神州数码(武汉)科技园项目定位方案-合富辉煌房地产-2013年-市场研究-项目定位-51P

神州数码（武汉）科技园项目定位谨呈：神州数码控股有限公司湖北合富辉煌房地产顾问有限公司——2013年5月8日——Part1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读

Part

2区域典型案例

2.1光谷软件园2.2光谷金融港2.3武大航域Part3项目定位

3.1客户分析及定位

3.2产品分析及定位3.3产品建议3.4项目定位及案名建议3.5项目定价范围建议Part4优秀案例介绍Part5区域资源整合Part6合富资源整合目录Part1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读武汉中国光谷集中了光电子、创意研发、金融保险、生物医药、新能源、装备制造等六大产业集群，汇集20万专业技术人员，每年申请的知识产权专利在1000件以上，年产值达3000亿，成为我国新兴产业技术研究最高水平的人才创新创业基地之一。2012年4月5日，武汉市政府原则通过《东湖国家自主创新示范区总体规划(2011-2020年)》。根据总体规划，10年后，光谷将从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”，区域企业总收入要达到3万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区。光谷生物城关东科技园光谷软件园神州数码东一产业园藏龙岛产业园佛祖岭产业园富士康科技园创意产业基地大学科技园光谷金融港经过十多年的发展，光谷产业已从单一走向多极，从分散走向集中，从重视工业生产走向重视科研服务。产业布局发展模式产业发展单一的光电产业光电子、创意研发、金融保险等六大产业多极发展注册企业数迅猛增加，经营方向得到极大拓展企业分散独立对产业园区和科技园区的需求与日俱增聚集形成众多大型产业园区和科技园区，产业氛围逐步加强政府对科研和服务业的扶持引导日趋重视，其产值比重逐渐增大对区域环境与工作氛围日益关注和重视重视工业生产客户增加需求增加需求差异1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读客户增加需求增加需求差异神州数码（武汉）科技园的开发独特的项目定位与运营模式在众多产业园和科技园中，神州数码（武汉）科技园如何发挥自身最大的优势？如何实现项目价值最大化？契合区域产业导向并实现项目开发的目的项目价值目标实现的关键因素与重要条件1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读众多产业园和科技园聚集组团，显著提高了园区的知名度，并能吸引更多的优秀企业入驻。作为产业发展最基本的物质基础，目前光谷已建成或在建的产业科技园区开发模式多样，产品风格各异，业态组合也非常广泛。工业地产开发模式地产企业开发模式综合运作开发模式主体企业引导模式政府主导开发模式1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读光谷金融港武大航域华工科技园光谷总部空间佩尔中心拓创产业园光谷芯中心美加光谷CBC武汉研创中心光谷软件园光谷创意产业基地国际企业中心地大科技园武钢科技园富士康科技园武大航域宇奥科技园藏龙岛科技园环保科技产业园光通讯产业园光谷生物城华师科技园武大科技园光谷汽车电子产业园理工科技园华科科技园光谷新能源与环保产业基地东一产业园神州数码主体企业引导模式地产企业开发模式通过梳理，我们得知光谷产业科技园主要以主体企业引导模式和地产企业开发模式为主。某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。地产开发企业获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。主体企业引导模式地产企业开发模式神州数码（武汉）科技园符合主体企业引导模式。神州数码控股有限公司是中国领先的整合IT服务提供商，可发挥自身龙头作用，导入并整合产业链上下游企业，形成规模效应，从而提升园区的产业高度和整体价值。1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读序号项目定位规模业态面积价格客户状态1光谷软件园国家火炬计划软件产业基地占地45万方，建面60万方独栋、多层、高层500-1000㎡4000-8000/㎡科技型企业售罄2光谷芯中心武汉科技新城的核心占地16万方，建面25万方独栋、多层300-400㎡4400/㎡科技与创新型企业在建，在售3国际企业中心企业总部基地占地33万方，建面40万方多层547——613㎡5500-6500/㎡科技型企业在售4光谷金融港华中金融后台中心占地106万方，建面160万方小高层、高层2000㎡+6600/㎡经济型企业在售5武大航域双生态产业办公平台占地6万方，建面5万方墅式、多层200-600㎡4000-8000/㎡科技型企业售罄6华工科技园创新基地占地6万方，建面7万方小高层未定未定科技与创新型企业在建，待售7光谷总部空间研发孵化区占地8.6万方，建面11万方墅式、多层、高层50+㎡5000/㎡科技与研发型企业在建、在售8佩尔中心智汇中心占地2.4万方，建面4.5万方墅式、小高层、高层440-1000㎡5180/㎡科技型企业在建，待售9武汉研创中心中式墅质ROD创意产业园占地26万方，建面22万方墅式、多层、高层600-6000㎡7000-9000/㎡创意和研发型企业在建，未售10美加光谷CBC中央文化商务区占地，建面83万方商务综合体未定未定商业型企业在建，未售附：光谷主要产业园区信息1产业园市场分析1.1武汉光谷产业园特征解读Part2区域典型案例2.1光谷软件园2.2光谷金融港2.3武大航域区域典型案例2.1软件园2物业地址：东湖高新区关山大道与南湖大道交汇处租售动态：出售装修状况：毛坯投资商：武汉光谷联合股份有限公司物业管理公司：丽岛物业占地面积：680亩建筑面积：73万平方米容积率：0.91主要业态：独栋办公别墅，多层、高层办公楼目前价格：五期在建，尚未开售/往期4000-8000/㎡光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前已建成45万平方米，入园企业近两百家，员工规模近两万人。A项目概况光谷软件园在规划上，留出面积来做园林和公共空间，整个园区的规划特点是“三低一高”，即低容积率（0.91），低建筑密度（21%），低建筑物层次（大部分在5层左右），高绿化率（55%的绿地和湖面）。位于中央的大片人工湖，是园区的视觉和活动中心，建筑沿湖岸层层展开，渐次升高，疏落有致，不同方位的办公楼都能欣赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔。B项目特点【渐次升高，疏落有致】区域典型案例2.1软件园2C项目实景区域典型案例2.1软件园2区域典型案例2物业地址：东湖高新区光谷大道与三环线交汇处租售动态：出售装修状况：毛坯投资商：武汉光谷联合股份有限公司物业管理公司：丽岛物业占地面积：1600亩建筑面积：160万平方米容积率：1.66主要业态：多层、高层办公楼目前价格：在建在售，6600元/㎡A项目概况2.2光谷金融港光谷金融港集聚了银行、保险、证券等金融机构的数据中心、票据中心、银行卡中心、档案管理中心、客服中心、研发中心、培训中心等后台服务机构，利用强大的网络和信息处理技术，为国内外金融机构提供24小时不间断、高效的后台支援服务。B项目特点光谷金融港基础配套设施健全，为入驻企业提供双回路一级环网供电，园区还专门建设一座变电站；为入园企业提供双回路通信保障。

此外，金融港利用东湖高新热点厂产生的余热蒸汽，园区还将建设多个分布式能源站，为入驻企业提供集中制冷和供暖服务，免去企业投资建设空调系统成本，并为入驻企业降低近20％左右的使用成本。该项目打造了单层超大空间、承重能力突出的现代化办公建筑群，以满足各类入住企业个性化办公需求，并专门建设了倒班公寓、青年公寓和综合商务配套区。待建一期已建成二期在建青年公寓已建成大型商业配套待建区域典型案例22.2光谷金融港C项目实景区域典型案例22.2光谷金融港区域典型案例22.3武大航域A项目概况物业地址：科技园武大园一路租售动态：出售装修状况：毛坯投资商：武汉阳光广济医药开发有限公司占地面积：62963平米建筑面积：57904平米容积率：1.09主要业态：独栋墅式办公楼，多层、小高层办公楼目前价格：已售罄武大科技园位于光谷核心区域，享受得天独厚的产业资源，武大·航域位于科技园武大园一路,属于武大科技园正中心位置，优先享受园区配套和景观资源。项目规划用地面积62963平米，规划建筑面积57904平米，容积率1.09，建筑密度21.32%，绿化率40%，停车位450个。B项目特点武大航域引入“OfficePark”理念，创建公园式办公场地。项目是光谷版块规模合理，建筑形态多样化，办公舒适度高及良性开发的代表。

武大航域由13栋湖畔独院(3~4层)、6栋联排办公(4层)及7栋自由空间(5~6层)组成。项目特征为“双生态”产业办公平台，具备良好的自然生态环境。呈现“低楼层、低密度、低容积率和高绿化率”“三低一高”的形态，园区中间线位置设计了面积较大的水系园林，使整个园区的生态感较强。每个墅式独栋办公楼具有私家园林和停车位，私密性和专属性较强。»区域典型案例22.3武大航域C项目实景

区域典型案例22.3武大航域Part3项目定位3.1客户分析及定位3.2产品分析及定位3.3产品建议3.4项目定位及案名建议3.5项目定价范围建议项目定位33.1客户分析及定位序号入驻企业行业1软通动力IT2江通动画动漫3达梦数据库软件4微软技术中心IT5交通银行华中金融服务中心金融6中建三局三公司建筑7光谷联合股份有限公司建筑8爱立信电信9万州电气集团电气10兴图新科视频技术11光大银行金融12联想利泰软件13国电武仪电力14中地数码软件15中冠信息科技钢铁16华为IT17IBMIT18中铁二院建筑19HPIT20交通银行金融A光谷软件园：定位于软件产业基地B光谷金融港：定位于金融后台中心序号入驻企业行业1武汉山海桥梁设计咨询有限公司建筑2武汉剑通信息技术有限公司IT3北京江河瑞通技术发展有限公司工程技术4施耐德电气（中国）有限公司武汉分公司电气工程5北京万集科技股份有限公司智能交通系统6湖北银行股份有限公司金融7湖北省福利彩票发行中心博彩8前锦网络信息技术（上海）有限公司武汉分公司人力资源服务9武汉珞珈德毅科技发展有限公司软件工程10北京数字政通科技股份有限公司软件开发11武汉市银鹏纺棉股份有限公司棉纺12湖北建科建设工程有限公司建筑13汉口银行金融14中国人民银行武汉分行金融15远光软件股份有限公司软件开发16博彦科技（武汉）有限公司IT17武汉炼化工程设计有限公司化工工程18九江银行股份有限公司金融19大成基金管理有限公司金融20上海河图石化工程有限公司化工工程项目定位33.1客户分析及定位序号入驻企业行业1武汉科斯特新技术发展有限公司激光2武汉楚域光电科技有限公司激光3武汉华天精工激光科技有限公司激光4武汉美舟科技有限公司电气5武汉利捷电子技术有限责任公司电子6武汉川丰软件技术有限公司软件7武汉市蓝途科技有限公司电子元器件8上海努浩船舶设备有限公司船舶商贸9武汉武船信息集成有限公司船舶技术10湖北华研博创节能科技有限公司电气11广东东研网络科技有限公司武汉分公司网络传输12武汉海洋仪器有限公司电子仪器13武汉维亚数码技术有限公司影像技术开发14武汉武达生物技术有限公司环保技术15小太阳教育（中国）连锁总部教育16南京思成建筑设计咨询有限公司武汉分公司建筑17SMC（中国）有限公司武汉营业所工业自动化18清华辰安安全科技19南通宏华建筑20中测新图遥感测绘技术C武大航域：定位于双生态办公平台项目定位33.1客户分析及定位通过对上述三个典型产业园的客户梳理，我们可以看出，每个产业园的客户，除了园区所定位的行业内的企业入驻外，也拓展延伸，吸纳了许多其他领域的企业，并且相互之间有明显的重叠现象。出现上述情况的原因主要有三点：☞定位客户数量有限，不足以满足园区供应☞其他领域的客户有入驻园区办公的需求☞项目开发模式与运营目标的共同导向作用光谷众多主题产业园虽然定位不同，但均出现了入驻企业领域多样、客户重叠的同质化现象，彼此之间亦存在一定的竞争关系。项目定位33.1客户分析及定位神州数码（武汉）科技园尽管以神州数码作为龙头开发运作，但在对接市场，吸纳企业入驻时，仍可能面临与其他主题产业园相似的问题，即在客户整体构成上将难以产生明显的差异。因此，根据项目开发模式，结合市场环境，我们可以把神州数码（武汉）科技园的客户归纳界定为：A

神州数码上下游及关联企业B光谷其他科研或服务型企业市场趋同，客户趋同，若要项目具备足够的竞争力我们则要思考——如何实现项目的差异化？如何使项目具有独特吸引力？如何让客户认可并乐于入驻项目？项目定位33.1客户分析及定位项目差异化外部核心：市场客户内部核心：产品服务产品服务地段配套业态空间品质价格专业优质大环境决定差异化着力点后期运作项目定位33.2产品分析及定位区域案例产品解析序号项目业态组合建筑布局建筑风格空间形态区域环境1软件园独栋墅式，多层，小高层，高层以人工湖为中心围绕布局现代公园式商务园区，商务与休闲气息结合交通方便，配套齐全，已成为区域副中心2国际企业中心多层普通排列现代商务感明显，但比较大众普通发展日趋成熟，成为区域企业聚集地之一3金融港多层，小高层，高层普通排列现代商务感强，建筑普通但外立面多样项目的带动能力很强，区域发展前景可观4武大航域独栋墅式，多层，小高层按不同业态分类排列现代外立面单调，布局普通环境良好，科研氛围强5光谷芯中心多层，小高层，高层普通排列现代商务感明显，但有部分花园形态偏居区域边缘，相关配套严重短缺6研创中心独栋，多层，高层按不同业态分类排列中式外立面单调，有一定中式院落元素拥有良好的湖景资源，但位置较偏，配套不足123456项目定位33.2产品分析及定位通过对区域案例的梳理，我们可以看到，各主题产业园业态多样，但园区布局除软件园有亮点外，均比较相似，建筑空间形态上则无甚亮点，风格上大多是比较大众的现代风格，而在产品功能上，则普遍界定为商务办公平台。产生差异园区布局普通建筑形态大众产品功能趋同灵活布局，制造空间的独特性风格考究，展示形态与众不同在功能上创新，提供其他选择项目定位33.2产品分析及定位A项目布局建议保持蓝色区域各方位建筑的普通排列布局，界定园区范围，同时以院落形式围合项目核心区，保证核心区的私密性和纯粹性。对红色区域的建筑排列方式进行调整，避免直线排列，使其相互错位，制造曲径通幽、回环往复的空间格局，实现核心区的空间形态差异化。项目定位33.3产品建议B项目建筑形态建议保持蓝色区域的普通商务办公的建筑形态，维持项目外围的整体性，同时藉此与核心区的建筑形态和所面对的客群区分开，以满足不同功能与需求。对红色区域的每一栋建筑形态予以调整，切割重组为墅式或庭院式建筑，以增强建筑形态的独特性，提升其档次，实现项目核心区的价值升华。所有建筑在外立面色调上保持一致，以维持项目的整体协调性与统一，但在立面形态和细节部位上则要加以区别。项目定位33.3产品建议C项目功能建议蓝色区域保持商务办公功能，红色区域在建筑设计和功能上既满足商务办公需求，同时满足会议展示、品质居住等多种功能需求。项目定位33.3产品建议3.4项目定位及案名建议通过对产品差异化的思考和追寻，我们认为神州数码（武汉）科技园适合打造成商住一体式的高端综合园区：神州•融创苑商住融合新典范，开创光谷商住模式新纪元项目定位3价格：元/m2综合素质800060004000光谷软件园国际企业中心武大航域华工科技园光谷金融港本项目在售项目售罄/流通项目未售项目光谷总部空间佩尔中心武汉研创中心光谷芯中心9000项目定位33.5项目定价范围建议项目定位33.5项目定价范围建议建议毛坯出售，均价范围：5500—6500元/㎡建议毛坯出售，均价范围：6000—7000元/㎡建议精装修出售，均价范围：10000—15000元/㎡Part4优秀案例介绍4.1总部型商务花园案例：总部国际4.2低密度商务别墅案例：印象钢谷物业地址：丰台区西南四环科丰桥总部基地西侧交通状况：毗邻西南四环快速路与城铁9号线租售动态：出售装修状况：毛坯开发周期：两期投资商：北京景枫立嘉置业北京横泰隆兴置业物业管理公司：北京英印威尔占地面积：118432.59平方米建筑面积：212880平方米容积率：1.50楼层状况：4-8层独栋目前价格：11000元/平方米雄踞科技总部新区西部，与总部基地仅一路之隔。项目总建筑面积22万平米，总计110余栋多功能、复合式独栋总部楼。目前在北京类似的项目有BDA国际企业大道、非中心等。4.1总部型商务花园案例：总部国际4优秀案例介绍A项目概况城市大道型—街区式总部组团此区域由总部楼与市政交通干道有机排列形成，其最大特色为“临街”。整体建筑集群东侧依邻区域内市政主干道，西侧紧邻园区内集中景观绿地。此区域楼型均设前后双出入口，形成园区内街区式、可分可合的总部组团。精致花园型—小体量总部机构此区域位于项目南端，由数十座精致、小体量总部楼围合而成。该区域中心地段由两大花园广场与一条景观通廊组成。通透的景观视野，大面积的集中花园绿地与围合而成的私密专属庭院共同形成了园区内独具特色的花园型、小体量总部组团。绿荫广场型—低密度总部围合此区域于项目北部，由6栋独立总部楼围合构成。东侧毗邻近大面积市政绿化带，中央围合形成绿荫停车场，成为真正的绿荫广场区低密度总部单元，尊荣地位，不言而喻。B项目特点4.1总部型商务花园案例：总部国际4优秀案例介绍低密度庭院办公：独立冠名，私密与开放共生的专属庭院，营造和谐氛围，提高工作效率。企业级活性空间：局部楼层预留上下水及天然气管道，方便未来企业功能空间的灵活布局。可塑性独立大堂：层高4.5米—5.8米的首层接待空间，为企业进行形象展示、成果展览、产品陈列、商铺经营等预留充裕空间。各栋总部楼的功能将涵盖：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。B项目特点4.1总部型商务花园案例：总部国际4优秀案例介绍占地面积：600余亩总建筑面积：40万平米容积率：0.98绿化率：60％土地性质：工业项目地址：潘泾路4333号，南近罗店（美兰湖）北靠罗泾镇开发商：上海望源企业发展建筑类别：高层，多层及低层均价：13000元/㎡休闲生态：南面为美兰湖高尔夫球场、美兰湖和游艇码头等4.2低密度商务别墅案例：印象钢谷A项目概况4优秀案例介绍通透四面观景，绿化种植因地制宜，与功能密切结合；中间全绿化设计，将阳光与绿色一同引景纳室；列层式会馆：在水平面的基础上，增加垂直景观，塑造立体景观资源，以求移步换景；半地下车库:引入环保设计缓升绿坡，翘升大面积直面绿坡，遮掩建筑体块，营造绿色视觉效果。B项目特点4.2低密度商务别墅案例：印象钢谷4优秀案例介绍项目共分三期开发，是一个集研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园。一期由35栋低层商务楼、3300㎡望源LSB会馆、6幢高层研发楼、20000㎡商务配套建筑以及二期规划用地组成。C实景照片4.2低密度商务别墅案例：印象钢谷4优秀案例介绍Part5区域资源整合我司在武汉地区的代理项目天下国际公馆中正武湖莲花湖锦绣江山汉正街商业广电中心城开奥特莱斯滨湖名邸万科城市花园法国之窗昌盛顶绣晶城新时代商务