房地产经济学03

第三章

区位理论房地产经济学的理论基础第一节区位理论概述一、区位(location)区位是人类活动实体占有的场所，既指事物所处的具体位置，更指该事物与其他事物之间的一种空间联系。绝地区位、相对区位。自然区位、经济区位、交通区位。区位的特点第一，空间性第二，唯一性第三，动态性第四，相依性第五，稀缺性第六，综合性第七，等级性自然区位图交通区位图区位因素区位因素因素构成自然因素重要指影响区位的自然资源、自然条件和地理位置等地价因素主要指直接影响工业、商业和住宅业区位的地租及地价因素交通运输因素交通运输的可获得性及价格极大影响到区位生产要素因素劳动、资本等要素的数量、质量及价格水平公共服务因素教育、消防、医疗、治安、水电、基础设施等集聚因素主要指空间集聚的规模效应和外部效应科学技术因素指科学技术发展水平及发展趋势制度文化因素经济、政治、法律等正式制度以及文化、风俗、观念等非正式制度市场因素区域市场的分布、规模、结构等因素以及居民的收入水平及分布特征等信息通讯因素主要指影响区位的信息网络及通讯条件政策因素税收、规划、住房、保障法、金融等政策区位因素构成表区位理论的流派第一、成本学派：杜能的农业区位论；韦伯的工业区位论

成本派是最早的区位论学派，其理论核心是根据企业生产成本最低，确定企业的最优区位。杜能的农业区位，已将农业生产者的成本作为最重要因素考虑，但它只讨论了产品由产地到市场的运输成本，未涉及燃料原料及劳动力问题。韦伯将成本学派发展成系统学说。

第二、市场学派：克里斯塔勒的中心地理论；廖什市场区

位论

市场派在区位论中的出现晚于成本派，20世纪20年代它才正式作为一种理论出现。区位论市场派产生的社会背景是在垄断资本主义时代，利润的实现成了企业经营者最关心的问题。再加上第二和第三产业取代第一产业成为国民经济的主层部门，以及交通运输网的发达和其劳动生产率迅速提高，市场问题成为将来能否赢利、甚至是能否存在的关键。这时，出现了在考虑成本和运费的同时，关注市场区划分和占领的地域扩大化以及市场网合理结构的区位理论。区位理论的流派第三、行为学派

这是一种考虑与分析人的主观因素（对环境的知觉和相应的行为）从而对工厂区位进行决策的区位理论。它采用了对个体主观因素的群体客观分析法，因此考虑了人的心理过程。第四、社会学派

政府干预经济，对区位形成产生影响。第五、历史学派

强调空间区位发展的阶段性。

第六、计量学派

通过建立区域经济数学模型，分析区位形成问题。第二节杜能的农业区位论杜能对于其假想的“孤立国”给定了以下六个假定条件：1．肥沃的平原中央只有一个城市；

2．不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；

3．土质条件一样，任何地点都可以耕作；

4．距城市50英里之外是荒野，与其它地区隔绝；

5．人工产品供应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅来源于

周围平原；

6．矿山和食盐坑都在城市附近;；7.运费是运量和距离的函数。※两个问题：

第一，在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态；

第二，合理经营农业时，距离城市的远近将对农业产生怎样的影响。第二节杜能的农业区位论P+T=V–E：通过合理布局，使运费最小，利润最大。在运输费用与距离及重量成比例、运费率因作物不同而不同、农产品生产的动机是追求地租收入最大化等前提条件之下，冯·杜能推导出地租形成的公式：式中：R代表地租收入；P代表单位农产品的市场价格；C代表单位农产品的生产费用；Q代表农产品的生产量(等同于销售量)；K代表距城市（市场）的距离；t代表农产品的运费率。杜能圈杜能圈形成机制与圈层结构示意图“孤立国”条件下的杜能圈“孤立国”条件下的杜能圈是一种完全均质条件下的理论模式，冯·杜能在放宽了“孤立国”的假设条件，首先考察了河流的影响，其次考察了其它小城市的影响修正后的杜能圈模式示意图第三节韦伯的工业区位论区位因子（区位因素）是指影响区位主体分布的原因。韦伯最早提出了区位因子概念。定义：经济活动发生在某特定地点而不是发生在其他地点所获得的优势，即特定产品在某处生产比在其他场所产生的费用降低的可能性。

区域性因子

一般因子区位因子集聚·分散因子

特殊因子一般区位因子判别一般区位因子的具体方法是考察影响工业生产与分配过程的成本因素，即在区位因子中寻求与所有工业均相关的区域性因子。一般成本因素：（1）布局场地的土地费；（2）固定资产费；（3）原材料和动力燃料费；（4）劳动成本；（5）运费；（6）资本利率；（7）折旧率一般区位因子：运费和劳动费用运费指向论运费指向论主要使用原料指数判断工业区位指向。原料指数是指需要运输的限地性原料重量和产品重量之比，用公式表示就是：在整个工业生产与分配过程中，需要运送的总重量为最终产品和限地性原料之和。每单位产品的需要运送的总重量为区位重量，用公式表示为：运输指向定律（最小运费原理）在生产过程不可分割，消费地和限地性原料都只有一个的前提条件下，（1）仅使用普遍性原料时，为消费地区位；（2）仅使用纯原料时，为自由区位；（3）仅使用损重性原料时，为原料地区位；一般区位法则第一，当原料指数>1（或区位重量>2）时，原料地指向性区位第二，当原料指数<1（或区位重量<2）时，消费地指向性区位第三，当原料指数=1（或区位重量=2）时，自由指向性区位区位三角形在生产过程中，当原料地为两个，且与消费地不在一起时，其区位图形是一个三角形，即区位三角形区位多边形而当原料地为多个，并不同市场在一起，其区位图形为一多边形（区位多边形），其运费最小点仍为该多边形的重力中心P。综合等费用线最小运费指向是韦伯工业区位论的基础，可以用综合等费用线来形象地加以说明。综合等费用线是运费相等点的连线，如图所示。技术进步与区位指向的关系阿尔弗雷德·韦伯同时论述了技术进步与区位指向的关系，他认为技术进步会产生两种相反的倾向。一是运输工具的改善会降低运费率，劳动费供给地的指向将变强。二是机械化会带来劳动生产率的提高，降低劳动系数，导致在劳动供给地布局的工业会因运费的作用转向消费地。集聚指向的图解第四节中心地理论中心地中心地（CentralPlace），可表述为向居住在它周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方。克里斯塔勒假设在理想地表上均匀分布着一系列的B级中心地，分别为B1、B2、B3、B4、B5、B6等，它们的最高级别货物的最大销售距离假定为r。这样，两个B级中心地之间的距离为2r。如将所有的B级中心地联接，则可得到一张有规则的等边三角形的网。市场原则下的中心地系统的形成图市场原则下的中心地系统的形成图·早期建立的道路系统对聚落体系的形成有深刻影响，这导致B级中心地不是以初始的、随机的方式分布在理想化的地表上，而是沿着交通线分布。在此情况下，次一级中心地的分布也不可能象K=3的系统那样，居于三个高一级的中心地的中间位置以取得最大的竞争效果，而是位于联接两个高一级中心地的道路干线上的中点位置奥古斯特•廖什需求圆锥体奥古斯特•廖什提出了需求圆锥体的概念，并对六边形市场区的形成作了严密的经济论证。需求圆锥体以一般货物（比如啤酒）的销售状况为例，如果其它条件不变，消费者购买某种货物的数量取决于他准备为之付出的实际价格。这个实际价格等于货物的销售价格加上运费。·要充分消除圆与圆之间的空隙地区，除正六边形外，还有等边三角形和正方形。相比之下，六边形的面积最接近于圆的面积。因此，在3种可能存在的几何形状中，六边形的单位需求最大。·廖什中心地系统（1～9）的最小市场圈第五节土地区位与城市土地利用结构城市空间布局形态伯吉斯同心圆模式霍伊特扇形模式哈里斯乌尔曼多中心模式综合练习一、本章基本概念区位；区位优势；杜能环；区域因子；中心地；中心性；运费指向论；劳动费指向论；集聚指向论；廖什经济景观二、