第四章不动产估价课程收益还原法1

第四章：收益还原法引言

收益还原法是目前国际上公认最经典的不动产估价方法，它是以马克思地租理论为基础，在国外广泛的应用于收益性质的资产估价，被房地产业界誉为估价方法中的“王后”。讲课内容

收益还原法的概念收益还原法的原理收益还原法的公式收益还原法的特点收益还原法的适用范围实例一、收益还原法的概念概念：收益还原法（IncomeCapitalizationMethod）是将待估不动产每年的预期客观纯收益以一定的还原利率，统一折算到估价期日现值的一种估价方法。

二、收益还原法的原理理论基础：土地收益理论土地是一种天然存在的稀缺性资源。之所以存在价格，是因为它一种特殊的商品，其价格是由利用土地所获得的超额利润来决定的。马克思的地租地价理论：地租是一种收益，它是土地所有权借以实现的经济形态，真正的地租是为了使用土地本身而支付的资本额。

在我们社会主义国家制度下，因为土地所有权的存在，同样存在地租，所以说拥有了土地使用权，就占有了土地的收益。预期收益原理：假设购买了一宗不动产的使用权，这就等于在未来的使用年期内可以源源不断地继续获取年纯收益。收益还原法就是将这些未来的纯收益折现并汇总，这个现值总额就是不动产价格。举例：每年获利息10万元！！每年纯收益也是10万元！！！！我要存款200万元利息率是5%我要投资不动产〓解释不动产的年纯收益相当于“年利息”不动产的还原利率相当于“存款利息率”本金=年利息/利息率不动产价格=不动产的纯收益/还原利率原理释疑折现:

把未来或是过去的货币额通过折现率的修正，折算到现在的价格水平。解释

式中：V----不动产价格；

a1，a2，a3，…an--不动产未来各年的纯收益；

r1，r2，r3，…rn--不动产未来各年的收益率。这是将未来各年的纯收益进行折现加和,这里纯收益，收益率及有收益年限都是可变化的值。通俗的讲，折现的概念就是将未来的钱折合成现在的货币额是多少。

三.收益还原法的公式I:V=a/r

式中：V----不动产价格；

a----不动产的纯收益；

r----不动产的还原利率。

请大家看书本61页假设前提

纯收益每年不变；还原率无变化；获取这个收益的年限是永远，无限年期的。

使用限制土地制度不同土地使用权的流转《土地管理法》规定土地最高出让年限有限年期且其他因素不变的情形

式中V、a、r----含义同前；

n----不动产的使用年限或仅有收益的年限。

II:请大家看书本61页纯收益有变化的情形

设某一宗地，使用年限为50年，前5年土地纯收益分别为每年20、25、30、35、40万元，第6年起每年的土地纯收益为50万元，若土地还原利率每年都保持为10％，求该宗地收益价格。

解：（1）将地价分成两部分来计算，先计算前5年的收益价格P1==18.18+20.66+22.54+23.91+24.84=110.13万元再计算后45年的收益价格P2P2===306.11万元P=P1+P2=110.13+306.11=416.24万元故该宗地的收益价格为416.24万元

四、收益还原法的特点1.收益法具有严格的理论基础。地租地价理论和生产要素分配理论是收益法的理论基础。2.收益法是以收益为出发点评估不动产的价格。3.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。五、收益还原法的适用范围

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格。

适用于：有收益或潜在收益的土地和建筑物，如农地承包，城镇土地租赁、转让或企业用地的估价。不适用：没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价。

六、收益法的估价步骤1.搜集整理资料2.确定总收益3.确定总费用4.计算纯收益5.确定资本化率6.选用公式，求取收益价格第一步搜集整理资料1.资料搜集的途径（书本66页）2.资料的整理第二步确定总收益不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类，其中客观收益可直接应用于估价中。总收益产生的形式有以下几种：

1.不动产出租的租金，如押金利息等

2.企业经营收益第三步确定总费用1.不动产出租中总费用的计算（费用项目？加上折旧）管理费、维修费、保险费、中介费用、税金、折旧费2.企业经营费用的计算折旧费

折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为:年折旧费=(房屋重置价-残值)/房屋可使用年限

=房屋重置价*(1-残值率)/房屋可使用年限重置价格:根据目前的人工、材料价格及正常管理水平,并利用目前的材料、标准与设计,建造一幢各项功能相同或相当的建筑物所需的成本价格.建筑物残值:指建筑物在不能使用时还能收回的价值.

“土地使用期满而未申请续期的，土地使用权及其上房屋附着物由国家无偿收回。”不同情况下折旧费公式变形：当土地可使用年限＞房屋耐用年限，计算残值，公式为：年折旧费=(房屋重置价-残值)/房屋可使用年限

=房屋重置价*(1-残值率)/房屋可使用年限当土地可使用年限＜房屋耐用年限，残值为0，公式为：年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限第四步计算纯收益不动产租赁中的纯收益求取不动产纯收益=年租金总收入-年总费用不动产的纯收益：

总收益–

总支出费用

项目城镇用地农用地总收益不动产出租的租金

企业经营收益等农产品产值，农副产品产值总支出费用管理费，维修费，保险费，税金，折旧费，其它费用等物质投入由种子、肥料、农药、农膜、灌溉、农具折旧等项目组成；

活劳动投入主要是农业生产所耗费的工作时日（8元/工作时日）；

农业税费是指与土地承包经营土地有关的那部分税费。第五步确定资本化率1.概念：资本化率（又可称为不动产还原利率、综合收益率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。2.确定方法：

市场提取法安全利率+社会风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法还原率的分类

按照评估对象的不同,可以将还原率分为以下三类:1.综合还原率:是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率.2.建筑物还原率:是求取单纯建筑物价格时,所使用的还原率.3.土地还原率:是求取纯土地价格时,所应使用的还原率三者的关系综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分,但又是相互联系的,计算公式如下:

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r—综合还原率

r1—土地还原率

r2—建筑物还原率

L—地价

B—建筑物价格残余法土地残余法房地出租中的土地价格求取①房地纯收益

=房地出租年总收入-房地出租年总费用②房屋现值

=房屋重置价-年折旧*已使用年限③房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率④土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益⑤求取土地价格书本例一残余法建筑物残余法房地出租中的房屋价格求取①房地纯收益

=房地出租年总收入-房地出租年总费用②以其他方法求得土地价格③土地纯收益=④房屋纯收益=房地纯收益-土地纯收益⑤求取建筑物价格某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500平方米的土地使用权，性质为商业。并在其上建造了一座酒楼，建筑面积为8000平方米。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估，估价期日为2011年3月12日。据估价人员调查核实，此不动产在评估期日尚可使用35年，当地同类同档次物业每月的营业额为50万元，每月管理费和税费总计为30万元；经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/平方米，土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%.利用收益还原法评估承租土地使用权价格

承租土地使用权指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。承租土地使用权价格

承租土地使用权是一种土地使用权，权利人有使用、收益和一定的处置权，所以承租土地使用权具有相应的价格。承租土地使用权价格评估的原理及公式

差额租金还原法：是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。

公式：P=PR/r×〔1-1/(1+r)n〕式中：

P——承租土地使用权价格；

PR——赢余租金(ProfitRent)，即市场租金与实际支付租金的差额；

r——承租土地使用权还原率；

n——收益年期。实例

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是6万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为8万元，根据测算承租土地使用权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。（1）计算年租金差额(租金盈余)

PR=8万-6万=2万元（2）题目给定承租土地使用权还原率为8％（3）计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格：2÷8％*[1-1／(1+8％)10]=13.42万元

书本76页例题收益法案例一某旅游区一宾馆共四层，基中首层供餐饮用，月收入为18万元，余下皆为住宿用，共300个房间，平均每间每天向客户收取95元，空置率为27%，该宾馆营业实际每月花费25万元。当地同档次的宾馆一般每间每天能有90元的收入，空置率为20%，正常营业费用为月收入的30%；当地单层餐饮业房地产月收入为25万元，营业费用为8万元。该地区的商业不动产的还原率为10%，试用上述资料帮助宾馆经理测算自己宾馆的转让价值(宾馆剩余使用年限为20年)。（1）计算纯收益住宿纯收益=300*90*20%*（1-30%）*365=137.97万元餐饮纯收益=（25-8）*12=204万元宾馆纯收益=137.97+204=341.97万元（2）计算宾馆价值宾馆价值=(341.97/10%)×〔1-1/(1+10%)20〕=2911.38万元某公司于2006年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块，50年土地使用权，并于2007年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/平方米，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5%和6%。试求该地块在2012年11月的土地使用权价格。（1）计算总收益采用客观收益:以30元/月计年总收益=30×450×12=162000元

（2）计算出租总费用年税金=20×450=9000元

年管理费=30×450×12×5%=8100元

年维修费=1500×450×3%=20250元

年保险金=1500×450×0.3%=2025元

年折旧费=1500×450/49=13775.5元

年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5元

（3）计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原利率=(1500×450-13775.5×5)×6%=36367.35元

（4）计算土地纯收益土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-36367.35=72482.15元

（5）计算2012年11月土地总价格P=a/r〔1-1/(1+r)n〕=(72482.15/5%)×〔1-1/(1+5%)44〕=1280235.78元

n=50-6,r=5%单位面积地价=1280235.78/500=2560.41元/平方米

1．某市一综合大厦，于2009年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4~10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2005年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2012年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2012年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元／建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.5元／建筑平方米·日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5.0元／平方米·日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4.0元／日·平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从2005年至2010年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。

计算该宗土地在2012年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格.（1）计算大厦房地年总收益：商场年总收益=5.0×4000×75%×（1-5%）×365=520.125万元写字楼年总收益=4.0×7500×70%×（1-20%）×365=613.2万元房地产年总收益=520.125+613.2=1133