江西万县商业地产项目调研报告

赛特思商业机构南昌赛特思商业管理有限公司南昌赛特思地产顾问有限公司打造中国最优秀的商业营运团队

赛特思机构历程：

赛特思商业机构成立于2002年12月，由赛特思商业管理公司、赛特思地产顾问公司、东莞赛特思服饰公司、南昌秀街时尚广场、江西天人合文化传播公司、江西万宝行珠宝首饰公司等直属公司共同构成。赛特思商业机构主营业务包括：商业地产投资、商业规划设计、商业及商业地产营销策划、媒体整合推广、商业经营管理、招商代理、商业管理体系建设、商业企业诊断、商业人才培训、消费市场调研、商业终端客户关系管理以及商业连锁规划设计、品牌形象策划、品牌经营管理、品牌文化传播等。赛特思广纳人才、崇尚专业，由来自全国的商业精英集结组成。秉承“专业、诚信、协作、创新”的团队精神，坚定“贴近客户，服务厂商”的服务宗旨，努力“为客户创造更多价值”的经营理念，弘扬“引领时尚、缔造流行”的经营定位，立足江西，面向全国，立志“打造国内一流的知识产业团队”。赛特思商业机构拥有大量的商业企业、厂商人脉及品牌资源，与国际、国内、省内商业巨头建立了资源合作或战略合作关系。机构数据库拥有全球5000余品牌及江西80%以上商业品牌详细资料，实现厂商、代理商与开发商之间的无逢对接。

赛特思人以江西商业的崛起为己任，任重道远，勇往直前！

赛特思机构理念：团队精神：专业诚信协作创新服务宗旨：贴近客户服务厂商经营定位：引领时尚缔造流行经营理念：为客户创造更多价值团队目标：立足江西面向全国立志打造国内一流商业运营团队为人原则：静坐常思已过、闲谈莫论人非；能受苦乃是志士、肯吃亏不为痴人；敬君子方显有德、怕小人不算无能；退一步海阔天空、让三分心平气和。

赛特思部分成功案例：江苏盐城商业大厦

上饶亿升广场（单体12万㎡，商业6.5万㎡）昌南家居博览中心（3万余㎡）湖北黄冈摩尔城SHOW-SHOP秀街时尚广场九江联盛购物广场（3.6万㎡）景德镇华达百货（2.5万㎡）湖南吉首欧亚吉百货

上饶市万年县项目市场调研报告

本次调研说明：此次调研工作为期一周；本次调研采用扫街与定向相结合的方式进行，通过实地走访、业内访谈、文献资料及报刊杂志查阅、网络搜索等方法获取相关

数据资料，从而分析、提炼具有参考价值的市场调研

6543项目分析酒店娱乐市场概况房地产市场概况商业市场概况

2宏观市场分析1县城概况1县城概况

县城概况：

万年县位于江西省东北部，鄱阳湖东南岸，南邻华东交通枢纽鹰潭，北靠瓷都景德镇，皖赣铁路纵贯南北，国道206线穿境而过。县始建于明朝正德7年（公元1512年），因县治于万年峰下而得名。全县辖6镇13乡，现有人口34万人，幅员1139.65平方公里。

万年是昌饶景鹰四个城市的交汇接点，距上饶160公里，到南昌130公里，离景德镇不过80公里，到鹰潭只有70公里。景鹰高速与昌德高速、206国道与昌万公路在此形成双“十”字构架，皖赣铁路纵贯南北，万年港综合码头500吨船只四季通航，处于鄱阳湖生态经济区对接长三角地区、海西经济区的前沿阵地。

县城概况：

国民经济继续保持平稳较快发展。根据核算，2011年全县实现生产总值620026万元，按可比价计算，增长14%，增幅同比下降1.3个百分点。分产业看，第一产业增加值95920万元，同比增长11.2%；第二产业增加值354395万元，增长23.92%，其中工业增加值317400万元，增长17.5%；第三产业增加值169711万元，增长23.3%。全县人均生产总值达17199元，比上年增长12.9%。经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的16.9:56.1:27调整为15.47:57.16:27.37，第三产业比重比上年提高0.37个百分点，二三一结构得到进一步巩固和发展。工业成为我县推动经济快速增长的主导力量，工业增加值占生产总值的比重达到51.2%，提高1.35个百分点，对经济增长的贡献率达57.5%。多种经济成份共同发展的格局基本形成，非公有制经济增加值占生产总值的比重为57.96%，比上年同期提高1.03个百分点。

宏观市场分析2

经济运行情况：年份金额（亿元）增长率2008年36.352009年42.3814.22%2010年50.9916.89%2011年6217.75%万年2008年—2011年GDP

消费市场分析：2011年上半年，万年县社会消费品零售总额保持了增长的良好态势，实现社会消费品零售总额109080万元，较去年同期增长了17%。一、消费品市场运行的主要特点（一）批发零售业仍是消费品市场发展的主导力量。截止6月底，全县批发零售业实现社会消费品零售额97042万元，同比增长16%，占社会消费品零售总额的88.9%。其中：批发业实现零售额6658万元，零售业实现零售额90384万元。（二）住宿和餐饮业增幅持续上升。随着商务活动的增多，生活和工作节奏的加快，居民在外会客待友越来越频繁，使得我县住宿餐饮业发展迅速。上半年，全县住宿和餐饮业实现零售额12038万元，同比增长40%，占社会消费品零售总额的11%，比去年同期提高了2个百分点。其中：住宿业实现零售额1728.6万元，餐饮业实现零售额10310.7万元。分别比去年提高了20和40个百分点。（三）城镇消费拉动消费市场较快增长。近年来，以县城为代表的城镇基础建设步伐加快，城镇的政治、经济、文化中心的地位日益凸现，集聚作用也逐渐发挥了出来，乡村居民大量涌入城镇，促使了城镇的商业规模不断扩大。加上居民收入的增长和消费观念的更新，也拉动了城镇消费。上半年，城镇消费品零售额72720万元，同比增长17%，占全社会消费品零售总额的66.7%，成为拉动消费市场增长的主要力量。

二、当前消费品市场发展存在的主要问题总体上说，消费品市场发展较快，连续几年都保持了20%以上的增速。主要原因是近几年我县人均收入水平的提高较快；各项社会保障措施的落实，提振了居民的消费欲望，此外，固定资产投资的快速增长也在一定程度上拉动了消费的需求。

商业市场研究3

主要商业概况：新城商业街区老城商业街区本案

主要商业概况：商圈街道租金（元/平方/月）经营品类备注万昌大道建安至建德段27-30建材、家具、陶瓷该段西街主要经营低挡货品，东街主要以品牌为主，人流量相对较少建德至正大街段45-55家具、小百货、文具、服装该段经营的货品主要以散货居多，人流量较大正大街至建明段30-35床上用品、小百货、电动车人流量较少六O大道建德大街至建业街75-150

三线以下男女服装、鞋、金店、化妆品

街边相对拥挤，主要没有停车位，人流量较大正大街至建德大街130-165二线男女装、鞋、银行、百货

人流量较大，小型餐饮居多，路边停车较难。建明街至正大街65-85手机、通信该街主要以通讯类为主，人流量相对较少

主要商业概况：

宝润商业广场位于万年县万盛大道汽车站对面。总占地面积15228平方米，总建筑面积43000平方米，地下一层，地面四层，单层约8000平方米，商场结构以餐饮美食、休闲娱乐、超市百货为主、兼顾其他生活配套。

入驻大型主力店包括：时代电影院、德克士餐厅、佰佳买超市、慧众电器、奇幻儿童乐园、绝世牛排、球星披萨、京城一品韩国料理、舞业阳光舞城、千方大药房等，周大福即将入驻。

目前百货类专柜约40%尚未招满，百货类品牌以三线品牌为主，营业期间有部分商铺关门。商场超市人流量较好，百货区人流量稀缺。

主要商业概况：市场总面积约2000平方米，主要市场集中在一楼，二楼以上为住宅区。经营品类相对较杂，主要经营：低端床上用品、小百货、物流、汽车维修等。该市场相对比较陈旧杂乱，属于综合性的老市场，人流量较少。1、项目总面积2500-2800平方米，共3层、一层主要经营：小家电、食品类，二层三层主要经营：外贸服装、洗涤生活用品。处于正大街与六O大道交叉口，人流量相对密集。1、其业态主要以综合类小百货，商场共二层，总面积约2500平方米。

2、一楼主要以小百货，二楼以上超市为主，商场客流量较大

主要商业概况：

超市总面积1200-1500平方左右，共二层、一层主要经营：生鲜食品类，二层主要经营：食品、百货、小家电。其位置较好，但没有供顾客使用的停车场。

主要商业概况：万昌大市场总面积约2000平方米，主要市场集中在一楼，二楼以上为住宅区。经营品类相对较杂，主要经营：低端床上用品、小百货、物流、汽车维修等。该市场相对比较陈旧杂乱，属于综合性的老市场，人流量较少1、天源星光属于内街式市场，共2层，市场中间为休息区。店铺数量55-60间左右，一层主要经营：外贸女装、女包、精品类，二层主要经营：男装

2、一层、租金：40-65（元/平方米/月）左右。

二层、租金：25-35（元/平方米/月）左右。

主要商业概况：

合汇百货位于六O大道与建德大街交叉口，总面积约1500-1800平方米左右，共2层、一层主要经营：外贸男装，二层主要经营：女装、家居服、内衣、童装。其周边有较高的消费群，不同品类的中小型餐饮汇聚于此，是人流聚集的核心地段。

主要商业概况：精华商厦与万年县火车站相距约1000米左右，处于十字交叉口，占地面积约5000平方米左右，共9层，富一层为地下停车场，各楼层的租金价格如下：楼层面积租金（元/平方米/月）一700100二60060三50030四以上50020备注：四层以上楼层个500平方米，每层按20元/平方米/月

主要商业概况：万年春商城主要经营：童装、男装、女装、女鞋、男鞋、家居服等。面积大约1500-1800平方米，面对的消费群体主要以学生，乡镇农村人口为主，其货品主要来源于南昌洪城大市场。面积租金

/年位置备注15平方米40000市场口电费1.2元/度，卫生费10/月25平方米24000中端

主要商业概况：万达建材家居广场

位于万年县新城区万盛大道烟草公司往工业园区方向80米处。配有13000余平方米的大型停车场和休闲购物空间。主要经营家居建材，陶瓷卫浴、管件板材、五金工具、装饰材料，高档家具、办公家具、厨房洁具、电器灯具、窗帘布艺及太阳能、及家电等。目前一期商铺已基本满铺出租，租金价格一楼1元/㎡/天，五楼0.4元/㎡/天。二期万达电器广场正在筹备建设中。4房地产市场研究

房地产市场概况：

房地产市场概况：万年珍珠城

房地产市场概况：万年珍珠城

房地产市场概况：万年国际珍珠城项目位于江西省万年县正大西街以南，万泉东路以东。总用地面积145925平方米（219亩），其中公共建筑用地面积76104.8平方米（114亩）住宅A地块用地面积17894.2平方米（26.84亩），住宅B地块51926平方米（77.9亩）。该项目用地形状比较平坦，视野开阔。一、珍珠市场：商业一至三层为商业内街和主力店模式，SOHO办公一层为门厅出入口，四～十九层为SOHO办公，地下层为停车、设备用房等。二、酒店：一层为大堂、接待、总台、咖啡厅、西餐厅、精品商店、商务中心、美容美发、公厕及交通区，二层为大宴会厅和包厢、多功能厅、会议室、茶室、公厕等。三层（夹层）为餐饮包厢、接见宴会厅、娱乐中心、公厕等。四层为健身房、保健中心、酒店办公用房、露天泳池等，五～十七层为酒店标房、单人房，十八层为行政走廊房，十九层为行政房和总统套房。三、公寓和住宅：1.住宅单体基本为一梯二户、一梯三户和一梯四户。2.公寓式酒店面积为单间式和单元式二种。3.现每平方售价4200元-4900元。

房地产市场概况：

润丰广场

该项目属于房地产开发工程。工程总用地面积10232.9平方米，地上总建筑面积（计容）86610平方米，其中：高层住宅建筑面积45350.9平方米、公寓建筑面积8979.8平方米、商业建筑面积31948.8平方米、物业建筑面积165.3平方米、社区用房面积165.2平方米；地下建筑面积7190.8平方米。建筑密度65.1％，容积率为8.46％，绿地率5.0％，停车位156个，户数449户。

房地产市场概况：

法莱德商住综合体位于六〇大道以西，商业步行街以北。用地20.29亩，地上建筑面积50554.32平方，地下建筑面积9121.76平方。集宾馆、商业、住宅于一体，其中临六〇大道规划有三层面积为8000㎡的商业建筑

房地产市场概况：御景国际

一站式国际生活住区

择山水人文胜境，以法式宫廷建筑献礼万年

姹紫嫣红的春天，满目苍翠的夏天；

红叶似火的秋天，白雪皑皑的冬天。

追随四季律动的生命，不在别处，就在触手可得的眼前，

把自然的优美雅致与生活融合起来，生活本该如此。

双公园

万中旁

法式府邸

福邸2F户型（花园洋房）约106㎡建筑面积现售价每平方3800元起东方翰府

与江西省重点中学---万年中学零距离为邻，第五小学、高级幼儿园与其仅一墙之隔。由花园洋房、品质高层、学府雅寓等多种建筑形态共同组成。在小区中轴组团，拥有一条中央水系，超大的泳池与水岸栈道形成丰富的中央景观系统。同时特别规划上万平米底层商业街，以开放式格局，充分满足社区业主日常消费需求土地面积63068平方米，住宅建筑面积18910.75㎡，非住宅建筑面积3989.46㎡现售均价4000元起、另有不等面积赠送。

房地产市场概况：万年县其他地产项目项目名称项目位置项目情况住宅均价备注佳庆花园

建业大街以北，万盛大道以东(烈士陵园以南)建筑规模约8000平方米目前正在筹备规划建设中宝润雅苑盛大道以东、万语路以南地块总建筑面积23054.42平方米，3650元/㎡住宅建筑面积约18000平方米，高业建筑面积约2000平方米，物业管理用房建筑面积208.43平方米，地下车库建筑面积2532.78平方米。锦宏花园

建德大街南侧，万泉东路东侧占地面积22035.9㎡，总建筑面积44072㎡4000元/㎡预售面积19913㎡长青家园万年县长青路附近总建筑面积14747㎡3300元/㎡-3800元/㎡不等共128套住房德隆名城

城建德大道以南、万隆大道以东总建筑面积为58803.9㎡多层住宅建筑面积15176.2㎡，高层住宅建筑面积32173㎡，商业建筑面积4393.6㎡，物业管理用房建筑面积559.8㎡，地上车库建筑面积1407.6㎡，地下室建筑面积5093.7㎡。目前项目建筑尚未成形长林·金域蓝湾

富民路南侧、万泉西路西侧地块总建筑面积为49737㎡4207元/㎡高层住宅建筑面积20418.95㎡，多层住宅建筑面积16399.84㎡，商业建筑面积4973.7㎡，物业管理用房建筑面积447.63㎡，架空层建筑面积1139.88㎡，地下车库建筑面积6357㎡黄金水岸

万年县人民医院以西，万泉东路以东，正大街以北总建筑面积为85008.7m25732元/㎡地上建筑面积79487m2，地下建筑面积5521.7m2正大一品花园

万年县正大街（县人民医院原地块）地块总建筑面积为23163㎡3938元/㎡多层住宅建筑面积20507㎡，商业建筑面积2448㎡，公建面积208㎡书香名府六〇路以东，马塘路以北总建筑面积49573㎡3000-3700元/㎡不等共12栋，427套住房，地处老城区与名校二小、二中零距离，多层花园洋房、低密度、高绿化。公摊面积小、得房率高、居住成本低。5酒店娱乐市场研究

酒店娱乐市场概况：神农大酒店

位于万年县建德大街宝润广场对面。该酒店是一所按照国际四星级酒店标准建设的综合性涉外商务酒店。

酒店主楼高11层，拥有各式精致舒适的豪华客房212间，其中12间豪华宽敞的宴会包房及中、西餐厅，可容纳800多人同时用餐。会展中心设有可容纳600人的会议厅和六个中小型会议室。

酒店设有专业时尚而舒适的桑拿、足浴休闲中心、棋牌室、健身房、琳琅满目的精品购物商场和银行等。标准间298—378元含双早

单间368-388元含双早

酒店娱乐市场概况：海航宾馆店地理位置六O大道中段，在当地属于相对较好的酒店，共5层，共89间房。其优越的地理位置使得其酒店的价格在同等酒店中相对较高，该宾馆的环境及卫生条件相对较好，没有停车场。价格：单间：168-198元、标间：228-268元。

酒店娱乐市场概况：万年县普遍以中小型商务宾馆为主，主要分布于老县城的商业街，没有快捷性的商务连锁酒店。凯莱商务酒店属当地私人小型宾馆，建德大街中段。总共4层，房间数量在65间左右，环境及配套设施相对较差，没有可供停车的地方。价格：普通单间60—80元、标准间80—100元金戈商务宾馆万盛大道中段与万年车站相对，共5层。其优越的地理位置促使在价格方面得到了一定的提升，环境及配套设施相对一般。没有停车场。价格：单间80—120元，标准间148—168元.枫林晚商务宾馆地处万泉西路，共6层，价格：单间80-100元、标准间140—160元。因其远离城区商业街，使其街上人流量相对较少，但配套设施相对完善，有配套的停车场。凯莱商务酒店金戈商务宾馆枫林晚商务宾馆

酒店娱乐市场概况：

万年县图书馆位于建德大街（县政府对面）的会展中心大楼一楼。馆舍建筑面积3895平方米，使用面积2682平方米。

内设免费开放公共服务区和办公服务区。公共服务区包括：综合阅览室、外借室、少儿阅览室、电子阅览室、盲文阅览室、书库（资料室）等。

共有阅览座席286个、计算机数量54台（包括提供读者使用的计算机42台）。万年文化会展中心图书馆

酒店娱乐市场概况：红牛春天建德街以北，中式连锁性餐厅，人均消费在50—60元左右，赣菜及农家菜相结合。信捷自助烧烤吧与红牛春天相接，一家特色性加盟式餐厅。人均消费在20—30元左右，占地面积在80平方左右。豪食客中式快餐连锁性餐厅，六O大道与正大街交叉口。共2层，占地面积80—100平方米左右，人均消费10—15元左右。

酒店娱乐市场概况：佳佳基六O大道中段，佳佳基（福建）美食有限公司创建于1998年，主要经营炸鸡、汉堡、薯条、饮料等，公司自成立起就坚持以“高标准、高起点”的经营定位来发展，自98年福建省宁德开设第一家餐厅以来，已先后在福建、江西、广东、湖北、辽宁、江苏、山东、河南、山西等省开设上百家餐厅，经营体系已日趋成熟。德克士中国西餐连锁巨头位于万盛大道与建德大道交叉口宝润广场一楼，主要经营炸鸡、汉堡、薯条、饮料、盖浇饭等。

酒店娱乐市场概况：万年时代影城位于万年县万年神农大酒店对面宝润广场4楼，影院总投资1000万，拥有5个专业豪华电影厅，其中4个3D影厅，总座位681个。各个影厅均按五星标准装修，引进全进口的数字放映设备，超宽式银幕，专业化声场布置，舒适的座椅，是万年首家全数字多厅电影超市；这对于万年电影的发展具有划时代意义，她必将成为万年县文化风景线上的一颗璀璨明珠。设施和服务营业时间：09:00-22:00影厅介绍：影院拥有影厅5个

放映设备：支持数字

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3D放映

基本信息地址：江西上饶万年县

宝润广场北楼4层

酒店娱乐市场概况：宝马汇KTV于万年县标志性酒店（神龙大酒店）相接，其独特的位置使得宝马汇KTV在万年县成为中高端消费娱乐场所，普通包厢基本消费都将达到400—600元不等，其价格以超越了经济相对发达的二三线地级市。金沙洲休闲娱乐会所属综合性休闲会所，含盖宾馆、足疗、KTV等休闲娱乐，经营时间相对较长，加上其地理位置与宝润广场、宝马汇、神龙大酒店相对。普通包厢基本消费330—430元，标准大包基本消费680-880元6项目分析

项目分析：项目位于江西省万年县中心地段，紧邻万年县政府，地块三面临路，东面为城市主要道路——万泉西路，其东侧是珠溪河；南临城市道路——建安大街；项目的北侧为城市道路——思衍路。本地块依托万年县日益成熟的配套设施，紧邻风景秀丽的锦湖公园。基地用地面积约28.5亩。

项目设计理念及定位1.开创万年首家欧洲印象购物公园。购物公园是一种国际领先的商业模式，它源自欧美，脱胎于传统大型商业和商旅步行街，其核心理念是利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，为每一种业态、每一个品牌都注入浓厚的风情化元素。购物公园将开放式步行街和公共空间充分融合，构筑出一个场场互动、场街互补、街街连通的商业有机体，既舒适，又充满了游憩乐趣。购物公园不仅能带来一站式的消费体验，更能唤醒心灵，赋予你旖旎的旅者人生。

2.本次规划包括1#，2#，3#住宅（16F至18F），4#，5#，6#，7#商业以及住宅底部2层沿街商业，计容建筑面积38002.68平方米，地下室面积11504.44平方米。

项目分析：

项目分析：

当前,万年县的整体商业较为落后，地区发展不平衡，主要表现为如下几个特点：

1、商业布局单一

主要商业集中在六〇大道和万昌大道，商圈规模也非常小。沿主街布局了服装品牌店、珠宝首饰、手机店、建材店等一些承租能力较强的业态。

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