发达国家政府在地产市场中的政策干预及其借鉴意义

组员：俞佳娜魏玉婷张植铭王世伟发达国家政府在房地产市场中的政策干预

及其借鉴意义政府干预房地产市场的理由住房本质上是一种商品，但是一种具有极强社会属性的特殊商品。开发商逐利的天性决定了他们只会将资金投入回报率最高的领域，利润较低的经济适用房和廉租屋难以自动建造起来。因此，政府需要采取必要的政策措施干预房地产市场。政府对房地产市场的干预：一、政府对房地产市场的数量调节：(一)土地供给与税收调节制度

一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。除了直接拥有土地，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。

政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。例如：政府为鼓励某一地区从事农业生产，可以通过对该块土地估低价，和降低土地税；对邻近土地价值的上升政府会相应抬高该地区应征不动产税使得该地区农户放弃农业用地出售土地牟取利益；在城市规划里，政府通过对为开发土地征收高税率而对已开发土地征收低税率，迫使未开发土地业主去开发土地，减轻政府公共投资压力；开征使用价值税来调节土地的经济用途、对土地交易征税减少土地流动等等。美国全部土地的3／4属于私人部门所有，国有土地仅占1／4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道：一是税收政策和城市规划；二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。日本

国有土地占全国面积的72％，房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。

土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。新加坡英国(二)公共住房制度公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，除了平抑房地产市场的供求矛盾以外，公共住房制度还是保持社会稳定、提高国民福利的重要措施，因此，它并不仅仅是一项单一的经济政策。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。1、直接介入住房供给

发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少还取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲的发达国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。2、间接提供公共住房由政府直接建造并以低廉租金向居民公共住宅的方式对财政压力很大，而且容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达的市场经济国家也会通过社会团体、专门的非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这种做法的一般模式是由国家提供土地、贷款、税收优惠或资金，支持团体、住宅合作社建设住宅成为集体所有的公共住宅。

以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983—1990年年均也只上涨了4．4％，而在1989和1990年则分别为5．3％和3．3％。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨出巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。二、政府对房地产市场的价格调节：从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，而且有任意性，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收优惠等方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以分为对房地产开发商的供给补贴和对购房者的需求补贴。(一)向房地产开发商提供的供给补贴政策

它的最大特点是能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房。大多数国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租作出限制，用这种款建成的住宅必须以“成本租金”出租给家庭条件和收入符合规定的用户。在二战中大量住房毁于战火，为迅速建设大批新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款。同时还规定，向同意为低收人家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必须降低出租租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比其他国家更明显。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。所谓的资金就是由政府补贴大量的贷款利息来维持建房的低成本，开发商可以从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设。德国英国瑞典美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套比较完整的体系。其中又主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。

公共住房供应补贴主要采取免税的联邦政府债券，当联邦政府付清这些债券以后，公共住房由地方政府所有。联邦政府为旧公共住房的更新和维护提供补贴。私有建房机构的补贴主要有政府每年向私有机构支付房租和建房加运行成本之间差额。建设低收入住房的私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部(简称“HUD”)申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。美国(二)向住房需求者提供财政补贴对住房需求者补贴最常用的手段主要有两种：一是免税减税，通常是用来补贴购买自住住房者；二是现金补贴，通常用来补贴租房者(一般称房租补贴)。作为一种政策选择，与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：123随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾已经由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。同一时期，瑞典在1968年取消了对住房生产的贷款补贴，把政府建房抵押贷款利率提高到市场水平，同时扩大了对各类困难人群的房租补贴。荷兰从1967年开始逐步减少政府对住房建设贴息，并引入了房租补贴政策。前联邦德国则从1956年起实行针对中低收入家庭的有限度的房租补贴，并在1970年通过立法推广到所有家庭。对供应方的补贴对二战以后迅速改变住房短缺的状况起了重大的作用，随着房地产市场主要矛盾的转换则使得补贴由供应方向需求方转变，这不仅仅是为了减少经济学上无谓的效率损失，更是体现社会公平，提高社会居民整体福利的制度安排。三、政府干预房地产市场的政策特点及其对中国的借鉴意义：(一)发达国家政府干预房地产市场的政策特点(二)对中国房地产政策的借鉴意义1、通过土地供给干预房地产市场必须要和城市规划、税收等微调政策结合起来才能取得较好的效果由于缺乏整体规划和相应的微调政策手段，我国1990年放开土地使用权直接导致了1992、1993年的房地产泡沫，不仅没有增加住房的有效供给，而且给宏观经济带来了负面的后果。1998年全面停止福利分房以后，土地供给就成为政府干预房地产市场的主要数量调节手段。然而，一直到现在，由规划和税收