广州TIT纺织服装创意园整体发展策划报告PPT

广州TIT纺织服装创意园

发展策划前言广州纺机厂位于广州市海珠区，是一家有着辉煌历史的大型国有企业，随着广州城市的发展及对城市内部产业“退二进三”的要求，广州纺机厂需要进行功能的升级和更新。基于对城市和产业负责任的态度，本项目确定了“纺织服装创意园”的定位，这一定位既能带动纺织服装产业升级，又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行。本报告紧紧围绕如何落实“纺织服装创意园”这一总体定位，提出实现这一宏伟目标的“三大战略定位”和“三大中心功能”，通过功能构成分析、空间布局分析和发展策略分析，为实现纺织服装创意园的成功开发和运作铺平道路，从而实现社会效益、产业效益和企业效益“三大效益”的完美结合！TIT纺织服装创意园的三大战略定位

关键结论总结之一广州老纺织工业厂房升级换代的典范！中国纺织服装业的“创新引擎”！珠江南岸城市中心形象标杆

！TIT纺织服装创意园的三个功能层次关键结论总结之二服装文化传媒纺织行业协会会所学术交流品牌营销展览物流……延展功能办公研发设计核心功能文化交流研发设计品牌传播核心功能配套功能餐饮休闲娱乐旅游观光公共活动……TIT纺织服装创意园的三大功能中心关键结论总结之三研发设计“设计中心”“文化中心”“品牌中心”文化创意品牌传播办公研发设计核心功能文化交流研发设计品牌传播核心功能TIT纺织服装创意园的五大功能分区关键结论总结之四研发设计区旅游休闲区文化传媒区服装展示区文化交流区TIT纺织服装创意园的八大重点项目关键结论总结之五12348765纺织服装行业协会纺织服装品牌总部服装设计师工作室纺织服装行业论坛创意园配套酒店时装模特大赛创意园会议中心纺织服装产品博览项目位于广州市海珠区新港大道北侧，属于城市核心区域本项目在广州城市总体规划中处于“南拓”规划的第一站；项目地处广州城市中轴线上，向北与天河区东、西双塔、广州歌剧院、海心沙公园以及项目附近的广州电视观光塔相邻，具有优越的地理区位;项目概况—位置珠江中山大学客村立交新港路广州大道项目区域项目现状为工业厂房，建筑面积约为3.5万平方米，内部绿化较好，环境宜人项目现存大量的工业厂房，多为上世纪50年代建造；现存的厂房多数保存良好，但一些临时建筑较为破旧；厂区内的几栋住宅楼保存较好，但外立面相对陈旧；厂区内绿树葱葱，大树、古树四季常青，俨然一繁华都市中的世外桃源；项目概况—现状策划目标：实现工业厂区向“纺织服装创意园”的升级从：旧工业厂房到：纺织服装创意园功能构成空间格局发展策略如何发展的三大关键环节?报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析项目优势盘点第五部分策略分析第六部分效益分析11项目位于广州城市中轴线上，处于海珠区新港科技文化经济带，属于会展经济圈可辐射范围优势盘点1—区位会展中心

法规速递海珠行政中心中山大学项目区域园区西邻艺苑路，南接新港中路，北连琶洲大道，东邻赤岗北路，靠近客村和琶洲地铁站，交通极为便捷优势盘点2—交通新港中路赤岗北路艺苑路琶洲

路客村地铁站琶洲地铁站项目周边视野开阔，处于城市景观中轴线上，能坐享大量城市顶级景观资源优势盘点3—景观广州东西双塔广州电视观光塔赤岗塔珠江电影集团海心沙旅游公园项目内部绿化水平较高，形成了多层次的绿化格局和生态氛围厂区内绿化较好，有数十棵具有较长树龄的大树，均匀分布在整个厂区，其中不乏珍稀树种，形成了极佳的生态氛围和绿化效果。优势盘点4—绿化悠久的纺织服装产业文化沉淀以及周边丰富的文化资源为创意型园区的发展提供了宝贵的人文环境本项目与广大纺织服装学院仅一墙之隔；本项目与中山大学仅十分钟车程；本项目与珠江电影集团仅一街之距；优势盘点5—文化、创意环境中山大学广大纺织服装学院珠江电影集团项目区域大量保存完好、建筑形式多样化的工业厂房为广州市沉淀了宝贵的工业文化遗产优势盘点6—工业遗产厂区内有大量保存完好的的工业厂房，各种类型的车间规划整齐的散布在厂区内；

厂区内多种办公、居住和临时用房，建筑形式多样化；项目优势总结通过对项目优势的分析，我们认为本项目不仅仅是工业厂房的改造项目，更是有着宝贵纺织服装工业遗产、良好生态环境和文化氛围的城市重建项目。因此，如何发挥该纺织服装项目的产业文化优势、机遇优势和区位优势，是研究本项目未来发展方向的关键，使其功能定位能够对纺织服装产业的升级、城市功能的完善和城市形象的打造产生积极而又深远的影响！18报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析创意园区案例成功要素借鉴第五部分策略分析第六部分效益分析19重点参考案例：谢菲尔德CulturalIndustriesQuarter文化创意园上海“1933老场坊”厦门乌石埔北京798艺术工厂上海8号桥上海时尚产业园从初步考虑的二十多个创意园区案例中，重点选取六个类似案例进行分析地理位置处于商业繁华地段原址多为旧式老厂房，建筑物给人以历史沧桑感处于城市规划的升级区域20英国创意产业的发展主要得益于政府的积极推动，成为仅次于金融服务业的英国第二大产业英国谢菲尔德英国创意产业现状1998~1999年起步期2000~2002年快速发展2003年至今鼎盛期1998年英国政府出台了《英国创意产业路径文件》；在组织管理、人才培养、资金支持等有关方面逐步加强机制建设；对文化产品的研发、制作、经销、出口等实施系统性扶持;逐步建立完整的创意产业财务支持系统至2000年英国创意产业企业已达122,000家；成为英国雇佣就业人口的第一大产业创意产业主要集中于软件与计算机服务业、音乐、视觉和表演艺术行业；创意产业出口额约占英国外贸出口总额的4.2%；通过税收优惠等政策性扶持，创意产业进一步成功推动了英国出口，有效抵补了货物贸易逆差；英国创意产业产值分布情况谢菲尔德CulturalIndustriesQuarter文化创意园是英国创意产业成功发展的一个缩影21通过完善的功能，挖掘文化创意产业的“群聚效益”，放大集聚效果公共设施千禧年博物馆大学科学区图书馆传媒BBC电台文化艺术Site画廊艺术家村油画陈列馆艺术工作室金融投资机构中介代理休闲娱乐电影院娱乐中心咖啡厅功能组合该创意园地处谢菲尔德火车站对面，规模较小，没有巨大的空间面积，共31栋文化和创意建筑。便利的交通、多元化的配套功能组合、创意的建筑风格以及政府对该创意园的大力扶持使CulturalIndustriesQuarter成为文化创意园成功的典范英国谢菲尔德文化创意园22创意产业数字化和政府的支持对创意园的发展功不可没

策略一鼓励私人资金的注入；策略二积极推动创意产业数字化发展；策略三加强创意产业的基础研究；策略四政府加强对创意企业资金扶持力度；英国谢菲尔德文化创意园23具有优越的地理位置，悠久的历史沉淀，保存较完备的建筑风格主体位于上海市沙泾路

10号，紧邻九龙宾馆，靠近海宁路和周家嘴路口，与虹口区人民政府、七浦路服装市场和四川北路商业带近在咫尺；又位于沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处附近，这两条水系在造型上形成“几”字形；整体处于虹口区商贸经济较为成熟的地区。优越的地理位置前身是上海长城生化制药厂和长生食品厂；由英国著名设计师设计，始建于

1933年的英式建筑风格。悠久的历史沉淀保存完备的建筑风格目前，已被市政府列为优秀历史保护建筑。“1933老厂坊”定位为上海新地标，但规划实施中。1933老场坊24以时尚发布和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能时尚发布：

创意办公

休闲体验

时装发布会新闻发布会新品发布会知识产权交流会小型演唱会明星见面会电视节目制作场地艺术工作室个人设计室传媒策划公司高档画廊外驻品牌中心艺术培训中心

各种品牌定制品牌商品展示艺术品现制雪茄洋酒品尝娱乐总汇

配套餐饮创意体验沙龙高档会所潮流运动馆、健身场所陶吧高档西餐厅创意餐饮咖啡厅酒吧通过全新的产业布局打造产权交流、交易以及供需平台，将知识产权通过创意转化为产品1933老场坊功能设置25从规划上赋予各功能形态不同的主题，强调将历史遗留建筑融入现代时尚以建筑设计、时尚设计、工业设计为主的设计型企业；以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌展示发布等知识服务业；以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等。产业形态商业形态时尚类体验式消费综合商贸会所经济情景旅馆创意餐饮等；文化形态旅游形态保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征；上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心，以旅游业带动区域性经济发展；结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅游特色产品；成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。根据建筑特点、楼群之间关系、地域分割、功能配套等多方面因素进行分析创意。1933老场坊规划布局26强调利用所在区域的资源优势，发展主线为：外滩18号＋新天地＋田子坊资源优势发展策略发展目标这里是上海最时尚、最年轻力量的百老汇；这里是上海最前卫、最冲动力量的大本营；这里是上海最文化、最纯粹、最芜杂精神的聚集地；推广语1933老场坊发展策略外滩18号的高档时尚新天地的人气活力田子坊的艺术氛围创意体验创意生产成为上海的新地标27从1992年至今，已经成为世界三大商业油画生产基地之一发展初期（past）现在（Now）城乡结合部，地处偏僻的城市郊区；面积0.5平方公里，常住人口1000多人；人群流动大，多为外来人员；1992年开始出现画师；全球商业油画的三大生产基地之一；全国各地以及欧美、韩国、日本的画师、画商相继自发进入乌石埔；从业人员逾万人，专职画师超过3500人；商业油画的95%以上出口境外市场；厦门乌石埔油画村乌石埔油画村28改变传统油画生产方式，创新“画家+企业”生产模式，实现创意与产业的结合画家企业画家+企业模式：分散性作坊式生产，产业性的企业化运作；数千画家、画师；大量个人工作室、油画作坊；画商、企业云集；一改油画传统生产方式，大批量工业化生产；厦门乌石埔油画村生产模式29为促进油画业的高速发展，设置高度关联的多元化功能配置形态功能布局

艺术教育直接介入：以厦大美术系、工艺美术学校的教师、学生以及全国各地的资深画师为主要师资的各类美术培训班渐成气候；

油画衍生产业在油画业的发展中衍生出国画、版画、漆画、雕刻等相关产业；直接服务于油画业的关联行业画笔、颜料、画框、画布、宣纸等绘画材料店、装裱店亦兴盛；商务和服务行业：在乌石埔油画村的周边及海沧等地从功能分区上配以餐饮业、旅游业等房地产业休闲娱乐设施；高度发展的油画业同时也催生了相关行业以及商服配套行业的发展；厦门乌石埔油画村功能构成30产供销一体化的完整产业链、政策扶持以及大量民间资本的注入对乌石埔的发展起到巨大的作用，但政府支持力度、包装宣传效果是发展过程中的不足之处存在问题政府扶持力度不够大；整体包装宣传不足；未能充分发挥产业整体规划、协同发展的“漩涡效应”、“引爆效应”。发展目标“五个一”：一个油画生产基地、一条文化艺术长廊、一处文化旅游热点、一处油画培训中心、一处集拍卖、交易展览的贸易平台政策支持：在税收方面采取免、减、返等优惠政策；平台建设：争取建成一个集生产、展示、销售及旅游、培训、交流于一体的油画产业平台；衍生产业最终争取以乌石浦油画行业为依托，在做大做强油画产业基础上，吸引字画、漆线雕、工艺品、石艺等文化艺术类入驻，配套产业：引导、推动、催生周边关联产业的发展厦门乌石埔油画村发展策略31798由废旧厂房改建，以鲜明的时代特色结合新的产业模式，成为北京SOHO艺术聚落和新的文化旅游景区"798"位于北京东北方向大山子地区，是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地；798位于朝阳区，距离首都机场、艺术学院、东部新使馆区、CBD都很近，更易走向国际化。优越的地理位置798厂原由民主德国设计，厂区规划合理、对称，平面布局宏伟规整

；建筑风格简练朴实，讲求功能实效，巨大的现浇机构和明亮的天窗为其他建筑所少见。实用的建筑形式现在798的业态为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种创意空间的聚合

；丰富的业态构成北京798艺术工厂32798工厂以艺术机构、大型展览和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能大型展览艺术机构

商业活动

再造798蓝天不设防左手与右手国际艺术双年展大山子艺术展……“八艺时区”现代艺术书店时态空间东京艺术工程《世界都市》杂志社《乐》杂志社……索尼产品发布会Moto产品发布会摩西时装发布会欧米伽表发布会宝马新闻发布会格丽珠宝发布会

娱乐总汇

配套餐饮创意体验沙龙高档会所潮流运动馆、健身场所陶吧“八十座”餐厅创意餐饮咖啡厅酒吧北京798艺术工厂业态构成33798艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰，建筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中规划原则：1、保护原有建筑风貌2、在保护的前提下发展北京798艺术工厂规划理念展览音乐会书店咖啡馆34在政府关于798发展议案中，强化了798的五大价值，致力打造中国艺术的CBD历史价值建筑价值艺术价值经济价值区域价值该地区见证了社会主义同盟时期的历史风云，是一本新中国建设的历史教科书798等厂当年在建筑设计方面邀请了55位德国的专家，采用了当时世界上最先进的工艺和包豪斯设计理念，为不可多得的现代工业建筑珍品，目前在中国仅此一件2003年，北京首度入选美国《新闻周刊》年度十二大世界城市，原因就是798“艺术区”的发展证明了北京作为世界之都的能力和未来潜力。

在得到政府的支持下，以其现状及未来发展的潜在模式而论，这里有望成为北京最大的民间资金集散地之一，中国艺术的CBD北京十大建筑中，80％都分布在以CBD为圆心的东部地区，798艺术区排在后海、三里屯之后名列第三名，中外闻名的故宫位列其后，居第四北京798艺术工厂发展策略358号桥上海时尚创意中心原为上海汽车制动器厂，现已成为著名的创意产业区，出租率达9成卢湾区8号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，到2005年初就已满租，共吸引了50多家国内外创意时尚类企业入驻。8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等大牌机构。“8号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点，

“8号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。

园区施工旧厂房20032004.42004.12.27创意园区开幕现在上海8号桥368号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能大型展览：

创意办公

商业活动

首届艺穗双周开幕式盛夏重彩风画展“瓷缘”展览申凡画展“邀请时间”画展……BBH广告公司

上海开发区协会

伦敦艺术大学上海办事处

ELLE内衣展示厅未设计公司……香奈儿男表发布会宝马汽车发布会迪斯尼手机上市派对普利斯通产品发布会雪佛兰车友会娱乐总汇

配套餐饮恬美容保健会所前院潮流运动馆、健身场所Canyou3S发型概念店……璐娜宴会服务后院咖啡乐法贝餐厅阿罗玛咖啡清水町日本餐厅……上海8号桥发展策略378号桥重点保留了原有区域的建筑风貌，并注入新的元素，成为上海新的城市景观保护改造创新新的城市景观原先那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面被保留下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内、半室内和外部公共空间。尽可能地提供交流的平台和丰富的公共空间。整个８号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。在８号桥，除１号楼大厅外的所有室外、半室外空间都可供租户免费使用。在这些环境中，可以添设咖啡茶座、举办大型综合活动。上海8号桥规划理念388号桥创意区二期作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，打造时尚创意孵化器上海8号桥发展策略业态引进二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等。政府支持获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发展２００４－２００５双年企业奖等荣誉发展目标构筑沪上新兴创意产业集聚地

时尚新地标、创意策源地39以服装产业为主题，规划相关工作和生活配套服务功能区

一号楼主要特色：设计中心、推广中心、营销中心、展示中心；其中2楼是以营销为主的企业，3楼是中国服装设计研究中心上海分会。二号楼主要特色：工作和生活配套服务中心——休闲吧，引进上海比亚萨咖啡餐饮有限公司。三号楼主要特色：会所和代表性服装大企业五号楼主要特色：视觉艺术中心，由上海毛戈平形象设计艺术学校和展演、展示厅组成。以中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院的人文资源为依托，以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业功能性发展平台为目标。上海时尚产业园总结创意园区普遍的功能构成、空间布局和发展策略措施的关键因素40功能设置综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设置确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造创意园核心产业和知名度；辅之以相关的配套功能，包括娱乐、休闲、商务、金融、传媒等服务性功能设施；吸引核心功能产业衍生出的产业链结点行业进入；核心功能延展功能配套功能功能复合关键要素——功能构成创意园功能构成的关键因素：41

规划布局体现创意园特色的的建筑风格；园区的整体风格要与外界较好的融合；园区内功能设置要与周边区域功能相契合；园区内部功能分区要避免各分区相互干扰；创意园规划布局的关键因素：关键要素——规划布局建筑风格风格协调功能融合功能分区42创意园发展策略的关键因素：形成产业配套体系的基础上，要有明确的核心功能定位，做大作强核心产业，；使创意工作产业化运作，实现创意与市场的良好结合；从城市规划和相关产业政策的角度出发，定位创意园功能特色；搭建创意产业交流、展示、贸易的平台；注重招商环节，吸引具有号召性的大型知名企业或品牌进驻，充分利用传媒工具，加大区域对外宣传力度，通过多种多样的相关活动，提升区域的知名度关键要素——发展策略发展策略作强核心功能产业化运作融合城市规划搭建园区平台注重招商环节利用传媒工具43报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析第五部分策略分析城市发展要求产业发展需要创意园区成功因素借鉴+第六部分效益分析44海珠区是广州南拓的桥头堡，新中轴线、琶州商圈和广州信息港的落户使海珠成为广州未来的都会中心城市需要—成为城市中心琶洲国际会展中心、广州大道南批发市场园区以及江南大道零售业三大商业圈规划还纳入广州市商业旅游网点的大规划中。新城市中轴线从海珠区的中间横穿而过，海珠处于新城市中轴线的中间段，成为城市的几何中心地位，海珠东南未来将发展成为广州的“新都会中心”。宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区以琶洲会展中心为龙头，以新城市轴线为支撑，全面整合广州高新科技产业园区，将广州信息港建设为广州高新技术产业的信息基地、人才基地、研究基地、创新基地。45本项目依托珠江新城辐射，通过二号发展轴与中大商圈和琶州商圈相连

，承接城市向东向南发展的趋势广州新轴线赤岗段将形成海珠东部新的城市中心，未来此区域将成为海珠区的经济文化中心本项目所在的新城中心沿三号线发展轴，形成南部转移带，沿二号发展轴，串联中大商圈和琶州商圈海珠区空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居”的用地布局思想，本项目位于中心位置，正可以发挥创意产业园附加值高、区域带动性强的优势城市需要—承接城市东、南向发展46项目位于广州新中轴线与珠江交汇处，将成为最重要的城市节点之一，对本项目景观效果要求较高广州东西双塔作为新中轴线上的重要节点，将成为体现广州城市形象的标志性地区。海心沙广场将成为2010年亚运会庆典广场，广州市广场体系中五大市政广场之一广州电视塔位于中轴线与珠江景观轴的交汇点，成为广州新的地标性建筑城市需要—城市中轴线景观功能47项目区域南侧有大片城中村，片区形象较差，功能单一，通过本项目的开发可带动其改造以园区带动社区建设和城市化发展，是政府对园区发展的基本要求之一，也是园区比较直接的附加效应。园区应将自己作为社区发展的重要主体之一，充分利用园区高端企业、高层次人群、高品位生态化规划等优势，将有利于社区发展的优势项目，向社区提供和推进，促进社区各种配套产业的生成，推动园区与社区一体化发展。高度重视园区生态布局对于社区的景观效应，同时带动社区进行高标准生态景观布局，将园区的景观效尽可能向社区延伸。城市需要—带动周边土地升值48战略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、带动周边土地功能完善的新城市中心打造珠江南岸城市中心形象标杆

！形成新的城市核心功能建成符合城市中轴线要求的景观效果带动周边土地功能完善成为广州市南部区域的城市形象标杆……目标分解49纺织服装产业链

织成品生产市场交易批发采购展示会研发原材料面料设计创意成衣生产辅料体验产业视角设计市场交易发布批发专卖零售50我国纺织服装产业在全球价值链中处于附加值较低的生产环节根据全球价值链理论，那些从事设计和销售环节的企业是“战略环节”，是全球价值链的治理者。2004年广东的纺织服装出口总额中，加工贸易占57.6%，一般贸易占40.2%，企业赚取的仅是加工环节上的微薄利润，企业应拉长一般贸易中的国内增值链，从品牌开发、设计、推广、精加工以及打造全球供应链、开拓国际营销网络方面，获取多层次的利润。面料设计时装设计标准化成衣制造、OEMODM、OEM市场开拓高低价值量价值制造过程研发和设计意大利、巴黎和我国香港地区的集群生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端产业视角研发、设计和营销环节是提升中国在纺织服装产业链中地位的关键提高产品附加值的途径或者是向上游的面料研发拓展，或者是向终端的产品设计、品牌塑造延伸，或者是在物流环节提供增值服务，这些都是纺织服装强国获取高额利润的关键所在；面料设计时装设计标准化成衣制造、OEMODM、OEM市场开拓高低价值量价值制造过程研发和设计意大利、巴黎和我国香港地区的集群生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端产业升级思路广州市在纺织服装产业链条中的地位：集散地型的纺织服装专业市场，缺乏设计研发环节面料、辅料服装面料设计服装设计市场流通流通面料辅料专业批发市场：广州国际轻纺城、中大顺华辅料交易中心；服装专业批发市场：白马服装批发市场、天马时装批发中心。目前广州市在纺织服装产业链条之中，仅仅承担了一个集散地性的专业市场的角色，在营销环节有所贡献，但是在设计、品牌以及人才培养方面的作用未能充分发挥。原材料城市视角中大纺织商圈和流花服装商圈是国内最重要的面料、辅料、服装商圈，是全国性的产品集散地商圈视角中大纺织商圈，是指西起东晓南路，东至广州大道南，北起新港西路，南至新滘南路这一区域内，由大大小小近30个纺织品及服装辅料专业批发市场组成的市场群落，还包括了区内由这些纺织专业市场带动发展起来的众多纺织品及服装辅料加工企业以及服装生产企业流花服装商圈横跨流花路、环市西路和站西路，自1993年元月白马服装城开业后，天马、流花、新大地、步步高等15家专业批发市场相继出现在流花商圈，一家紧挨着一家，形成了全国最大规模的服装批发集散地——流花服装批发商圈。在鼎盛时期，这里每年的服装交易额接近50亿元，每天从广州销往全国各地的服装占全国市场总量的1/3。中大纺织商圈和流花服装商圈存在的问题分析区域周边缺乏酒店、办公功能，商家的办公、接待、会议等功能要求无法得到满足；1、配套功能不足，阻碍功能升级：在火车站周边地区犯罪事件时有发生，中大纺织批发商圈空间局促，这些情况影响着市场美誉度，降低了区域形象；2、环境质量差，区域形象欠佳白马服装批发市场所在区域已经没有可以利用的土地了，影响着市场品牌扩张和功能升级3、土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张和功能升级四季青服装市场是全国最大的服装集散地之一，拉动区域相关产业综合发展杭州四季青服装市场是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一，已成为全国最大的服装集散地之一。地处杭州中心城区的中心区域，汇集了16家专业服装市场，有效地拉动了相关产业的蓬勃发展将建设成为中国服装新品的交易中心、展示中心、信息中心，成为融旅游、购物、休闲、展示于一体的服装特色街占地面积24公顷营业面积21万营业额近百亿元经营户8000余户从业人员30000余日人流量7-10万品牌数量900多个交易类型批发占80%以上四季青服装特色街区

四季青服装批发市场四季青苏杭服装市场四季青时尚广场四季青服装研究发展中心案例参考：四季青服装市场由多元经营向专业化服装市场转变，品牌价值向产品研发、展示、流通等上下游产业链延伸四季青经营经验借鉴：

多元化经营易使市场产业不突出，不利于市场发展；专业化经营易吸引人气，形成专业形象；

专业市场发展到高端形态，其品牌价值向研发设计、展示、流通等上下游产业链延伸；定位逐渐高端，品牌建设成为重点杭州四季青综合交易市场1989年10月机电五金土特产干鲜果品服装百货1990年9月2005年改名四季青服装市场集中经营中低档服装生意日渐兴隆，逐步成了华东地区服装批发中心和重要集散地产品升级品牌建设管理升级采用电子交易，实行双平台运营四季青服装研究发展中心落成2007年四季青服装交易中心开业国际、国内品牌结合产品以中高档为主产业以服装为主，结合相关产业品牌价值向产品研发设计、展示、制造、销售、流通等延伸打造全国一流、世界知名的品牌多元经营造成市场产业不突出，缺乏吸引力，市场陷入困境四季青服装市场发展历程四季青服装专业市场功能构成中经营用房占主要，其次为商务办公及生产物流仓储，再次是休闲配套综合四季青服装专业市场的各功能区域，其交易经营面积约占总建筑面积的40%；其次为商务办公及生产仓储物流，各约占24%；休闲娱乐配套约占12%市场分区规模功能构成四季青服装市场建筑面积5万平方米，营业房近3000间四季青时尚购物广场（2003年开业）占地15000平方米集购物休闲于一体。经营服装、服饰等，配套经营咖啡吧、茶吧、美容、健身等行业四季青服装研究发展中心（2005年建成）占地66.67公顷建筑面积80万平方米容积率1.2绿化率24%一期科研中心设计、品牌策划、培训等。一期建成研发大楼、科技活动中心展示中心品牌服饰馆、学术交流等生产中心一期建成10万m2标准厂房信息中心中国四季青服装网四季青服装交易中心（2007年开业）用地面积达5227亩；一期项目占地361亩，建筑面积48.74万M2，容积率2服装交易区块：占地2000亩一期建设——专业批发市场：5幢6层建筑，46.84万M2；配套用房：1幢16层的商务办公用房，1.9万M2；大型广场：1.3万平方米地下室：约8.6万M2绿化率超过20%仓储物流区块：占地3227亩四季青服装专业市场功能构成项目发展机遇存在的问题本项目的机会产业视角处于产业链的低端环节，附加值低，经济效益较差缺乏具有真正创新意义的企业向纺织服装产业链的上下游产业（研发设计、营销渠道）拓展，强化创新功能城市视角广州市仅仅实现了纺织服装产业链的销售环节，即纺织服装专业批发市场，研发设计缺失强化纺织面料研发和成衣设计功能从单纯的批发市场向全面拓展营销渠道延伸商圈视角配套不足区域形象较差，影响高附加值功能的进驻未来发展余地不足提升配套功能以良好的区域形象提升品牌和功能档次提升纺织服装产业附加值和完善区域纺织服装产业链及相关环节59战略定位之二：进入纺织服装产业链战略环节的制高点打造中国纺织服装业的“创新引擎”！纺织服装企业的品牌孵化器纺织服装设计和营销环节的推进器纺织服装企业的形象展示窗口纺织服装行业信息的集散平台……目标分解从城市需要、纺织服装产业链升级需要和创意园一般功能构成规律借鉴三个角度，综合得出本项目区域的备选功能综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设置确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造创意园核心产业和知名度；辅之以相关的配套功能，包括娱乐、休闲、商务、金融、传媒等服务性功能设施；吸引核心功能产业衍生出的产业链结点行业进入；核心功能延展功能配套功能功能复合打造珠江南岸新的城市中心形象标杆

！+打造中国纺织服装业的“创新引擎”！+61从众多的备选功能中进行筛选，确定最适合本项目定位和自身条件的功能组合设计办公展览教育研发品牌传媒休闲娱乐纺织协会营销展览……项目定位和自身条件公共活动62以“文化交流”、“研发设计”和“品牌传播”为核心功能，形成核心功能——延展功能——配套功能三大功能体系服装文化传媒纺织行业协会会所学术交流品牌营销展览物流……延展功能办公研发设计核心功能文化交流研发设计品牌传播核心功能配套功能餐饮休闲娱乐旅游观光公共活动……63“设计”之都这里汇集大量最优秀的设计师！这里有最时尚的时装创意和设计！这里引领着中国服装设计的潮流！64“文化”源泉这里是设计师们思想碰撞的沙龙！这里将擦出设计师们惊艳的思想火花！这里是传播时尚文化的源泉！65“品牌”摇篮这里将通过多角度的传播渠道推广您的品牌！这里是传媒与纺织服装火花！这里是中国纺织服装品牌的摇篮！66报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析第五部分策略分析工业厂房盘点创意园区空间规律借鉴+第六部分效益分析67项目范围内总建筑面积3.5万平米，建筑布局严整，环境良好，许多建筑有保留价值完整保留保留重要特征并加以改造修缮改造建于上世纪50年代的建筑，建筑结构为混凝土浇筑或砖混，保存完好，从建筑特色和纪念意义的角度来看，非常具有保留价值。建筑物本身较为残破，但较完整的保存了原有的独特工业特色，建议保留主体建筑，其余加以改造。多为厂区内的附属建筑或后来的临时建筑，砖混或砖木结构，建筑本身无特色，建议修缮改造。建筑完好程度68厂区内建筑的使用状态可分为正在使用、废弃厂房、改变用途以及部分废弃危旧建筑正在使用空置厂房改变用途建筑使用状况69厂区内建筑原有的风貌、布局、工业元素等不仅要保留，还需要深入挖掘，使其具有新的功能建筑改造思路工业厂房的改造分为三部分，改建、扩建和加建改建指基本保留老建筑原先的立面，增加了新功能所需的局部要素，如钢结构的消防疏散楼梯、门厅入口等扩建主要包括在其原先建筑的基础上，增加新的建筑结构，扩大或改变原建筑的用途加建指在园区适当的空地上新建的建筑物70“无锡建议”的出台使工业遗产保护快速升温，广州目前在此方面的工作尚未深入展开工业遗产价值：社会意义：它是对普通人生活记录的一部分；技术与科学：它对制造业、工程学及建筑学发展史的研究工作意义重大；美学价值：高品质的建筑物、设计和规划往往也具有一定的美学价值。今年4月18日，来自国家文物局的官员和中国主要工业遗产城市的代表及专家学者，在无锡通过了保护工业遗产的《无锡建议》。《无锡建议》提出了“尽快开展工业遗产的普查和评估工作；将重要的工业遗产及时公布为各级文物保护单位，或登记公布为不可移动文物；编制工业遗产保护专项规划，并纳入城市总体规划……中山岐江公园北京798工厂天津万科水晶城工业遗产再利用的案例：无锡北仓门仓库71战略定位之三：广州纺织服装工业遗产保护利用的先导打造广州老纺织工业厂房升级换代的典范！工业遗产保护工业厂房改造工业厂房再利用工业遗产与现代生产生活方式融合……目标分解72空间布局：五大功能分区研发设计区旅游休闲区文化传媒区服装展示区文化交流区73大幅玻璃窗、高挑的空间，铁管裸露的屋顶，这里被改造成设计师的聚集地，设计师在这个前卫的LOFT空间内，为这个都市进行着新的灵感积聚和创意生产。研发设计区设计师个人工作室纺织服装企业独立研发中心大学创新实验基地纺织服装培训中心纺织服装研究所74这里是各种创意设计产品的展示场所，巨大的“秀场”空间，是整个园区时尚与创意的辐射源泉和核心之地。服装展示区时装发布时装设计大赛展览纺织服装高峰论坛会服装采购会设计成果拍卖75压抑的写字楼早已不再适合创意型的办公要求，而工业文明的遗迹和浓郁的时尚氛围的完美结合，专为传媒等创意行业打造。文化传媒区品牌形象推广企业品牌传播纺织服装行业协会国际设计大师讲坛纺织服装杂志社国际时装大赛76这里是音乐、美食的聚集地，酒吧或咖啡厅，还有常驻DJ每晚制造快乐风暴。以及一些美发、纤体以及造型会所之类的时尚机构。旅游休闲区巴黎茶座米兰酒吧街纺织文化创意园概念展示前沿时装展示时尚精品店SPA水疗77本区域紧邻电视塔，对中轴线景观带有承接作用；并且本区域位于园区的边缘，既可与园区的工业元素形成强烈的对比，又不会破坏园区的整体格局文化交流区Loft公寓会所休闲屋文化交流78重点项目之一——纺织服装行业协会引入纺织、服装行业协会（分支机构），提升纺织服装创意园区的形象和地位；提升纺织服装创意园区组织各种纺织服装行业相关活动的能力！79重点项目之二——纺织服装品牌总部引入国内外著名纺织、服装品牌，形成知名品牌总部效应，为品牌交流提供一个展示、沟通、传播的窗口，促进信息的共享和品牌集聚效益。80重点项目之三——服装设计师工作室筑巢引凤，以浓郁的创新、文化氛围和极具特色的创意环境，引入大量高水平的纺织服装设计师入驻创意园区，形成服装设计工作室与纺织服装产业的互动，推进纺织服装行业由“制造”转为“智造”，提升纺织服装产业的效益和附加值！81重点项目之四——纺织服装产品博览定期举办纺织服装产品博览会，吸引全国甚至世界各地相关人士关注，开展产品推介、时装发布等活动！82重点项目之五——纺织服装行业论坛定期举办纺织服装行业论坛，邀请行业知名人士和专家学者，就纺织服装产业的发展进行探讨和深入交流！83重点项目之六——创意园会议中心实现创意园区各种规模和等级的会议职能，如全国性的纺织服装行业会议、纺织服装新品发布会等！84重点项目之七——时装模特大赛组织筹办全国性的模特选美大赛，选拔优秀模特新星，提升园区知名度和广州市在纺织服装行业的地位！85重点项目之八——创意园配套酒店在园区改建形成一座高档次酒店，以高规格的硬件设施和高品质的服务，满足园区的对外交流等功能！86纺织服装创意园区功能与周边功能的融合、互补和共生功能融合功能互补功能共生创意园区的功能与项目周边以及城市总体功能构想相融合创意园区的功能与项目周边功能形成互补，彼此相得益彰创意园区的功能与项目周边功能相共生，它们之间不但实现融合与互补，同时还起到了相互促进和提升的作用纺织服装创意园区功能、景观与城市景观中轴线景观效果的融合；纺织服装创意园区内的酒店主要针对园区内相关行业的特定顾客，注重文化氛围和格调，与周边酒店形成互补；创意园区的纺织服装的各种纺织服装交流和会展，与琶洲综合性会展中心功能互补；纺织服装创意园区的文化、设计、品牌功能等，与中大、白马纺织服装批发市场相互促进、相互提升，产生积极的互动效果87三大战略定位城市中心创新引擎工业遗产广州老纺织工业厂房升级换代的典范！中国纺织服装业的“创新引擎”！珠江南岸城市中心形象标杆

！88工业文化INDUSTRY

工业文明与现代都市文明的冲突与融合

城市中心

89亦怀旧亦时尚

亦雅致亦激情

体验时尚潮流感受创意激情90报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析第五部分策略分析第六部分效益分析91发展策略之一：细化纺织服装行业分工，做专业化、高端型纺织服装创意产业纺织服装创意产业结点生产过程产业链后端产业链前端面料设计辅料设计服装设计设计会展产品研发最终纺织服装产品成形服装会展企业总部办公印刷包装纺织服装物流、代理指导价值实现92发展策略之二：通过将园区打造成为服装行业时尚最前沿的堡垒，吸引优秀设计师和著名品牌进驻外力驱动自发形成时间政策支持国际性服装会展活动发展资金驱动传媒宣传园区成立阶段成熟发展阶段优秀设计师和关键品牌进驻园区优秀设计师自发云集；名牌企业抢先进驻；…..93发展策略之三：充分利用“退二进三”的产业政策，结合城市发展规划“退二进三”政策广州市加快推进“退二进三”工作，纺织服装创意园作为二三产业的节点，是解决“退二进三”政策实施的有效方法，得到政府领导的大力支持创意园政策国家大力推动创意园区发展，北京已经制定了《促进文化创意产业发展的若干政策》；广州市政府正在酝酿有关的扶持政策；城市发展要求广州城市空间发展的基本策略为：“南拓、北优、东进、西联”,本项目地处“南拓”第一线；广州城市中轴线多元化发展需要；94发展策略之四：借助园区在城市中的地理优势与创意园区的纺织服装特色发展园区旅游休闲功能广州东西双塔广州电视塔海心沙广场珠江电影制片厂天河体育中心本项目：城市中轴线上纺织服装特色旅游目的地95发展策略之五：利用传媒、艺术等工具放大园区对外知名度，展示纺织服装特色园区风采传媒文化、艺术公共传媒：电视报纸杂志电台园区传媒：印刷包装出版文化：纺织服装高层论坛大学实验基地服装设计效果图展艺术：时装秀时尚晚会模特大选纺织服装特色园区风采96发展策略之六：通过组织筹办纺织服装创意产业的相关活动突出园区特色昭示园区特色产业活动时装发布会模特大赛时尚共享晚会时装媒体交流会国际国内服装高峰论坛服装设计大赛名牌企业推介会……97发展策略之七：结合纺织服装创意产业特点搭建三大资源平台，发挥平台的基础作用，整合区域资源为纺织服装创意高端人才

搭建交流平台为引领时尚潮流搭建服装秀（show）平台为企业搭建商业贸易平台；聚集人气；形成时尚气氛；整合区域资源创意园平台资源充分利用三大平台资源，打造纺织服装特色鲜明的创意园区，成为中国纺织服装产业创新引擎。98打造纺织服装特色项目的创意园，明确主导产业，推动纺织服装特色旅游目的地形成，完善商服配套；发展策略之八：与周边区域功能合理组合，实现创意园与区域周边功能的融合与共生低低高高配套商业可行性生态休闲农业娱乐体育旅游地产手工艺品会展特色美食？时尚商业低低高高可行性纺织服装设计纺织服装企业品牌娱乐时装会展特色旅游纺织服装教育纺织服装行业论坛传媒出版住宅配套公共活动与园区主导产业关联度99发展策略之九：关键单位和设计工作室的进驻对纺织服装创意园的发展至关重要主要工作主要成果对潜在关键驻商进行分析与综合排序制定招商引资方案及沟通文件进行初步沟通，谈判并达成协议列出广州纺织服装创意园各功能区潜在关键驻商；对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析；综合分析结果进行重要性分析；综合分析结果获得的广州纺织服装创意园潜在关键驻商的优先顺序名单；根据每一潜在关键驻商的特点，明确广州纺织服装服装创意园价值定位；制定有关广州纺织服装服装创意园的市场宣传和介绍文件；制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件；广州纺织服装创意园市场宣传介绍文件；针对每一特定潜在关键驻商的招商引资文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿；谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案；确定最终协议；分阶段地引进各类驻商入驻纺织服装创意园招商对象：纺织服装设计工作室纺织服装企业研发机构纺织服装物流服务商纺织服装行业协会纺织服装博物馆会展/展览公司纺织服装企业营销公司/部门纺织服装企业品牌中心纺织服装高等教育机构……100报告结构第一部分本体分析第二部分案例借鉴第三部分功能分析第四部分空间分析第五部分策略分析第六部分效益分析101本项目可能的盈利点经济测算租金通过出租园区物业，征收租金推介费用通过组织各种活动，收取推介、筹办费用服务功能盈利通过提供某些园区服务功能，获取盈利102本项目用地面积为9.2万平方米，总建筑面积为3.46万平方米序号项目总用地规划指标1用地面积(㎡)92,000.002容积率0.383总建筑面积(㎡)34,558.00

其中：

3.1需拆除建筑面积(㎡)8,066.003.2拟保留功能区建筑面积(㎡)23,296.003.3拟保留宿舍区建筑面积(㎡)3,196.00园区用地规划指标初步拟定项目开发经营期从2007年至2017年。其中，建设期为2007年至2008年一季度，经营期为2008年二季度至2017年年底。103从项目所在区域，考虑创意园区所处的发展阶段，进行租金分析初步估算物业类型参考项目名称出租均价（元/平方米.月）说明写字楼丽影华庭43毗邻本项目所在地影城花园29

双子星城41

商业批发市场广州国际轻纺城展示厅100广州最大的轻纺产品集散市场，已经进入发展的成熟期三层200二层300首层2500白马服装市场300广州最大的服装集散市场，已经进入发展成熟期天汇城200

厂房仓库区域基准租金20此租金范围为客村立交以北，珠江以南临近区域租金水平商铺区域基准租金商业首层150

非首层55

综合参考数据，定位本项目在出租经营稳定期的出租均价为：110元/平方米.月。参考数据104预估开发成本为9278万元项目投资计划估算表

单位：万元序号项目名称投资金额2007年2008年1季度2季度3季度4季度1季度1土地补偿转换费1,192.251,192.25

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