商业物业管理单位服务规范标准（集团公司规范标准）

商业物业管理单位服务规范标准（集团公司规范标准）商业物业服务规范1范围本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。本标准适用于营业面积5000m2及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。2规范性引用文件注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）版本适用于本标准。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院第379号令自2007年1001）《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号(2007)《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）GB/T15624.1-2003《服务标准化工作指南第1部分：总则》GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2部分：服务指南》XX/QM.A-2009《南京XX第AGB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB/T50375-2006《建筑工程施工质量评价标准》GB2894《安全标志》GB5749《生活饮用水卫生标准》GB8978-1996《污水综合排放标准》GBl5603《常用化学危险品贮存通则》GB22337《社会生活环境噪声排放标准》GB50365《空调通风系统运行管理规范》GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》GB／Tl7242《投诉处理指南》GB／Tl8883《室内空气质量标准》《公共场所空调通风系统运行卫生要求》Q/XXPM20101-2009《写字楼（商住楼）物业管理服务规范》《江苏省公共事件总体应急预案》（苏政发（2005）92号）3术语和定义下列术语和定义适用于本标准：commercialproperty已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。propertymanagement物业所有权人（业主）通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。service为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提供人员劳务活动完成的结果；供方为顾客提供通过人员对实物付出劳务活动完成的结果；供方为顾客提供实物实用活动完成的结果。servicestandard规定服务应满足的要求以确保其适用性的标准customer注接受服务的组织或个人。示例：物业所有权人、使用人及其他相关方。precipitatingevent在写字楼（商住楼）物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。基本要求物业服务企业物业管理服务的资质。定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见征询制度、维修资金管理规定、档案资料管理规定、业（租）户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。受监督。物业服务机构适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务人员及基本设施。商业物业基本的管理职能为：——办公室（含前台、财务、采购、仓库）；——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。物业服务人员职业资格证书。术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。上岗五个月以上的员工持证上岗率达100%；工程技术人员具有中级职称者不少于两名。物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。然、亲切；举止大方、有礼；提倡讲普通话，用语文明、规范；语调亲切、热情、诚恳，说话清楚、表达明确；对待顾客主动、热心、耐心、细心、诚心、周到并及时为顾客提供服务容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。掌握物业管理基本法律法规，熟悉商业物业的基本情况，能正确使用相关专用设备。物业服务要求本公司管辖的商业物业项目要求在正式接管一年内全面实施ISO9001：2008，并获得市级优秀大厦称号；第二年应通过ISO9001：2008ISO14001：2004和GB/T28001-2007；在客观条件具备的情况下，第三年向全国物业管理示范大厦发起冲击并力争在两年内获得该项荣誉；之后稳定的进行高端运行并不断的持续改进服务。户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。实行全年365天、每天24小时服务。其中营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。减排，制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。安排实施。提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。可控、在控。设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。应持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业（租）户在维修单上签认。引起的社会危害。投诉处理在一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；书面回复的三个工作天内完成。非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。投诉处理率为100%。投诉处理及时率为100%。可联络投诉回复率为100%。对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业（租）户对处理结果的满意度。信报服务正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的登记工作。按照与邮电部门的协议正确处理各类盲信/退信/受损信件。标识管理公共信息标识应符合 GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》。GB2894《安全标志》。标识的设置方式、照明和固定要求应符合《图形标志、使用原则与要求》。行，应用中、英文书写，文字规范。保持各类标识完好。档案管理标准逐条逐项分类汇总成册，具体目录另定。房屋、设施设备档案管理建立完善的服务资料档案，包括商业物业总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计册等。业（租）户档案管理严格遵守业（租）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业（租）户许可，不得将资料内容转作其他用途。原始档案一户一档，清晰便查。业主档案包括但不限于业主收楼资料、产权证、业主身份证、产权变更资料等的复印件；装修档案；往来文件。租户/经营户档案包括但不限于租赁合同、营业执照和法人代表身份证、公司职员资料等承租资料复印件；装修档案；往来文件。对产权属于大业主的营业空间，保留历次分割、装修、审批的设计、施工、验收资料。电子档案包括现有业（租）户清单及上述原始档案内文件资料的存档情况、业（租）户的联系方式、前期历任业（租）户/租户/经营户的变更记录（如去向、联系方式等）、物业重大事件记录。承接查验规范的最新版本，研究熟悉。基本顺序手续。组，基本组成主要以工程人员和操作人员为主，各个专业齐全。档整理规范》的规定，拟定所需要的文件资料目录，对设备图纸、资料、出厂证明、使用说明、调试报告等要紧紧不放。尽量在在查验前得到资料，以备熟悉了解。设备现场上分专业按照公用部位、公用设施分类，遵循先机房、后楼层、再外围；先单机设备、后管路系统的顺序逐一进行。时间上不能求快，要按照规范仔细、认真、全面进行查验。技术监督部门的校验、是否在有效期内。总、提交开发商确认、施工单位整改、物业派人跟踪并再次查验的顺序进行。与开发商办理移交。件改造记录、设备维保记录、财务状况等进行深入交接。租户服务入驻和迁出受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续：一一登记租户信息，向租户提供管理规约等入驻资料要求签署；一一向租户明确租赁区域内的设施设备使用范围，办理设施设各交接手续。消防等服务。按租户要求提供直线电话或其他通讯业务的接入服务。一一对退租户的拆除、搬运活动进行监督；一一查验租赁区域的公用设施设备，发现损坏及时报告；一一确认租赁区域水、电、气、通讯、空调、物业管理、租金等费用的结清。装修管理配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气、供空调的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）店招展示等相关要求。一规定进行审核。5.2.2涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等的书面专项批复。装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。接口关系。受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：堆放与清运；的频繁出入；一一施工现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；一一临时供电、供水和升降等设备的使用；一一现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续；一一建筑物本体和设施设备的保护；一一制止违章搭建与占用行为。期整改发现的问题。和验收整改记录，归入装修管理档案。服务接待物业现场服务机构设立接待服务窗口，为业（租）户提供一站式服务，受理业（租）建立24小时人员值班制度，公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。录。行经营方的统一调度。报修服务24报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。一一小修急修及时率100％；一一一次维修合格率>90％；一一维修服务回访率30％；一一有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技30客户意见管理意见征询。方和租户对物业服务的满意状况，不断改进服务质量。投诉管理应符合GB／Tl7242《投诉处理指南》的要求。6室外区域应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。绿化养护要求应符合本公司《写字楼（商住楼）务规范》有关章节的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。室内区域保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合 GBT18883《室内空气质量标准》。求的规定。施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。化学危险品的贮存应符合《常用化学危险品贮存通则》的要求。全疏散通道及路线。保洁服务业频次、质量要求及检查方法。若委外执行，应在合同中书面明确。2保洁质量符合附录A灰尘：不可视表面无积尘。的要求，大型电动器具和耗材药水均应为品牌产品。保洁作业时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。保洁服务人员每天至少提前在营业前2.5小时进场，按照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地面养护工作均应安排在打烊后的夜间进行。录。定期检查。盖，防止垃圾外溢、滴漏，倾翻。餐厨垃圾的收集、外运、处理应符合餐厨垃圾处理办法的要求。并采取一切有效措施实施地面防滑。遇恶劣大雪天气，按照预定分工完成相关任务。秩序维护服务人员出入管理劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入商业物业区域。来人员进行核查、登记。识，阻止无关人员进入。重要活动要报公安派出所审批，具体实施时应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。车辆管理理预案（包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库）等规章制度。停车分车辆保管区域，划定停车位、停车划线明显；无杂物堆放；通道顺畅；规范设置交通标识，标志齐全。口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。品。秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。8.2.6货运车辆应按预约时间、指定通道进出。货物装卸管理货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。一一阻止无关人员和车辆进入；一一卸货车辆按序进入装卸平台；一一车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场；一一督促作业人员及时清除废弃物，保持卸货区和车辆周转区域的干净整洁；一一劝离完成卸货任务的车辆。监控管理监控室门有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。监控室应24的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。保持电话畅通，随时接听（铃响三声内应接听）。接到报警（火情、险情及其他异常情况报警）现场进行核实并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理、并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业（租）随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助；向有关部门报告。跟踪监视。行确认，发现问题应及时采取措施。秩序管理制定秩序维护员管理规定、秩序维护员站岗值勤标准、秩序非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案（火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件）等规章制度。线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，保持巡更和巡逻记录。弱、残、儿童的安全。一一违章占用通道等有碍安全的行为；一一消费者的违规行为和危险举动；一一可疑人员；一一设施损坏或设备异常。备，应尽量保证两人一组进行巡视；收到监控室发出的指令后，应及时到达现场，并采取相应措施；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门和报告相关负责人，并在现场采取必要的应急措施，随时准备启动相应的应急预案。部门一道，现场主动观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。清场管理确定清场路线，不留死角和盲区。员，应事先办理相关手续。间、试衣室、小库、消防通道等场所。完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。大型活动保障服务行安全责任制。商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方/组织者编制秩序维护保障方案。内容包括举办活动的地点、地形、场所、人数、环境、气候等自然情况；内部指挥系统、信息传递途径、人／车流集散路线三套、车位安排、人员布置、通讯保障、应急预案等。方案应向政府相关部门报审并得到其支持。等进行专项检查和确认，必要时进行区域临时封闭。险物品管理，加强对活动用设施、设备、用具、用品管理，严防各类案件、事件、事故的发生。通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。8.7.4监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。消防管理建立健全消防管理防火安全责任制，组建义务消防队。管理档案。新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率度至少进行一次消防联动测试。定期点动备用发电机，每半年进行一次负载试验。等进行检查，确保完好。括：一一无存放易燃易爆物品和化学危险品(商品类如打火机油等物品必须严格按照消防主管部门的规定存储)；一一消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品；一一无乱接乱拉电线、超负荷用电；一一排油烟装置及烟道有定期清洗记录；一一停车库、装卸区域及设备机房内无吸烟：一一装修施工现场无安全隐患；一一火灾隐患的整改及防范措施。9供水设施设备建章立制制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。资料与标识建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。水泵房管理泵房有明显标志；悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清晰；按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。供水设施设备维护水泵控制箱一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。一一月度保养：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件；检查调整水位开关；试验备用泵自动启动功能；检查接地线。一一半年度保养：检查继电器、接触器接线和触点并清洁；检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；测量控制箱各线路绝缘。一一年度保养：检查热过载继电器和时间继电器整定值；检查控制箱内导线连接情况；检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查启动柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆。生活水泵（含电动机）一一日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。检查排气阀门；清洗管道滤网（器）；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。管道除锈补漆；测量电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节缓冲橡胶。供水管路与阀门一一月度保养：检查活络阀门，阀杆加油；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀。一一半年度保养：检查清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。一一年度保养：检查管路、阀门，除锈补漆。二次供水上、下蓄水池水池管理水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源。水池维护一一周检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶梯检查、除锈。一一年度保养：检查测量水位控制浮球绝缘；检查进水手动闸阀；管道除锈补漆。水池清洗一一水池每半年清洗一次；管理处提前四十八小时书面告知业（租）户。一一须由具备资质单位负责清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府部门规定的消毒药物；排水时注意排水管道畅通与否；恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。一一水池清洗后由管理处和经营方共同验收，填写验收表格。清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；水质检验报告向业（租）户公布。供水系统应急处理停水应急处理可获知的市政停水情况，应提前在相关物业张贴停水通知并采取相应蓄水措施，特别是对餐饮、洗浴业（租）户更要全方位关照；故障停水情况，接报后15知业（租）户。管道爆裂应急处理出现管道爆裂等紧急事件，接报后10分钟内到位处理。工作记录工作记录及时、清楚、完整、准确。排污设施设备建章立制制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。资料与标识建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。潜水（污）泵维护一一周检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。一一季度保养：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地线。一一年度保养：拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；检查机械连接情况；检查箱内导线连接情况；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈补漆；潜水泵解体清洁，检查轴承；测量潜水泵绝缘。每年清理一次。楼顶、路面、车场排水沟清理排水明沟每周检查清理一次，暗沟每月检查清理一次。雨季对主要排水沟实施每天检查、随时清理。化粪池清理每年清理一次；夜间打烊后进行。清理前提前二十四小时书面告知业（租）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当夜运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净；由管理处验收，填写验收表格。管道爆裂、池井溢流应急处理出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内到位处理。工作记录工作记录及时、清楚、完整、准确。供电设施设备建章立制制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。资料与标识建立完整的供电设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。高压配电柜维护一一日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示；一一月度保养：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检查清洁绝缘工具测量母排接点温度；一一半年度保养：检查二次接线紧固状况、检查接地和高压开关小车推拉状况。一一年度保养：测量线路和设备的绝缘；测量接地电阻；清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路；清洁并检查高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况；清洁并检查避雷器小车；清洁并检查继电保护装置，调整保护值；清洁并检查电缆套管和支持绝缘子；检查柜内电缆联接状况；柜内外设备清洁除尘。一一严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌；操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。一一配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。低压配电柜维护一一日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运行状况；连接处、拐弯处的温度；清洁柜面。静触头、接线螺丝和固定螺丝状况；测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线电阻；检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝；检查并清洁补偿电容器、接触器；配电柜内外清洁处尘；除锈补漆。应急发电机维护发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。一一周检：检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。一一月度保养：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率；测量蓄电池电压、比重；检查蓄电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。一一年度保养：带负载运行不少于30分钟。清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器；清洁并检查接线盒电缆连接情况；清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组；清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检查充电器内部。一一发电机房每周清扫一次；房内无杂物堆放。柴油机维护一一周检：检查柴油柜油位、阀门、管道；柴油机管路；控制箱一一月度保养：试机一次；检查机油油位和冷却水箱水位；检查启动线路的连接情况；检查传动皮带情况；检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度；检查空载时的运行转速；清洁柴油机表面。一一年度保养：检查清洁涡轮增压器；检查清洁水泵；检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘；检查所有管路和电路连接情况。应急发电机配电屏保养一一周检：检查各开关位置、指示灯状况；清洁柜面开关、仪表、指示灯。一一月度保养：配电柜内外清洁除尘；手动启动发电机，检查电压和频率。一一年度保养：检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；检查动、静触头紧固状况；检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况；检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况；手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油；检查清洁继电器、接触器；检查各保护装置整定检查操作机构及弹簧状态；清洁配电屏内外；除锈补漆。楼层配电间维护一一配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。一一日检：检查配电间内务应干净整洁，无杂物，大门、门锁、内部照明完好。必须迅速检查原因并消除，必要时在与经营方沟通后采取降低负荷强制措施。一一月度保养：检查配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁配电箱内外，检查连接线；检查继电器、接触器连接线；清洁配电房，房内无垃圾、杂物堆放。静触头紧固状况；检查各分开关分断、合闸状况；检查接线螺丝紧固状况；检查地线连接状况；测量绝缘。一一房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。照明管理卖场内部公共照明一一每天按照节能控制规定定时开启/照明、开业前准备照明、开业照明、专柜照明、夜间维修照明、值班照明、安保照明等类型实施独立控制。一一外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。一一营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具进行快速更换。完好率98%以上。一一专柜/商铺内部照明，一旦发现损坏，应提醒业（租）户报修，提供有偿服务。路灯、梯灯管理路灯、梯灯每班检查一次；发现损坏当班修复；完好率为95％以上。停电应急处理可获知的市政停电情况，应提前张贴停电通知；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（租）户，执行应急预案。工作记录工作记录及时、清楚、完整、准确。电梯设施设备建章立制制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。资料与标识建立完整的电梯设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。电梯运行按电梯运行制度执行；至少应有一部电梯24小时运行。机房管理电梯机房门有明显警示标志；悬挂各项操作规程和设备铭牌；按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材；每2周清洁一次；无杂物堆放。电梯维护电梯的日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并建立电梯外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保电梯设备正常运行。正常情况下的维护保养、年度强制检测一律安排在夜间进行，不得干扰正常营业。特殊情况下的停梯维护一般应提前16小时以书面通知业（租）户并公示。电梯控制箱维护一一日检：检查电梯运行情况是否正常，如发现问题，及时通知保养单位解决。一一半月度保养：控制箱内外清洁除尘；检查对讲机通讯效果；检查保险丝与额定电流；检查接触器与继电器；试验自动//下行开关控制状况；。一一半年度保养：检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆一一年度保养：检查清洁接触器、继电器触头；检查各安全保护装置动作；检查接地线并测量接地电阻；检查各电路板插件的连接状态；检查清洁散热风机。电梯曳引机一一日检：检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行状况；检查机房温升情况。一一半月度保养：检查清洁限速器；检查曳引机运行状况、曳引检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况；检查旋转编码器轴承。一一半年度保养：检查曳引轮、曳引绳磨损情况；检查制动器并加油；检查制动器移位情况；测量电机绕组绝缘；检查曳引机减速箱状况及油位；检查限速器轮并加油。一一年度保养：检查清洁制动带；检查制动力柜，调整制动弹簧；检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况；检查电动机润滑油状况及换油；检查曳引机接地线连接状况。电梯井道维护电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯；清洁安全钳；清理井底杂物积水。一一季度保养：检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链；清洁井底缓冲器；检查液压油位，清洁柱塞外圆并上油；检查导轨磨损和润滑情况；检查清洁安全钳，传动杆配合转动处加油；填补井道孔、洞；清洁井道。一一年度保养：检查清洁井底应急开关；检查试验井底缓冲器；检查轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓；检查试验防冲顶、冲底限位开关；检查清洁井道内所有设备及井道四周。轿厢、层门维护一一厢内悬挂《电梯使用规定》和《电梯安全使用许可证》。轿顶ST导向轮滑动轴承间隙；检查调整轿门驱动电机传动皮带；检查轿顶安全窗开关；检查清洁轿门和厅门的电触头；检查厅门联动装置状况；检查清洁轿顶控修箱；检查厢内控制盒内各开关。一一季度保养：检查清洁自动门锁并加油；检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油；检查层门，擦拭门导轨并加油；检查清洁层门机械电气联锁装置；检查清洁轿厢照明、风扇，测量电气绝缘；试验消防电梯开关，检查迫降情况。一一年度保养：清洁轿顶控制箱内电气元件，检查连线，全面清洁轿厢顶部；检查试验轿厢测重限载装置；检查各安全装置；检查清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承，加润滑脂，检查传动皮带磨损情况；检查层门各活动部位及各滚轮，清洁轴承并加润滑脂；检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。年审每年由政府职能部门对电梯进行一次年度强制审验并取得《电梯安全使用许可证》。电梯应急处理应根据实际需要，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断通讯设备。在发生应急情况时，应在通知电梯维保单位的同时，由管理处专业人员先行实施力所能及的处理。停电应急处理可获知的市政停电情况，应提前在相关楼宇张贴停电通知；停电前停止电梯运行；启动应急发电机；恢复电梯运行。故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，立即检查电梯有否困人，无人情况下启动发电机，恢复电梯运行。视需要以口头或书面形式告知业（租）户。电梯困人应急处理出现电梯困人情况，5分钟内到位处理；确定轿厢所在位置；以可能的方式安抚被困乘客；按照《电梯应急指南》解救被困乘客。楼宇火灾时电梯应急处理楼宇发生火灾，3分钟内到位处理；按照《电梯应急指南》操作。9.4.6.3地震时电梯应急处理已发布地震预报的，按政府要求，决定电梯是否停止使用。震前9.4.6.5水浸电梯应急处理接报后5分钟内到位处理；按照《电梯应急指南》操作。工作记录工作记录及时、清楚、完整、准确。空调系统建章立制制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。资料与标识建立完整的空调系统资料档案。冷却水系统、冷冻水系统、采暖水系统、燃料系统等等管道上喷/流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件，进出风口应有安全警示标志。空调系统设施维护离心式冷水机组（其它类型机组可参照技术手册规定执行一一日检：主机运行时间根据天气预报、开业时间、业主经营户的要求确定。主机运行期间每半小时一次检查机组运行状况，每小时检查并记录运行参数：检查主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动电机电压、电流、功率、负荷百分比。一一周保养：检查制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液位、油加热器；清洁空调机房、机组、控制装置表面。一一季度保养：检查润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水的水质；清洁主电机表面；清洁主机启动柜，检查所有接线；测量油加热器、油泵电机绝缘；观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘，检查轴承温度高的报警、停机功能。一一年度保养：根据机组状况确定在冬季停机期间或来年开机前进行。检查机油油质；检查回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。一一供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查。中央空调配电柜一一日检：检查配电柜各开关位置，检查各指示灯，观察仪表指示。一一月度保养：检查清洁柜面开关、仪表、指示灯、按钮、转换开关；检查控制回路接线；清洁配电柜及房间；检查清洁各接触器及连接线；检查、清洁各风机控制柜内部。一一年度保养：对配电柜、主开关进行清洁检查。检查各抽出式主开关、抽屉，检查清洁外观油污、灰尘、异物等；检查灭弧罩和灭弧栅；检查动触头、静触头；检查所有接线螺丝和固定螺丝；检查主开关机械部件；检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线及固定情况并测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等线路绝缘；检查各保护装置的测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆、控制线路固定螺丝；检查控制接触器触点、接线和固定螺丝；清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。冷水机组启动柜一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流，检查切换继电器、接触器工作状况。一一月度保养：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯；检查继电器、接触器触点、弹簧；检查所有接线、接地线。一一年度保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，检查机械连接情况，导线（包括地线）连接情况，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。空调配套水泵控制箱一一日检：检查仪表、指示灯、开关，检查电源电压、电机工作电流，检查继电器、接触器工作状况。一一月度保养：清洁柜内外，检查继电器、接触器触点、弹簧，目视检查所有接线，检查、调整水流开关，检查接地线。一一年度保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，机械连接情况，柜内导线（包括地线）连接情况，检查上紧螺丝，理顺线路，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。空调冷却水泵、冷冻水泵一一日检：启动前检查进出口阀门及水泵转动情况；检查轴承润滑情况或油位，检查水泵、电机运行状况、电机运行电压电流，检查电机、水泵运行温度。一一月保养：清洁水泵外表，清洁电机外表；检查水系统工作情况，调节水泵出口阀门开度。一一半年保养：检查水泵润滑油量、油质，检查电机轴承润滑情上紧排气阀门，清洗管道滤网（器）。一一年度保养：检查水泵、电机固定螺丝；水泵、电机外表、机座除锈，补漆；测量电机绝缘；检查、活络阀门，除锈、补漆，阀门螺杆上滑油；检查联轴节缓冲橡胶，根据需要更换新件。冷却塔一一日检：检查冷却塔进出水管阀开关位置，检查冷却塔风机运行情况，检查风机电机运行电流，检查冷却塔布水情况，检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。一一月度保养：检查补水浮球阀，清洁风机、电机外表，检查传一一半年保养：测量冷却风机驱动电机绝缘，检查电机接地线，检查冷却塔风机轴承、驱动电机轴承润滑情况，检查皮带及皮带轮磨阀杆上润滑油。一一年度保养：检查冷却塔风机皮带；检查、清洁减速箱内外，轴承加油；管路、阀门除锈补漆；冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆；检查防雷接地线。空调箱、新风机组一一日检：根据开业情况适时开启，一般在开业前2小时逐步开启。检查空调柜机冷冻水进出口阀，检查机组运行状态，驱动电机运行电流，检查轴承温度，检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度，检查冷凝水排泄情况。一一周、月度保养：检查、清洗空气滤网；检查、清通冷凝排出适量加油；检查清洁柜机启动箱。一一半年度保养：检查风机驱动电机轴承润滑情况，检查传动皮带松紧度；测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘，检查电机接地线，检查柜机内换热器翅片。一一年度保养：检查风机皮带，检查压力表、温度计；管路、阀门除锈补漆，风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆，柜机外表、机座除锈补漆；检查、清洁柜机启动箱。风机盘管一一月度保养：检查冷凝水排水管，清洗盘管风机滤网，检查冷冻水进口电磁阀动作。一一年度保养：检查盘管风机运行情况；测量电机绝缘；检查管路附属阀件，阀杆加油；检查盘管；清洁风机、电机，检查电机轴承并加油。蒸汽锅炉一一日检：对运行机组的燃料供应压力、供水系统水质、蒸汽出口压力、各类电机电压电流进行密切监控，每小时抄录相关数据，确保各类汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。一一月度检查保养：每月一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。每月一次对油/气管路过滤器进行清洗，对安