新“国十条”政策解析

营销管理部2010年4月新“国十条”政策解析及市场影响分析一政策解读三后续工作二市场影响分析分析原则：市场经过多轮宏观调控，效果反映不同。本轮调控政策与07年9月接近，解读主要围绕两次调控的政策对比。3月下旬至4月初，中央各大主流媒体连续报道房价上涨过快的资讯四大国有银行取消房贷7折利率4月6日4月7日财政部、税务总局联合通知：非首套住房取消契税优惠，明确以家庭为单位界定二套房。银监会明确表示：银行不得对投机投资购房者进行贷款，如无法判断，则应加大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月11日4月12日财政部证实已着手研究修订《房地产税暂行条例》，排除物业税，提出保有税和特别消费税试点的可能。4月14日温总理国务院常务会议，差别化信贷、抑制投机、加快税收政策改革。4月17日国务院《国务院关于遏制房价过快上涨的通知》4月19日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》研究背景：房产泡沫再度引发舆论关注，中央调控政策紧密出台3月22日新一轮调控目的：坚决遏制部分城市房价过快上涨要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。★★★★★发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。★★★加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。★★★建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。★★加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。★★★增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。★★调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。★★加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务★★《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）要点新“国十条”与07年“927”新政对比新“国十条”主要针对是交易环节，目的是抑制投资、投机消费。而针对房地产开发投资没有强调限制，只是再次重申打击囤地、炒地、惜售行为。2007：“927新政”2010：新“国十条”房地产开发项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。新“国十条”与07年“927”新政对比2007：“927新政”2010：新“国十条”土地储备贷款商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。信贷政策对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%

；贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍；贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商业用房购房贷款利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。无一、抑制不合理住房需求二、增加住房有效供给三、加快保障性安居工程建设四、加强市场监管新“国十条”政策解读：可归纳为四个方面1、政策内容：1）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对首套房、二套房和三套及以上住房制定了更为严格的信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。认真做好土地增值税的征收管理工作。2、政策解析：方法主要有两个，一是控制信贷，二是税收调节。1）控制信贷作用主要体现在抑制投资、投机需求。信贷收紧会抑制通过信贷途径进行投资和炒房的这部分需求，但对全款炒房的投机型需求作用有限；2）税收主要针对住房消费和房地产收益两方面调节。运用土地增值税，控制开发商的资金链；运用住房消费税控制投资和炒房需求，目前此实施细则尚未确定，预计将作为杀手锏，一旦实施，影响巨大。注：沈阳市政策执行情况：已经执行了信贷收紧政策，但距离房产税还较远。新“国十条”政策解读一：抑制不合理住房需求1、政策内容：1）增加居住用地有效供应。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。2）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2、政策解析：增加住房供给是从调整供需结构的角度上控制房价，增加居住用地的供应量，进而增加住房供给。但政策缺乏实施细则，地方政府执行无法保证。短期内不会带来直接影响。注：沈阳市政策执行情况：还处于政策观望期，尚未执行。新“国十条”政策解读二：增加住房有效供给1、政策内容：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。2、政策解析：政府很早就已经提出有关保障性住房和棚户区改造的政策，但地方政府执行情况较差。即使真正落实，也仅将对低端市场的造成一定影响，对中高端市场影响较弱。但值得担心的是，低端市场的降价抛售恐会有影响市场信心的负面效果，加重市场上的观望情绪。注：沈阳市政策执行情况：一直以来对此项政策的执行力度都较低，目前还没有其他动作。新“国十条”政策解读三：加快保障性安居工程建设1、政策内容：1）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。2）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。3）完善房地产市场信息披露制度。2、政策解析：此目的一是要规范市场，二是通过打击囤地、惜售行为，增加市场供给。但此前类似提法已经出现多次，但执行存在较大难度，效果无法保障。注：沈阳市政策执行情况：一直没有执行，土地闲置和捂盘惜售的现象普遍存在。新“国十条”政策解读四：加强市场监管新“国十条”政策解读小结1、政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。政策的严厉程度前所未有，大超预期；2、措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显；3、严格清算土地增值税，从开发商资金端调控市场，以达到迫使开发商适当调控价格的目的；4、其余政策多为“老调重弹”，可执行性需要进一步探讨、完善。但关于“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，意味这政府对楼市的调控尚有保留政策；注：有了07-08年的前车之鉴，无论是信贷收紧、增加供应，还是加强监管等等，“新政”都将对市场信心造成较大冲击。分析原则：由于新政刚刚实施，目前市场走势判断更多参照2007年“927”新政实施后的市场变化。二市场影响分析三后续工作一政策解读发布时间发布机构政策内容对市场的影响2006年5月国务院国六条：有区别的适度调整信贷政策，引导和调节住房需求政府吹风，但无严格限定，市场仍快速上行2007年9月央行二套房贷首付不低于40%，利率1.1倍政策落实，市场快速降温，成交量下滑2008年10月央行首套房最低首付比例20%，利率7折市场逐渐回暖，进入09年则迅速上行2008年12月央行二套普通自住房贷款可按照首次购房优惠政策执行2010年3月各商业银行四大行开始严格执行二套房贷首付4成，利率1.1倍的标准1-3月，政府再次通过各大媒体吹风抑制房价，但市场出现跳跃式上升2010年4月国务院二套房首付不低于50%，利率1.1倍政策落实且力度加大，预计成交量会快速下滑市场历史走势分析一：信贷政策调整对市场影响明显1、从成交量上分析，调控政策对各类城市均造成较大的市场波动。1）相对于一线城市，二线城市对政策的反应略微滞后，但并不十分明显；2）由于各城市自身固有的市场周期特点，很难把握规律性走势；3）根据政府发布数据，沈阳市场抗调控能力较强，但也会有一定幅度成交量萎缩。注：分析数据均来源于政府，沈阳数据有人为粉饰痕迹。市场历史走势分析二：调控下一、二线城市市场走势对比沈阳08年上半年成交量萎缩明显，下半年走势明显强于一线城市2、从成交均价分析，调控政策导致一线城市产生大幅的价格波动，而二线城市的波幅较小。市场历史走势分析二：调控下一、二线城市市场走势对比一线城市二线城市07-08年2010年国际07年10月，美国次贷危机爆发从而引发席卷全球近两年的金融危机美国、欧盟两大经济体逐步走出金融危机阴影国内美国、欧洲次贷危机引发全球金融危机，各项经济指标全面下滑1、2010年1季度GDP增长11.9%，固定资产投资、进出口等指标均大幅增长，国内经济已全面复苏2、资本市场流动性过剩的局面仍未改变宏观经济环境对比：行业所处经济环境好于2007年城市4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日近三日成交均值相比14周成交均值涨跌幅相比15周成交均值涨跌幅一线城市北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海3.83.836.16.413.835.45-60.65%-33.21%深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%广州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二线城市南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武汉5.214.816.505.854.935.7634.19%6.88%成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%一线城市市场反应快速，成交明显趋缓；二线城市目前运行平稳，未见较大影响。注：各城市成交数据可能受供应等多方面影响，以上结论尚需时间验证。新“国十条”后的市场状况：一二线城市市场走势已经出现分化单位：万平新政颁布后，沈阳易居先后走访了37个不同区位、规模和档次的在售楼盘进行调研，结论如下：1、开发商普遍反应市场尚未出现“拐点”，市场变化需要时间观察。二线城市反应迟缓，新政尚未整体体现二套房信贷政策会对项目造成影响，限制外地人购房也会损失客源，但影响有限且需要时间观察开发商对政策的执行效果，保持观望的态度新政对开发商推案以及拿地节奏暂未出现影响开发商对保障性购房的建设，没有顾虑2、客户受媒体引导，对市场下行抱有预期，目前观望气氛在逐渐滋长。部分楼盘来访量降低部分客户表示是否定房要看政策影响情况新“国十条”后的市场状况：沈阳市场表现依然平稳，但客户观望情绪开始滋生1、政府此次调控的决心和态度非常明确，用词严厉。如果效果不明显，预计将有新的组合政策出台；2、“新政”将对市场信心造成较大冲击，短期内，投资投机者会加速离场。市场观望情绪逐渐蔓延；市场量价有可能会效仿07-08年表现，会经历三个过程：

第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内可能形成僵持状态；

第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长；

第三阶段：在第二阶段基础上市场可能有所回转。3、根据历史经验，就城市而言，一线城市所面临冲击要远大于二、三线城市。且二线城市市场反应略微滞后，应实时关注一线城市市场变化。4、但考虑当前的经济环境、流动性过剩以及通胀预期，在没有后续强力政策出台的前提下，本轮调整持续时间及调整幅度应弱于上一轮；注：针对沈阳市场，目前尚无法给出明确判断，将结合后续工作，予以深化。市场后市判断小结三后续工作二市场影响分析一政策解读中央后续政策及舆论导向一线城市市场变化，如北京、上海、深圳行业标杆企业，如万科、中海、保利沈阳地方政策及实施细则代表性楼盘及竞争企业旗下项目的动态我司项目客户心态及到访