中国房地产市场的发展现状问题及对策

1中国房地产市场的发展现状、问题及对策2一、我国房地产市场的历史二、我国房地产市场的现状及存在的问题三、解决问题的对策纲要3一、我国房地产市场的历史我国房地产市场的形成

1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。4一、我国房地产市场的历史中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月-限购令出台5一、我国房地产市场的历史第一阶段1998年-2003年

从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。6一、我国房地产市场的历史第二阶段2003年-2007年

2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。7一、我国房地产市场的历史2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上

8一、我国房地产市场的历史第三阶段2007年-2008年9月

2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场

房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落，住房消费为主导住房投资为主导9一、我国房地产市场的历史第四阶段2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令雷曼兄弟银行倒闭政府救市，货币政策宽松经济形势好转，房价暴涨趋势明显限购令二.房地产市场存在的问题

--从土地、房产两种市场上来分析二、房地产市场存在的问题1.土地市场存在的问题2.房地产市场存在的问题12二、房地产市场存在的问题现状：严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策，有效地抑制了投资性需求，促使土地市场降温，城市地价增速放缓

2001年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率

来源：2012年3月2日中国国土资源报13二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）1.流拍流标现象频繁，底价成交成市场主流。

2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍流标现象频频出现。今年2月北京出让土地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。

（来源：中国证券报2012年3月2日）存在的问题：14二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、土地出让金减少，影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利，15%用于农业。如果土地出让金减少，净收益减少，这些所谓10%、15%的投资也会减少，就会影响到整个地方的开支。15二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）原因：土地市场的冷清，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，无力拿地。16二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）现状：

在调控政策的作用下，过热的房产市场已经开始降温。

万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张，放慢开发节奏，开源节流。同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求。（来源于11年12月30日，上海证券报）1、限购政策在部分地方出现“明紧暗松”现象

面对宏观经济的波动，国务院坚持房地产调控政策不放松，特别是限购政策不放松。但一些地方却出现了“明紧暗松”的现象。贵阳市近期提出了“购房入户”的政策，被舆论指为救市之举。限购政策之所以在过去一年多对楼市的调控效果明显，关键原因就是将购房与户籍挂钩。如果各地普遍实行“购房入户”，那么限购的效果就会受到冲击和稀释。2、土地购置和投资增幅回落恐埋下房价上涨隐患前7个月土地购置面积同比回落24.30%，前8个月同比回落16.20%。9月份统计数据还未公布，根据各方反应情况看，近期土地成交有活跃之势。但这种活跃并非是整体的，而是局部区域，部分实力房企推动。显然整体土地市场的调整与部分区域和企业的活跃同时存在。由于前期土地成交量较少，加之投资和新开工表现为增幅回落，按照市场供求理论，及房地产的开发周期，明年房地产价格有上涨的预期。这种预期目前已经形成，建议有关部门密切关注态势，提早应对。3、房地产市场供求双方进入深度博弈阶段“不温不火”是9月份楼市的特点，总体来看，供求双方存在博弈，但需求方体现为被动博弈，供应方表现为主动博弈。由于限购政策存在，投资投机性需求被大幅压缩，目前市场主要需求由首套自住购房及首套改善需求构成，且需求的释放是细水长流型，而非阵发形式。供应方面，在经过前期市场积累，开发企业资金紧张局面开始缓解，“以价换量”并不那么迫切，开发企业有了进一步博弈的资本。供求双方的博弈是造成当前“金九”失色，“银十”难望的主要原因。20二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）1、楼市库存逼近历史高点，二线城市库存增速更快。经过一年的调控（限购与限贷），购房需求受限。

京华时报2月17日资料显示，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套。多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。一线城市中，北京库存同比增幅25%，排名第三。存在的问题：21二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大，购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来，全国多个一、二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，为市场增加了新的刚性需求。22二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）3、部分城市成交量偶有上扬，但行业整体成交量跌多涨少，楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。世联地产公布，2月20到26日，武汉市主城区销售新房1300余套，环比增幅32%。

（3月2日经济参考报）

21世纪不动产分析师粟日认为，2月中下旬部分城市楼市成交的回升，是在原来基数很低情况下的增长，基础很不牢固。非回暖

23二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）4、部分地方政府大打政策擦边球，以微调来抵挡限购令带来的财政损失（与土地出让金减少有关）如2011年末，佛山放松限购政策；今年芜湖也公布“微调”政策24三、解决问题的对策土地市场而言地价下跌，影响地方财政与地方经济大局土地市场继续呈现成交冷清态势。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年全年的土地出让形势难言乐观，建议各地方政府及时掌握市场需求，对出让地块合理定价，尽量促进土地出让的成交。

25三、解决问题的对策对房产市场而言应从政府、开发商及消费者三方面来考虑解决问题的对策

政府方面：已经做出了一系列有效措施限购、限贷２月６日至１０日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，强调宏调的两个目标（合理回归、长期稳定）26三、解决问题的对策2月15日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（重点抓保障性安居工程为重点的住房用地供地，与已供土地的开发建设；调控政策坚决不动摇；继续落实保障房建设；重视集体土地建设租赁房试点；避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍27三、解决问题的对策李克强在２月１６日出版的今年第４期《求是》杂志上发表《在改革开放进程中深入实施扩大内需战略》，指出逐步扩大房产税改革试点胡锦涛2月20日主持中共中央政治局会议。指出今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，28三、解决问题的对策开发商方面全国调控政策仍然从紧，楼市调整的格局仍将持续，降价求量才是开发商生存之道，回笼现金，熬过寒冬。拿地开发，提前规划、量力而行

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于前期拆迁、材料费用较高，当前政府储备用地成本很高，即便是开发商拿地积极性不高，土地出让底价也不会随着房