崇州房地产市场调研报告

第一部分崇州概况

1、崇州基本情况崇州市古称蜀州，其建制历史长达2200年，1994年6月经国务院批准撤县设市，全市面积1090平方公里，市辖二25个乡镇。崇州市成都平原都市群重点发展的城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境模范城市、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市。位置：崇州市位于成都市西面，受四川西经济圈的辐射，据成都市区37公里，紧邻温江、都江堰。人口：总人口达66.11万人，城镇人口达30万人，中心城区人口16万人。交通：成青路、川西旅游环线成温邛高速公路、规划轻轨等，交通十分便捷。河流：市境内主要主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。2、崇州产业概述 崇州农业发达，有天府粮仓之美誉，崇州产业发展迅速，已形成以制鞋为龙头，家具、建材、食品加工等传统优势企业。崇州按照“工业向园区集中的原则”，主动取消了羊马工业集中发展区，维持元通工业集中发展区现状不在扩大，将羊马工业规划和元通扩展规划向崇阳工业集中发展区转移，因此，崇州市的工业集中发展区主要集中在崇阳镇，现规划面积拓展为18.8平方公里，重点发展制鞋产业，做大做强家具、建材、食品加工等传统优势产业，其他产业方面，工业区将在工业大道以东规划越5.13平方公里打造轻工业产业园，吸引本地铸管、塑胶、玻璃、光伏等新型建材企业向工业集中发展区集中，吸纳配套的科技含量高、产品附加值大、发展前景广阔的企业入驻。

3、崇州发展方向

城市定位：新型工业城市，成都市西部生态园林旅游城市

崇州城市发展规划确立崇州未来经济按照“一点突破、两翼齐飞整体推进”的构架发展，转变发展方式，创新体制机制和方法手段，推动工业发展率先突破，以工业发展突破推进工业化城镇化联动发展，带动全市一二三产业快速协调发展。4、崇州区域规划根据崇州市规划，至2015年全市人口将达到80万人，城镇人口达到40万人，城镇化达到50%。规划崇州市城区重点在唐安路沿线及世纪大道以东片区发展，适当向南、西发展，远期向西跨过西江发展。崇州城区以“两个中心，三个片区”为规划发展。两个中心是指以崇州大酒店为中心，以蜀州广场为中心，带动周围商业、居住快速发展；三个片区是指东部工业集中区、城中居住区、城西居住旅游区。崇州城区通过成温邛高速公路、老双怀路、规划新增对接温江光华大道的第二通道与中心城联系，崇州市市区路网结构采用网络状系统。

5、崇州商业发展状况 城区主要商业业态分布情况金盆地大道延伸至滨江路，集中以汽贸、汽修、机型为主的经营业态；崇庆北路与晋康北路片区，集中以建材、装饰、装修为主的经营业态崇庆中路一带，以再生资料、钢材建材、货运为主的经营业态；蜀州广场周围，以服装、通信为主的经营业态；蜀州北路与蜀州中路，以零售、家私、购物为主的经营业态；滨江路沿线，以餐饮、休闲娱乐为主的经营业态。

崇州市商场及零售业主要集中在崇州中路和蜀州广场区域。商业业态发展相对滞后，消费模式仍然比较传统，整个城区的消费购物场所基本为临街商铺。调查发现，城区内目前的大型购物商场只有九龙购物广场，正在开发建设的项目“唐人街”拟规划引进家乐福和修建大型购物商业街。崇州的品牌购物街在蜀州广场周围一带，而其余零售业则比较分散。目前城区相对高档的酒店有三星级的崇州大酒店、天立宾馆等，消费水平在220—2800元；拟建的五星级中胜大酒店在原西藏自治区成都办事处基地（永康东路）的基础之上进行改建，目前是崇州城区首家签约和最早建成的五星级酒店。崇州目前有的专业市场主要有生资市场、装饰材料市场等。由于目前存在的专业市场基本属于自发成市，没有很好的规划，经营状况比较抓乱，市场位置都处在崇州老城区，随着城市规划的调整，部分专业市场即将搬迁改造。餐饮、休闲、娱乐主要集中在西河滨江带。主要经营业态有中高档餐饮，茶楼、KTV等，滨江路周围已经形成了当地知名的中高档餐饮休闲地段，是崇州消费娱乐、商务休闲的主要消费场所。第二部分崇州土地市场2010年3月崇州市成交了4宗土地，其用途全部为商住；2010年9月崇州市成交了10宗土地，其用途全部为商住；2011年1月崇州市成交了4宗土地，7月成交1宗土地，其用途全部为商住。

后附拍卖成交情况。

由此可以看出崇州土地市场十分活跃，开发企业拿地激情较高，这为崇州楼市的发展奠定了坚实的基础。第三部分崇州房地产市场分析

1、崇州房地产市场发展现状（1）崇州房地产市场发展概述随着成都市“新城西”、“城西半小时居住圈”概念逐渐深入人心，位于成都大城西的崇州越来越受到众多消费者和房地产开发企业的关注，不可或缺的自然资源，古蜀文化魅力的延伸，凭借着深厚的历史底蕴和良好的发展势态，崇州房地产市场持续升温，许多地产商不断涌入，到目前为止境内已有全国各地房产开发企业20多家。

（2）市场供求关系近年来，崇州房地产市场持续升温，商品房开发与销售情况良好，商品房的供应稳步增长，与商品房消化量保持良好的比例，市场上得存量房面积基本合理。近几年以自住和改善型购房为主的常州市地产市场发展比较健康，年均成交走势稳步增长。

（3）商品房房价走势据统计，2010年普通商品房成交均价为3620元/㎡，同比增长22%，根据最新的调查，2011年三季度末崇州市在售商品房均价突破4500元/㎡，

从上图可以看出，在10年1月、4月、8月、10月以及12月的供应面积较其他几个月要高出很多，特别是第三个季度和第四个季度；其成面积也有上升的趋势，在10年9月成交面积达最大，后市发展较为平稳。11年新政出台后，对市场供应和成交有一定的影响，均呈下降趋势，4月供应的反弹是因为开发企业前期拿地所致，在11年5月表现的尤为明显。

（4）2010年—2011年5月崇州市房地产市场面积区间供销情况

综合2010—2011年5月的供销情况来看，70—130㎡的刚需、首改占供求的绝对主力，130㎡—150㎡的供求市场有所扩大。

（5）物业形态走势据统计多层、小高层、中高层占供求市场的绝对主力。

（5）新政对崇州产生的影响从国家开始对房地产市场进行宏观调控以来，崇州房地产市场受到调控影响并不明显，这主要源自于崇州这样的三线城市购房者以自住型需求居多，投资、投机行为相对较少。政策的调控主要是为了抑制那过高、上涨过快的房价，而以崇州为代表的三线城市的房价增速明显慢于一线城市成都，随着中国城镇化进程的加快，这对二三线城市的房地产市场来说，必定是一个长期的利好。新国八条出台以来，中国楼市陷入了史上最严厉的调控环境中，各地相继颁发了地方细则。在成都出台的地方政策中，限购主要对成都市主城区范围内进行限购，并不包括周边城市，因此，受到的限制相对较少；虽然受房贷和利息等金融政策的影响；但由于崇州这样的三线城市房价总价较低，并且消费习惯相对保守，因此，一次性付款比例高于成都这样的一线中心城区，金融政策的影响也相对低于中心城区。

相反，在新政背景下，由于对住宅地产和成都中心城区的限购，商业地产随着市场的变化开始变得火爆起来，以商铺、写字楼、专业市场等为代表的成都商业地产逐渐成为投资者们新的宠儿。由于限购政策没有直接影响到成都郊县，间接的让打算在成都置业的客户开始关注周边郊县，在售房网的调查中发现有34%的客户选择放弃成都置业转而选择郊县，因此郫县、龙泉、崇州等郊县楼盘价格和成交量都有小幅上涨，在12月5日，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（有专家预测，大部分资金将直接或间接流入房地产市场），以及日前传出的部分城市首套房贷利率已回归基准利率，种种迹象表明货币政策会有所松动，这无疑会对房地产市场有一定的冲击。对政策影响较小的崇州这样的三线城市来说，由于受崇州人口激增、城市化进程的影响，未来崇州房地产市场仍然具有较好的发展前景。2、目前主要楼盘调查分析

其中还包括西蜀御景、鹭岛之星、隆腾世纪朗，均价4200元/㎡左右

（1）建筑规模崇州房地产呈百花齐放的局面，开发规模在1万㎡到70万㎡不等，所以，崇州市整个房地产市场竞争也非常激烈。

（2）户型、面积对比由上面可以看出，主力户型在80㎡左右的套二和100—130㎡的套三，其中大量的户型带有赠送的可变空间。

（3）物业形态及风格

崇州城区以往住宅基本为多层住宅，房屋以3、4+1、5+1、6+1以及临街底商构成，从上可以看出，近年来新开发的楼盘主要变为多层和电梯物业高层的混合形态，随着房地产市场的发展，纯电梯物业的新楼盘也相继出现。

（4）销售均价崇州近几年的商品房价格呈现稳步上涨的趋势，在售楼盘价格普片超过4000元/㎡，值得注意的是，所有楼盘的大部分户型都带有较多的赠送面积。

（5）销售状况上述楼盘销售较好的是80㎡左右的套二以及100—130㎡的套三，其中带有更多赠送空间的套二、套三销售更为火爆；5+1和6+1顶楼140㎡以上的大户型和120㎡以上楼层较高的电梯住宅较为滞销。

（6）环境与配套从上表可以看出，崇州市在售楼盘小区配套以水系景观为主，有些楼盘甚至以水景为设计主题。其中唐人街景观设计最具有特色，其小区包括重建几个历史景观和几个主题广场。

（7）营销手法从上表可以看出，其营销手段较为单一、方式较为传统，由于迫于当前形势的压力和大城市开发理念的影响，当地部分开发商正在试图寻求和尝试更加有效的营销手法。3、市场需求调查与分析（1）购房客户群工作在崇州的本地客户，收入中档；工作在崇州的外地客户；工作在外地的本地客户；选择在崇州休闲、养老的客户。

以刚需为主要的购房群体。

（2）付款方式据调查：以按揭付款为主，占70%左右：商业贷款占60%，公积金贷款占40%。一次性付款占30%左右。

（3）购房目的

（4）房屋户型与面积需求从户型上看，两房和三房需求量较大，所占比例分别为38.38%和42.42%。

从需求面积上看，80—85㎡和100—105㎡占有较大比重，所占比例分别为26.77%和27.27%，120㎡以上的大户型则相对较少。

（5）消费者购房习惯本地人购买住房大都偏向于城区。本地部分消费者购房喜欢通过各种关系，尽量寻求价格上得折扣。他们直接通过销售人员谈定价格、购买住宅较少。当地人选择楼盘非常关心该楼盘的口碑，同时客带客购买的现象较多。当地人对被选择楼盘的交通情况也非常关心。本地客户习惯购买大户型，特别是南北朝向的户型。他们认为住宅面积大小可以衡量一个人的身份和地位。当地人对二手房比较敏感，因此，投资客在当地投资具有一定的风险。本地人大多选择购买多层物业，电梯物业类住宅接受程度不高。当地居民更青睐于本土开发商。4、主要竞争楼盘调查（1）唐人街项目地址：唐安东路开发商：成都市圣沅地产开发有限公司占地面积：490亩总建筑面积：700000㎡物业类型：11层、18层电梯+多层+特色商业街。开发情况：唐人街按地块分四期开发，正在开发的一期包括三栋18层电梯住宅、七栋11层电梯住宅、住宅底层商业、商业街两层商铺及楼上两层住宅、东湖景观区。住宅价格：均价4800元/㎡，起价4200元/㎡商铺价格：面临唐安东路商铺一层价格为11000元/㎡，二层价格为7500元/㎡左右；临内街一层价格为9500—10000元/㎡，二层6500元/㎡左右；住宅底商一层价格7000—10000元/㎡，二层价格为5000—7000元/㎡。

销售情况1、底商和临街商铺销售95%.2、临湖在售的一栋销售60%。3、前期住宅剩余少量大户，130㎡和156㎡，价格在4600—5600元/㎡之间一期住宅户型配比：商铺面积：区间在32—287㎡之间，主力商铺面积为109—113㎡。

环境配套：唐人街以美国现代街区的现代、时尚、和谐、包容的都市生活为蓝本，充分利用地块周围市政绿化的优势，以自身的绿化景观为主，并规划重建历史建筑和多个主题广场，项目一期打造了东湖水岸、特色商业街和住宅区的人工水系景观。后期项目计划引进家乐福。营销推广：以唐文化为线索，打造集人文、旅游、商业、住宅为一体的国际文化特色商业街区。广告诉求：旅游购物、项目配套、人文历史等。

（2）上林西江国际社区项目地址：新西江大桥北侧开发商：成都炎华置信总占地面积：415亩总建筑面积：34000㎡物业类型：11层、18层电梯物业、多层住宅、别墅。开发情况：项目预计分三期开发，目前一期