中冶中小面积别墅户型及赠送面积案例研究20170118

别墅赠送面积案例研究广东中原地产代理有限公司2016年10月PART1广州相关设计规范分析PART2中小面积别墅典型案例分析

（广州典型别墅）（外区典型别墅）Part1广州相关设计规范分析参考文献：DBJ440100/T204—2014房屋面积测算规范（广州市地方技术规范）

《广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）》GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范

GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元:房产测量规定

GB/T50083-1997建筑结构设计术语和符号标准

GB50096—2011住宅设计规范

GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准

DBJ440100/T149-2012地下空间产权测绘技术规范

中华人民共和国建设部令[2008]第168号房屋登记办法序号建筑类别基准值按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积按该层水平投影面积的2倍折算建筑面积照该层水平投影面积的3倍折算建筑面积1住宅建筑住宅（除复式住宅客厅、起居室通高部分外）3.6mH≤3.6m3.6＜H≤5.8mH＞5.8m复式住宅客厅、起居室等通高部分7.2m通高部分H≤7.2m且面积不超过住宅套型面积的35%通高部分H≤7.2m、面积超过住宅套型面积35%的部分

通高部分H＞7.2m2办公建筑地上办公室用房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m地下办公室用房5.9mH≤5.9m5.9＜H≤8.1mH＞8.1m3商业建筑地上普通商业5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m大型商业6层及以下6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m7层及以上5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m地下商业6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m4酒店、旅业建筑客房标准层4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m5工业建筑单、多层厂房8mH≤8m8＜H≤10.2mH＞10.2m高层厂房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m备注：1.H为建筑层高。2.折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+1。3.复式住宅客厅、起居室通高部分的折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+2。广州市各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表《广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）相关规定第十条

住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。1、建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。2、建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3、对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。4、对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。5、地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。6、出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。7、

建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。8、

建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。9、对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。10、对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。11、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。12、附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定13、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。14、有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。15、门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。16、门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。17、设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。18、围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。19、建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。20、

室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。21、在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。22、有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。23、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。24、

建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定25、与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。26、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。27、

下列项目不应计算建筑面积：1与建筑物内不相连通的建筑部件；2骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；3舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；4露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；7窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗；7室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；8无围护结构的观光电梯；9建筑物以外的地下人防通道，独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定1、永久性结构的单层房屋，其层高在2.20m以上时，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。

3、

穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4、

房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

5、

挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。

6、

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。

7、

与房屋结构相连的有柱走廊，两房屋间有上盖、非独立柱或非单排柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、非单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

8、

与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

9、

地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

10、

以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定计算全部建筑面积的范围

11、

依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

12、

有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。

13、

坡屋顶、穹型顶以及倾斜墙体的建筑，按其室内净高在2.10m以上部分的水平投影面积计算。

14、多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，按柱距离地面2.20m以上部位的水平投影面积计算。

15、除与房屋室内不相通的变形缝以外的所有位于建筑内的封闭空间，当其层高在2.20m以上时，无论其是否使用，均计算建筑面积。

16、在建筑物中的层高2.20m以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20m时，仅计算夹层下方空间的建筑面积。

17、建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。

18、有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按围护结构外围水平投影面积计算。

19、

立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20m以上的结构层建筑面积总和计算。

《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定计算全部建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2、

独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3、

有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4、所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20m以上的，按外围水平投影面积的一半计算。

6、有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定计算一半建筑面积的范围

1、具有以下特征之一的房屋及部位不计算建筑面积：

a)无上盖；

b)无围护；

c)装饰性建筑及构件；

d)层高小于2.20m；

e)沿街（巷）作为公共使用或通行的部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。

3、房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。

4、房屋的天面、挑台、天面上无上盖的花园、泳池不计算建筑面积。

5、

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算建筑面积。

6、

骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。

10、

与房屋室内不相通的房屋间的变形缝不计算建筑面积。

11、与房屋室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑不计算建筑面积。

12、用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。

13、无实用功能的装饰性建筑部位不计算建筑面积。《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定不计算建筑面积的范围

物业类型面积赠送方式赠送率别墅夹层空间房屋内的阁楼、夹层层高在2.20m以上的部位计算建筑面积把夹层高度设计低于2.2米，可以少计算50%的面积达100%以上阁楼赠送——阳台在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积实际运用广泛，客户希望越大越好露台赠送不计建筑面积退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台超高中庭院不计建筑面积三层均可作为客厅、房间改造利用内庭院可改造不计建筑面积增加功能空间并可更改房间内部功能布局前庭后院不计建筑面积各个景观面有机结合提升整体产品档次地下室/半地下空间结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积把地下室报规划时按车库设计标注报批，可以用原来的办法偷100%面积室内挑高空间通高部分H≤7.2m且面积不超过住宅套型面积的35%，不计入建筑面积增加室内空间感相关设计规范小结别墅面积赠送方式一览表新规主要影响：地下室！解决办法，以车库设计报批新规主要影响：夹层！解决办法，局部挑空，按一层面积计算新规主要影响：庭院！解决办法，围合式中庭作为赠送面积，中庭上方变为可拓展空间Part2广州典型150-220㎡别墅案例分析金地﹒天河公馆（联排中户）215㎡——3室3厅4卫（可拓展为4室3厅4卫），实用面积500㎡，赠送率150%一层花园可拓展空间露台负一层全赠送9.7米面宽，14米进深215㎡

联排别墅产品总价1,330-1,450万元产品特征加隔两层中空层（共5层），150%超高赠送面积客户类型来源主城区外溢品质改善客、及珠三角富豪阶层类型品质改善型敏感点高赠送、居住舒适度、私密度（主）金地﹒天河公馆（联排端户）203㎡——3室4厅4卫（可拓展为4室4厅4卫），赠送超大花园及地下室全赠送，实用面积约500㎡，赠送率150%7.8米面宽，13.7米进深一层花园负一层全赠送可拓展空间露台203㎡

联排别墅产品总价1,200-1,380万元产品特征加隔两层中空层（共5层），150%超高赠送面积龙湖﹒天宸原著（联排中户）182㎡——4室3厅5卫（可拓展为5室3厅5卫），实用面积300-350㎡，赠送率60-90%负一层地下室采光井花园花园可拓展空间露台花园露台花园182㎡

联排中户别墅产品总价开售时总价1000-1200万产品特征罕有8.2米大面宽，6.9米高客厅中空，及60-90%赠送面积客户类型来源天河东部及主城区外溢品质改善型客户为主类型品质改善型客户敏感点居住功能性、舒适度、私密度（主）园林景观、总价（次）8.2米面宽，10.8米进深，客厅挑高6.9米龙湖﹒天宸原著（联排端户）215㎡——5室3厅5卫（可拓展为6室3厅5卫），实用面积350-400㎡，赠送率60-90%可拓展空间一层花园采光井花园负一层地下室露台露台182㎡

联排中户别墅产品总价开售时总价1300-1500万产品特征罕有9.1米大面宽，6.9米高客厅中空，及60-90%赠送面积客户类型来源天河东部及主城区外溢品质改善型客户为主类型品质改善型客户敏感点居住功能性、舒适度、私密度（主）园林景观、总价（次）9.1米面宽，10.6米进深，客厅挑高6.9米华润天合180㎡——4室4厅5卫2书房，双地下空间赠送，实用面积400㎡，赠送率120%7米面宽，13米进深华润天合210㎡——4室4厅5卫2书房，双地下空间赠送，实用面积450㎡，赠送率120%7.5米面宽，14.5米进深143㎡——2室2厅3卫（可拓展为4室2厅3卫），赠送前后花园、负一层地下室，实用面积超过300㎡，赠送率100%次卧主卧可拓展为卧室可拓展为卧室7.2米面宽，10.6米进深，客厅挑高6.9米金融街融穗御府（B户型）次卧主卧可拓展为卧室可拓展为卧室7.5米面宽，10.6米进深，客厅挑高6.9米可拓展为长者房可拓展为书房可拓展为书房金融街融穗御府（A户型）148㎡——2室2厅3卫（可拓展为4室2厅3卫），赠送前后花园、负一层地下室，实用面积超过300㎡，赠送率100%保利星海小镇116㎡——5室2厅3卫（为拓展后格局），实用面积约226㎡，赠送率约100%7米面宽，7米进深，客厅无挑高负一层地下室约28方约42方约23方约18方前花园露台露台后花园别墅平面图面积赠送位置楼层赠送位置负一层地下室一层前后花园、露台二层露台保利星海小镇166㎡——4室3厅3卫（为拓展后格局），实用面积约320㎡，赠送率约100%6米面宽，11.7米进深，客厅无挑高约58方约61方约24方约13方负一层地下室后花园前花园阳台露台露台露台别墅平面图面积赠送位置楼层赠送位置负一层地下室一层前后花园、阳台二层、三层露台广州市面上别墅产品的赠送面积方式主要为以