房地产企业营改增讲解案例

房地产企业营改增讲解案例第一局部：“营改增〞前后税负测算工程概况：开发面积近10万平米。销售单价按8,700元/平米计算。总计收入87,340.00万元，本钱54,575.00万元，费用4,516.00万元。一、测算“营改增〞后不同税率下，本钱工程占总收入比重对税负影响：17%税率下，“营改增〞前后，各本钱工程占总本钱、收入比重变化

单位：元成本项目含税支出占总成本比重不含税支出占总成本比重进项税额备注取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.0024%无进项税前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37税率:勘察设计费:6%规划设计费:6%建筑研究设计费:6%;土石方工程:11%;其他:17%基础设施费40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假设取得11%的进项税抵扣;建安工程费276,180,000.0050%248,810,810.8149%27,369,189.19假设取得11%的进项税抵扣;公共配套设施费65,850,000.0012%59,324,324.3212%6,525,675.68假设取得11%进项税抵扣；开发间接费用21,000,000.005%21,000,000.004%假设此部分为工资\劳务保险等现金支出,未取得进项税；合计545,760,000.00505,504,238.8040,255.761.20占总收入比重62%66%税率17%和11%时，本钱工程占总收入比对综合税负影响〔一〕：17%税率下本钱工程占总收入比重对综合税负影响：目标：大致测算建筑本钱占总收入比例为多少，“营改增〞后综合税负小于“营改增〞前的企业综合税负16%(这里暂以房地产综合税负16%为根底测算)。假设工程本钱占总收入比例为A：1、测算增值税：2、应纳所得税额：应缴所得税：税率17%和11%时，本钱工程占总收入比对综合税负影响3、工程应缴增值税和所得税为：[〔收入×0.159--收入×A×0.0748+收入×0.1898—收入×A×0.2124〕]÷收入<16%计算得：A>67%

结论：17%税率下，本钱占总收入比重〔不含税〕大于67%左右时，其综合税负比重小于16%；如工程本钱未到达一定比例时，那么其综合税负比“营改增〞前加大。说明：(1)此测算中，主要考虑增值税和所得税。(2)“营改增〞后，税率17%下，所得税占总收入比例加大;这里做假设：地产本钱费用工程中占额比例较大的融资费用，没考虑营改增变化,，如考虑此点,，那么“营改增〞后财务费用帐面数额减少，利润加大，所得税加大。税率17%和11%时，本钱工程占总收入比对综合税负影响〔二〕：11%税率下本钱工程占总收入比重对综合税负影响：1、应缴增值税及附加：(收入÷1.11×11%(销项税额)—收入÷1.11×A×8%(进项税额))×(1+7%+3%)2、所得税：应纳所得税额：应纳所得税：税率17%和11%时，本钱工程占总收入比对综合税负影响3、那么11%税率下，工程应缴增值税和所得税：4、11%税率下，本钱占收入比例为多少时，综合税负率小于“营改增〞前的16%，即：〔收入×0.3161—收入×A×0.3027〕÷收入<16%测算得：A>51%

结论：税率11%下，本钱占总收入〔税后〕比例大于51%时，企业综合税负小于“营改增〞前税负。开发企业工程，本钱占总收入比重根本在60%--70%左右，所以，11%税率下，房地产企业综合税负比“营改增〞前减少。备注：这里暂未考虑其他税费因素。特别提醒：最近几年的工程地价占本钱比例越来越高，大概率事件是综合税负提高分类项目成本百分比增值税率可抵扣进项税可抵扣部分钢材2517%3.63商品混凝土153%0.425其它1017%1.45合

计50------5.505不可抵扣部分砂石等零星材料12---0人工费20----0水电费等间接费用3---0周转材料、机械设备、租赁费、检测费等7----0管理人员工资5----0项目毛利率3----0合

计50----0案例2：“营改增〞对不同规模建筑企业的税负影响。例1：小规模建筑企业按常规土建工程的百元产值比例测算结论：建筑企业100元的产值，按增值税11%计算，应交销项税9.91元，可抵扣进项税5.505元，应纳增值税4.405元。“营改增〞后100元产值多缴税额4.405—3=1.405元。企业税收负担增加46.83%。因此，建筑企业趁机要求提高合同金额的可能性较大！预测性结论-仅代表个人观点由于我司工程都处于中后期，并且我司在行业内规模中小，可能面临如下风险：1，总包方多为央企，综合实力较强，可能会趁机提价，增加我司本钱；2，由于地价占本钱比例不低，即使销售额和本钱额不变的情况下，由于未来剩余货值比例较高，我司实际税负可能会上升；3，因此我司如果坚持目前目标利润，既需要坚持目标本钱，又可能需要增加售价；机遇1，将营改增事件增加到营销说辞中，告知潜在购房人，提价是全行业的趋势，促进营改增之前的去化速度。2，由于营业税是地方政府主要税收来源，过渡期可能性较高，采用新老工程划断的方式简易处理。第二局部：财务核算一、销售收入核算〔一〕预收订金，全款方式下核算：甲房地产公司开发工程收到A公司预交购房订金500,000元，存入银行。公司开发商品房，每平售价8,000元。A公司购商品房800平方米，已预付购房订金500,000元，剩余款项一周后付清。〔1〕收到订金时：〔2〕签合同，开发票确认收入时：一、销售收入核算〔一〕预收订金，全款方式下核算：〔3〕收到余款时：〔4〕冲回预收帐款：一、销售收入核算〔二〕分期收款方式下核算甲房地产公司房屋竣工后开场预售，和另一公司签定销售合同，合同规定分两次共收回5亿元，销售房屋本钱2亿。当年底，尚有2000万元未取得回款。1、假设此笔款项在三年内收回，帐务处理如下：〔1〕将商品房转入发出产品

〔2〕收到首批款项时：即确认收入一、销售收入核算〔二〕分期收款方式下核算〔3〕同时，结转本钱时

〔4〕按合同规定，应收第二批房款时：确认收入

〔5〕接转本钱一、销售收入核算〔二〕分期收款方式下核算〔6〕收到第二批销售房款23,000万元时：

当年底收回2,000万元应收款项

2、假设此笔2000万元应收款项三年后收回，帐务处理：一、销售收入核算〔二〕分期收款方式下核算

〔2〕收回款项时：

〔3〕摊销未实现融资收益：

二、开发本钱核算〔一〕取得土地时：〔假设业务中没取得进项税额〕甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,165万元一块地，支付契税327万元，支付拆迁补偿费1,200万元，城市根底配套费2,400万元

贷：银行存款120,920,000

二、开发本钱核算〔二〕开发前期工程本钱：〔取得6%进项税额〕甲房地产公司开发中，总发生前期工程费2181万元，其中，发生地质勘察费50万元，规划方案、施工图设计及其他设计560万元.。土石方根底工程500万元，其他1070万元。〔1〕勘察设计费；〔税率为6%〕〔2〕规划设计费；〔税率为6%〕〔3〕建筑研究设计费等：〔税率为6%〕〔4〕土石方根底工程：〔假定税率为11%〕〔5〕其他:1071万元：〔假定税率为17%〕

二、开发本钱核算〔二〕开发前期工程本钱：〔取得6%进项税额〕贷：银行存款21,810,000

二、开发本钱核算〔三〕根底设施费〔假设取得11%的进项税抵扣〕甲房地产公司开发中，施工企业承包的地下设施、管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4000万元，其中供电配套设施费1020万元，燃气工程费288万元，景观工程费570万元，绿化费用500万元,其他1622万元。贷：银行存款40,000,000.00

二、开发本钱核算〔四〕建安工程费〔假设取得11%进项税抵扣〕甲房地产公司总计发生建安工程费27,618万元，其中主承包程20,160万元，水暖工程700万元，监理费120万元，其他6638万元。

二、开发本钱核算〔五〕公共配套设施费〔假设取得11%进项税抵扣〕甲房地产公司开发中，共发生公共配套费6,585万元，其中人防工程2,040万元，地下车位工程4,200万元，其他345万元

二、开发本钱核算〔六〕开发间接费用甲房地产公司总计发生间接费用2,100万元，其中房屋维修基金528万元，工资劳务保险等费用576万元，其他996万元；〔假设此局部均以实际现金流出，且未取得进项税额〕

三、费用的核算甲房地产公司开发中总计发生管理费用1,596万元，其中支付管理人员工资1,200万元,其他396万元；销售费用2,920万元，其中代销费用700万元；广告费用1,360万元，会展费用20万元，其他540万元。〔一〕支付的人员工资及劳务费不能取得进项税额；〔二〕假设管理费用中的其他费用取得17%抵扣税额：〔三〕支付代销费用进项税〔假定税率为17%〕：〔四〕广告费用进项税：〔税率为6%〕〔五〕展览费用进项税：〔税率6%〕〔五〕其他费用的进项税额：三、费用的核算

分录：借:管理费用

贷:银行存款

借:管理费用

应交税费--应交增值税(进项税额

贷:银行存款

借：销售费用----代销费用-----广告费用-----会展费用-----其他

应交税费---应交增值税(进项税额

贷：银行存款四、特殊情形下的几种帐务处理〔一〕假设其中取得小规模纳税人发票，帐务处理如下：〔按3%税率计算〕甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，材料总计金额50万元，税额：1.46万元。主营业务本钱485,436.89〔二〕这其中假设涉及减免税款情形下，享受政府补助，限额交纳税款，如甲房地产公司在营改增期间，享受政府给予补助50万元,那么应做分录：四、特殊情形下的几种帐务处理〔三〕购置固定资产帐务处理：甲房地产公司购入100万元