云台山旅游度假区发展报告

洞庭湖.云台山旅游度假区发展报告谨呈：飞鸿现代农业有限公司我们要给汉寿带来什么。。。

Valuablesales旅游+休闲农业+高端物业

Brand隶属飞鸿的真正高端品牌

Lead汉寿向西这意味着约一千个高端业主约一万个高端购买意向者约10万推广受众需要被我们征服So…我们必须打一场影响力强大且可持续的征服战

Question这个战场，是什么样的？谁能为我们高端物业买单？我们该怎样谋划、布局、挥军市场？飞鸿：一个关于“8平方公里”的梦想支撑：我们认为，旅游产业是新农村建设的支撑产业，旅游产业开发是新农村建设的重要支撑力量，乡村旅游是新农村建设的重要模式。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与第三产业结合起来，以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，开发旅游休闲产业

旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用。乡村休闲房地产是中国经济发展到今天必然形成的一个具有相当需求的市场。乡村休闲房地产能够顺利发展，是推动新农村建设的一个有力的工具，带动区域公共设施配套，交通道路建设，环境整治及卫生安全建设，带动农民生活水平的提高。尤其是最近国务院对洞庭湖生态经济区规划方案的批准，将大大促进这个项目的超常规发展。我们相信洞庭湖.云台山旅游产业+休闲农业+高端物业会成为湖南的新名片一圈：旅游产业+休闲农业文化+文明的新农村一个“点”非地产的向心力我们需要做3个方面工作。。。

To旅游产业+休闲农业To现代化农业

To

生态休闲度假平台旅游产业：利用当地的生态资源，发展湖，山，花，农垦采摘，历史文化等等具有特色的旅游项目。结合地理优势，创造森林氧吧，四季花海，环湖渔家乐，军事旅游整套的城际旅游新热点，逐步走向休闲，娱乐，度假，商务会议为一体的汉寿新名片，

农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等乡村，特色旅游的模式细分森林休闲旅游1.森林休闲，滑草运动旅游2.军事主题旅游3四季花海主题旅游4果林,大棚种植观光与瓜果采摘旅游5.环湖旅游6.农家特色餐饮森森林休闲旅游

休闲农业国务院制定全国休闲农业发展“十二五”规划

发展休闲农业，对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展，满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。为全面贯彻落实《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《全国农业农村经济发展第十二个五年规划》的精神，促进休闲农业又好又快发展。产品分类——观光类从田园景观到农村风貌，从农业生产到农耕历史，农业资源与休闲农业的方方面面正全面进入观光旅游时代产品类型及细分农业资源产品类型主要功能观光类产品

田园景观花卉苗圃景观、农田景观、

种植园景观农业观光园观光、游乐自然风光、园艺技术乡村园林旅游观光、休闲林地、森林景观森林公园观光、游乐农业生产科技农业、设施农业、

规模农业

农业科技博览园观光、科普农产品展示馆观光、科普农业历史农耕历史文化农耕（农业）博物馆观光、科普农村风貌古村落遗址、红色遗址特色古村寨观光、科普新农村建设成就新农村观光观光、科普产品分类——休闲体验类从农业资源到农耕文化，休农业闲产品与食、住、行、游、购、娱七大功能紧密结合产品类型及细分农业资源产品类型主要功能休闲体验类农家生活农家特色餐饮、特色住宿农家乐美食、住宿农家美食农家特色风味、农家土特产品点心农场，绿色购物美食乡村住宿特色民居乡村民宿、乡村露营地住宿农事活动果园、菜园果蔬采摘、菜园认养观光、运动、娱乐牧场、农场动物游乐园、动物认养运动、娱乐鱼塘、渔场渔猎活动、休闲垂钓园、野外烧烤、水上游乐运动、娱乐乡间游乐田园乡野农耕乐园、篝火晚会运动、娱乐民俗节庆赛龙舟、婚丧嫁娶…民俗节庆、民俗表演文化观光、娱乐民族风情民族风情、农家传统民俗体验园、民族风情园、民俗文化村文化观光、娱乐民间艺术传统手工艺品，剪纸、皮影戏、刺绣、根雕….民俗博物馆文化观光特色购物街区购物、文化观光艺术节庆、手工艺实践文化观光、娱乐产品分类——度假养生类从农业资源到农耕文化，休农业闲产品与食、住、行、游、购、娱七大功能紧密结合产品类型资源载体项目名称主要功能典型案例度假养生型产品

乡村养生中药养生乡村主题酒店住宿、养生、度假法国歌达丽葡萄酒SPA山庄温泉养生温泉疗养保健度假医疗与保健北京御林汤温泉度假村美食养生美食节体验风味美食成都蒲江县乡村美食节森林养生森林氧吧放松身心北京绿色度假村：绿色氧吧”乡村运动大型乡村农场以及大量马匹

马术俱乐部，滑草运动运动、度假上海天马乡村俱乐部产品构成

旅游-对赏花项目的预期展望。鉴于我们是对预期的一种展望，我们不与国内已初具规模的相同项目比较，仅仅以花为主题的旅游来做一个预期，我们通过湖南湖北省内已经建成的和正在建设的项目做一个区域内横向比较。二湖旅游休闲类似项目：项目名称地点周期时间段涵盖内容高峰/年人流/门票四季花海五彩茶亭望城区茶亭全年四季花卉户外运动桃花源桃源县3-4月份桃花5000/20W/有湖南植物园长沙3-5月份花卉，水上乐园，动物观赏5W/250W/有麻城龟峰山麻城4-5月份杜鹃花5W/100W/有东湖磨山风景园武汉3-12月份樱花，荷花，梅花10W/300W/有乡村休闲度假平台云台山开发休闲旅游房地产。近几年来，城市人购买农村集体建设用地进行休闲房屋建设，已经从个人行为，转变为企业行为。一些有实力的企业通过“农业产业开发”、“高科技农业开发”、“旅游开发”等形式，在农村开展圈地运动，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建设了一批房地产。乡村休闲房地产是中国经济发展到今天必然形成的一个具有相当需求的市场。乡村休闲房地产的顺利发展，不仅是推动新农村建设的一个有力的工具，也带动区域公共设施配套，交通道路建设，环境整治及卫生安全建设，带动农民生活水平的提高。汉寿正在发生巨变！！！十八大以来，在党的号召下，“美丽乡村，现代农业示范”已经成为我省，我市的重点建设计划，汉寿大道，城市新区建设，城际铁路的建设等一批批重大项目的已经建成和施工中，这些项目的建成大大缩短了我们汉寿与省会城市，周边大城市的距离，也给我们带来了难得的历史性机遇。在实现城乡统筹发展，推进农村城镇化，促进旅游产业，带动经济发展云台山生态旅游项目无疑发挥着极其重要的作用。

变化下的汉寿带来了什么？我们的规模优势8平方公里＜12000亩＞距长沙2小时，常德30分钟，城际铁路修建完后大大缩短城市之间的距离，直接承接高端生态商务休闲需求。蒲江：高端商务休闲基地成德绵经济带德阳绵阳双流：现代航空港牧马山：高端居住区新津：城南水居门户大城南：城南副中心+高新技术产业基地大城北：川北物流基地长常高速桃花源机场

S205快速

S308快速长重城际铁路我们的区位优势优良的森林湖泊景观随处，都有感动的理由…我们的资源优势“四季花海”文化品牌关于“花海”的联想：雾霾的天敌，森林综合以上资源优势，本项目将成为环域上的引领者和制高点，在汉寿发展城镇化的通道上，成为旅游+生态度假一个新平台。Tothedistrict：要完成这一历史使命，我们需要做的是通过打造云台山生态环境，四季花海，富氧森林，环湖美景为依托的乡村度假平台使区域成为湖南的旅游度假窗口,成为新农村建设的示范案例不难发现，成功案例发展历程中具有一定的共性线索供我们研究和借鉴，即：

通过集聚生态旅游，休闲农业形成的磁场效应，从而整合物业开发、配套建设、产业经济等多种发展途径，实现区域价值的整体提升。本项目客户群细分参考类似项目目标客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。客户分类：

第一类：以度假需求为主导的置业人士；第二类：以休闲需求为主导的置业人士；第三类：以1~1.5居所需求为主导的置业人士；第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体；第五类：以企业商务需求为主导的置业团体，如企业会所。第一类：以度假需求为主导的置业人士心理诉求：

对本我价值实现要求很高，反应在生活上，要求生命拥有高雅的品质感和丰富性（如：拿出一段时间来就能享受财富为自己带来的真生活）生活模式：

每年有2-4次度假需求，主要与家人或商务伙伴共同完成，过程中以参与高尚休闲运动和高端服务消费为主。地缘识别：

具有全省性甚至全国性特征，与本项目的关联更多了是体现在跟中国中部的关联上。身份识别：

以接受过高等教育西方文化影响的全国性商界成功人士和国际企业职业经理人（CEO）为主。客户群分类

第二类：以休闲需求为主导的置业人士心理诉求：拥有很高的评鉴能力，对休闲方式要求很高，反应在生活上，通过休闲方式体现自己的生命状态和价值取向。生活模式：对渡假和休闲概念有比较明确的界定，在休闲方式上以参与短时间高端休闲运动和聚会为主，以商务伙伴和家人为人物背景共同参与如打球，骑马，户外聚会等活动。地缘识别：具有全省性和大区域性特征，与本项目的联系更多的是体现在跟长沙的关联上。身份识别：以区域级的商界、政界成功人士和企业高层为主。客户群分类第三类：以需求生活固定居所（1~1.5居所）为主导的置业人士

心理诉求：

拥有一定的财富和权利，希望能与城市保持一定距离，能藏身于相对固定的生活圈，反应在生活上，通过购买物业为家庭带来幸福感和归属感。生活模式：有意与城市拉开距离，希望与家人生活在不受干扰，且相对固定的圈层之中，通过享受原生态服务的过程中实现生活价值。地缘识别：

具有区域级和城市级特征，与本项目的联系更多的是体现在长常经济圈和汉寿的关联上。身份识别：

以区域级的商界、政界为主。客户群分类第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体心理诉求：拥有一定的财富基础，能合理分配投资渠道，特别看重绿色生态的稀缺性和增值性。通过持有稀缺性产品达到身份识别和财富增值。生活模式：通过持有物业，以达到资产保值增值，同时满足分时性休闲渡假类生活需求。地缘识别：

具有全省性特征，与本项目的联系更多的是体现在跟绿色生态关联上。身份识别：

以全省级的商界私营业主、政界成功人士和全省性企业高层（领导层）为主。客户群分类第五类：以企业商务需求为主导的置业团体企业诉求：

已经拥有庞大的公司（集团）规模和社会关系资源，每年需要定期召开各类会议：需要有一个可以轻松与社会各界关系交流的平台，同时也需要一个展示企业的窗口。商务模式：以安排庞大的会议议程及决策层与商、政界要人渡假休闲交流为主，以企业资产增值为辅。地缘识别：

具有全国性特征，与本项目的关联更多的是体现在区域企业战略发展关联上。身份识别：

以全国级、全省级企业集团为主。客户群分类客户“圈层”诉求纯粹高尚、资源占有、体验梦想、超越本我……根据深访的共性总结我们的森林湖面、我们的旅游资源、甚至我们的配套都不能占到绝对优势，那我们靠什么来吸引客户？在曾经是沙漠中的一片荒芜的土地上，出现了世界权贵富豪蜂涌而至、体验梦想的天堂迪拜，迪拜靠的是什么来吸引高端人群？他们凭什么来？最高端、最独特的酒店：七星级酒店－－“帆”世界唯一的、最奢华的水下饭店体现世界尖端科技水平的建筑：可单层旋转的摩天大楼容纳尖端技艺的人工岛：当代的“精卫填海”迪拜的一切都极尽高端、尖端、唯一。。。满足了高端人群追求纯粹高尚、资源分享、体验梦想、超越本我的欲望的心理诉求所以，我们首先需要做的是造“圈”！给我们的目标客群造一个在城市附近，森林湖泊花海的宁静国度。引导他们，而非迎合他们！通过做“圈”，实现区域价值裂变任何一个地方或区域的变化发展都是由人的变化导致的，而我们就是要抓住占长常汉人口10-15%的这部分财富阶层，为他们提供一个可以养生、运动、交流的平台，让他们到这里来，住在这里，利用他们带动区域产业升级、生活方式的升级、文化的升级，最终实现区域价值裂变！Toourclients：因此，我们将站在发展汉寿美丽乡村，打造生态旅游的风口浪尖，秉执纯正“纯净，绿色，生态”精神，为长常富裕阶层打造——一个“圈”,一个“点”一个“点”品味、奢华、夸张、唯一物质超前建筑个性化个性、唯一的建筑语言，更容易打动他们的心！私享级别墅个性的企业会所体验式文化场馆普罗旺斯风情区个性化服务

定制你的人生，从这里开始————

定制物业…..

定制生活…..

定制健康…..到这里来的人想要的不仅仅是物质上的机械叠加所能满足的，更需要贴近心灵深处的特殊关怀，由此彰显财富所带来的独特身份。休闲运动配套休闲享受一、路网结构和组团结构应满足分期开发、多点启动和后期营销推广的要求，并利于规避市场风险。规划建议二、配套设施要和组团的规划相吻合。商务度假区高端私密区四季花海区普罗旺斯文化区休闲度假区规划建议资源宜合理分配：顺着植物、水系、坡地的肌理，定制最高端的物业.规划建议产品建议产品客户产品形态使用功能环境配套第一类客户群（度假）小、中型独栋对起居室要求比较高，能开小型室内外Party接近林场，商业配套第二类客户群（休闲）小、中型独栋、花园洋房对房间数要求比较高，一般在5个以上，重视主卧和客厅的舒适性要求较大的花园，休闲配套，环境相对安静第三类客户群（居所）中、大型独栋对生活配套要求相对较完善，能满足其生活起居的基本要求要求较大的花园，接近自然景区，商业配套，环境私密性较高第四类客户群（投资）独栋、类别墅、花园洋房、公寓对资源的占有要求较高，或对投资总额有一定控制接近湖区，其次要求接近景观区第五类客户群（企业）庄园独栋企业会所对商务与生活功能分区要求苛刻，对入户大堂和展示有很高的要求对景区自然资源占有性很强，要求接近酒店和配套总体发展策略完全超越单纯房地产开发意义的——区域策动行为因此，我们可以得知：本项目绝非简单的地产开发项目，而是典型的区域策动项目！此类区域策动的核心发展思路：借助地域优势，发展绿色生态，森林环湖的；借助物业开发、配套改革及可持续发展的产业经济促使区域价值提升。这也将成为本案的研究线索和发展思路。本项目核心发展要点区域圈层地产以秉承绿色生态，休闲养生为客群打造产品组合策略通过研究不同阶段不同主力客群对休闲度假方式、产品购买方面的心理诉求，初步确定项目各期产品组合概念引导策略启动阶段裂变阶段沉淀阶段商务休闲“头等舱”度假休闲“御花园”富裕休闲“梦天堂”12000亩园区，到底呈现什么？细分产业下的价值评估1000亩水域——水产、钓鱼商务产业——酒店、会所高端住宅——别墅为主会议产业——会议交易中心休闲产业——滑草、网球文化产业——花卉、艺术、收藏除住宅产品可实现显性经济价值之外，其余皆为隐性价值经济价值人口价值生态价值人文价值城市价值艺术价值品牌价值一期组团营销方案一期组团初读首期开发区域临近成长常公路，通达条件好。森林公园毗邻。占有极好的环湖景观资源和湖面水体资源。位于整体项目的“核心”地位。一期组团营销目标建立项目整体品质标杆效应、品牌知名度，奠定项目的首席地位；完成“森林，花海休闲头等舱”概念的市场输出；为后续期间的项目销售积累广阔的客群基础。现实障碍我们面临着以下障碍：路程较远，区域推广力度弱；配套不完善，高尚社区氛围空白；度假概念已被众多近郊区域及同区域内同类项目广泛应用，不易快速建立起高尚、清晰的独特定位；高速公路造成的外部环境困扰。营销突破“绿色生态，四季花海”——解决以上问题的关键！关注雾霾，及注重自身健康