《房价过高问题研究开题报告文献综述（含提纲）3600字》

当前房价过高产生的原因剖析开题报告1本题的依据1.1说明本题的理论和实际意义自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。随着中国经济的高速增长和城镇化水平稳步提高，中国房价一直保持迅猛上涨的势头，尤其是一、二线城市商品住宅价格已经远远高于了经济基本面，而三、四线城市“去库存”效果不明显，房价的区域分化现象十分严重。分化发展的房价不仅无法有效促进经济发展，还会带来不可估量的金融风险。而厘清影响我国房地产价格的主要因素无疑将对稳定房价、制定调控政策起到基础性的作用。1.2综述国内外有关本题的动态和自己的见解（1）供给层面在我国房地产市场的发展中，土地价格作为供给成本的一种，其对房价的影响一直是我国学者研究的热点。高晓慧(2003)立足于中国现实构建了住房价格机制的理论框架，认为是地价上涨造成了房价的上涨。高波、毛丰付(2003)基于全国数据发现房价和地价仅在短期互相影响，在长期是房价走势决定地价走势。赵克诚、刘卫东(2006)等认为地价对房价的影响程度取决于土地级别的高低。此外，唐奇展等人(2011)利用广西15年的数据考察了房地产投资对房价和GDP的影响，结果显示房地产投资规模与房价和经济增速间存在长期均衡关系和短期动态协整关系。李永乐、吴群(2013)采用2002—2012年我国35个大中城市数据也考察了房地产投资与房价的关系，并阐释了二者间的传导机制。近几年，国内越来越多的学者将政府干预考虑在供给因素中。王岳龙(2010)建立了一个博弈模型，通过推导得到房价在短期内不会受土地价格影响的结论，并证明了房价上涨的根本原因是空间垄断。况伟大(2012)建立了局部均衡模型，认为制定房产税会改变房屋供给，导致房价下降，且房产税的影响具有区域差异性。同时，他通过GMM估计方法发现房地产开发成本会影响房价，但购房者收入的影响更显著。（2）需求层面除了房地产市场供给侧的影响外，市场需求侧的影响同样是引起房价波动的主要因素之一，但因研究区间、研究对象等的不同，其影响因素和力度也更不相同。金晓斌等(2004)运用系统动力学方法，建立了城市住宅产业发展系统动力学模型，将房价的快速上升归因于几个主要方面:大规模的城市拆迁、居民对住房的日益增加的需求量、外来人口的流入等。还有一部分学者考察了居民收入对房价的影响。赵学刚(2004)研究了GDP与居民收入对不同类型房屋价格的影响，发现受GDP波动影响最大的是商品房价格，另外是普通住宅、住宅和高档住宅、经济适用房，而居民收入对商品房价格的影响最小，这是由房地产既是消费品又是投资品的双重属性决定的。类似的研究还有李春吉等(2005)，屠佳华、张洁(2005)，黄红梅等(2014)等。此外，中国的城市化进程同样密切影响着房价波动。陈石清、朱玉林(2008)认为城市化率的提高使得房价上升，在长期二者间存在着显著正向影响关系。胥玲(2009)采用35个大中城市数据进行实证分析，研究表明我国城市化的迅速推进和人均可支配收入的上涨致使房价快速上升。相当一部分学者考察了贷款利率对于房价的影响。蒋成杰、张忠义(2009)认为二手房的售价、按揭贷款的实际利率以及居民收入共同影响着新房销售价格。孔行等(2010)认为按揭贷款的出现刺激了住房需求，在一般情况下住房使用者承受按揭贷款的压力小于还贷约束力，因此降低贷款利率可使居民支付能力提高，并增加住房需求，提高房价。（3）货币政策货币政策通过调节货币供给量和利率进而影响宏观经济，其对房地产市场及房价波动的影响目前存在争议。大部分学者认为货币政策的变化会造成房价波动。如:王家庭和张换兆(2006)认为利率上涨可以抑制房价上涨，利率调控在房价调控中作用显著，且相较于低融资成本城市，高融资成本城市的反应速度更快。吕寒冰等(2010)选取1999—2009的月度数据建立了VAＲ模型，检验贷款利率和货币供给量与房价的关系，结论表明:货币政策与房价在长期同向变动，但房价受货币政策的影响是有限的。利率因其作用的滞后性对房价的影响在短期内并不显著，长期内呈负向影响。短期内货币供给量对房价有显著的正向影响，这种影响程度大于利率对房价的影响。谭政勋、王聪(2015)建立了后顾型结构模型，将货币政策、泰勒规则和其如何直接或间接地反映房价融在同一模型中进行了实证检验，结果前沿理论中国市场2017年第25期(总第944期)表明“价格之谜”并没有出现，如果货币政策可以充分利用房价波动的过往信息和当前信息，紧缩型货币政策可以更好地抑制房价和通货膨胀，宽松型货币政策则更能减小宏观经济波动。部分学者认为货币政策对房价影响并不显著。梁云芳、高铁梅(2007)通过实证分析发现，人均GDP、信贷规模和实际利率对东中西部房价影响具有差异性，同一的货币政策无法对房价有效抑制。张迁平、周文兴(2008)通过对1999—2006年的房地产市场的分析，发现利率政策并不能很好地调控房地产价格和市场。（4）住房调控政策在我国，住房调控是直接影响房价的重要因素之一。余华义(2010)基于1998—2008年中国35个城市的面板数据进行研究，认为我国房价与经济基本面间缺乏稳定的相关性，而房地产市场的调控政策却能使房价大幅偏离经济基本面。张寄遥(2005)认为房价的虚高有很大一部分缘于政府实施的土地政策或城市发展战略。陈森峰等(2005)发现2003年以来，政府颁布的如限地审批等措施并未对房地产市场产生预期的影响。周旭(2008)针对我国房地产宏观调控政策失效的原因进行分析，认为房价波动主要受到房地产市场法律法规缺失、调控政策的延迟效应以及房地产市场各主体的利益竞争的影响。袁巧玲(2009)对中央政府与地方政府在房地产宏观调控中的政策博弃进行分析，试图从政策机制本身探讨房地产宏观调控失效的根本原因。近年来，一些学者采用DSGE模型探讨不同的住房调控政策对房价和宏观经济的影响，王敏、黄滢(2013)探讨了限购政策和房产税对房价的影响。尹希果、杨倩(2016)考察了去库存政策对于房价的影响。类似的研究还有，骆永民等人(2012)、肖毅等人(2013)等。2本题的主要内容通过对我国目前房产价格居高不下的影响因素进行分析，着重介绍了目前国内影响房价的几个主要原因，同时，针对原因给出抑制房价上涨的部分对策。1绪论1.1研究背景和意义1.2研究现状1.3研究内容2相关理论概述2.1房产价格的概念2.2货币政策2.3住房调控政策3房价飙升的原因分析3.1市场刚需较大3.2市场投机盛行3.3土地成本较高3.4房市政策调控措施缺乏针对性3.5宽松的信贷政策4抑制房价过快飙升的对策4.1建立多元化住宅供给体系，多渠道增加城镇住宅供给4.2打击房地产投机行为4.3适当加大土地供应，严格土地执法4.4加强对房地产市场的监管4.5实行房地产开发企业银贷信用制度和银行之间资源共享制度结论3完成期限和采取的主要措施2019年10月22日-10月25日：开始选题，在实践中与指导老师商讨，确定毕业论文题目及写作方向。2019年10月26日-10月30日：通过查询资料并结合写作方向，完成论文开题报告。2019年11月1日-12月10日：完成论文初稿，期间在图书馆及网上查阅并参考了大量相关资料。2019年12月11日—12月25日：完成论文初稿第一次修改。根据指导老师针对文章论点、论据的阐述以及论文逻辑性等方面问题提出的修改意见进行修改。2019年12月26日—12月29日：完成论文第二次修改。根据指导老师针对论文表述不清晰，论点阐述不够深入等问题提出的修改意见进行修改。2020年1月30日—2月25日：最后一次修改并定稿，准备论文答辩。文献研究法：通过在网上，图书馆等搜集整理我国房价，房地产发展相关研究资料，并仔细整理阅读，为研究定下方向，做前期理论准备；逻辑分析法：结合具体国内房价的现状，影响房价的问题，应该运用怎样的方法去抑制房价的上涨；4主要参考文献[1]李小妹,刘勇.从政治经济学的视角剖析我国的高房价问题[J].当代经济,2015(26):10-12.[2]梁玉栋,薄建奎.我国楼市房价过高的原因及对策[J].当代经济,2017(8):32-33.[3]韩卓男.重庆市的房价水平度量及其原因分析:基于四大直辖市的对比[J].神州,2018(20).[4]袁彩云,徐志革,朱乃正.地价与房价的互动关系研究——以长沙市为例[C]//中国房地产估价与经纪.0.[5]熊鹰,何超.高房价阻碍了中国城镇化进程吗?——基于户籍制度和土地供给的视角[J].江汉论坛,2019(8):38-45.[6]陈展图.关于调控南宁市房价的对策研究[J].经济研究参考,2017(47):105-107.[7]张子依.