商业定位修正版

高沙·新天地一期商业街

业态定位方案产品开发部·战略科2012.03.18业态定位原则业态组合的多元化原则将日常生活、社会交往的基本需求融合于一街当中，力求做到“一天，一个所在，一次性满足”的现代商业功能。场地条件相契合原则充分考虑到距离、停车、商业昭示性、开间、进深、场地完整性等等内外场地条件，对场地的布局、安排要合理。交通动线合理性原则充分尊重消费者的消费习惯和商家的经营需要，人流流动要畅顺、均衡，做到街内无死角、店内无死角。商业价值利用最大化原则尽量做到每一段、每一区、每一栋都至少安排有一家以上的主力店。区域商业布局简析南京路新建街蓼湄路蓼湄路蓼湄路十字街云峰路主要业态：日杂副食、水果、农副产品、小吃（粉面）重点商家：富满楼酒家、金俊家居广场主要业态：家具、床上用品窗帘布艺、网吧动漫重点商家：聚福楼酒家、恒源祥家纺主要业态：电器、生活超市重点商家：格力空调、家和购物广场、兴旺超市、金源超市、美的电器、以纯服饰主要业态：服装、鞋帽，以低端产品为主，主要满足农村消费者的购买需要。主要业态：服饰、鞋帽箱包为主，高沙主要的品牌专卖店都集中在这个路段。重点商家：金莱克体育、匹克运动、特步运动、李宁、361°、奥康皮鞋、红蜻蜓鞋业、安踏体育……主要业态：农贸市场、日杂五金小百货、鞋帽。以低端产品为主。主要商业特征1、明显的在地消费服务主导型商业结构。2、以低端产品、低质经营为主，体现出鲜明的农村市场特征。3、日用生活需求业态结构，社会性、商务型商业严重匮乏。4、商业集聚特征明显，表明消费惯性已经形成，同等业态如处在非核心商圈内，将很难形成较强的竞争力。5、越来越多的一、二线品牌进驻并能较好的存活下来，表明本地消费需求存在升级换代的必要性和社会需要。主要业态现状分析以中式餐饮为主，包括粉面小吃/早餐店、特色火锅店、正餐店等等。规模较小，消费档次中低及低档为主。缺乏对消费体验度的关注，装修粗简，就餐环境差。服务水平低下，尤其是增值服务严重匮乏。稍具规模并具有承办小型宴会宴席能力的餐饮店计有富满楼酒家、聚福楼酒家、明月山庄、阳光大酒店等6、7家，宴席承办能力平均在15-18桌，人均消费标准约30元/人。餐饮业主要业态现状分析休闲行业主要隐蔽在路边的美发店内作为灰色行业存在，专业度和社会认可度极低，但经营状况都还可以。娱乐行业仅转盘处的KTV一家，昭示度差，装修简陋，环境恶劣，音响灯光效果低劣，营业状况非常差。原有老电影院一家，已经倒闭。高沙本地人进行休闲、娱乐消费，基本上以洞口为集散地。总体而言，高沙的休闲娱乐行业极度匮乏。休闲娱乐业主要业态现状分析主要集中在十字街、蓼湄路和云峰路。以低端杂牌为主，主力消费群体为农村消费者和老年人群体。虽然大多已经进店，但经营方式依然沿袭了传统路边摊的习气，消费环境极其简陋。近年来，逐步引进了特步、李宁、奥康等知名品牌专卖店，但单店规模小、经营不规范仍是致命的硬伤。但其存活的事实仍表明了本行业存在升级换代、二元结构共存的空间和需求。服饰行业（含鞋帽、箱包）主要业态现状分析呈零散分布状态，经营规模普遍较小。低端定位，非专业化，环境普遍简陋，体验度差。近半数存在灰色业务。因非专业性导致服务质量较差。尚无专业、专门的美容店。缺乏产业配套或配套性产业。美容美发业主要业态现状分析主要集中在新建街沿线。以低端的小作坊产品、杂牌产品为主，部分自产自销者。以本地消费者为主，主要是农村市场为主，部分批发至怀化等地。单店经营规模普遍较小，但经营状况尚佳。中、高端消费以武冈、洞口为主。大部分经营户存在扩大经营规模的需求。家具业主要业态现状分析主要集中在南京路、路等地方。一般带有加工、产销性质。以建筑材料、基装材料为主，软装材料比较缺乏。低端、杂牌和小作坊产品为主，缺乏影响力的建材品牌。普遍忽视展示效果、陈列效果。经营现状尚可。建材业主要业态现状分析主要集中在新建街沿线。总体行业规模小，单店经营规模小。缺乏知名品牌和影响力品牌。普遍忽视经营环境，展示、陈列效果差强人意。品种单一且产品换代率明显慢于武冈、洞口。缺乏配套的专业服务，服务功能单一但不专业。家纺业（含床上用品、窗帘布艺）主要业态现状分析以高沙宾馆、金至尊酒店为代表。设备设施老化、简陋，卫生环境状况差。服务水平较差，经营服务意识淡薄。除金至尊外，经营状况及口碑均差强人意。酒店业其他业态分析暂略。除蓼湄影楼和寥寥几个传统相馆外，行业几乎处于空白，无专业、时尚的影楼。规模小，环境简陋，创意能力差。缺乏配套的服务。影楼业业态引进可行性分析候选业种市场现状前瞻性需求可引进性拟引进业态形式餐饮耽于中低端竞争，缺乏中高端场所和专业承办宴会酒席的场所。1、对于一个历史积淀悠久、传统传承深厚并且人口众多的地区，高沙拥有极强的婚宴、寿宴、谢师宴等宴会的社会需求，日均需求量保守估计在1-2场以上；2、高沙是一个商业重镇，从商者众多，且商业的辐射面越来越广、规格越来越高，商务接待、应酬需求量极大且呈不断上升的势头；3、政府、社会高端人士的接待、日常消费、家庭聚会等均需要更高档次与规格的餐饮场所。大型中餐（宴会、包厢）、特色餐饮（潮州海鲜粥、自助火锅、烤肉吧）、商务茶餐厅、西式快餐休闲娱乐市场基本处于空白状态。1、社会的高压力与低压力状态都将导致休闲娱乐需求的提高；2、日益提升的商业环境使得社会性接待、应酬需求增加；3、物化社会形态导致人们的社会交往活动越来越频繁。酒吧、KTV、桑拿、足浴、洗浴、专业按摩、台球活动中心服饰低端杂牌为主，但中、高端市场正在形成。1、经济基础的日益提高，购买力日益增强，品牌化消费将是大势所趋；2、以社会发展的普遍规律而言，未来的消费市场将形成不同阶层之间各自独立的消费圈现象，中、高端人士的专门消费场所的形成是社会发展的必然结果。品牌专卖店、品牌区域形象店、专业或主题卖场美容美发低层次形态，缺乏专门专业的美容店及衍生配套业态。社会经济的发展使得人们的意识形态处于不断的更新变革当中。民众对健康与自身形象的日益重视在对生活品质的追求基础上，将使专业的、全面的美容美发行业面临更多的需求。高端美发店、专业美容店、SPA美容塑身店、美容美发用品专卖店、个人护理及化妆品专卖店家具、建材低端产品市场为主，且产品结构单一。1、经济发展决定了人们对于家庭生活环境、品质的需求会愈发重视，市场需求将日益增强；2、大规模的开发和旧城改造浪潮，必将极大限度地刺激家装、建材行业的市场需求。家居集成中心（名品家具、家装饰品、厨具橱柜、灯饰、家纺、窗帘布艺等）酒店市场需求量大，但综合质素太差。1、无论是各个层面所需的接待、社交活动都比较活跃；2、商务性需求正被逐渐发掘。仿三星标准的快捷酒店影楼以传统照相馆为主，专业影楼仅蓼湄影楼一家。服务配套不全面。对能提供一条龙全程服务、具备创意水准和策划能力的时尚影楼具有极高的需求度，这是社会发展的规律。连锁化影楼项目总物业条件分析建筑结构

A区地下一层，地上4-5层，纯商业；B区地上6-8层，其中1-2层为商业，3层及以上为住宅；C区地上8-19层，1-2层为商业。建筑层高商业：地下一层层高米，1F层高4.9米，2F及以上层高4.2米。住宅：层高3米。楼板荷载楼板荷载=350Kg。排水管网排水管D500。给水管网给水管D100-200。各栋物业条件及SWOT分析1#栋走向：由北向南。朝向：坐西朝东。开间：进深：最小处≈4.5米，最大处11米。层数：局部退台式，形成北端4层、南端5层的结构。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：一个楼梯，一台电梯。毗邻：西面靠现有民宅，距离≈米；东面朝向7#栋，栋距约15米。优势：靠近南京路与步步高超市主入口，主商业面昭示性较强，立面质感与档次感强烈，且有苏宁电器进驻。劣势：短进深设计，且有不规整段，商业利用受限。同时，停车条件缺乏，与停车场地有一定距离，不利于大人流性商业的引进。机会：以楼/电梯为节点，分为南、北两段。南段1-2F已可确定苏宁电器，只需解决3-5F的商家引进问题。北段除可考虑整体性大商家外，尚可用于公司办公大楼。问题：建筑层数为地上5层，大多数商家需要上楼经营，在县、镇市场，接受度相对差一些。各栋物业条件及SWOT分析2#栋走向：由东向西。朝向：坐北朝南。开间：56米。进深：16米。层数：地上5层，其中4F与5F之间存在局部的退台。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2个楼梯，2台电梯（不含西端苏宁电器装卸货区）。毗邻：北面靠现有民宅，距离约米。西端靠路，距离约2米。建筑0层与道路存在2米左右的落差。西端北面为地下车库出入口。南向为3#栋，最小处距离6米，最大处距离为24米。优势：位于中心广场拐角处，停车、装卸方便，利于人流集中。物业规整，较好利用。劣势：主要走向偏离商业主动线，不符合消费者“逛直不逛弯”的习惯心理。受定位点影响，西端与道路路面的落差使得西端人车流无法自然进出，形成事实的半盲区。而且西段商业受3#栋的影响，在消防需要下，其商业的昭示性无法得到体现（例如招牌问题）。机会：内部交通条件和外部交通（停车）条件是高沙最好的。问题：只适合整层经营的大商家。各栋物业条件及SWOT分析3#栋走向：由东向西。朝向：坐北朝南+坐西朝东。开间：东区16米,西区24米。进深：东区1F16米、2-4F26米，西区1F16米、2-4F20米、5F14米。层数：东区地上4层，西区地上5层，其中第5层为退台式。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2个楼梯，2台电梯（不含西端步步高地下超市装卸货通道）。毗邻：北靠2#栋，距离6-24米。西端靠路，距离约2米。建筑0层与道路存在2米左右的落差。东区南靠4#栋，距离7.3米。西区南靠现有民宅，距离6米。东区东面8#栋，距离36米。西区东朝8#栋，距离60米。优势：位于中心广场上，停车、装卸方便，利于人流集中。两个区的物业均较规整。劣势：倒Z形设计，物业自然形成2个区，整体性受影响。西端地形对人、车交通造成一定的影响。西区离商业主轴24米，商业价值受到削弱。机会：内部交通条件和外部交通（停车）条件优异。问题：倒Z形设计，物业自然形成2个区，整体性受影响。各栋物业条件及SWOT分析4#栋走向：由北向南。朝向：坐西朝东。开间：42.784米。进深：1F北端12.84米，南端13.92米，中段10.02米；2F北端12.84米，南端17.94米，中段10.02米。层数：地上6层。本案只着眼1、2层商业。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：1个楼梯，外置2米的连廊。北端设天桥联通9#栋。毗邻：北靠3#栋，距离7.3米。东望9#、10#栋，距离15米。建筑0层与道路存在2米左右的落差。东区南靠4#栋，距离7.3米。西临现有民宅，距离约4米。优势：靠近中心广场，位于商业主轴直街上，且物业相对规整。劣势：距离南、北主入口均存在一定的距离，且为单边商业。机会：位于商业主轴直街自上，为A、B两区承转之处。问题：受上盖住宅影响，商业业态选择存在限制。各栋物业条件及SWOT分析5、6#栋走向：由北向南。朝向：坐西朝东。开间：43.074米。进深：1F13.2-13.8米；2F20.04-21.12米。层数：地上6层。本案只着眼1、2层商业。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：1个楼梯，外置2米的连廊。5#栋北端设天桥联通11#栋。毗邻：北接4#栋，西靠现有民宅，距离约米。东正对第二中心广场，南邻酒店与流水广场。优势：正对中心广场，位于商业主轴直街上，且物业相对规整。劣势：感觉上已经到达商业末端，受“首尾不靠”的传统习惯影响。机会：广场的拉动价值和结合整个2期工程形成的商业氛围。问题：受上盖住宅影响，商业业态选择存在限制。各栋物业条件及SWOT分析C栋走向：由北向南。朝向：坐西朝东（偏30°）。开间：43.2米。进深：15米。层数：地上8层。层高：1F=米，2F=米，3-7F=米，8F=米。交通：2个楼梯，3台电梯。毗邻：北接6#栋，西靠现有民宅，距离约米。南接中和街沿河风光带。优势：视野开阔，景观环境优越。与12#栋及二期形成整体性的价值感。劣势：停车位置有限。机会：环境品质与私密性较强。问题：二期工程施工影响。各栋物业条件及SWOT分析7#栋走向：由北向南。朝向：坐东朝西。开间：纵段36.159米，横段32米。进深：纵段北端8米，其余14米。横段16米。层数：地上5层，其中4F、5F为退台设计。层高：1F=4.9米，2-5F=4.2米。交通：2个楼梯，1台电梯。毗邻：东靠现有民宅，距离约米-米。南邻8#栋，距离6米。优势：南京路主入口和步步高超市主入口位置。劣势：横向段东进过长，受8#栋影响面达20米。纵向段进深过窄。同时，受交通动线影响，物业被分割为两段，对某些需要整体性的商业会形成制约。且县、镇级市场能接受上楼经营的商家将比较有限。机会：可充分利用步步高超市的影响力和人气预期以及毗邻广场的停车优势。问题：对商家规模要求极高。各栋物业条件及SWOT分析8#栋走向：由北向南。朝向：坐东朝西。开间：30米。进深：1F11米,2-4F20米。层数：地上4层。层高：1F=4.9米，2-4F=4.2米。交通：2个楼梯，2台电梯。毗邻：东靠现有民宅，距离约米-米。南邻9#栋，距离4米。优势：正踞广场位置，人流集聚效应强，停车条件优越。物业规整，面积适宜。内部交通条件一流。劣势：无明显劣势。机会：物业条件既可做整体性考虑，也可分层考虑。问题：无明显障碍。各栋物业条件及SWOT分析9、10#栋物业综述：9、10#栋位于商业街中段，南、北面皆靠广场。两栋相接并合成为内、外铺结构，其中内铺单层近1100㎡。优势：位于两大广场之间，且有较长一段处于商业主轴直街上。劣势：柱网结构比较乱，破坏商铺的规整性与可利用价值。内铺导向性交通位于靠里的位置，对人流的牵引力受到削弱。机会：可考虑主题性卖场。问题：内铺对外昭示性弱。各栋物业条件及SWOT分析11#栋走向：南北+东西走向。朝向：坐东朝西+坐南朝北。开间：横向段43.48米，纵向段44.64米。进深：横向段12.24米,纵向段12.12米。层数：地上4层,1-2层为商业。层高：1F=4.9米，2F=4.2米。交通：2个楼梯，外置2米连廊，纵向段并有天桥与5、6#栋连通。优势：正踞广场位置，人流集聚效应强，停车条件优越。劣势：柱网点设计影响了商铺的规整性。同时，由于商铺布局过于靠里，在“逛直不逛弯”的传统习惯左右下，商业的价值受损。机会：广场的作用拉动和靠近中和街的利好。问题：。总体商业定位精彩新天地·优尚新生活一站式的规模的优质的高品位的总体商业定位方案美商城美食城美居城美乐城美姿城美服城美憩城美商城：美乐城：休闲娱乐为主。美食城：饕餮餐饮为主。美居城：家居集成为主。美姿城：美发美容为主。美服城：品牌服饰为主。美憩城：接待住宿为主。业态布局方案美商城：1#栋红色区（A区）1-5F，洞口农村合作银行。1F：营业大厅+自助银行（ATM）；2F：银行办公区；3F：银行办公区；4F：银行饭堂+活动中心；5F：银行领导宿舍+接待用房。蓝色区（B区）1F：苏宁电器；2F：苏宁电器；3F：连锁影楼；4F：连锁影楼；5F：洞口农村合作银行领导宿舍区+接待用房。业态布局方案美食城：2#栋1F：红色区：德克士/华莱士/麦当劳蓝色区：潮州海鲜粥/自助火锅/烤肉吧/烧烤啤酒城2F：苏宁电器；3F：大型中餐宴会厅；4F：大型中餐包厢区；5F：茗人会所/茶艺廊。业态布局方案美居城：3#栋1F：红色区：家居饰品/工艺品/软装品蓝色区：家纺/床上用品/软性家具2F：红色区：软性家具蓝色区：硬质家具3F：红色区：家具蓝色区：厨具橱柜4F：红色区：灯饰蓝色区：家具5F：装修公司办公区业态布局方案美乐城：7#栋1F：红色区：步步高超市蓝色区：珠宝黄金首饰桔色区：新辉国际娱乐会所——酒吧2F：新辉国际娱乐会所——KTV3F：新辉国际娱乐会所——KTV4F：新辉国际娱乐会所——桑拿、足浴、洗浴、按摩5F：新辉国际娱乐会所——台球中心/电玩中心业态布局方案美姿城：8#栋1F：美容产品、护肤产品、化妆品、个人护理产品专卖2F：专业发型设计、烫染、护理3F：SPA美容塑身4F：SPA美容塑身业态布局方案美服城：4、5、6#栋1F：品牌服饰专卖店区2F：4、5#栋：Mini奥特莱斯（名品服装折扣区）6#栋：中老年服饰专卖业态布局方案美服城：9、10#栋1F：红色区：网吧蓝色区：百姓鞋服广场其他区：品牌服饰专卖店2F：红色区：儿童玩具反斗城蓝色区：儿童益智游乐城黄色区：爱婴坊其他区：童装、儿童用品、文具业态布局方案美服城：11#栋1F：红色区：客户服务中心/其他配套功能区其他区：品牌服饰专卖店2F：横向区：童装、儿童用品、文具纵向区：内衣区业态布局方案美憩城：C栋1F：酒店大堂/行李寄存室/值班办公室/员工更衣室/商务中心及便利店/商务茶吧2F：度量衡办公区3F-6F：商务客房7F：商务客房/多功能厅8F：酒店宴会厅业态规模预估区域业态所在栋所在楼层经营面积区域业态所在栋所在楼层经营面积美商城银行11-5F1067美姿城化妆品专卖81F550苏宁电器11-2F500发型设计82F674影楼13-4F500SPA83-4F1360美食城西式快餐21F312美服城品牌服饰4、5、6、9、10、111F特色餐饮21F563奥特莱斯4、52F苏宁电器22F900中老年服饰62F大型中餐23-4F1800网吧91F茶艺馆25F500鞋服广场9、101F美居城家居/家具31-4F3200玩具反斗城92F装修公司35F470爱婴坊92F美乐城步步高超市71F270儿童游乐城9、102F黄金首饰71F210童装、文具9、10、112F酒吧71F430客户中心111FKTV72-3F2100内衣区112F桑拿洗浴74F1100美憩城商务茶吧C1F270台球/电玩75F800办公C2F648商务客房C3-7F3240酒店宴会厅C8F648招商模式控制区域业态招商控制模式区域业态招商控制模式租赁联营自营租赁联营自营美商城银行√美姿城化妆品专卖√苏宁电器√发型设计√影楼√SPA√√√美食城西式快餐√美服城品牌服饰√特色餐饮√奥特莱斯√√苏宁电器√中老年服饰√大型中餐√√网吧√茶艺馆√鞋服广场√美居城家居/家具√玩具反斗城√装修公司√爱婴坊√美乐城步步高超市√儿童游乐城√√黄金首饰√童装、文具√酒吧√客户中心√KTV√内衣区√桑拿洗浴√美憩城商务茶吧√√台球/电玩√办公√商务客房√√酒店宴会厅√高沙镇商铺租金水平路段业态商铺面积估算租金水平折合单位租金南京路西段日杂店4016000元/年33元/㎡·月南京路西段电脑店24.55000元/年17元/㎡·月南京路中段日杂店4020000元/年42元/㎡·月南京路电影院路口日杂店4025000元/年52元/㎡·月南京路电影院路口日杂店1525000元/年139元/㎡·月南京路电影院路口烟酒批发部2525000元/年83元/㎡·月电影院对面电器（格力空调）300160000元/年44元/㎡·月电影院附近服装店7070000元/年83元/㎡·月南京路东段鞋、箱包1222600元/年157元/㎡·月南京路东段品牌鞋店（意尔康）13688000元/年54元/㎡·月南京路东段床上用品店（香港·至尊）2521400元/年71元/㎡·月株洲服装城鞋店（飞一般）2010000元/年42元/㎡·月老街日杂店406000元/年13元/㎡·月邮政局附近书店（云峰书店）5521400元/年32元/㎡·月镇医院附近家电11215000元/年11元/㎡·月合计955530400元/年46元/㎡·月本商业街租金标准测算租金标准测算栋号楼层售价静态回报期静态租金标准栋号楼层售价静态回报期静态租金标准1#12063920年8661916520年382888820年372547020年232#11526720年64911008820年422788820年332569020年243A11408820年59101916520年383B11008820年422569020年24411265720年531111151620年482622220年262533020年22511008820年427A12063920年862569020年247B11526720年64811408820年59平均静态租金标准44元/㎡·月本商业街平均静态租金标准测算值为：44元/㎡·月。其中：1F平均静态租金测算值为55元/㎡·月；2F平均静态租金测算值为27元/㎡·月。本商业街租金标准测算租金标准测算修正栋号楼层静态租金标准风险修正修正租金栋号楼层静态租金标准风险修正修正租金1#1860.76061380.7272370.7262230.7162#1640.74591420.7292330.7232240.7173A1590.741101380.7273B1420.7292240.71741530.737111480.7342260.7182220.71551420.7297A1860.7602240.7177B1640.74581590.741平均修正租金标准31元/㎡·月本商业街平均静态租金标准修正值为：31元/㎡·月。其中：1F平均静态租金修正值为39元/㎡·月；2F平均静态租金修正值为19元/㎡·月。租金政策执行建议栋号楼层业态商家等级标准租金执行政策贴现评估栋号楼层业态商家等级标准租金执行政策贴现评估1#1银行/苏宁大60银行争取自购自营。苏宁电器按协议处理。影楼2年免租。——7A1步步高/首饰大602年免租3年总返租19.5%，贴现16%，平均贴现5.33%·年。2银行/苏宁大26——2KTV大26联营——3银行/影楼大18按3年总返租21%计算，贴现17%，平均5.7%·年。3KTV大18联营——4银行/影楼大13按3年总返租21%计算，贴现16%，平均5.33%·年。4桑拿/洗浴大13联营——5银行大9——5台球中心大9联营——2#1西式快餐特色餐饮大452年免租3年总返租19.5%，贴现16%，平均贴现5.33%·年。7B1酒吧大45联营——2苏宁电器大23————2KTV大23联营——3大型中餐大163年免租3年总返租21%，贴现21%，平均贴现7%·年。3KTV大16联营——4大型中餐大11