典型文旅地产开发模式解析含案例(精品)

典型文旅地嘚嘚产开发模式解析典型文旅地嘚嘚产开发模式解析典型文旅地嘚嘚产坐标体系强IP驱动模式资源提升模式恒嘚嘚大海上威尼斯自建度假体系自建强IP景区自建资源原生资源强资源放大模式万科良渚文化村鹭湖森林度假区碧嘚嘚桂园十里银滩最大化放大强势资源银基国际旅游度假区成都华侨城水果侠强IP驱动模式：IP景区+社区位置：对城市能级、区位要求相对较高；条件：开发者需有强势的IP资源，产品体系成熟；特色：以主题乐园+商业配套驱动区域增值；缺点：地嘚嘚产与配套之间缺少空间缓冲，配套对居住私密性有较大影响，无法提升度假氛围。空间结构模型旅地配比：文旅：30~40%，地嘚嘚产：60~70%案例—成都华侨城开发模式主题乐园区域升级地嘚嘚产升值聚集人气回笼资金带来人流乐园首期开发，推动区域发展和地嘚嘚产升值规划特点：景区与地嘚嘚产相对独立，一般位于近郊地嘚嘚产地嘚嘚产观点典型文旅地嘚嘚产开发模式解析强资源放大模式：稀缺资源景区+大社区空间结构模型案例—恒嘚嘚大海上威尼斯开发模式旅地配比：文旅：10~20%，地嘚嘚产：80~90%规划特点：围绕稀缺资源，布置居住板块稀缺资源地嘚嘚产景区/配套稀缺资源提升地嘚嘚产升值强化稀缺资源与居住板块的衔接观点典型文旅地嘚嘚产开发模式解析位置：相对比较偏远；条件：占据核心资源、强大财力，超强规划；特色：以稀缺景区资源+度假体系+旅居度假物业组成；缺点：对资源依赖极大，土地获取困难，不易复制。资源提升模式：小景点+大社区位置：一般位于都市圈周边或城市群1.5小时内；条件：具备一定的文化、景观资源，但对资源要求不高，便于拿地及复制；特色：景区拆分为小景点植入社区，同时将生活配套景点化，营造良好的度假氛围，将城市功能在郊区集约化实现。空间结构模型案例—良渚文化村开发模式旅地配比：文旅：25%，地嘚嘚产：75%基建\配套先行，与地嘚嘚产组团开发，每期都有亮点规划特点：景点/配套分散布局，与社区深度融合景点/配套基建配套地嘚嘚产升值提升住宅所有者对资源的占有可借鉴的模式观点典型文旅地嘚嘚产开发模式解析基于文旅地嘚嘚产项目方向+典型文旅地嘚嘚产开发模式解析形成文旅地嘚嘚产两大开发模型小景点+大社区小景点+大社区+独立景区开发模式一开发模式二特色文旅开发模型城市近郊城市远郊*小景点=爆品轻资产文旅项目+精致生活配套+旅居度假体系开发模式一：城市近郊开发模式小景点+大社区生活配套景点化，与地嘚嘚产融合，侧重于对度假氛围的营造，最大化实现居住者对资源的占有；优势产品可以小型化、轻型化植入景点配套，规避大规模投入重资产类主题乐园；利用在地文化、生态资源，提升项目价值。空间结构模型景点/配套地嘚嘚产：80%小景点/配套：20%度假配套与生活体系营造特色的文旅开发模型地嘚嘚产城市近郊区位特色配比建议开发模式二：城市远郊开发模式小景点+大社区+独立景区除了生活配套景点化，还可因地制宜，将独立景区可打造为特色文旅产品的载体，利于与特色品牌打造；利用在地文化、生态资源，提升项目价值。度假配套与生活体系营造特色的文旅开发模型空间结构模型景点/配套独立景区地嘚嘚产特色IP放大城市远郊区位特色地嘚嘚产：50-60%景点/配套：10-20%独立景区：30%配比建议阿那亚黄金海岸社区，座落于河北秦皇岛昌黎县黄金海岸中区，距北京245公里，3小时内通达京、津、唐，是一个全资源滨海旅游度假综合体。245km北京项目名称阿那亚黄金海岸社区产权年限40年项目位置秦皇岛昌黎县黄金海岸占地面积220000㎡总户数一期204户，二期680户建筑面积630000㎡容积率0.4绿化率51%区位较差环境一般投入巨大销售困难概况区位：距北京245公里，距天津180公里，距秦皇岛市区45公里交通：京沈高速、沿海高速和唐港高速三大高速，3小时内通达京、津、唐；北戴河国际机场距项目25公里案例分析—阿那亚项目痛点总体规划2012年2013年2014年2015年2016年销售惨淡难以维持销售额3亿销售额10亿销售额16亿渠道拓客景区联动异地展示班车拉客传统营销模式重资产运作传统旅游地嘚嘚产项目去地嘚嘚产化概念正式转型局面扭转全面扭转“始于度假，终于社区”为项目运营理念。在产品提升上，前期打造差异化的高品质产品，后期通过打造高总价、产品力强的合院，以提高项目调性。业内公认死盘！营销理念重运营轻营销案例分析—阿那亚最初的阿那亚后来的阿那亚客户重新定位（发现：北京市场）他们生处北京这个文化之都他们是40岁的中产阶级（1975-1985为主）思想自由、独立，经历过生活的磨练他们活得迷茫，想找回自己，想回归家庭，想玩得自己年轻时的梦想。关注品质，关注精神享受，审美高他们购买动机—不是炫耀，不是养老，而是真正的找回自己物质层面，品质的简朴和有节制的丰盛精神层面，倡导回归家庭，回归自然，回归传统，回归一种灵性的本真生活基础便利配套精神文化配套高端奢侈配套营销动作：图书馆的家史计划海边礼堂的孤独会

美术馆与早餐根据细分需求定制精神空间不要富贵逼人，而要温暖动人服务为导向：着眼人（而非物）营造归属感、温馨的社区案例分析—阿那亚产品价值输出落地（把项目的定位和价值观落在具体配套上）北京新贵通过对土地的理解找到细分人群真正需求1项目转型具体措施建立“九州会”高端社区服务体系九州会隶属于领导部门，直接引领项目的发展基础配套社区食堂咖啡馆便利店小型餐饮精品店幼儿托管运动健身医疗站会所客房休闲娱乐配套国际高尔嘚嘚夫球场温泉马会俱乐部Clubmed度假酒店沙滩酒吧水上游乐露营配套商业配套服务文化配套观鸟盒子图书馆婚礼教堂打造全资源配套重运营轻营销案例分析—阿那亚3项目转型具体措施2短线投资快周转全盘销售目标前期投入小滚动开发长线投资相对慢周转重点持有下的销售目标前期投入大且需持续一段时间项目价值不断提升开发商获得项目升值收益盈利点增加盈利链条延展一个项目·永续的收益一个项目·更多的收益案例分析—阿那亚营销驱动一锤子买卖持续收益传统“好模式”阿那亚社群营销模式业主驱动 滚雪球效应 旅游地嘚嘚产运营商 情怀、温度的美好生活社区案例分析—阿那亚对