片区旧工业改造专项

深圳市宝安规划设计院－2008.06（规划草案）深圳市宝安区松元片区旧工业改造专项规划汇报主要内容一、基本概况二、现状认知三、目标与策略四、规划方案五、实施措施与建议基本概况基本概况

规划区位于中部综合组团北部，观澜街道东部。规划区范围为观平路以南、环观中路以东、平安路以北、田裕路以西的用地，总面积64.51公顷。其中改造范围用地面积为49.29公顷。

位置与范围中部综合组团观澜大浪龙华民治规划片区观平路田裕路平安路清田大道环观中路横坑水库坑径河新景路长坑水库樟轨道13号线研究范围研究范围

中部综合组团东部产业带上，观澜高新工业功能区，BA401F-01、BA401F-02片区内，规划策略主要为：通过调整该片区的产业结构，未来发展成集休闲娱乐、高档居住、高新工业于一体的综合片区。用地性质：一类工业。樟坑径河河道宽度控制为14-15米,两侧各控制30米防护绿地作为水源保护控制区域。

基本概况

相关规划解读《深圳市中部综合组团分区规划（2005－2020》观平路田裕路平安路清田大道环观中路坑径河新景路樟编制区内部分用地位于轨道站点500米服务半径内，给片区居民出行带来极大的方便。

基本概况

相关规划解读《深圳市轨道交通规划》至沙井街道至龙岗区13号轨道线站点序号名称级别红线宽度1清田大道干线性主干道60m2观平路主干道60m3环观中路主干道45m4新锦路次干道40m5田裕路次干道45m基本概况

相关规划解读《宝安区道路交通专项规划》

结合《宝安区地名规划》清田大道观平路平安路环观中路新景路田裕路梅观高速机荷高速观光路清田大道清平路《宝安区工业布局研究与规划》位于观澜东工业园区，属于宝安区24个整合的工业园区之一，定位为先进工业区，主导产业为电子设备制造、仪器仪表及文化办公、金属制品、塑胶等。基本概况

相关规划解读片区位置05年规划用地许可证要求（有效2007.8.2，正在申请用地－2007.6.15上报材料）新景路以北地块－厂房，容积率≤1.4，建筑覆盖率≤38，建筑高度≤24米。新景路以南地块－宿舍39180㎡，厂房12500㎡，容积率≤1.3，建筑覆盖率≤40，建筑高度≤24米。基本概况

相关规划解读新景路观澜锦绣工业园规划清田大道现状认知

地势南高北低，地块南部有部分山体。樟坑径河自东南往西北穿越，属于山区性雨源性河流，现状水质污染严重。松元厦和新田居委用地，现有人口主要为工业区企业职工及居住于旧村中的少量外来打工人员，人口总数约9500人。

现状认知自然条件及人口状况樟坑径河松元厦新田

现状周边环境

周边环境梅观高速

规划周边环境现状认知文（居）梅观速高M2RIE4R2M2<1.5公里R2文（市、区）医（居）1.0公里体（市、区）《深圳市中部综合组团分区规划（2005－2020》《深圳市宝安区公共设施专项规划规划（2005－2020》

土地利用现状现状认知概况：规划区用地面积64.51公顷，其中城市建设用地面积45.07公顷，占总用地的69.86％。水域和其它非城市建设用地面积19.44公顷，以空地为主（14.20公顷，其中改造范围空地2.87公顷）规划区范围改造范围主要问题：改造范围可利用土地资源有限；各自为政，无统一部署；缺乏公共配套设施用地和公共绿地。液化气瓶装供应站垃圾收集点

产业及经济现状现状认知观澜装饰建材市场深圳市粮食集团观澜工业园深圳市锦绣大地公司发展备用地深圳市罗湖区粮食工业园松元厦社区工业区皮件厂、塑胶厂（私人自用）私人自建出租工业区私人自建工业区松元厦社区工业区私人自建自用工业区新田社区工业区现有各类型工业企业100多家，主要为港、澳、台资和内资企业，涉及电子及通信设备制造、汽车配件、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等。企业总产值约5.9亿元。普遍存在规模小、附加值低、无品牌效应等特点。

企业状况1.企业为生产自建的工业区。2.村集体合作建设出租的工业区。3.企业自建出租的工业区。4.私人自建出租的工业区。编制区内工业区以出租厂房为主，租金约9－15元/平方米厂房建筑面积。

经营管理模式

土地管理状态现状认知现状用地按地籍管理用地功能可分为4类，共涉及用地57宗。

合法用地12宗;

手续不全用地7宗;

其它用地38宗。共涉及非农建设用

地8块，均为工商用地，用地面积为

4.88公顷，占总用地面积的7.56％。研究范围用地涉及地籍3宗（工业用地，手续不全）主要问题：所用权分散，不利于改造；非农用地普遍存在地块小、不规则等特点，整合难度较大。

现状建筑物状况现状认知

建筑层数分类

建筑性质分类规划区总建筑面积为35.28万平方米。改造范围建筑面积为35.06万平方米，毛容积率0.72，毛密度21.5％，以工业建筑为主74.43%。研究范围内建筑均为工业建筑，建筑面积为2196平方米，1－3层低层建筑。

建筑质量分类

现状建筑物状况现状认知总根据年代、结构、整体环境等因素进行综合分析。研究范围内建筑为三、四类建筑。

旧工业区旧工业区旧工业区旧工业区建材市场新建工业区

建筑物业权属

现状建筑物状况现状认知序号—（图例）物业权属建筑面积（平方米）比例（%）1深圳市粮食集团物业11743733.292松元厦社区物业5747716.293新田社区物业252337.154私人物业15266343.27总计352810100.00

现状建设存在的主要问题低强度开发，极大的浪费土地资源；部分建筑破旧；沿河建设，对河道污染严重。环观中路观平路序号路名等级宽度（米）车道数（个）1观平路主干道2742环观中路次干道2443支路

6－122

道路

设施公交站点一处；无社会停车场，各个厂区内部配置了少量的停车位。

现状道路交通现状认知

主要问题1、断头路多，道路系统性较差。2、内部道路建设标准低（路面窄、断面简单、路况较差）。3、交通设施缺乏。（停车场、公交站）供水水源以观澜茜坑水厂为水源，给水引入管管径为DN400-DN200。给水管网现状沿环观中路、观平路上有DN400-DN200的现状给水管。现状存在问题给水系统布局不完善，呈枝状网分布，管网末端水压不足，供水安全性差。规划对策完善给水系统，形成环状供水。

市政公用设施现状现状认知

给水工程现状给水管观澜茜坑水厂观澜茜坑水厂污水现状部分雨污合流制。沿观平路有d500-d1000的现状污水管道。污水最终排至观澜污水处理厂。现状存在问题部分合流制，生活污水未经处理直接排入水体，对环境及河流造成了较为严重的污染。排水管网布局不合理，雨水管网普及率低。规划对策完善排水管网，实现雨污分流；

市政公用设施现状现状认知至观澜污水处理厂

污水工程现状污水管樟坑径河雨水及防洪现状部分雨污合流制。主要通过现状暗渠排至樟坑径河。现状存在问题樟坑径河水质污染严重。编制区部分区域由于地势较平坦，排水管网不完善，排水设施落后，淤积严重。规划对策完善排水管网，实现雨污分流；疏通现状渠道，确保排洪畅通，以防止洪涝灾害。

市政公用设施现状现状认知

雨水工程现状雨水管樟坑径河10kV电源主要由范围外的观澜110KV变电站提供，10KV线路沿观平路引入。环观中路和观平路设有电力电缆沟，规格为1.2x1.2m，为新建电缆沟。主要问题：区内10KV线路和低压线路大部分仍采用架空线；道路照明设施不完善，只有部分道路设计有路灯。

市政公用设施现状现状认知

电力工程现状电缆沟

观澜110KV

变电站环观中路和观平路上设有通信管道。主要问题：通信线路大部分为架空线，架设在杆上或沿建筑物外墙敷设。

市政公用设施现状现状认知

通信工程现状电缆沟

市政公用设施现状现状认知

燃气工程

乾坤新田供应站燃气现状

气源为液化石油气，瓶装供应，编制区内有一座现状瓶装供应站—乾坤新田供应站。现状存在问题管道燃气发展滞后。规划对策加快建设管网设施，提高安全供气水平。

街道相关部门主要意愿（访谈－笔录）：完善内部道路系统，加强交通微循环；改善片区环境，增加绿地广场，增加开敞活动空间，加强环境综合整治；完善为工厂职工服务的公共配套设施及市政配套施；提高全面改造用地的开发强度，以提高土地的使用效益；为促进编制区的可持续发展，应制定可行的改造政策，平衡好各方利益，在充分保障各业主利益的情况下进行改造。

规划意愿综述现状认知

居委会及相关业主意愿（访谈－笔录、问卷调查）：全面改造－60％（增加商业、简化重建的审批手续）综合整治－40％（穿衣戴帽、增加绿化、整治道路及管网）目标与策略灵活性—开发中保持弹性和灵活性。统一规划、分期实施、灵活操作。协调性—统筹安排拆迁和建设，实现协调和可持续发展。公平性—合理解决改造过程中与物业业主之间的矛盾，平衡各方利益，实现互利互赢。经济性—强调规划的经济性和可操作性，并注重投资的经济效益和社会效益相协调。区域性—规划注重与区域的协调和集约发展，以促进区域整体城市建设和社会经济发展的提升，为观澜循环经济发展务。

改造原则目标与策略

改造目标目标与策略《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府[2007]75号）主要要求：1、完善配套功能，提高土地使用价值；2、与产业布局规划和产业集群发展相结合；3、与发展循环经济、增强整体配套功能相结合，促进工业区的可持续发展。

改造目标优化用地布局、完善配套设施、提升工业区环境质量的基础上，探索适合工业区整合管理模式和旧工业区改造方式，提升用地产出效益，建设一个生态和谐、高效的高新工业区。观澜高新工业功能区

整合为先进工业区

以工业用地为主的观澜高新工业功能区的组成部分。

功能定位

产业导向目标与策略电子及通信设备制造、汽车配件、体育用品、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等。锦绣大地工业园主要生产与高尔夫相关的体育用品(研究用地）。区域分析

规划区现状分析

产业导向电子通信设备制造、体育用品制造及其相关配套产业。

观澜湖高尔夫球会高尔夫球会高科技社区初步选址佳能精技立志凯高科技（深圳）有限公司入住观澜新田（08年）

润讯集团（通信）电子设备制造、仪器仪表及文化办公、金属制品、塑胶等。通讯设备、计算机及其电子设备制造。交通运输设备制造、汽车电子产品；

建筑拆除影响因素目标与策略规划道路水源保护区

与规划的城市道路冲突

与相关规划冲突冲突

位于河道蓝线内

建筑质量差

影响整体布局

改造模式与策略目标与策略

改造模式

综合整治区拆除重建区

改造模式与策略目标与策略

改造策略综合整治区改造策略：控制建筑总量，拆除部分建筑质量差的单栋建筑或临时建筑，对建筑质量一般的建筑进行穿衣戴帽工程整饰；严格控制综合整治区的零散现状绿地和空地，并结合整治提高绿地率；完善公共配套、道路和市政管网；对不符合工业区定位的产业逐步搬迁。拆除重建区改造策略：进行用地整合，统一规划，高标准建设；根据权属情况并结合产权单位意愿明确改造主体；对不符合工业区定位的产业进行搬迁，引进相关产业；符合定位要求的予以保留；完善配套设施，公共配套设施和市政公用设施优先配置。规划方案

用地布局

规划方案

功能分区综合服务区休闲活动区生产区分为3个功能区：生产区综合服务区休闲活动区1、建筑拆除区域分布；2、结合河道改造营造公共空间；1、组团规划的支路走向；2、规划区北面用地功能（生活区）；3、远期轨道站的建设（13号线）。干线主干道轨道13号线

用地布局路

规划方案总用地面积64.51公顷，其中城市建设用地62.79公顷，占总用地面积的97.33％。

用地规划环观中路清田大道新景路观平路田裕新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路

规划方案

地块控制地块划分6个片区，36个地块1、综合整治区主要依据用地权属划分地块。（面积差别较大）2、拆除重建区主要依据道路、河道及不同的开发经营管理模式划分地块。涉及不同权属的邻近小地块要求联合开发，市场化运作，有利于工业园区建设的整体性。

规划方案

地块控制地块指标代码行业一类地区标准二类地区标准242体育用品制造≥1.9≥1.6401通信设备制造≥2.2≥1.8405电子器件制造≥2.2≥1.8406电子元件制造≥2.2≥1.8409其它电子设备制造≥2.2≥1.8深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）－容积率控制标准本次规划容积率为≥2.4宝安区总体城市设计要求：规划区属于空间形态三级和四级控制区，建筑高度控制分别为50米24米。分析：50米和24米高度控制，按照工业建筑每层4.0－4.5米计算，建筑层数5－10层，按40％的建筑密度计算，容积率为2.0－4.0。

规划方案

地块控制地块编号用地性质代码用地性质用地面积(m2)建筑面积(m2)容积率建筑密度(%)建筑限高（m)绿地率（%）01-01M1一类工业用地61654843701.432453001-02G1公共绿地8563—————01-03E1水域3759—————01-04G1公共绿地6255—————01-05M1一类工业用地7411171202.429453002-01GIC2文化设施用地392221000.620183002-02G1公共绿地4844—————02-03E1水域3576—————02-04G1公共绿地7653—————02-05M1一类工业用地28858661042.430453003-01C1+C2商业服务业设施用地7353137001.938322003-02M1一类工业用地32324868902.736453003-03R3+C三类居住及商业服务业设施用地7684119001.641243003-04M1一类工业用地11592392003.427453003-05M1一类工业用地840101213541.438243004-01G1公共绿地1863—————04-02U5环境卫生设施用地350231——18—04-03M1一类工业用地2569817125—24243004-04M1一类工业用地19058500802.633453004-05R3三类居住用地29550389521.340243004-06M1一类工业用地10349127281.340243005-01M1一类工业用地24820639002.633453005-02R4四类居住用地33285004————05-03M1一类工业用地1204911219————05-04R3三类居住用地23153468————05-05M1一类工业用地587117614338453005-06M1一类工业用地810411754————05-07M1一类工业用地12508386003.239453005-08G1公共绿地13115—————05-09E1水域5930—————05-10G1公共绿地4400—————06-01R4四类居住用地8382640————06-02M1一类工业用地1978650870————06-03G1公共绿地9724—————06-04E1水域3876—————06-05G1公共绿地1536—————

规划方案

规划方案

配套设施规划规模（小区级＋工业区内部配套）管理与社区服务市政公用文、体、卫规划依据：《深标》、宝安工业布局研究与规划道路网

规划方案

道路交通规划环观中路清田大道新景路观平路新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路交通设施(公交停靠、停车位配置)轨道13号线田裕路

规划方案组团规划道路

道路交通规划本次规划道路路荣茂茂荣路尊重事实；注重公共空间的塑造；强化片区整体性。－建筑布局－环境景观－其它

规划方案

总平面规划

－保留

－有规划许可或有改造方案

规划方案项目名称

数值（平方米）百分比（%）规划总用地面积645134

建设用地总用地面积627967

规划总建筑面积733428100其中厂房建筑面积56860777.53其中现状保留9399012.82规划新建47461764.71居住建筑13252118.07其中四类居住76461.04其中现状保留76461.04宿舍建筑面积12487517.03其中现状保留224263.06规划新建10244913.97配套设施建筑面积323004.4其中商业88001.2食堂83501.14社区康复中心4000.05职工活动中心40000.55警务室500.01邮政所1000.01办公建筑106001.44建筑密度22%容积率1.2

绿地率35%

规划就业人口11400

景观轴

规划方案

城市设计高度控制

（45、24）滨水绿化景带景观节点开敞空间景观界面

以观澜茜坑水厂为水源。

平均日用水量：

9531.7m3/d。最高日用水量：

11247.4m3/d。

市政工程规划

给水工程

规划方案观澜茜坑水厂观澜茜坑水厂

排至樟坑径河内。

采用雨﹑污分流制。

市政工程规划

雨水工程

规划方案樟坑径河

排至观澜污水处理厂

平均日污水水量：

8307.6

m3/d

采用雨﹑污分流制

市政工程规划

污水工程

规划方案排至观澜污水处理厂

樟坑径河

电力负荷预测为3.4万千瓦。

近期规划区10kV电源由现状110kV观澜变电站提供，远期110kV环观变电站提供（片区南侧）。

规划路灯箱变1座。

市政工程规划

电力工程

规划方案

环观110KV

变电站

观澜110KV

变电站

固定电话需求量为3429线。移动用户预测9120部。数据用户预测为3420线。有线电视需求量为3919线。

电信业务仍由现状观澜电信支局提供。

邮政业务由观澜邮政支局提供服务，规划区附设邮电代办所。

市政工程规划

通信工程

规划方案

现状片区内未敷设燃气管道

。瓶装气气源来自本区周边的瓶装供应站。

市政工程规划

燃气工程

规划方案

规划以管道天然气为主，气源接自本片区周边的规划中压管网。

投资估算

规划方案备注：城市道路（含市政）、绿地、河道整治由政府出资建设，约7000万。改造方式用地面积(m2)建筑面积单位造价投资额（m2）（元/m2建筑面积）（万元）综合整治11716012406250620.31拆除重建工业厂房178574393275—66591.84公共配套设施及商业116063197630009592.8城市道路110331—5005516.6绿地58081—150871.22河道整治17168—250429.2

492920649313—83621.79

企业产值估算电子及通信设备制造、汽车配件、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等，土地总产值约6亿元。

现状情况主导产业为电子及通信设备制造与体育用品制造。根据《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》中关于二类地区土地产出率标准，升级改造后的工业区土地总产值约约22亿元。

改造后预测

规划方案

改造项目影响评价目标与策略实现上层次规划调整用地结构的目标。配套设施用地、公共绿地、道路用地增加。现状规划

改造项目影响评价目标与策略完善配套没施，改善环境，提升城市整体环境品质。现状规划

改造项目影响评价目标与策略完善道路系统，打通交通微循环。环观中路清田大道新景路观平路新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路田裕路环观中路