堡

主题：白塔堡数万人成熟生活圈内的潜力商铺。

百荷湾

主题：临近新沈阳南站低密度社区

富城铭邸

主题：白塔核心醇熟生活体系，中小户为主适合刚需置业

府城铭邸

主题：新南站枢纽，都市繁华所向四、项目解读

区域规划项目宗地处于沈阳市的南部，城市三环交通道路外延，北靠沈阳高新技术产业区，位于沈营路西侧，行政区域划分上归属于浑南区。宗地位置基本情况东面用地界，折线长190.79米西面

用地界，折线长185.46米南面165米规划路中心线北面160米规划路中心线项目的地块面积：宗地面积约60亩。

项目地块情况介绍区位：宗地位于浑南区全运路南侧，北临沈阳市浑南二中，东临沈阳市国际学校，西侧为工厂，南侧为农田。西、北、南三侧有城市规划道路。

开发现状开发现状：地块内现状为农业用地，少量村民住宅已拆除地块本身较为干净。销售项目：百合湾项目正在预售第三期；正在施工项目：盛荣万恒项目主体工程已完工；准备动工项目：府城名邸项目尚未施工。

区域交通条件项目地块道路与沈营路、沈苏快速干道连接，交通便利。该地块距工农桥及浑河桥道路直线距离均不到6公里。序号主要道路位置道路走向车道数量（双向）道路状况1沈苏快速干道项目西侧南北，市区至苏家屯8良好2沈营路项目东侧南北，市区至营口8良好2.轻轨1号线途经本项目，在黑牛财富站及国际学院站均可到达本项目，且步行仅需5分钟线路轻轨1号线行驶区间奥体中心至国际会展中心运行时间8：00至20：00线路走向奥体中心始发，途经运行中心、白塔大街、新沈阳南站、航天路，终点至国际会展中心公交车188路、333路、335路均经过本项目，步行10分钟可到达车站，乘公交车可分别到达奥体中心、五爱市场、中街、北站等商业中心及车站线路333334行驶区间苏家屯客运站至沈阳北站白塔堡至二十一世纪广场运行时间6：00至20：006：30至18：00线路走向苏家屯客运站始发，经雪松路、沈苏快速干道、沈营公路、浑南大道（外行）、浑河大街、青年大街、文萃路（文化路）、五爱街、西顺城路、友好街、北站路（内行），至沈阳北站终点白塔堡始发，沈营公路、富民南街、浑南大道、浑河大街、青年大街、五爱街、友好街至沈阳二十一世纪广场终点项目的土地使用权年限、规划条件、建筑标准项目的土地使用权年限：50年规划条件：

建筑标准：该宗地为城镇混合住宅用地，容积率不大于1.6，建筑密度不大于30%，建筑高度不超过54米。序号物业类型容积率建筑面积户型面积户数栋数1联排别墅

52800220240482花园洋房

187200120156065318层电梯小高层

288001002884

4商业面积

8000

合计0.94276800

2088117

项目分析项目优势分析1、项目规模适中，形状较为规则，且地块平整，有利于小区规划。2、宗地东西两侧是沈苏快速干道及沈营公路，为沈阳城郊主要交通干道，且处于城区三环外延，位于城市主要发展轴线上。3、地块内为农用地，有很少量住宅，已拆迁完毕，地块本身较为干净。项目劣势分析1、地块虽临近三环，但目前看来区位较偏，项目周边生活配套尚不完善，周边环境不佳，公共交通相对缺乏。2、地块缺乏市政配套，污水管道待项目西侧的白塔堡污水处理厂建成后才能接入排水管网。3、项目位于沈苏快速干道和沈营公路中间地带，高尚居住的大环境社区尚未形成。项目机会分析1、近年来，沈阳市城郊化发展迅速，在可见的未来几年内，宗地周边会有较大的发展契机。2、项目地处三环外延，在‘大浑南’区域内，随着城市中心南移，扩城三环以外是城市化发展的必然选择，大浑南’将成为沈阳新中心，该地块有一定的发展潜力。3、项目宗地附近的新沈阳南站将为项目地区带来出行方便的同时，也将进一步推动该地区的商业、经济的发展。

项目功能定位功能定位：学区房宗地规划容积率为1.6，根据项目区位、客户需求，拟将本项目打造成低密度社区，物业形态以联排别墅和花园洋房为主并辅以少量18层小高。

项目价格定位项目的价格：1.与转让方沟通了解到该宗地出让约35万/亩（包括土地出让金、土地变性费用和一些规费），转让方作价3.8亿包含该地块。2.项目产品计划的价格定位：联排别墅：均价7200元/㎡花园洋房：均价5500元/㎡小高层/高层：均价4000元/㎡五、项目开发计划项目名称：翰林欣苑项目设想项目主题：学府旁、自然里，翰林苑、育英才

翰林欣苑，豪宅风范比邻学府，谦逊境界明德育人，书香府邸四面环路，顺捷交通自然共生，珍惜静土

项目客户定位基于本项目区域及体量，建议按以下原则对目标客户进行界定：主体目标客户的地域分布应以沈阳市区为主，同时综合考虑白塔堡和苏家屯客户目标客户群职业特征：大中型企业中高层管理人员；学校教师（主要来自大学城、浑南二中、附小及国际学校）周边工业园中高层管理人员；政府公务员及事业单位中层以上管理人员；中高收入白领阶层；私营业主；

项目价格定位项目的价格：1.与转让方沟通了解到该宗地出让约35万/亩（包括土地出让金、土地变性费用和一些规费），转让方作价3.8亿包含该地块。2.项目产品计划的价格定位：联排别墅：均价7200元/㎡花园洋房：均价5500元/㎡小高层/高层：均价4000元/㎡

项目销售计划表按年划分

物业类型建筑面积2009201020112012联排别墅528005.282.52.78

花园洋房18720018.722.55.005.505.7218层电梯小高层288002.88

20.88商业80000.80

0.80合计27680027.6857.787.57.4按期划分

物业类型建筑面积一期二期三期四期联排别墅5.283.891.39

花园洋房18.725.005.255.612.8618层电梯小高层2.88

1.001.440.44商业0.8