物业管理机构的设置-业主、业主大会、业委会

第2章物业管理机构的设置第四章业主、业主大会与业主委员会

第2章物业管理机构的设置

本章讲授业主业主大会业主委员会业主大会、业主委员会其他规定与业主委员会

业主、业主大会业主的权利和义务业主自我管理规约第2章物业管理机构的设置业主定义及业主类型业主：“物业的主人〞；是指房屋和相关设施的所有人；业主是物业管理法律关系中最重要、最根底的主体。业主类型：按拥有所有权的状况，可分为：区分有权权人和独立所有权人区分所有权人：指数人区分一块土地上同一建筑物而各有其专有局部，并就其公用局部按其应有局部持有所有权者，多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名、数百名甚至数千名业主。独立所有权人：指某土地上的建筑物属于某一业主，一般是一个团体或组织，多见于非居住物业，如用于出租的办公楼或独立的花园别墅。已实际居住但未获产权之前，买受人是否为业主

2006年10月，张某与开发商签订了商品房销售合同，约定张某以每平方米5700元的价格购置白玉苑商品房一套。2007年4月，张某办理了入住手续并实际居住，但未办妥产权过户手续。入住后，张某一直催开发商办理产权过户手续，但未能办妥。从2007年8月份开始，张某以其并非业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费用。物业管理公司认为，张某是实际居住人，享受了物业管理效劳，理应交纳物业管理效劳费用。未获得产权之前的购置人是否为业主?应否交纳物业管理费用?商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主

某房屋开发公司在某区域开发建造了500套商品房，在建设完工后，该公司又成立了甲物业管理公司管理自己开发的商品房。由于当时房地产市场低迷，有40％的房屋没有销售出去。住户入住后，发现物业公司的效劳不到位，就找物业要求提高效劳质量，但物业公司以费用紧张为由拒绝住户的要求，并声称，除非住户增加效劳费，否那么很难满足住户的要求。经过调查，住户发现开发商未售出的40％商品房并未交纳物业管理费，遂要求物业公司向开发商收取物业管理费，但被拒绝。

业主自治管理组织1、业主自治管理组织是一定物业管理区域内，物业所有人未对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自制性组织。2、组织形式由于业主自治管理组织是一个特定的物业管理区域内设立的组织，有一定确实定性和封闭性，所以，业主自治管理组织的设置形式类似公司的机构设置，一般采用二重机构设置方法。由全体业主组成业主大会，作为业主自治管理组织中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。第2章物业管理机构的设置

业主大会的组成一、业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益和组织；由物业管理区域内的全体业主组成；是物业管理区域内的最高权力机关，对物业管理区域内的相关物业管理事项有决定权。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。二、业主大会的召开

一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。首次业主大会召开的具体时间根据各地的实际情况而定。开发商是否为业主大会成员第2章物业管理机构的设置

业主大会的召开1、业主大会成立条件2、业主大会的筹备3、业主大会的职责4、业主大会的召开形式5、业主大会的规那么

业主大会的召开1、业主大会成立条件

每个物业管理区域必须成立业主大会，各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是：住宅物业的入住率到达50%以上或者从第一个业主正式入住起两年以上的该物业所在地的区房地产主管部门应在六个月内召集第一次业主大会，选举成立业主委员会。

业主大会的召开业主大会成立流程：

建设单位〔开发商〕书面报街道〔乡镇政府〕街道〔乡镇政府〕、房产办、建设单位、居委会、局部业主〔一般为3~5人〕组成筹备组〔公示一周〕产生业主代表、推荐确定业委会候选人、拟定

?业主大会议事规那么?和?业主公约?〔按范本〕业主大会召开15日前公示?业主大会议事规那么?〔草案〕和?业主公约?〔草案〕业主代表于参加业主大会3日前就大会讨论事项书面征求所代表的业主意见30日内召开业主大会、成立业主委员会向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案〔选举之日起30日内〕①②③④⑤⑥⑦⑧

业主大会的召开2、业主大会的筹备

住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应提交有关资料。房地产管理部门应当及时和街道办事处依法组织开展业主大会筹建工作。

业主大会筹备组〔以下简称“筹备组〞〕由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由房地产管理部门和街道办事处组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产生后，房地产管理部门和街道办事处应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。

业主大会的召开筹备组应当在房地产管理部门和街道办事处指导下，做好以下各项筹备工作：

1、确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

2、确认业主身份以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；

4、确定业主委员会委员候选人人数和产生方法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

5、参照市房地资源局制订的示范文本，拟定?业主大会议事规那么?〔草案〕和?业主公约?〔草案〕；

6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。非业主是否参加业主大会

业主大会的召开3、业主大会会议类型及召开形式

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。有以下情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议：〔1〕经20%以上的业主提议的；〔2〕发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；〔3〕业主大会议事规那么或者业主公约规定的其他情况。

业主大会的召开4、业主大会的规那么

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。〔1〕物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

〔2〕推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

〔3〕业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主大会的召开4、业主大会的规那么

〔4〕业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

〔5〕业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。〔6〕业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。〔7〕业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主大会的召开5、业主大会的职责

〔1〕制定或修改业主公约和业主大会议事规那么；

〔2〕聘任或解雇物业管理公司；

〔3〕决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况；

〔4〕选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

〔5〕制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施设备的使用规那么和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度；

〔6〕根据法律法规规定的其他职责。居委会选聘的物业公司无效

业主大会的召开6、业主大会的地位

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主公约应当归对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。业主大会议事规那么应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

业主委员会1、业主委员会的组建和地位2、业主委员会成立的条件3、业主委员会委员的条件4、业主委员会的权利和义务5、业主委员会的运作、职责与性质第2章物业管理机构的设置1、业主委员会的组建和地位业主委员会应当由业主大会选举产生非业主使用人不得担任业主委员会成员业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1~2人业主委员会是业主大会的执行机构

业主委员会2、业主委员会成立的条件

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

业主委员会3、业主委员会委员的条件业主委员会尽管是业主大会的执行机构，但由于业主的分散性，业主委员会往往在业主大会的决策中占据主导地位。因此，业主委员会委员素质的上下将直接影响物业管理的水平。

根据?业主大会规程?规定，业主委员会委员应符合以下条件：

〔1〕本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；〔2〕遵守国家有关法律、法规；〔3〕遵守业主大会议事规那么、业主公约，模范履行业主义务；〔4〕热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；〔5〕具有一定组织能力；〔6〕具备必要的工作时间。

业主委员会4、业主委员会委员的权利和义务权利：〔1〕参加业主委员会组织的活动；〔2〕具有选举权、被选举权和监督权；〔3〕参加业主委员会有关事项的决策；〔4〕具有对业主委员会的建议和批评权。义务：

〔1〕遵守业主委员会章程；〔2〕执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；〔3〕参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；〔4〕向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

业主委员会业委会是否有权决定物业管理费的标准上海某小区一期工程于2004年交付业主使用，当初确定的物业管理费事每平方米1.9元／月。2005年9月，该小区二期工程完工交房前，区物价局审定二期的物业管理费为每平方米3元／月。物业管理公司与业委会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准，矛盾由此产生。楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与物业公司达成协议前不久，对全体业主做过的一个调查说明，认为管理费不应提价的业主占55.14％，认为最多涨到2.6元的占44％。业主们认为，业委会违背广阔业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，应是无效的。况且，物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼盘，一期楼盘当时的定价只有1.82元。业主们因此认为，物业公司本来就收费超标，更没有理由提价。物业公司那么强调，一个小区只有一个收费标准，不应存在两种收费标准。而且，目前3元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同意，因此他们收费是完全合理的。双方就此争执不下，许多业主想按照原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收，问题久拖不决。每平方米每月3元的物业管理费标准应否执行?5、业主委员会委员的运作

业主委员会自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任、副主任。以后的会议由主任定期召开。

经1／3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要的，应及时召开业委会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的拘定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主委员会5、业主委员会委员的运作

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可只派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好移交手续。

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会第2章物业管理机构的设置?业主大会规程?规定:业委会委员有以下情形之一的,经业主大会会议通过,其委员资格即被终止：(1)因物业转让.灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业委会会议连续3次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。第2章物业管理机构的设置业主委员会委员资格废止的，应当自废止之日起3日内将其保管的资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处〔乡镇人民政府〕的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。6、业主委员会的职责〔1〕召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

〔2〕选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理效劳合同；

〔3〕依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

〔4〕审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、财务预算和决算；

〔5〕听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理效劳活动；

〔6〕监督公共建筑、公共设施的合理使用；

〔7〕业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

〔8〕业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会业委会滥用职权纠纷第2章物业管理机构的设置对于业主委员会不履行职责的情况，?物业管理条例?规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。7、业主委员会的性质业主委员会是由全体业主选出来的委员组成的机构，代表着全体业主的权益。但在实际操作中，有业主委员会代表权益业主来进行维权活动确有诸多麻烦，特别是涉及民事诉讼时。其原因是目前尚未明晰业主委员会的性质所带来的障碍。

根据?民法通那么?有关规定，参与民事活动的主体有三类：一是公民，二是法人，三是其他组织。就目前业主委员会成立的过程与法律地位来看，它不是公民，也不是法人，而所谓的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产而不具备法人资格的组织。

业主委员会7、业主委员会的性质业主委员会是有一定的组织机构和财产的，但现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案，没有要求其依法进行登记注册，因此它既不具备法人资格，也不具备社团法人的资格。所以，目前对业主委员会的性质认识较为统一的是将其归为“其他组织〞一类看待。但业主委员会作为一个常设的业主自治机构，是应该能独立地行使民事诉讼权利，独立承担民事诉讼义务的，而不应该仅仅是业主的代理人。但在实践中，业主委员会成为独立的诉讼主体是非常必要的。从一些司法实践来看，业主委员会作为诉讼主体得到法院认可的个案较多，驳回的情况较少。但需要注意的是，业主委员会仅仅是业主团体的代表机关和执行机关，其职责范围一般限于执行业主大会的决议。但凡依法应当由业主大会决议的事项，在未经决议前，业主大会不能直接为之。而业主委员会的行为也只有在业主大会授权的前提下，才具有法律效力。

业主委员会业主自我管理规约业主公约业主大会议事规那么一、业主〔临时〕公约〔一〕业主公约1、定义：由全体业主制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性行为标准。2、性质：带有协议、合约的性质3、形式：书面形式订立。4、产生：①由业主大会筹备组草拟。②经首次业主大会会议审议通过。③由业主大会修改。5、意义：作为业主对物业管理区约内一些重大事务的共同性约定和允诺以及业主自我管理的一种重要形式和手段，业主公约：是物业管理法律法规和政策的一种有益补充是有效调整业主之间权利与义务关系的根底性文件是物业管理顺利进行的重要保证6、业主临时公约:①基于物业正常使用和已入住业主共同利益考虑，在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约。②其成立的必要条件：不得侵害物业买受人的合法权益。③程序：必须明示，供消费者在买房时判断其是否公正、公平。〔二〕业主公约内容1、有关物业使用、维护、管理的内容包括：〔1〕业主使用其自由物业和物业管理区域内公用局部；〔2〕公用设备设施以及相关场地的约定；〔3〕业主使用物业管理区域内公共建筑和公用设施的有关规程〔4〕业主对自由物业进行装饰装修时应当遵守的规那么等。2、业主的共同利益包括：〔1〕对物业公用部位公用设施设备使用和保护〔2〕利用物业公用部位获得收益的分配〔3〕对公共秩序、环境卫生的维护等。3、业主应当履行的义务包括：遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定缴纳专项维修资金；按时缴纳物业效劳费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备结构、外貌、设计用途不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。4、违反公约应当承担的责任业主不履行业主公约义务，主要的责任承担方式：〔1〕承担民事责任〔2〕支付违约金和赔偿损失由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，业主公约的效力范围当然涉及全体业