第二章地籍管理

第二章地籍管理一相关概念1、地籍：是土地的户口，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。2、地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。：3、地籍调查：是利用一定的方法，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。以权属调查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。4、宗地：权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。5、图斑：以1：10000地形图作为工作底图，将地貌、土地利用类型基本相同，水土流失类型基本一致的土地单元（地块）分为一类，以其为基础调查单元，然后将单元勾绘到地形图上成为图斑。（图上最小图斑面积不小于0.5cm2,实地面积0.5hm2；最大不超过50cm2，实地面积50hm2）6、土地分等定级：将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作，实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。7、混合宗二、地籍管理概述

1、性质空间性、法律性、精确性、连续性2、地籍管理的内容土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案管理三、土地调查土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查。地籍调查地籍调查单元：一宗地、混合宗权属是地籍调查的核心主要内容：①权属调查——核心是界址认定界址认定过程存在两种情况（相临双方是否出席指界）形成两种结果（无争议与有争议界线）②地籍测量土地利用现状调查调查的基本单元（土地利用基本单位）——图斑四、土地分等定级1、定义——将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作，实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。2、土地分等定级体系城镇土地分等定级→城镇土地等→城镇之间

农用土地分等定级→城镇土地级→城镇内部区别：城镇土地分等定级的对象是城镇连片建成区和近郊范围内的土地。城镇土地分等往往以城镇整体为单位进行，城镇土地分级则是在城镇内部以地块为单位进行。3、城镇土地定级方法体系：1）先用多因素综合评定法初步划分土地等级；2）进行典型行业的土地收益或地价测算，据此对初步划分的土地级别进行校核。为避免不同评价者的主观性和因生活背景不同造成的判断错误，采用相对统一的标准和科学的参数——分值，来表示土地的各种条件优劣。城4、城镇土地定级（1）选择定级因素Fi——与土地区位的影响因素关系密切土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响、并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子体系。繁华程度——是反映土地经济区位最重要的指标交通条件——影响土地使用者的运输成本和心理成本基础设施——反映使用者的生活方便程度环境条件——对经济发展、投资的限制性影响因素人口状况——反映土地需求趋势（2）因素指标类型

根据评价个因素因子的性质及影响方式的不同，评价指标可分为硬指标和软指标两类。硬指标——指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。软指标——又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响度。(3)土地定级单元的划分单元大小要适宜,一般定级单元大小在5-25公顷之间(4)

点、线状因素特征:

这些因素对土地的影响随距离变化呈线性和非线性衰减。五.土地登记（1）概念：我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。（2）土地登记是确定权属的唯一法律依据（3）土地登记的类型初始土地登记、变更土地登记（4）土地初始登记的内容登记内容中的土地权属，包括集体土地所有权、使用权，国有土地使用权，共有土地使用权，他项权利①集体土地所有权：产权人具有占有、使用、收益、处分的权利，集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地所有者有权要求依法得到补偿的权利，这就是收益、处分权的实现。②集体土地使用权：一般是指农民集体和个人进行非农建设，依法使用集体所有土地的权利，包括乡村企业非农业用地和农民宅基地。通过征用农用地取得建设用地使用权，不但需要土地所有者的同意，还必须依法经国家审核、批准，因而使用过程中也必须接受国家行政部门的监督和管理。③国有土地使用权：国有土地使用权流转，是国家通过法律规定的形式，将国有土地所有权中占有、使用、部分处分的权利让渡给使用者，从而与土地所有权分离，而国家保留收益和最后的处分权，国有土地使用权除最终处分权外，包含了其他全部权能。国有土地收益权的实现：土地使用者经营收益、国家通过有偿出让土地使用权和税收实现收益国有土地处分权的实现：不能流转，表现为划拨、出让或确认、收回土地使用权的权利④共有土地使用权：两个以上的土地使用者依法共用一宗地的权利，其特点是主体的多主性和客体的整体性。共有土地使用权的各使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。土地共有使用权面积为按份共有，主要影响因素是，占用地表和空间的面积。商品住宅的土地使用权就是按共有土地使用权进行分摊的。分摊土地面积=（自用建筑面积/总建筑面积）×土地总面积⑤他项权利指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上，保留的其他利用土地方面的权利，包括抵押权、租赁权、地役权等。主体具有特定性：主体必须与土地所有权或使用权有着密切的关系，如土地租赁关系、抵押关系。其客体与土地使用权、所有权的客体一般为同一块土地，它的发生既依附于土地的所有权和使用权，又是对土地所有权和使用权的一种限