第四章-消费支出规划

消费支出规划2012年个人房贷余额超过2万6千亿元54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”

如何可以均匀地享受一生的财富？？？

预期中国汽车销量每年增速至少10％消费支出规划学习框架

1、制定住房消费方案

2、制定汽车消费方案3、制定消费信贷方案消费支出规划

1、金融市场与消费支出

2、收入、支出与财务安全和财务自由

收大于支的消费模式

收支相抵的消费模式

支大于收的消费模式1、金融市场与消费支出的关系金融市场发达，才能融资或投资结合方式：1、融资：从金融市场借贷调整消费模式——住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力2、收入、支出、财务安全与财务自由财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作收入大于支出货币时间总收入投资收入总支出工作收入收支相抵货币时间总收入投资收入总支出工作收入货币时间投资收入总收入总支出工作收入支出大于收入（不可取）住房消费规划

住房支出的分类

购房的目的

购房的财务决策住房消费信贷租房的选择房产消费规划内容一、住房支出的分类

（1）住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。（2）住房投资将住房看成投资工具。二、购房的目标（时间、面积、房价）

（1）购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）

（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。（2）购房环境需求房价取决于区位和面积。购房目标购房目标三要素：客户家庭计划购房时间希望的居住面积届时房价例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格为５０００元每平米的房屋。注意：购房目标必须明确，不能模糊购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）1、购房面积需求把握：不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力2、购房环境需求（价格取决于区位和面积）区位好，价格高，面积小区位差，价格低，面积大现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租成长率未来房屋价格的预期购房租房?房屋居住需求家庭人数生活品质购房租房购房决策租房地段环境价格内部设施购房规划地段、环境户型、类别品牌、管理保值增值潜力首期付款偿还贷款购房规划的流程三、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。三、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价

×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价

×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。三、购房的财务决策例2-1王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。

首付部分=29（万元）贷款部分=56.8（万元）可负担房屋总价=85.8（万元）房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2%

若王先生计划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）三、购房的财务决策

例2-2，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。

30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）

60万的房屋首付及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)提示：房价最好控制在年收入的6倍以下贷款年限在8-15年之间练习题例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。首付款=60*30%=18贷款额度=60*70%=42每月偿还的本金和利息：即月供（年金）

42=年金*年金的现值系数系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12）购房相关税费契税：普通住宅按房屋成交价１.５％缴纳非普通住宅按房屋成交价３％缴纳评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定律师费：公积金贷款不付商业贷款收取（各银行有自己的规定）商业贷款二手房要办理公证，每件200元。保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保险及贷款信用保险公积金贷款可不买保险商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。购房相关税费抵押登记费：每平米０.３０元，二手房每间200元印花税：《商品房买卖合同》：３％００

《个人购房贷款合同》：５％００

领取房屋产权证时，每件贴花5元装修费用：经济型、舒适型、豪华型购置家具和电器费用以上开支形成了住房规划的财务目标。三、购房的财务决策3、购房财务规划的主要指标

①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%

②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%1、住房消费贷款的种类：个人住房公积金贷款

利率：

5年以下（含5年）年利率4.77%5年以上（不含5年）年利率5.22%个人住房商业性贷款

利率：

3－5年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50%5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66%

个人住房组合贷款四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（1）个人住房公积金贷款个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款例如：某职工已经存有公积金20000元，上月公积金汇储300元，还有10年退休。该职工在退休年龄内可交存的公积金总额：

=20000+300*10*12=56000能够借入的总额为以下三者中最低者：

1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56000元

2、住房价格的70%。设住房评估价90000元。90000*70%=630003、该市住房公积金管理中心的最高额度。设为30000元。该职工的借款额度为30000元。四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（2）个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭）贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证◆抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋土地使用权等◆质押贷款：动产或权利质押作为还款保证国库券、金融债券、AAA企业债券◆保证贷款：第三人保证作为还款担保◆抵（质）押加保证：抵押物或质押物第三人保证四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（3）住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房公积金贷款的同时还可向银行申请个人住房商业贷款。分别按各自的利率计算利息。

公积金贷款＋个人住房商业性贷款借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。2、个人住房商业贷款方式：

首付款：

20％～30％（大于90平方米，30％；小于90平方米，20％）

期款：

一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：

等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额（2）等额本金还款法它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额R=P0/n+(P0--P1)×r

其中，P0=贷款本金；P1=累计已还本金；

r=月利率；n=还款期数等本还款法等额本金还款法:

每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少,利息额也跟随着减少。贷款额PVFV0123nn－1n－2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2等额本金还款法逐月递减，利息较少例题张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/240=2916.67

第一个月的利息偿还额为

INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67第一个月的总还款额为2916.67+3791.67=6708.34第二个月的本金偿还额是一样的但是第二个月的利息偿还额为（700000-2916.67）*（6.5%/12）3775.87第二个月的还款总额为2916.67+3775.87=6692.54四、购房消费信贷T2、还款方式和还款金额（1）等额本息还款法它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。

每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}

其中，P0=贷款本金；r=月利率；

n=还款期数等额(本息)还款法等额还款法即每期摊还相等数额贷款,但是其中每期还款本金和利息是不一样的.贷款额PVFV0123nn－1n－2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN等额本息还款法每月相同，利息较多等额(本息)还款法－AMRT∑INTPM2PM1BAL∑PRN贷款额PVFV1nPRNINTPMTPMT例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，请问按照每月等额还款法，小张每月底需要还款多少？用EXCEL可以算出3009运用PMT函数rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000问，小张在了解了每月需要还款3009的时候，想知道偿还了多少本金，偿还了多少利息，你能帮帮他么？第一个月：利息=420000*0.05%=2100本金=909第二个月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45本金为913.55……以此类推讨论:1、等额本金（按月递减）每期本金相同，利息逐渐减少。每期还款额递减。

2、等额还款（等额本息和）每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。每期还款额相同。

3、两种还款方式所付总利息比较：比较两种还款方式

等额本金<等额还款

（按月递减）（等额本息）

1、利息：等额本息还款法＞等额本金还款法2、适用情况：教师、一般研究人员或工作平稳采用第一种方法。高收入、收入多元化、现在资金雄厚等采用后一种方法，因为日后压力减小四、购房消费信贷

例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}={300000×(1+5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1+5.508%/12)240-1}=2065（元）

四、购房消费信贷

例2—6，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。每月还款额R=P0/n+(P0--P1)×r

第一个月还款额=300000/240+（300000—0）×5.508%/12=2627（元）第二个月还款额=2621（元）。。。。。。例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本息还款法，月还款额为多少？例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814％，采用等额本金还款法，月还款额为多少？4、房屋贷款主要财务指标房屋月供款与税前月收入的比率

一般不宜超过25～30％。所有贷款月供款与税前月收入的比率

一般不宜超过33～38％。案例：客户小王在一家IT公司工作，年龄25岁，月薪1万元。现有储蓄25万元，想要购买一套60万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.04％，月率0.5033％）1、月收入 10000元2、可供房贷的收入 1×30％ 3000元3、房屋购买价 600000元4、首付款 60×30％ 180000元5、需贷款额 60x70% 420000元6、其他费用 30000元7、月供款 3019元注：期限20年月供款3019元比例30.19％期限30年月供款2529元25.29％首付加上其他费用合计约21万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付18万元，贷款期限20年，月供3019元的房贷方案。四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额

（3）等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。

四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额

（4）等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。

贷款类别特点适合人群优缺点等额本息把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人。以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。优点：每月还款额相等，计算简单，前期还款压力小，便于安排。

缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。等额本金将本金平均分摊到每个月内，同时支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。比较适合当前经济能力已经较强的年轻人。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。

缺点：还款开始阶段月供比较高，压力较大。固定利率浮动利率房屋贷款在签订购房贷款合同时，可选择固定利率还是浮动利率。也就是以后在贷款期限内是否依据银行利率而变动。一般来说，固定利率房贷的利率标准都会比现行房贷基准利率要高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高些，预期利率将会提高以及有频繁提前还款需求的人群可选择固定利率。而对于目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。而对于房产投资者，房子未来想换手而购房初期选择浮动利率会负担少些，从而减少部分投资成本。固定利率优点：可以转移利率风险，化解市场波动。对于有固定收入者来说是比较有保证。利率如进入上升周期，锁定贷款利率可获得一定利益。

固定利率缺点：利率比当前普通房贷利率高、期限短。提前还款要交3%罚金，如果利率走低，投资者将被“套牢”。贷款类别特点适合人群优缺点双周供还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。适合一些收入较为稳定和均衡的人士，由于月收入的相对固定，客户不增加每月供款整体压力情况下，通过小额提前还款来节省利息。优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：对月收入不宽裕或工资不定时的借款人，可能会带来信用风险。如果逾期，利息将按双周计算，并将被计收复利，因此罚息金额比等额还款法有所提高。气球贷全新还款方式，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。又称“大额尾付贷款”。贷款期限一般限制在短期(例如3-10年)内，但每期付款金额却是按照长期贷款(例如15-30年)来计算。其利率一般是固定的。考虑短期房贷，并有提前还款的需求；预期未来较短年限(最长10年)中资金实力会有较大提高，或将有大额资金进账；借款期仅偿还较少月供，将其余款运用至其他投资渠道，以获得更高回报并敢于承担风险；

优点：实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。每期付款要比一般的贷款低缺点：必备在贷款尾期支付大笔贷款余额，或将余额化作第二次贷款，继续过贷款族的生活。借款人对偿还大额尾付金额有压力。循环贷将商品住房抵押给银行或其他合法金融机构而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层、小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入人士优点:期限长，最长可达30年。额度高，最高可达8成。随用随提，资金较快速到账。缺点:用途较局限，利率较高。循环贷循环贷“循环贷”是指您以房产作抵押向我行申请一个贷款的最高限额，在不超过这个限额的情况下，您可以随时根据需要向我行借款使用，不限次数；当您资金充裕时，又可以随时还款，节省利息。资金循环使用，利息最大节省。您在我行办理以房产作抵押的个贷业务时（如一、二手房按揭业务），均可同时申请办理“循环贷”。特点想借就借，便于周转想还就还，节省利息多种抵押，用途广泛手续简便，方便快捷想借就借，便于周转在您需要用钱时，只要不超过我行给您核定的最大限额，您都可以马上向我行申请提款，随时满足您的资金使用要求。想还就还，节省利息当您手头资金充裕时，您可以随时提前归还贷款，我行只按实际的贷款金额和时间计收利息，“循环贷”限额内没有提款或已归还部分都无须您付利息，让您花费最少。特点特点多种抵押，用途广泛您可以用普通住房、别墅、商铺、写字楼或标准化厂房等房产作为抵押，贷款资金可以用于个人购房、购车、装修、经营等多种用途。手续简便，方便快捷一次抵押，长期有效，当您再次申请提款，无须再次办理抵押登记，提款手续简便、快捷。案例分析2010年11月初，张先生因个人经营需要准备向我行申请一笔抵押贷款，金额100万元，期限半年，利率5.61％（六个月基准利率5.1％上浮10％）张先生预计12月初他将会有40万元的销售回款，2011年3月初又需要向外支付采购款40万元。下面是两种不同的融资方案：（1）张先生办理一笔抵押贷款100万元，12月初将40万的销售回款放在银行账户作为活期存款，在2011年3月初对外支付货款40万元。（2）张先生办理“循环贷”，11月初初在循环贷下首次提款100万元，12月初将40万元的销售回款用于贷款的提前还款，3月初张先生再在循环贷下提取第二笔贷款40万元，用于对外支付购货款。利息支出对比通过对比可以看出，循环贷满足了张先生灵活的资金周转需求，并且有效地节省了贷款利息支出。办理程序客户申请银行审批签署合同抵押登记循环贷生效客户随时提还款四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（1）提前还贷发生的三种情况①借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；②借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；③借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。四、购房消费信贷TO3、提前还贷的选择权（2）提前还贷的方法①全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；②部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；③部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；。④部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（3）如何还贷更经济①如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。②如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。③两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（4）提前还贷需注意的问题①原则上必须是1年以后，银行允许；②银行对提前还贷起点金额有要求；③提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；④借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；⑤贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；⑥贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；⑦借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。⑧组合贷款不必先还公积金贷款；⑨办理抵押注销。四、购房消费信贷4、延长贷款（1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明；（2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；（3）借款人申请延期只限一次；（4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。

四、购房消费信贷5、利率调整对还款总额的影响

（1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。（2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。五、租房的选择1、适合租房的人群（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。

2、租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。租房购房优点1．用较低成本，居住较大房屋。1．提供属于自己的长久居住场所。2．对未来收入的变化有较大承受能力2．满足中国人具有定所的传统观念。3．留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3．提高生活品质。4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4．强迫储蓄，累积财富。5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5．具有投资价值和资本增值机会。6．房屋质量或损毁风险由房主承担6．可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1．别人房产，主动权在房主。1．资金动用额大，缺乏流动性2．无法按自己意愿装修布置房屋2．维护成本较高。3．有房屋租金价格不断上升的风险3．需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4．有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算1.2租房或购房的决策方法年成本法净现值法年成本法租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+ 年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷

款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将

来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房

决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租

是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势年成本法案例汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？年成本法案例租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：

60万元×3%＋60万元×6%+5000元+120万元×2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元

高25.44%。年成本法其他考虑因素—未来房价上涨若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高

一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居

住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计

划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年

内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，

则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。

因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价

涨跌的主观判断也是重要因素。

净现值法（NPV）

考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流

量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。

可以使用财务计算器现金流计算功能计算。

NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房

押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，

所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利

息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算净现值法案例若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017制定住房消费支出规划方案O

工作程序：

1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；

2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；

3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。

4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；

制定住房消费支出规划方案

工作程序：

5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。

6、购房计划的实施。

7、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。买房注意事项1、项目手续法律风险2、房屋位置约定不清的漏洞3、面积约定方面的漏洞和风险4、关于房屋交接约定的问题5、关于基础设施、公共配套建筑运行约定的问题6、关于产权证书办理的约定问题7、关于合同所附房屋平面图的问题8、关于装饰、设备标准约定的问题9、关于合同文本备案的问题讨论房子和家？制定汽车消费支出规划方案T

学习目的：

1、能够分析客户的汽车消费需求；

2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；

3、能够根据因素变化调整支付方案。一，汽车消费概述

汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。中国轿车的需求将保持20%--25%的年增长，其中私家车将保持33%的发展水平。一般而言，购车交纳费用如下（以10万元车为例）（1）保险费3000~4000元，甚至6000元以上；养路费约为1320元；车船使用费200元；养护费800元；（2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到15000~20000元以上，几乎占到购车款的15%~20%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。

如何看待上海车牌拍卖价格连创新高？

新华社北京3月23日新媒体专电(新华社“中国网事”记者陆文军叶锋)近段时间来，上海私车牌照拍卖价格持续快速走高。在23日进行的最新一次拍卖中，一张上海车牌的成交价已经突破9万元大关，让不少购车者感叹“最贵铁皮”难以承受之重。针对这种情况，上海有关部门已经明确表示，将出台相关措施，抑制车牌价格过高过快上涨。二、自筹经费购车与贷款购车决策

银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是3~5年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。如贷款12万，期限5年，按年利5.85%计算，月还贷2311.58元，5年支付利息18694.8元。假设投资年收益率3.49%（国债），5年后收益20940元。三、汽车消费信贷

(一)个人汽车消费信贷：原则：部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还。

1、贷款对象和条件（1）必须具备完全民事行为能力；（2）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好；（3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；（4）能支付购车首期款项。三、汽车消费信贷2、贷款期限、利率和金额（1）贷款期限：一般为3年，最长不超过5年；（2）贷款利率：1年-5.58%；3年-5.76%；5年-5.85%；（3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保证方式首付不少于40%。3贷款担保：可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。4贷款保险：中国银行要求客户办理抵押物保险，保险期不能短于借款期限。三、汽车消费信贷5、还款方式及案例分析（1）等额本息和等额本金。（2）按月还款和按季还款。（3）递增法和递减法。（4）智慧型还款。智慧型还款汽车金融公司还款方式非常灵活，与银行贷款相比，更加贴近人心，例如汽车金融公司的“智慧型”还款就是一种颇受欢迎的方式，以售价为11.78万元的凯越为例，如果采取标准型贷款，首付3成，贷款3年，每月还款金融为2585元；如果采取智慧型贷款，首付2.5成，贷款三年，每月还款金额为2199元，同时在最后一月支付尾款2.314万元。汽车金融公司销售部经理李小姐介绍，智慧型还贷方式可以降低每月还款压力，比较适合年底双薪和奖金分工的消费者。三、汽车消费信贷

例题2-11，购买一辆10万元的汽车，计算贷款购车费用。计算公式选项金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格—首付款70000月付款还款期限2年3094三、汽车消费信贷

贷款购车费用计算公式选项金额车辆保险费240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费购车款*10%10000公证费100~300100停车泊位费小区内每年4800元租车位4800三、汽车消费信贷

贷款购车费用计算公式选项金额车船使用税每年1000元1000养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196【案例】小王毕业5年，在合资药厂担任经理助理，月收入5000元，贷款10万元买车，期限5年。分析：等额本息还款，月还款额1926元，加上每月1800元养车费用，比例过高;建议采用“按月等额本息年度递增”。三、汽车消费信贷4、银行与汽车金融公司贷款比较（1）贷款比例及年限银行：首付40%，3~5年；金融公司：首付20%，3~5年。（2）申请汽车贷款资格银行：只限本省；金融公司：外省也可以。（3）利率及其它费用银行：按银行利率确定；金融公司：比银行利率高，但无杂费。（二）个人车库车位贷款以招商银行个人车库车位贷款为例。阜新天价车库有价无市？

30万元！

这不是一套住宅的价格，而是一间车库的售价。

在多数市民不知不觉间，我市城市中心区的车库价格已悄然攀上历史高位。然而，自认占有稀缺资源的卖方与怀有多种担忧的买方互不买账，催生出这一市场目前空有报价、无人接盘的尴尬。

市民隋女士是体南小区住户，前不久买回一辆总价不足7万元的私家车。按着“有车应有库”的思维，买车后她便开始搜寻自家附近的在售车库。“转了快俩月，也碰到一些，就是要价太高，二十几万一个库都够买我仨车了。”无奈，隋女士只得暂时搁置了让爱车寒冬里住“暖房”的愿望。四、制定汽车消费支出规划程序1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；

2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；

3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。

4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。

5、购车计划的实施。

6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。制定消费信贷方案

学习目的：

1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识；

2、能够分析客户的消费信贷需求；

3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。大额耐用消费品信贷

大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在20~55周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。个人大额耐用品指的是单价在3000元以上，正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为6个月、1年、2年、3年四个档次。制定消费信贷方案的程序1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；

2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；

3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。

4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。

5、消费信贷计划的实施。

6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。消费信贷规划总结消费信贷是指金融机构为购买消费品的客户提供的一种信贷业务，它以消费者未来的购买力为放款基础，旨在通过信贷方式预支远期消费能力，来刺激或满足个人及其消费需求什么是消费信贷？分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月偿还贷款。主要用途是支付购车、家电等高档耐用消费品。非分期付款在规定的期限内一次还清贷款。个人消费信贷按偿还形式分两大类消费信贷的种类短期信用贷款综合消费贷款旅游贷款国家助学贷款汽车贷款住房贷款短期信用贷款

是贷款人为解决由本行办理代发工资业务的借款人临时性需要而发放的，期限在一年以内、额度在2000元至2万元且不超过借款人月均工资性收入6倍的、毋须提供担保的人民币信用贷款。该贷款一般不能展期。综合消费贷款

是贷款人向借款人发放的不限定具体消费用途、以贷款人认可的有效权利质押担保或能以合法有效房产作抵押担保，借款额在2000元至50万元、期限在六个月至三年的人民币贷款。旅游贷款

是贷款人向借款人发放的用于支付旅游费用、以贷款人认可的有效权利作质押担保或者有具有代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人提供保证，借款金额在2000元至5万元、期限在六个月至二年、且提供不少于旅游项目实际报价30%首期付款的人民币贷款。国家助学贷款

又分为一般助学贷款和特困生贷款，是贷款人向全日制高等学校中经济困难的本、专科在校学生发放的用于支付学费和生活费并由教育部门设立“助学贷款专户资金”给予贴息的人民币专项贷款。汽车贷款

是贷款人向在特约经销商处购买汽车的借款人发放的用于购买汽车、以贷款人认可的权利质押或者具有代偿能力的单位或个人作为还贷本息并承担连带责任的保证人提供保证，在贷款银行存入首期车款，借款金额最高为车款的70％、期限最长不超过5年的专项人民币贷款。住房贷款

是贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房或者城镇居民修房、自建住房，以贷款人认可的抵押、质押或者保证，在银行存入首期房款，借款金额最高为房款的70%、期限最高为30年的人民币专项贷款。贷款术语

质押贷款是指贷款人按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利为质押物发放的贷款。可作为质押的质物包括：国库券，国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、定期储蓄存单等优价证券、保单、股票。

以银行汇票、银行承兑汇票、支票、本票、存款单、国库券等有价证券质押的，质押率最高不得超过90%；以动产、依法可以转让的股份（股票）、商业承兑汇票、提单等质押的，质押率最高不得超过70%；以其他动产或权利质押的，质押率最高不得超过50%。存单质押贷款

是指以客户未到期的定期储蓄存单为质押，从银行取得一定金额的人民币贷款，并按期偿还贷款本息的一种贷款业务。存单质押贷款是目前利率最低、手续最为简便、办理速度最快的贷款方式。保单质押贷款

是投保人把所持有的保单直接抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种融资方式。若借款人到期不能履行债务，当贷款本息积累到退保现金价值时，保险公司有权终止保险合同效力。国债质押贷款

是指借款人以未到期的国债作为质押，从贷款银行取得人民币贷款，到期一次性归还贷款本息的一种贷款业务。国债一般指凭证式国债。(如交通银行办理记账式国债的质押贷款）。抵押贷款

以借款人或第三人提供符合规定条件的财产作为抵押物发放的贷款。抵押品范围：存货、客账、证券、设备、不动产、人寿保险单。存货抵押：又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。客账抵押：是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。证券抵押：以各种有价证券如，股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。设备抵押：以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。不动产抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。保证贷款

借款人提供具有代为清偿债务能力的第三方作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，以此向借款人发放的贷款。保证人可以是自然人、法人或其他经济组织。消费信贷的种类封闭式信贷开放式信贷：信用卡封闭式信贷汽车贷款商业助学贷款大额耐用消费品贷款家居装修贷款旅游贷款个人综合消费贷款汽车贷款贷款对象：借款人必须是贷款行所在地常住户口居民、具有完全民事行为能力。贷款条件：借款人具有稳定的职业和偿还贷款本息的能力，信用良好，能够提供可被认