居住区策划书

居住区策划方案指导老师：邢君11景观芮贤枝陈青莹刘珂区域背景研究番禺的规划番禺的经济番禺的房地产市场番禺区在广州城市规划中的地位：广州实施南拓、北优、东进、西联的城市空间发展战略，番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，发展潜力巨大。

番禺区总体规划定位

广州新城中心大学城教育研发中心城市功能强化带商贸旅游文化发展带知识创新轴线生活服务轴线重装产业中心团市桥中心广州-番禺新城中心SITE番禺区主要产业分布番禺未来将积极打造以下四个服务业中心：广州南站现代服务业中心现代化商业区中心城区综合商贸中心高新科技产业

广州南站现代服务业中心现代化商业区中心城区综合商贸中心高新科技产业SITE区域项目名称价格（万元/㎡）占地（㎡）建面（㎡）装修情况主力户型（㎡）剩余货量（㎡）华南板块星河湾盛荟250001053345329精装修308-342㎡的4房36925星河湾海怡半岛27000420000930000精装修93㎡的2房，100㎡的3房，306㎡的4房，480-518㎡的5房17441雅居乐剑桥郡·佰利山14000320000011000003000元/㎡96-128㎡的三房，139-170㎡的四房176686锦绣香江1500087650012264004000元/㎡139㎡的三房，148-255㎡的四房54644诺德中心城1200090000340000毛坯41㎡的1房、74-81㎡的2房、99-102㎡的3房30654诺德名都1200062000210000毛坯89-92㎡的2房，100-131㎡的3房，148㎡的4房143642华南新城1650021000003000002000元/㎡92㎡的2房和142㎡的3房7936招商金山谷10500100000013000000精装修33-71㎡的1房，78-115㎡的2房90199信基城18000630001000003000元/㎡108-160的三房，170-202㎡的四房30654万科红郡200003646667000002000元/㎡90-100平米的2-3房，50㎡公寓9919洛溪板块珊瑚天峰12000491000500000精装修188-191㎡的3房，290㎡的4房42788时代外滩19000921232222706000元/㎡145㎡的3房，168㎡的4房67536锦绣半岛1400040000010000001500元/㎡120-170㎡的3-4房107382市桥板块雅居乐锦官城12000800001500002300元/㎡95-145㎡的3-4房232792保利香槟国际1300022978505522500元/㎡45㎡的1房至140㎡的4房23257星晨时代豪庭1850061379150255毛坯120-320㎡的平层、复式单位83255雅居乐城南源著未定103824172619精装修61-64㎡的1房，83-90㎡的2房，96㎡的三房51558海伦堡流金岁月140005002493286000元/㎡113、146、160㎡的3-4房99986大学城星汇文华220001564948825精装修82-110㎡2房，118-138㎡3房，164-180㎡的4房106504大学城馨园2500011875370506000元/㎡135㎡的3房，175-195㎡的4房11050亚运板块雅居乐七里海800019190344772500元/㎡99-123㎡的3房，135㎡的4房2724广州亚运城1150026400004380000基本装修70-105㎡2房，114-145㎡3房，138-317㎡的4房324809东湖洲花园110001040001800001800元/㎡85-95㎡的3房225258区域背景小结政府及规划扶持，未来前景看好番禺的区域条件吸引聚拢高端消费商圈及高端人群，市场未来发展潜力看好产品同质，竞争白热化区域内产品两极化，一种是居家的刚需型产品，一种是面积较大的豪宅产品，但产品之间品质识别度较小。而且，在豪宅类别内，多有缺乏高品质及个性但却定位高端的“泛豪宅”这一缺憾，因由我们的设计来弥补。市场分析厦滘站2.8km沙溪商贸站1km海珠路站500m珠江花园站150m私人码头150m私人码头500m海怡半岛总站65mSITE车程16公里，22分钟CBD南往北方向基本为橙黄色（缓行）甚至红色（堵塞）南往北方向基本多为绿色（畅通）客户人群首次置业的青年白领——经济，简事业有成、二次购房的私企业主——高品质，豪工作于大学城的教师、员工——文化氛围，雅番禹居民场地调研本项目位于广州市番禺区大石镇沙窖岛东部，北临番禺迎宾大道，南临珠江三枝香水道，西面为恒发酒店用品批发市场，东面为星河湾海怡半岛。规划用地面积约9.13公顷。约385m约255m约185m约140m约119m约134m约47m基地基本信息广州最佳朝向分析最佳朝向：南偏东167.5°最差朝向：北偏东77.5°最佳朝向就.是考虑到过冷时间里得到的太阳辐射较多，过热时间里得到的太阳辐射较少，二者权衡折中的一个方向柱：此处的评价标准应是外国人的。图中绿色箭头表示全年平均曝射量最多的朝向（115°）、蓝色箭头表示过冷时间内曝射量最多的朝向（162.5°）、细的红色箭头表示过热时间内曝射量最多的朝向（80°）朝向优劣：南>东南>西南>西>北>东通风分析冬季风夏季风广州市番禺区属于南亚热带季风性海洋气候，温暖、多雨、湿润，夏长冬短，夏季时段超过六个月。

我区年平均气温22.5℃，最冷月（1月）平均气温14.3℃，最热月（7、8月）平均气温28.9℃。雨量充沛，分布不均，雨量相对集中在汛期，年平均雨量1673.0毫米，其中4~9月降雨量1354.8毫米，占全年降水量的81%。年平均相对湿度为77%，最小相对湿度9%。全年日照1633.9小时，年平均风速为2.1米/秒，最多风向为北风。优势景观：南面珠江三枝香水道、东北面珠江水道及大学城、西北角西桥饭店分店所属湖泊三枝香水道珠江水道大学城西桥饭店周边景观分析劣势景观：西面珠江花园的高层住宅、恒发酒店用品批发市场,珠江花园小高层恒发酒店用品批发市场珠江花园高层住宅周边景观分析珠江花园小高层约322m约200m约515m约290m约210m约123m约165m约133m该用地距离珠江最近约为120米景观视距星河湾景观视距450m500m550m600m650m700m星河湾景观视距450m500m550m600m650m700m750m800m+++由此可得：若只考虑东北部水道，场地东北角的景观最佳，且向西南角渐次。景观视距星河湾珠江花园150m200m250m300m350m400m450m550m500m景观视距星河湾珠江花园150m200m250m300m350m400m景观视距星河湾珠江花园150m200m250m300m350m400m++由此可得：若只考虑东南部水道，场地东南角的景观最佳。景观视距星河湾珠江花园150m200m250m300m350m无江景区（相对）有对岸江景区全江景区三枝香水道低层住宅区场地南北向剖面南面江景视线分析+++++++……由此可得：若只考虑东北景观，场地东南角的景观最佳，东北角景观范围最大。外向景观&内部景观内部景观核心内部景观核心商业街前广场幼儿园会所静居住区设计规范

——以时代外滩场地为例

广州市城市规划管理技术标准与准则1、容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。居住区容积率指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。地块容积：≤2.52、建筑密度：一定地块内，所有建筑物的基底总建筑面积占用地面积的比例。居住区建筑密度指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。地块建筑密度：≤25%22816平方米3、住宅容积率：亦即住宅建筑面积毛密度，居住区住宅总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值。地块容积：≤2.54、绿地率：地块内各类绿地（一般包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施附属绿地，但不包括屋顶、天台和垂直绿化）的总和与地块用地面积的比率（%）。绿地率：≥35%31942.4平方米住宅楼（22816m2）住宅楼（22816m2）绿地率：≥35%（31942.4m2）幼儿园（4000m2）商业服务设施（建筑面积10000m2）小区会所（建筑面积500m2）网球场（650m2）儿童游戏（625m2）运动设施（625m2）游泳池（1250m2）任务书要求经济技术指标面积示意图道路交通规划控制要求1、出入口控制要求：主要出入口距主干道交叉口不得小于70米，距次干道交叉口不得小于50米。按照该场地，场地的出入口如图所示2、配建车位要求：小汽车按1辆/户、1/100平方米商业建筑面积配置，地下停车应占停车位的80%以上按照时代外滩已建好户型为例

：1000户，1000辆小汽车；100辆商业建筑配套车辆，共1100辆其中880辆为地下停车，220辆为地面停车1、地面停车50-300辆，应设两个出入口，出入口远离主干道和次干道道路交叉口2、地面停车面积25-30m2/辆，以220辆为例（5500-6600m2）3、地下停车面积30-35m2/辆，以880辆为例（26400-30800m2）地面停车场规范地下停车场规范1、地下停车库通车道的最大坡度（斜坡道）。2、地下停车库车道最小转弯半径6m规划停车位尺寸的时候，可以参考以下尺寸标准：

1、大车停车位：大车停车位宽4米，长度7米到10米，视车型定。

2、小车停车位：小车停车车位，宽度2.2米到2.5米，长度5米。地下停车场规范消防规范1、小区会所一个厅、室的建筑面积不宜超过400m2

，安全出口不应少于两个。2、营业厅不宜设在地下三层及三层以下。3、高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度，不应布置高度大于5.00m、进深大于4.00m的裙房，且在此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。4、防火间距消防规范5、消防车道高层建筑的周围，应设环形消防车道当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。当高层建筑的沿街长度150m或总长度超过220m时，应在适中位置设置穿过高层建筑的消防车道高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。弓尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15mx15m。大型消防车的回车场不宜小于18mx18m消防车道的宽度不应小于4.00m,消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应有障碍物。建筑高度的计算在以下两种情形下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑的高度应记入建筑高度：（1）附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1／2；（2）两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1／2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1／4。建筑间距建筑退让间距封闭型院落式组团绿地开敞型院落组团绿地市场定位方案一项目定位该地块属性判断1、位于番禺区，交通不便利，地铁站较远2、周边配套设施不齐全3、位于珠江的北面，但相对较远，不属于景观最优地块4、在未来里，有很大的发展空间周边项目比较1、星河湾半岛2、海怡花园3、珠江花园方案一项目定位项目规划参考项目：1、时代外滩2、增城东方名都3、深圳新世界四季山水方案一项目定位户型及总价：1、客户均看重朝向以及户型的方正规则2、南北通透、全明设计也是关注重点3、该场地南面的珠江作为景观要素，东北角的大学城景观也是场地周边的重要景观，要给予考虑户型分析结论：1、本项目具备景观资源优势，有效地打动改善类客群，故定义为大户型为主的产品2、在各种价值的前提下，建议产品以100-300平米为主3、建议采用风格明显的现代园林景观，并设计微地形，产生山体与水系的结合型景观，体现项目的高端品质方案一项目定位目标客户群定位：1、番禺地区具有一定经济能力的一家三口或五口2、对高品质居住生活感兴趣的人群3、广东省的外来人口，从事金融，自主创业等类型预算：1、单价预算集中在8000-30000元之间2、总价预算主要购买力在80-600万左右面积：1、集中在100-270平米左右方案一项目定位功能定位：1、小区内部公共活动空间丰富，绿化范围广，健身配套齐全2、停车位以一辆一户为准3、商业用房可以覆盖整个社区主题定位：1、小区景观以山和水为设计主体2、以论语中“知者乐水，仁者乐山”吸引顾客方案一项目定位建筑风格定位：1、现代主义建筑风格，以匹配高端社区形象，突出尊贵感2、高层楼形满足容积率3、以景观朝向有主要排布方式景观风格定位：1、现代主义景观风格2、绿植、园路、铺装、水体、设施完美结合3、打造绿色生态社区项目计量单位数值所占比例（%）备注地块面积平方米

91264/

容积率/2.5

/

建筑密度%25/

绿地率%35/

总建筑面积平方米228134

100

其中居住建筑面积平方米215134.5

94.3

商业等公建配套建筑面积平方米13000

5.7

住宅总套数套9100

其中高层住宅套数套910013～25层户型比一室户

建筑面积二室户

建筑面