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土地一级开发基础知识2014年4月目录一、土地一级开发定义四、土地一级开发盈利模式二、土地一级开发流程三、土地一级开发模式一、土地一级开发定义土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,按照规划(土地利用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划)对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,实施“三通一平”等市政基础设施配套建设工作,使该区域内土地具备供应条件的行为。对存量国有建设用地,土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设;对征用农村集体土地,土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。关键概念解读:土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中,为达到一定的目标,对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点,统筹兼顾、综合部署,为确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,合理利用城市土地,协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。控制性详细规划,以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。三通一平(通水、通电、通路、平整土地)、五通一平(给水、排水、通电、通路、通气、平整土地)、七通一平(通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通燃气、平整土地),一般要求三通一平即可。土地供应标准:国土资源部《闲置土地处置办法》(2012)规定,“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求……:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”关于几通一平无明确要求,但至少应达到三通一平。国有土地上房屋征收与补偿征收决定主体:市、县级人民政府,“确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。具体实施主体:房屋征收部门,“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府”。前提:公共利益需要(包括六种情况——国防和外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况)、符合各级规划不当增加补偿费用的限制:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”征收决定程序:拟定征收补偿方案:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。”四项重要工作——社会稳定风险评估、房屋调查登记、房屋价值评估、费用足额到位征求公众意见并修改:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”作出决定并公告:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。”补偿主体:市、县级人民政府补偿内容:房屋、临时安置、停产停业及补助奖励。“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”补偿方式:货币补偿、房屋产权调换,“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”补偿程序:补偿协议or补偿决定——补偿——搬迁or强制搬迁补偿协议:“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。”补偿决定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。”强制搬迁:“在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”二、土地一级开发流程国土局编制土地一级开发计划国土局委托土地储备机构编制土地储备开发方案政府相关部门联席会议审批(招投标)确定开发主体、(签订协议)审批开发主体的各项申请一级开发主体编制操作性实施方案征地补偿、农转用土地基本建设(土地平整、基础设施建设等)完工验收入市交易前期准备与审批行政审批与建设验收入市案例:乐东九所项目1、招标确定一级开发主体2、签订一级开发合作协议3、一级开发实施征地补偿农转用土地平整及基础设施建设规划编制案例:C6土地供应程序1、土地征收补偿及收储流程:征收土地方案——方案公告及登记——勘测调查——征地补偿安置方案及公告——征收、安置、补偿(《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》(2011))2、用地规划意见由规划主管部门根据总规及片区规划制定出该地块规划意见。

3、农转用定义:农用地转用即农用地转为建设用地,是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。审批机关:国务院及省人民政府(需由国务院审批:涉基本农田、35公顷以上耕地,70公顷以上其他土地)流程:三亚市国土局-三亚市政府-海南省国土厅-海南省政府材料:一书四方案(建设用地项目说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案)4、土地收储由三亚市土地储备中心完成土地收储,登记入库。5、土地出让(1)公布出让计划,确定供地方式(市国土局、市政府);(2)编制出让方案(市国土局);(3)地价评估,确定出让底价(管委会、市国土局);(4)编制出让文件(市国土局、拍卖公司);(5)发布出让公告(市国土局、拍卖公司);(6)申请和资格审查(市国土局、拍卖公司);(7)招拍挂(市国土局、拍卖公司)三、土地一级开发模式土地一级开发的模式,实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于什么位置,即一级开发主体是谁的问题。国土部、财政部和央行于2007年联合印发的《土地储备管理办法》16条规定,土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。从法规层面确定了土地储备机构进行土地一级开发的权力。2010年5月份,国务院发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”。土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式,即完全由政府建立的土地储备机构或国有控股或参股企业进行土地一级开发。企业主导模式,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施,选择企业的方式上包括政府直接确定委托与招投标选择企业。另外有些城市还存在对于具备条件的国有工业用地,由原用地方组织搬迁,达到三通一平后直接入市交通。区别各有特点,各有优劣,选择何种模式主要取决与当时当地情况。政府主导企业主导政府角色政府垄断土地一级市场,代表政府行使开发权的是国有控股集团。政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作,土地以及开发由企业来完成。企业角色开发企业受国有控股集团的委托,对土地进行开发,企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。企业成为土地以及开发的主体,土地的开发主要由企业完成。操作方式资金的筹集、基础设施建设、产业结构的调整和布局以及具备条件土地的供应均由国有控股集团级政府负责完成。由开发企业负责筹措资金、项目核准、基础设施建设。优势政府开发土地面临阻力小于企业,便于协调各种关系;可利用国有控股集团雄厚财力迅速集中资金对土地进行开发,而且可以凭借政府信誉进行贷款或发行政府债券。可帮助减少政府土地开发资金不足的问题;引入企业机制,有利于提高土地开发效率。劣势政府拥有市场信息不完备,土地开发效率低;容易滋生腐败。政府对土地供应量控制相对被削弱;政府与企业容易产生矛盾政府主导模式——重庆主体:市政府具体实施机构:九个国有控股集团国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利,将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发,“生地”变“熟地”后,再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。九大集团分工不同,大体分为三种:自主土地储备开发、带项目土地储备开发、国企改革联动土地储备出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配企业主导模式与政府主导并存——北京北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。海南模式——企业主导型海南省对于企业成片一级开发一般采取招投标方式进行,对于只有一个开发意向者的,应根据开发方案中设定的条件与开发意向者协商签订成片开发的协议。同时,企业可以与政府约定对土地出让金进行分成,且企业分成最高可以达到土地出让纯收益的70%。《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》(2006)四、盈利模式(企业主导模式)工程总承包模式企业负责一级土地开发,市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)。利润分成模式企业土地一级开发,出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。一、二级开发联动模式一级开发企业参与竞拍有优势:一更了解地块情况;二是在同等价位的情况下,由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业,因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。保底收益:在一些土地一级开发的收益分成案例中,开发企业能得到一些地方政府的保底收益承诺。如云南城投与昆明市政府约定的保底条款,规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时,昆明市政府将保证向公司另行支付差价款,以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。成本:项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》:1、土地开发成本包括规划编制费、征地补偿费、新增建设用地有偿使用费等税费以及基础设施工程建设费。土地开发成本由主开发商支付。2、合理确定土地出让收入分成比例。土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。3、控制性详细规划没有编制完成的,不得实施土地成片开发。案例:《海口市江东新区统筹城乡暨城市综合运营项目合作协议》主体:百悦集团,由海口市政府委托进行江东新区土地一级开发。合作内容:规划编制;土地征收与收储、征收补偿及拆迁安置用房的建设;市政基础设施建设;其他内容。合作模式:土地指标;土地验收与供应;投资成本;收益分成。投资成本:项目前期费用、顾

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