中原森托普深圳卓越南新路项目商业定位报告

卓越·南新路项目商业定位内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排定位背景——大环境洼地趋势南山商业需要自救餐饮娱乐化趋势新政效应建立自己的市级商圈，扭转南山消费趋势南山商业先天优势南山商业壮大契机发展特色商业街区，巩固餐饮娱乐商业阵地大力发展社区商业，整体提升商业环境东门华强北人民南南山文化中心区福田中心区南新路常兴

路定位背景——小环境品牌商家纷纷入驻，但南新路较缺乏该类商家竞争激烈，但仍有市场空间光彩新世纪港湾丽都田厦村前海金岸阳光棕榈园天朗风清向南村愉康花园常兴时代南景苑如意家园苏豪名园仓前锦福苑国兴苑大陆庄园椰风海岸项目周边为南山传统的住宅区，有田厦村、向南村等本地自然村，也有近年来新起的新式住宅楼，初步估计潜在消费人口在30万人左右

132片区是众多南山政府机关的驻地，公务员为本项目的潜在消费群；星形1~5分别代表南山国土局、南山区政府、南山区人民医院、南山法院、社保局45项目基本市场项目竞争市场项目辐射市场餐饮娱乐商家成行成市主要沿南新路分布以酒店、KTV、休闲会所、大酒楼等几种形式存在；定位背景——地块现状B、D地块A、C地块定位背景——项目四至项目西面有大量住宅区，拥有包括田厦村等本地居民在内的众多潜在消费者南新路东面的常兴路是南头商业旺区，项目开业后将成为吸引东面消费人流的商业亮点B地块临街面长，南新路缺乏横向路口，对面人流难以顺利引渡，B地块受南新路阻隔影响较大；A、B地块之间的联系受到桃园路的影响定位背景——项目人流定位背景——项目机会优势：处于南山传统核心商圈，外围商业气氛浓厚；项目基地位置优越，交通便利；外围住宅、酒店、休闲娱乐配套齐全，与本项目形成相互呼应；项目体量较大，易形成规模效应。片区消费者对餐饮、休闲、娱乐、超百等业态的持续需求为项目发展带来机会；附近住宅区拥有潜在消费力；片区将成为未来南山生活性商业中心；商家看好本项目；项目规划为小户型社区，将聚集众多年轻消费群，成为项目发展的稳定支持机会：定位背景——南头消费者调查

南头居民对商业消费场所的要求：消费环境好服务好有特色，最好是南头没有的商家购物便捷，最好能提供一站式消费有更多的选择在25个备选业态中，南头消费者认为片区最应该增设的业态前10名为：东南亚特色餐厅中西快餐美食广场美容/spa/休闲会所咖啡厅主题商业街中式酒楼电影院、儿童乐园夜总会/歌舞厅国内百货定位背景——零售商意向调查

超百类：餐饮类：娱乐休闲类：主题商场类：（对南山有拓展意向）……内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排思路一外因内因统一南头商圈引领南头消费？

市场需求消费者需求零售商需求商圈需求潜在消费力新兴消费群本地居民年轻人公务员片区规划住宅改造

南新路商业规划

地铁规划项目规模及位置据南新路商业要塞

大体量，规模效应

超长临街面

思路二招商销售定位确定招商方向提高租值调整定位制约招商促进销售，提高售价补充定位影响定位包装概念，促进销售定位方向：通过定位，实现销售目标同时，确保商场成功经营

零售概念一站式消费中心集南头商业之大成，购物、餐饮、休闲娱乐在此尽可体验商业载体需要更新：更大体量，更好的消费环境

商业概念需要更新：更多选择，更便捷地消费

零售概念全天候精彩夜间消费，全天候营业，全天候精彩营业时间延长，盈利时间延长餐饮、娱乐、购物互动，提升整体商业气氛零售概念时尚多元化各种时尚元素的交汇地，提供新鲜的、特色的、愉悦的时尚体验时尚是消费的潮流，也是商业的魅力所在时尚是必需的包装概念，提高项目的档次和价值，有利于销售CX-LifeCenterX

生活地带——深圳首个时尚生活休闲中心形象定位定位分解无限时尚的饕餮美食的休闲娱乐的X-Life

CenterX-Life－多元化的生活，充满新体验：是指一种新的生活方式、工作方式、学习方式和交流方式，即新鲜的、多元的便利的、无限的时尚生活。X-LifeCenter

≈anexcellence-LifeCenter—卓越之城—一个汇集了多种生活元素，新鲜的，多元的，便利的，无限时尚的生活休闲中心餐饮

——中式酒楼，美食广场，特色餐厅，中西快餐、咖啡店……休闲娱乐——桑拿洗浴、游戏中心、美容spa、KTV……购物

——品牌超市/百货、独立零售店铺……X－未知的，令人期待和兴奋的……Anexcellenceshoppingcenter美妙的地方，超乎你所想象Anexactlyplace就在这里，畅快行乐Anexcitingspace令人快乐的游行之地X-Life

Center市场定位价格商品组成多元化天虹百货家乐福低中高人人乐沃尔玛社区店保利文化广场日常用品/设施便民零售/餐饮零售/餐饮/娱乐本项目万象城整体档次比花园城略低购物档次为中档同时兼具中高端餐饮、娱乐休闲等功能的社区型购物中心花园城客户定位全天候精彩独一无二夜间消费概念，引领市场潮流电影院、夜店……中高收入人群的社交消费领地酒吧、KTV、中式酒楼、服饰店……令南头食客耳目一新的特色餐饮店国内外品牌餐饮连锁，填补南头市场空白，以特色产品及装修为核心吸引力……家庭娱乐与沟通平台KTV，家庭餐厅、亲子乐园……夜间消费概念时尚娱乐概念特色餐饮概念欢乐家庭概念南头娱乐青年个体业者、公务员及白领家庭客人内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排业态分布——方案一KTV百货电影院数码天地运动地带休闲一族百货百货家居休闲餐饮咖啡厅美食广场/特色餐饮B、D地块超市中式酒楼超市A、C地块亚洲美食街美妍时尚街餐饮休闲餐饮超市桃园路南新路4F3F2F1F会所休闲餐饮儿童乐园家电大型运动用品店特色餐饮书店影音方案一业态比例方案一业态比例业态分布——方案二百货休闲一族超市特色餐饮休闲餐饮特色餐饮B、D地块美容美体KTVA、C地块亚洲美食街美妍时尚街超市运动地带数码天地餐饮超市4F3F2F1F桃园路南新路中式酒楼百货百货亲子乐园茶艺咖啡厅书店影音会所美食广场足浴家居精品方案二业态比例方案二业态比例销售面积：约1100㎡销售面积：约18000㎡销售面积：约3100㎡销售面积：约16000㎡方案一方案二方案比较——销售影响

方案一方案二销售均价销售均价较低留出位置更好的铺位，提高商铺销售均价销售难度较小，因主力店招商相对容易，能及时帮助商铺销售大，因超市的招商周期将很长，商铺销售受到拖累方案比较——招商影响

方案一方案二超市及百货商家反应看好A、C地块及B、D地块北端不考虑B、D地块南端招商难度较容易较难，影响到商铺销售招商成本较低时间成本以及实际的利益损失都将较大

经营难度业态搭配合理，突出商场经营主题，成功经营系数较高购物比例大，整体缺乏亮点Centapro

建议：方案一相对于方案二，销售风险降低，销售收益增多同时经营成功更有保障建议选择方案一主力店建议——百货百货是大型商业物业必备的业态之一，有利于项目的整体经营百货入驻将有利于项目的买卖百货入驻将有利于其他商家的招商百货的档次将直接影响商场定位及形象目标商家：太阳百货、海雅百货等主力店建议——超市超市为社区生活必要业态之一，A、C地块建筑特征与超市要求较为一致，商家入驻意向浓厚超市入驻将有利于项目招商及买卖超市与百货的入驻将使项目迅速成为南头商圈的新核心，影响南头、前海、南油的商业消费趋势。目标商家：华润万家、百佳等主力店建议——KTV进一步丰富项目的餐饮娱乐功能，充分利用酒店式公寓裙楼商业的特殊性KTV为年轻人喜闻乐见的休闲形式，在片区具有良好的市场基础KTV将是打造项目全天候精彩的重要组成部分目标商家：加州红、钱柜等主力店建议——电影院电影院为标志性娱乐业态，可进一步体现项目的娱乐功能中高档次电影院为片区缺乏业态，大量年轻人对电影院具有强烈的需求电影院入驻可有效扩大项目的影响力，增加项目的美誉度，吸引人流；考虑到电影院对建筑的特殊要求，建议在D地块南端设置电影院。目标商家：新南国影城、百老汇、UA电影院等主力店建议——大型餐饮

餐饮在本片区具有巨大的消费市场，特色餐饮或者大型餐饮商家对进驻片区抱有较大兴趣中高端餐饮以及特色餐饮应是本项目的招商重点目标商家：海港、谭鱼头火锅、顺记酒楼、中森名菜半主力店建议——休闲餐饮餐饮办主力店将丰富项目经营内容，使进行差异化定位的关键此类商家将与电影院以及百货形成良性互动目标商家：名典、麦当劳、一番拉面、面点王等半主力店建议——家居随着楼层增高，租金水平下降，可考虑大型零售商家进驻；此层主要业态为百货、超市、家居随着南头片区改造的推进，片区包括本项目在内的住宅将大量涌现，家居市场发展前景良好目标商家：金海马、好百年等目标商家—超市百货类商家名单商家要求华润万家面积要求：2500-30000㎡；楼层要求：负一层至二层；租金要求：25-45元/平方米；选址要求：住宅密集区域或大型社区内其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位150-200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上百佳面积要求：5000-10000㎡；楼层要求：负一层至三层；租金要求：40-55元/平方米；选址要求：收入达到中产以上，居住人口较为密集区域或商业集中地段。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上太阳百货面积要求：35000㎡；楼层要求：负一层以上租金要求：70元/平方米左右选址要求：主力商圈内商业集中地段，人口稠密。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位400个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上商家名单商家要求台湾润泰集团拥有，在台拥有15家分店1998年首家分店在上海开幕，现时在大陆拥有20多家分店国内主要超市集团排名第二拥有5,000至10,000平方米大卖场10家2005年大卖场数目增至超过70家全国最大超市集团，超过1,000家分店以上海为总部，正积极进行全国性扩张经营大卖场、超市及便利店，2005年达6,000家分店联华超市华联超市大润发目标商家—超市百货类商号海雅百货类别百货简介目前在国内有3间分店，其中深圳2间，在珠海无分店。开店要求楼层：最高7层租赁合作方式：纯租赁租期：10~15年免租期：12月租金：30元/㎡/月面积：建面2㎡实用1.5万㎡层高：≥4.5m柱间距：8m电梯：扶手电梯、货梯、直达电梯

停车位：视项目情况广告位：外立面广告位承租可能无无意向原因珠海消费力不足在珠海无拓展计划目标商家—餐饮类商家名单商家要求租期要求：可接受承租店铺的时间在15-20年；楼层要求：首层或首二层面积要求：400-500㎡租金要求：租金以扣点的形式，一般6%-9%个点。租期要求：承租店铺的时间一般在8-10年；楼层要求：承租店铺楼层可在首层至五层，租金要求：接受租金范围在50-150元/㎡.月。租期要求：承租店铺的时间可选择在2007年；面积要求：承租面积为5000㎡，租金要求：可接受租金范围在40-50元/㎡.月。租期要求：8-10年；面积要求：在300㎡以上租金要求：可接受范围不可高于180-220元/㎡.月对于楼层无特别要求，麦当劳谭鱼头火锅海港元绿寿司商家名单商家要求来自广州的顺记餐饮管理有限公司以经营粤式高档菜品为主，在深圳已拥有两家分店，分别为深圳顺记酒楼、电子大厦新荔枝湾酒楼。该公司目前亦有计划在南山开店。营业面积要求400-500平方米及顾客约200人左右计算免租期要求45日租金支付方式为保底+提成为主要提供3个以上招牌位，面积40平方米以上平均租金约每平方米100-200元，街铺可高达至500元计划在未来五年内在华南地区设15间分店平均面积约400平方米可承受租金约总营业额的6％—8％租期约8年，需视乎整体规划及店铺位置而作进一步的洽谈

大家乐意粉屋顺记酒楼目标商家—餐饮类商号中森名菜类别餐饮菜系日本料理简介目前在国内有2间分店，其中在深圳1间分店，在长沙无分店。“大”是中森名菜最鲜明的特色，号称亚洲最大的“日本料理”。深圳店约16000平方米的营业面积，拥有2500多个餐位，130多间风格各异的日式包房，号称深圳最大的600平方米容纳60多人同时进餐的寿司吧，堪称世界最长的22米铁烧台。开店要求楼层：1-5层，最高为6层租赁合作方式：纯租赁租期：10-15年免租期：视项目而定面积：5000-10000平方米或实用面积4000-8000平方米层高：4.5米左右电梯：有停车位：300-400个广告位：较大广告位南山拓展意向有商号名典咖啡类别餐饮简介1984年刘兴典先创立，1995年，廖进锡先生将名典咖啡语茶从台湾引进大陆，首先在广东省东莞市名典咖啡语茶是源自台湾的著名咖啡餐饮连锁企业，目前已经拥有超过630家餐饮门店，是中国大陆规模最大、知名度最高的咖啡品牌之一开店要求楼层：最高接受2层租金：20-30元/平方米/月租赁合作方式：品牌输出租期：8年，免租期：6个月建筑面积：600-1000平方米，实用率70%-80%。层高：4米柱间距：8米停车位：200个广告位：门面广告位南山拓展意向有目标商家—餐饮类商号一番拉面类别餐饮菜系日本简介一番拉面秉承日式口味面食口味，汤纯面香，受到众多喜欢日本风味的顾客欢迎。开店要求楼层：1层，最高接受1层租金：80~150元/平方米/月租赁合作方式：纯租赁租期：10年，免租期：6个月建筑面积：200平方米或150平方米实用面积，实用率80%南山拓展意向有商号面点王类别餐饮菜系中式快餐简介深圳面点王饮食连锁有限公司1996年11月成立涉足中式快餐行业，目前在国内共有分店46家，其中深圳45家拓展计划目前在国内计划在深圳开到100间分店开店要求面积350-500平方米楼层1层，最高接受2层租金100元/平方米/月租赁合作方式：纯租赁租赁年期：10年，免租期6个月南山拓展意向有目标商家—休闲娱乐类商家名单商家要求租期要求：承租店铺的时间在10年以上；楼层要求：楼层不限面积要求：5000㎡以上租金要求：40-80元/㎡.月。租期要求：承租店铺一般在5年以上；楼层要求：二楼以上均可面积要求：300-400㎡租金要求：25-80元/㎡.月，视项目位置而定。面积：200—1000平方米层高：6.5米以上（净高）承重：300kg/m2停车位：30个左右租期：3—8年自然美依贝佳美容钱柜商号新南国影城类别娱乐南国影院于1988年8月19日成立，十几年中，南国影院作为深圳电影市场的标志，锻造成了深圳电影市场的“晴雨表”。它不仅丰富了一代深圳人的休闲生活，更形成了独树一帜的南国电影文化开店要求楼层：2层面积：2500-5000平方米租金：20-60/㎡.月（或抽成）其他：涉及到土建、消防、空调、给排水等工程要求，具体根据项目要求而不同南山拓展意向有目标商家—主题商场类商家名单商家要求金海马家居租期要求：15年；楼层要求：二至四层面积要求：1万㎡，租金需要根据项目具体情况商议。好百年租期要求：15-20年；楼层要求：一至五层均可面积要求：20000㎡以上，租金要求25-50元/平方米.月之间；其它要求：单层面积必须在3000㎡以上，柱距在8*8米以上，承重不少于500kg/㎡，层高大于4.8米，吊顶后净高大于2.8米。上海某家居商家高度：5.4M，梁下净高4.4M，灯下净高3.6M。荷重：600KG/M2，部分区域须达1000KG/M2；柱距：主卖场部分需在8M以上。自动走道：应有足够垂直动线载运客人，必需有自动走道连接各楼层及停车场。卸货区：独立卸货区进货空间，卸货车位应有3个，3.0M*7M。广告招牌：建筑物外立面上要有独立招牌位置，内部要有足够、明确指示标志充足的停车位：300个车位。

房屋交付标准：不需吊顶、地面结构机械粉光磨平、墙体用指定涂料。电量要求：120VA/M2（含空调用电量）.内容项目定位业态规划及商品组合定位背景销售安排建筑规划建议销售时机2007年1月2007年10月2007年4月主力店招商整体买卖分拆销售主力店招商成果将直接影响到项目的买卖主力店招商的同时，寻找整体买卖的投资者销售方式优势劣势成交价格股权交易交易方式灵活交易成本较低可迅速获得现金或者权益潜在交易对象较多国内操作方式尚未成熟估价标准难以统一一般对经营成熟的商业物业感兴趣低大单买卖资金一次性回流统一经营，有利于项目整体运营成交价格较低难以寻找到合适买家对项目经营构成潜在威胁较低散卖成交金额较高操作方式成熟销售成本较高，销售周期长难以统一管理，影响商场经营受招商成果制约较高内容项目定位业态规划及组合定位背景销售安排建筑规划建议商业建筑规划的原则强调建筑设计的高效率性；充分考虑购物中心业态多元化问题；突出顾客到达的第一感觉；注重“活”和“聚”，要旺“丁”又要旺“财”功能分区和规划要点1

百货将是本项目的最大主力店，百货主力店对可视性有非常高的要求，这对中庭的设计和立面的要求提出一个设计课题。电影院对建筑的要求较为特殊，与塔楼的建筑关系调整将成为重点餐饮主力店对承重、排污等有特殊要求功能分区和规划要点2面对未来规模庞大的客户流，必须考虑室外足够的空间用于行人的行走、疏导、引导及娱乐休闲。即室外广场和步行街区要重点考虑。外部交通设计要求是：必须保证外围道路的汽车和乘坐公交系统的购物者比较容易进入，便于离开；不易在项目地块范围内发生堵塞，容易辨认出入口等内部交通设计要求是：便于人流流动，盘活商业死角，增加商业销售面积

中庭的垂直可视性的引导、垂直交通工具的引导等结合中庭的造型合理设计扶梯（如跨层扶梯）功能分区和规划要点3建议在此设立车辆主出入口引导人流二三层设置中庭由于项目地块狭长为了有效引导人流建议两端设置小型广场建议设置内街建筑设计要素——广场设计要求：造型丰富多样，增加趣味性必须富有层次感，直接引导人流考虑灯光的运用地面用材考虑防滑耐磨性，并组合运用

建筑设计要素——中庭设计要求：中庭提供给人们空旷的空间感觉，并提供不同楼层之间的相互交流。为增加视觉享受，同时也减少空间过大给人带来的距离感，建议在中庭悬挂少量精美的、不影响视野的饰物。中庭同时是商场自然采光的重要来源，建议使用通透性强、隔热效果好的材料进行封顶。

广场及中庭平面图大广场剖面二层平面图excitingspaceexcellencecenter

exactlyplaceBD地块间的通道建议通道设计为内部商业街，并建议BD地块连接与中庭结合设计超市面积需要预留不分割的整体面积备注：裙楼的住宅格局形式需考虑到对商场通道的影响。广场及沿街商业效果广场及沿街商业效果中庭及内街商业效果建筑设计要素——外立面外立面是顾客首先接触的第一个印象外立面的效果在于体现主题并增强零售性物业的感染力HOOP[2000]大阪MASIONHERMèS[2001]东京京华城

[2001]台北设计要求：应多预留广告位置，以配合租户之经营，让消费者提高了解本项目之内容。加强外围灯柱布置、橱窗、灯光效果、广告牌等，可突出商场零售气氛。考虑商场标志的摆放。商场标志及广告位示意图建筑设计要素——外立面采光要求立面设计考慮自然采光利于提高环境舒适程度节省商场运营费用大面积玻璃的运用，引入自然光线建筑设计要素——停车场商场商业面积停车位停车位面积比备注华润万象城12万平方米1000个83个/万平米大型地下停车场+二、三层立体停车位中信城市广场6.75万平方米719个107个/万平米包括地下及地上停车位金光华12万平方米1700个142个/万平米自有标准停车位500个，联动停车位1200余个KLCC10万平方米5400个540个/万平米位于吉隆坡双子星塔1-6楼CENTRALPLAZARAME

10万平方米3300个330个/万平方位于曼谷市郊，周边有大学和新住宅区。国内购物中心每万平方米的停车位约为100个左右，亚洲水平则为300-600个，欧美国家则为1000个以上建筑设计要素