房地产行业跟踪报告：地产回乡见闻县城房地产市场观察

业研究业研究证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载地产回乡见闻——县城房地产市场观察口高能级城市春节销售数据参考意义不大。1)目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即使涉及到部分三四线城市，但春节期间环比下跌仍然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2)真正有春节成交放大效应的区域主要是县城，这部分数据并不在目前公开监测数据体系内，这也是回乡见闻比统计数据更有意义的地方。3)贝壳研究院公布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一直阐述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。口县城房价下跌明显，居民对未来房价预期仍较悲观。县级房地产市场房价自2020年疫情影响后已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期不佳，普遍认为当前房价未至最低点，仍有下降空间。口居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。县城当前以农民进城和结婚需求为主，投资需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房价下跌才会释放。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。口城市库存量不低，中小企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人口净流出状态下新增常住人口难以抵消当地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中小企业开发商与政府关系较为紧密，与政府合作或受政府指导开发项目较口房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状态，政府兜底或将成为最终解决方式之一。口购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心商业业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。口缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。口风险提示：房地产政策调整不及预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据只)相对指数表现%对表现2022-02-07~2023-02-0113%22/0222/0422/0622/0922/1123/01-24%房地产沪深300相关研究报告《销售分化延续，结构性扩表渐兑现——头部房企月报(2022年12月)》3-01-27制造业升级瓶颈下的地产机遇——核心20城探究之苏州》3-01-20投资逻辑再重构》72.8%.5%.3%地产行业跟踪报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2多等待房价低点购入。或受政府指导开发项目较多。县城的观察4：销售整体低迷，仅部分优质新盘有较好的销售。在县城房地产市场整体需求低迷，库存量较高的情况下，大部分楼盘新房销售不佳，仅部分地段或口碑较好的楼盘能够实现较快去化。由于户口入学制度，中小学学区房在县城呈现较高的保值性。县城居民对当地房贷的可承受度较高，贷款政策放开或对县城市场刺激较小。县城的观察5：县城口碑较好的房企多为当地中小开发商，大型开发商较少入驻。由于县城居民购房存在从众心理与熟悉偏好，当地优质中小开发商更容易凭借品质较好的楼县城的观察6：房企资金不足带来的停工缓建情况在部分县城仍然存在。县城居民对停工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不足使得部分项目仍处于停工状终解决方式之一。最多的消费场景，疫情放开叠加春节假期，以购物中心为主的商业地产消费恢复较好，客流量爆满。县城的观察8：缺少完善的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场主要的不足。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观念落后，县城房屋交易更多为房屋本身，缺少住房相关的其他服务与配套，物业服务与小区内配套设施的建设与完善将为县城房地产市场未来发展带来巨大潜在市场。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3一、回乡见闻之天长市(安徽省滁州市)长市房地产市场概况大，市场整体处于饱和稳定状态。分片区来看，天长市房地产市场主要可以分为市中心、南市区以及金牛湖片区，其中：市中心为老城区，配套设施较完善，市区内较好的医院、学校均位于该片区，但由于老居民，这些居民大多为中年人，已经习惯了老城区的配套生活设施，不想离开熟悉的生活场景，部分仍然有中学教育需求的家庭也会选择在该片区购买新房，以方便孩子就读老市区内较好的初中与高中，如学苑茗家等。南市区为新开发城区，当前天长市的新楼盘主要位于此，片区内配套设施正在逐步完善中，由于该片区内有诸多政府招商引资的计理念与相关服务更加先进，塑造了该片区在当地居民心中的网红属性，这也使得该片包括了市区内改善需求以及农民进城的首套市区房需求等。金牛湖片区为市政府新划出的区域，当前开售的楼盘主要为恒大开发，原先规划以更靠近南京的区位优势打造新兴从需求角度来看，天长房地产市场的需求主要由三部分构成：一是周边乡镇人口进入市区生活而在市区购买新房的刚性需求，该类需求是当前天长市房地产需求的主要支撑；二是原城区市民追求更好的居住条件而购买新房的改善需求，该部分需求主要由当前部需求支撑市场有限；三为老城区富有群体，经过近一轮房价快速上涨后在市区内囤积3该类投资需求持续存在，对天长市房地产市场起到一定支撑作用。此外，此类投资需求与开发商也有一定的合作，对于部分尾盘现象，开发商会采取打包的方法出售给外地拥2、房屋价格情况2022年天长市房地产市场房价延续2020年-2021年趋势，仍然处于下降通道，当前市区(指老市区与南市区)房价均价在6000-6500元/平方米左右，整体房价相较2021年下降，证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4长市房地产市场房价先于全国房地产市场进入下行周期，但由于天长市房地产市场中全国性大型房企较小，本轮房地产政策收缩及后续引起融资信用危机并未对天长市房地产要供给者本地中小开发商造成较为显著的影响，故本轮周期内(2021年下半年至今)天长市房价的降幅远低于全国房地产市场整体情况。均认为当前天长市房价仍会继续下降，除非有较大力度的政策出台，否则天长房价不太可能会在近一年内上涨。尽管居民端认为后续随着南京都市圈的划定，天长市发展仍有带动房价回升，但开发商认为当前天长房地产市场主要以居住需求为主，此类利好因素已经在金牛湖开发区建立时释放，当前天长与南京之间的交通已足够便利(交通途径包需求带来的刺激作用有限，由此推动的房价增长也有限，此外根据成本推算，天长市房的下降空间，这就使得天长市房价下降仍然存在推动因素。综合来看，天长市当前居住需求支撑有限，下一轮房价增长大概率受投资需求影响，只能依靠下一轮全国房地产行需求情况屋数量接近每户一套(包含农村自建房)，较好满足当地居民的居住刚需。从空置情况来看，居民角度，市区居民普遍拥有一套房空置；城市角度，天长市当前小绿化水平均较好，且靠近本地较为繁华的购物中心——天发广场，宜居度在全市小区中发尽管户均套数与空置率显示天长市房地产市场饱和程度较高，但实际情况应好于该两项证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5房屋的租赁需求，南市区后续还将落地宝龙广场、市体育馆等诸多项目，会带入更多的前天长市空置的房屋存在主动空置现象，如①部分居民在购买改善房之后，由于房屋资金占用压力不大，会选择特定的时点搬家，或者装修时间较长，不会立刻搬入；②购买房屋是为了子女结婚或者就近上学，以婚房为例，由于子女还未结婚，且不愿意出租婚房，该房则会出现较为长期的空置现象；③部分购房者会购买两套房同时居住以满足日常居住的不同需求，如为了就近照顾父母等。所以想要卖房但没有买家以及想要出租但占比较小。行了师资力量整合与重新分配，市区内的各个小学、初中，具体的师资力量并无较大的差距，这使得学区房学区属性带来的收益不明显，天长居民对于学区房的需求不高。天于天长市乡镇中小学的师资力量与市区内中小学存在较大差异，较多重视教育且有一定家境的乡镇居民会前往市区购买学区房，但对于市区内具体学区并不会有细致的区分，此类情况占据学区房需求的大部分；二是部分高度重视子女教育的家庭，会因为单个优秀的老师或班级，提前在对应的学区购买房屋，但该学区房增值空间不大，此类情况也较少；三是部分较为富裕的家庭会在子女学校附近购买房屋，方便子女学校通勤，但此类需求较多为二手房交易，且大部分家庭会选择租房而不是买房，所以此类需求占比也较小。总体来说，当地居民购买新房时会将学区这一因素纳入购买决策，但不会成为购房的主要因素；学校附近的房屋由于有着大量的租赁需求(部分家庭选择在子女就读期、销售情况并未出现特别火爆或者特别差的楼盘，部分具有网红效应的楼盘，如新城控股的吾悦首或者“开盘即磬”的现象，这是由于近几年天长市房地产市场整体达到饱和稳定状态，大部分刚需刚改需求已在上一轮周期中释放，市场需求未出现明显过剩。同时由于“打包购买”的炒房客，较为隐秘，不会对普通购房者放出，这也使得市场上未有较为出名的楼盘降价现象。但由于城市能级等因素影响，天长市房地产市场整体去化速度较慢，围购房亲属主要有两个，均属于刚需类别：置状态。为未来结婚的婚房，由于工作时间较久，按揭贷款金额较少，加上父母补贴，几乎无购证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6房压力，在购房偏好上，由于作为未来新房，当时更考虑房屋居住的舒适度以及未来的发展情况，因其个人比较看好南市区的发展，且当时几年内未有结婚计划，所以最终选择在当时配套仍然不是特别完善的南市区购买新房。当前亲戚二还未结婚，房屋仍未装会选择贷款，减轻资金压力。总体来说，当地居民房贷的可承受度较高，且长辈给予资由于天长市房地产开发商主要为中小开发商，受本轮房企大环境带来的资金紧缩影响不地产开发的项目。由于开发商资金不足，天长市金牛湖该项目也出现停工烂尾。该项目停工在当时对天长市购房者情绪造成了较大影响，市区内商品房交易量、看房人数降幅较大，但由于天长市之前出现过小开发商停工的事件，市政府采取措施较为及时，迅速乎没有居住需求，对民生影响较小，因此总体上烂尾项目并未对天长市房地产市场造成当前该金牛湖片区烂尾的项目中，小区绿化已建成，一期项目也已完成交房，但由于周围没有任何配套设施，居住便利性较差，商品房贬值严重；二、三期项目房屋已出售，但当前仍处于烂尾状态，并未建成。当前项目存在一定的复工现象，但具体的对策仍然没有落实，购房者的诉求能够在短期内得到满足的可能性较小，但长期来看，政府兜底的可能性较大，可能会完成后续的房屋建造，但周边配套的建设短期内不会实现，商品房的投资属性与居住属性均较差。情况天长市当前主要商业形态为购物中心，已形成了以购物中心为主，街边店为补充的商业态势：购物中心主要满足居民集中购物与娱乐消费的需求，街边店则作为补充，以其在需求。上世纪七八十年代，天长市百货大楼建立，成为天长居民主要的日常购物场所。进入新世纪后，百货大楼由于硬件设施老化等因素逐步被淘汰，市政府进行商业规划，将部分集合，如天长市步行街，这类街边店的商业聚集大多以服饰、化妆品、日用品等商品购物为主，并无食饮、休闲娱乐等其他消费场景，仅有步行街在区位上占据优势，与周边形成了类似早期购物中心的综合业态，较为多样化的消费场景也使得“仁和路步行街”仍然在天长市居民商业消费中占据一定的位置。2012年天长市当地开发商天发集团证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号7打造的天发广场一期开业，成为天长市内第一家购物中心形式的商业综合体，随后市区内多家购物中心开业，开发商主要由本地开发商以及由政府招商引资的外地中小开发商构成，这类商铺尽管存在一定的总体规划与后期运营，但由于其开发商以出售商铺而非出租商铺作为盈利方式，商场物业对购物中心内的品牌与消费场景控制力较弱，较难形次引进成熟的购物中心业态，当前天长市首家宝龙广场业在建设中。当前天长市购物中心业态主要为寡头垄断格局，当前购物中心数量较多，各购物中心存在较大分化情况。维持较大人流量的购物中心目前仅有本地巨头企业持有的天发广场与场的空置率不到5%；其余购物中心制，不足以支撑市区内多个大型购物中心，这就使得同一时期较为火爆的购物中心仅有2-3快被新出现的购物中心取代从而走向衰败。当前胜者天发广场与吾悦广场也有其自身的整自身内容以吸引客群的实力，同时管理层也具有一定的管理经验，以较好的物业水平为全国性大型房地产开发商，商业运营经验丰富，资金实力充足，且吾悦广场为天长市首家入驻的品牌购物中心，且为当前最新的购物中心，对天长市居民来说更加新颖、时疫情对天长市商业地产的影响并不显著，且呈现出较为明显的分化。疫情期间主要的购物中心普遍出现客流量下降的现象，但对于原本较火热的购物中心，如天发广场，影响低于平均，而对于原本客流量较小或处于竞争弱势的购物中心则影响更大，如千秋时代广场，其在吾悦广场开业后，以“新潮、时尚”为核心的竞争力被削弱，已进入行业出清边缘，疫情影响使得行业出清加速，千秋时代广场疫情前的青年潮流点迅速衰落。疫情放开后，强者更强，在竞争中胜出的天发广场和吾悦广场人流量均较放开前有了显著管出现较为明显的消费增长现象，但还未传导到房租层面，天长市各购物中心、街边店以及街边店的商业聚集均未出现较为明显的涨租情况，目前的房租水平仍为疫情期间的其中天长市金融大厦与嘉福国际广场均为当地开发商与政府合作项目，当前租户主要为政府部门及事业单位，而天长市经济开发区内商业写字楼由开发区区委(县级国资委)碑情况地口碑较好的开发商均以较好的产品或服务而获得口碑，同时由于天长为三四线城市下辖县级市，住宅建筑设计技术与服务滞后于一、二线城市，这使得开发商的口碑一般具证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号8体表现为将一、二线城市先进设计与服务引入本土化的举措，如天长市永福嘉园的香樟苑楼盘首次引入小区绿化的概念，以较好的小区绿化赢得口碑，其随后开发的翠竹苑、金桂苑均有着较好的去化率；丽阳兰庭、千禧佳福等小区则因为较好的物业服务，在疫情期间脱颖而出。天长市房企的口碑与品牌也没有太大的联系，房企品牌必须有与其相当的房屋或服务品质才能赢得好的口碑，以天长市城南世家为例，该楼盘的开发商对于天长其他楼盘的中小开发商来说具有一定的品牌效应，所以在开盘之初受到了当地居民一定影响。缺少优质的物业服务。当前天长市大多数小区没有专业的物业管理，服务范围也仅提供门卫服务、代缴水电等，甚至有一部分小区并没有物业。随着当地居民收入与居住理念的日益提高，当地居民对居住环境要求、小区内的管理服务提出了更高的要求，这就使得当前天长市大部分小区，包括新建小区的物业水平满足不了居民的要求，同时部分物业履行职责不规范，尤其表现在代缴水电业务，存在多收漏缴现象，这使得居民对物业代收业务不信任，收缴率低。引入专业、优质的物业公司进入天长市房地产市场成为解2)配套设施不够完善。天长当前开发商在小区设计时并未提前考虑好相关的配套设施，大部分小区存在配套设施严重缺乏的情况，集中体现在停车位上，大部分小区都没有足够的停车位，缺乏地下停车场。丽阳兰庭首次引入地下停车场的设计而获得了较好的口房屋建设存在较为严重的不规范的问题，由于开发商的逐利性，当地部分楼盘规划忽略了舒适性甚至安全性，主要体现在楼间距过小以及不满足消防要求等，以天长长泰景湖证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号9菏泽市位于山东省西南部，为山东、江苏、河南、安徽四省交界地带。菏泽市常住人口mm元/m左右，多数居民认为房价会微跌，上涨困难，核心原因是菏泽有非常明显的供大于求的情况，在城市年轻人口不断外流至省内甚至全国其他城市的背景下，年轻人在家置业，或者父母为子改善需求，期望能在区位、面积大小、户型功能等方面寻求改善，但几乎无投资想法，罄的情况，但更多的楼盘无人问津，近两年买房的亲属家中现金流较充裕，购房也是出复式、也有小独栋产品。对于学区房，菏泽小学、初中为户口入学，不同初中、小学的教育资源差异明显，带学区的二手房相较周边楼盘较贵，且具有保值属性，很多家长为了孩子就读优质小学、初中购买学区房；而菏泽优质高中的招生面向市区，以成绩排序来决定录取，居民无直接购买学校附近房源动力，但附近房源出租情况极好，有大量家长择在学校附近租房陪读。要是开发商开发资金未得到解决。核心城市西安，商业多元化明显，旅游商业街、百货大楼、购物中心较多，疫情后旅游商业街、购物中心人流量比较大，主要原因是来西安的游客热衷逛特色商业街，而年轻群体更喜欢逛体验感较好的购物中心，如万象城、万达广场、吾悦广场等等，百货大楼竞争证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10的开发商有较强的产品打造能力，其推出的改善产品受到当地居民认可，最重要的是打造的楼盘从不烂尾，有比较好的口碑，当地居民较为信任，而在小城市，居民买房有从众心理，周边关系亲近之人认可并推荐影响极大，导致这类型的开发商较受欢迎；同时菏泽目前大型开发商进驻极少，而对于有一定负面信息的大型开发商，本地人也不会特追捧买账。泽居民对居住不满意的地方主要有户型设计、小区整体环境、物业服务：户型设计方面，户型设计较差：部分楼龄较老的户型两个南向卧室为采光面，但客厅采光较差，多为北向小窗，不能满足居民待客需求。户型尺度感一般，部分楼盘面积段较小，各个房间尺度小，不能满足多孩家庭需求；有些楼盘80-90m户型做两房带一个储小区整体环境方面，未人车分流：许多居民认为小区没有做到人车分流，对行人、在小区内玩耍的儿童有一定危险，地下停车位配备不足，许多汽车停在地上道路影响空间；内部配套设施非常不完善：给儿童、老人休闲娱乐的设备较少，有些设备较为陈旧影响物业服务方面，物业服务近几年才开始出现，物业服务水平不高，安保不到位，许多小区几乎是随意出入，且居民对物业服务的接受度仍有待改善，对于花钱购买物业服务这券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11组团队介绍助理研究员：许常捷土木工程硕士，2年地产研究经验，曾