房地产经纪概述

房地产经纪概述第一章房地产经纪概述主要内容：第一节房地产经纪的基本概念第二节房地产经纪的特征与作用第三节我国香港、台湾及美国房地产经纪发展经验第四节我国房地产经纪发展历史、现状与趋势学习要求：

掌握房地产经纪的内涵和必要性、房地产经纪活动的基本类型；熟悉房地产经纪的概念和起源，发展房地产经纪行业的现实意义；了解香港、台湾及国外房地产经纪业的产生与发展。第一节房地产经纪的基本概念一、经纪与经纪人（一）经纪概念、基本含义、作用、特点、经纪活动的基本方式、经纪收入（二）经纪人经纪人的概念、起源与发展、经纪人的分类、经纪人的基本活动范围、经纪人在市场经济中的作用二、房地产经纪内涵、必要性、功能定位、服务内容、基本活动类型一、经纪与经纪人（一）经纪1、概念：经纪作为一种社会经济活动，是社会经济活动中的一种中介行为，是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪（hangji)等的有偿服务活动。2、基本含义：经纪活动是一种中介活动牵线说合，促成交易以营利为目的佣金一、经纪与经纪人（一）经纪3、作用：传播经济信息加速商品流通优化资源配置推动市场规范完善促进社会发展一、经纪与经纪人（一）经纪4、特点活动范围的广泛性活动内容的服务性活动地位的居间性活动目的的有偿性活动责任的确定性活动的非连续性一、经纪与经纪人（一）经纪5、经纪活动的基本方式居间：指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的一种商业行为。代理：指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。行纪：是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。一、经纪与经纪人（一）经纪6、经纪收入佣金是经纪收入的基本来源（1）性质：佣金是经营收入、劳动收入、风险收入的综合体。（2）分类：法定佣金指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金。区别于回扣佣金与回扣佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同合法，佣金就是经济机构正大光明的收入。回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利。收受回扣属于违法行为。复习思考题（）以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人个人。

A佣金B信息费

C回扣D薪金答案：（A）

复习思考题佣金分为法定佣金和(

)两种。

A．定金佣金

B．订金佣金

C．预付佣金

D．自由佣金

答案：（D）

复习思考题经纪人在经纪活动中，除非事先有(

)，经纪人不得要求当事人支付佣金以外的其他费用。A．经纪操作

B．经纪劳动付出

c．经纪合同约定

D．特殊考虑答案：（C）

复习思考题经纪作为一种社会中介服务活动，主要有（）特点。A、活动范围的广泛性B、活动内容的丰富性C、活动地位的居间性D、活动目的的有偿性E、活动对象的灵活性答案：（ACD）在中国社会主义市场经济中，经纪活动的作用具体体现在（）方面。A、

传播经济信息B、

加速商品流通C、

促进文化交流D、优化资源配置E、

推动市场规范完善答案：（ABDE）一、经纪与经纪人（二）经纪人1、经纪人概念《辞海》：“是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人”。经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中介地位，并通过其中介服务活动获得相应的报酬。“牙侩”、“牙人”、“掮（qian）客”从经纪产生的历史看,经纪以商品生产和商品交换为产生和发展的前提。三次社会大分工：原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工,即畜牧业和农业的分离。随着生产力的进一步发展,在父系氏族公社时期,发生了第二次社会大分工,即手工业和农业的分离。随着商品生产的进一步发展,第三次社会大分工,出现了商业。经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。一、经纪与经纪人经纪活动起源于(

)。

A．第一次社会大分工

B．第二次社会大分工

C．第三次社会大分工

D．现代市场经济答案：（C）一、经纪与经纪人（二）经纪人2、我国经纪人的起源与发展我国历史上最早的经纪人出现于马市，即两汉时期的“驵侩”（zu

kuai）。唐朝出现同业组织：牙行明朝后，牙商分为“官伢”、“私牙”清朝“买办”民国“华经理”、“掮客”建国后（1950年）被取缔，经纪业停顿或转入地下改革开放后经纪活动活跃一、经纪与经纪人（二）经纪人3、经纪人分类（1）根据经纪人的不同组织结构形式，分为：个体经济人、合伙经纪人、公司或企业经纪人（2）根据经纪人服务的不同社会区域，分为：乡镇经纪人、城市经纪人、边贸经纪人（3）根据经纪人的素质水平不同，分为：一般经纪人、专家型经纪人（4）按经纪活动所涉及的内容不同，分为：一般商品经纪人、产权经纪人、证券经纪人、保险经纪人、期货经纪人、技术经纪人、劳动力经纪人、文化经纪人、体育经纪人和交通运输经纪人等等。（5）从职业角度划分为：专职经纪人、兼职经纪人一、经纪与经纪人（二）经纪人4、经纪人在市场经济中的作用（了解）经纪人的中介服务活动，是建立社会主义市场经济体制的需要；经纪人的中介服务，有利于活跃商品流通，促进人才、文化、体育等的交流，有利于社会经济的发展和社会生活的丰富；经纪人的中介服务活动，有利于打破地区封锁、行业分割的状况，促进区域经济发展；有利于人才资源的合理配置二、房地产经纪（一）内涵房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。代理：是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。房地产经纪佣金房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。如房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收：

房地产价格总额(万元)累退计费率(%)

500以下(含500)

2.5

501—200022001—5000

1.5

5001-10000

110000以上0.5二、房地产经纪（二）房地产经纪活动的必要性房地产价格昂贵房地产不可移动房地产交易的复杂性房地产商品自身信息的复杂性房地产交易价格的复杂性房地产交易专业信心的复杂性房地产交易信息的复杂性二、房地产经纪（三）房地产经纪的功能定位1、沟通信息，提供咨询2、促成交易、提高效率3、公平买卖、保障安全二、房地产经纪（四）房地产经纪服务的内容（了解）房地产经纪服务贯穿于房地产经纪活动的始终，在房地产生产、流通、消费各个环节所提供的服务内容也有所差别。房地产经纪服务的内容1、房地产生产环节服务对象主要是房地产开发者和土地供求者，包括开发房地产的企业，有权出让或转让土地使用权的土地供应者及诸多土地使用权的受让者。提供的服务：l

为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴；l

为房地产开发项目进行可行性分析与研究；l

为房地产开发企业提供融资与信贷信息服务；l

为房地产开发代办申请手续，代领有关证件；l

代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。房地产经纪服务的内容2、房地产流通环节服务对象主要是如新商品房存量房的购买者、经营销售者，房地产权交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。提供的服务：承担销售策划、广告推介等工作；为房地产开发商代理销售或出租新建商品房；为房屋需求者购买或租赁新建商品房；为存量房地产所有者出售、出租、转让房地产；为存量房地产需求者购买、承租或受让房地产；为房地产产权交换者与差价换房者寻找交换目标和换房对象，组织双方洽谈，帮助双方协议成交，代办申请批准手续，领取有关证件；为房地产抵押、房屋租赁代办抵押登记与税赁备案手续，领取房屋租赁证、抵押贷款登记证件；为购买新房屋者向资金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手续等。房地产经纪服务的内容3、房地产消费环节代理物业管理．为房地产业主和物业管理公司牵线搭桥，为双方协商物业管理事项提供服务为房屋保险者代办房险手续。其他房产服务内容。二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型房地产居间房地产代理房地产经纪活动的基本类型1、房地产居间指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。为适应市场需求，房地产居间活动逐渐发展成为专业化操作相对独立的工作领域，如：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。房地产经纪活动的基本类型2、房地产代理是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式。房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理是两类不同的经纪活动，在法律性质上有明显差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型除居间和代理两种基本类型外，还有两类活动——房地产行纪和房地产拍卖，有时也被视为房地产经纪的两种特殊形式。第二节房地产经纪的特征与作用一、房地产经纪的特性

1、服务性

2、专业性

3、地域性

第二节房地产经纪的特征与作用二、房地产经纪的必要性1、房地产商品的特性2、房地产交易的复杂性3、城镇住房制度改革深入的需要第二节房地产经纪的特征与作用三、房地产经纪的作用1、沟通信息、提供咨询2、促成交易、提高效益3、公平买卖、保障安全第三节我国香港、台湾及美国房地产经纪发展经验一、我国香港地区房地产经纪业的发展（一）牌照制度（二）佣金制度（三）纠纷处理制度（四）信誉及风险赔偿制度第三节我国香港、台湾及美国房地产经纪发展经验二、我国台湾地区房地产经纪业务的发展1、执业资质与教育培训制度2、佣金制度3、信誉制度4、纠纷处理制度二、美国房地产经纪人制度美国房地产交易有85%通过中介服务业交易而成。房地产经纪机构从业人员有销售员和经纪人之分，目前美国中介业领有执照的经纪人和销售员约占美国人口的1%，地位较高。房地产经纪业务佣金率高：对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的6%~10%独户住宅的佣金率为3%~8%大型商业用房地产的佣金率为3%~6%三、美国房地产经纪人制度1、经纪人组织全国性的经纪人组织房地产师协会——有执照的经纪人房地产经纪人协会——有执照的销售员州经纪人协会——FALK三、美国房地产经纪人制度2、美国经纪人的业务范围包括：各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；代理房地产销售和租赁活动；代理抵押贷款；代理收租；代理房地产交换；代理房地产拍卖；代理房地产价值占半数以上的企业拍卖三、美国房地产经纪人制度3、房地产复原基金美国许多州都设立房地产复原基金，是由领照人在申请注册时所缴纳的特别款费积累而成。该基金的设立是为了保证社会公民一旦因某一经纪人的不良行为而导致受损时，能得到复原基金的赔偿，以保护社会公民的利益。第四节我国房地产经纪业的发展（一）我国房地产经纪人的历史沿革（二）我国房地产经纪业的现状（三）我国房地产经纪业的发展趋势（四）港台地区房地产经纪业的发展（一）我国房地产经纪的历史沿革1、1949年之前中国的房地产经纪业宋代“典卖田宅增牙税钱”元《通制条格》卷十八《关市》“房牙”1840年鸦片战争之后“房地产掮客”特点：房地产经纪人在从事房地产经纪活动时，多有不适当行为房地产经纪业在其发展过程中，没有形成行业组织政府已开始重视对房地产经纪活动的管理，但力度不够（一）我国房地产经纪的历史沿革2、1949年以后中国房地产经纪业的发展解放初期民间的房地产经纪活动较为活跃，房地产经纪业混乱20世纪50年代至改革开放前房地产经纪活动基本消失改革开放后房地产经纪活动活跃（二）我国房地产经纪业的现状目前我国房地产经纪业的特点：规模小，资金实力弱起步晚，操作水平低从业人员素质不一，良莠不齐影响不大，知名度低各地区经纪服务水平参差不齐，服务内容也有差别政府对房地产经纪人和房地产经纪业的管理进一步加强（三）我国房地产经纪业的发展趋势1、房地产经纪企业的规模化2、房地产经纪企业的专业化3、房地产经纪企业的规范化4、房地产经纪企业信息网络化与共享化5、房地产经纪企业服务的品牌化6、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》，标志着房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。20世纪90年代跨区经营成熟的地产代理公司由据点式发展转变为网络式拓展，本地地产代理公司日渐成熟。（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展香港房地产经纪业的现状特点：房地产经纪业与政府关系密切。房地产经纪业与银行等金融机构息息相关。地产代理商与开发商之间既竞争又合作。房地产经纪业与法律界紧密联系。香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。香港房地产经纪业的佣金较低。存在的主要问题：与房地产开发企业相比，代理企业处于相对弱势的位置。经纪业从业人员过多，整个行业过度膨胀。（四）中国港台地区房地产经纪业的发展2、1949年以后台湾地区房地产经纪业的发展（1）传统时期（1970年以前）“跑单帮”，无固定营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例（2）中介雏形时期（1971—1980）有组织的中介机构（3）零星户时期（1980—1985）“零星屋供销公司”（4）中介公司建立时期（1985——1991）“房屋介绍公司”（5）中介发展时期（1991—1996）拓展项目，全面服务调整薪奖，注重品牌同业联盟，交易安全二、美国房地产经纪人制度美国房地产交易有85%通过中介服务业交易而成。房地产经纪机构从业人员有销售员和经纪人之分，目前美国中介业领有执照的经纪人和销售员约占美国人口的1%，地位较高。房地产经纪业务佣金率高：对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的6%~10%独户住宅的佣金率为3%~8%大型商业用房地产的佣金率为3%~6%二、美国房地产经纪人制度1、经纪人组织全国性的经纪人组织房地产师协会——有执照的经纪人房地产经纪人协会——有执照的销售员州经纪人协会——FALK二、美国房地产经纪人制度2、美国经纪人的业务范围包括：各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；代理房地产销售和租赁活动；代理抵押贷款；代理收租；代理