月武汉市房地产市场月报

2015年11月武汉市房地产市场月报嘉海联合2015年12月1经政资讯篇2土地篇3商品房市场篇报告提纲1经政资讯篇宏观经济房地产政策与趋势土地市场城市经济与建设行业动态目前大量稳增长项目将持续释放效力，财政刺激政策的作用也将逐渐显现，这将带动需求改善。货币政策稳健偏松，社会融资利率水平下降，市场流动性充裕，有助于企业生产复苏。中央经济工作会临近房地产金融等或成明年重点观点：宏观经济交卷时间仅剩一月，中国经济今年的大考进入冲刺阶段。近段时间以来，不仅各项改革纷纷进入加速或盘点阶段，高层领导人也如有“分身术”般频繁出现在各种会议和出访中。“十三五”规划建议发布后，中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中，11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，主题是研究经济结构性改革和城市工作。这次会议可谓重磅，不仅是中央对未来一段时间内改革方向的定调，更罕见地就房地产、金融风险、降低企业成本和产能过剩等问题作出明确指示。有接近决策层人士透露，这些内容将很有可能被吸纳进今年的中央经济工作会议中，成为明年的工作重点。房地产政策与趋势购房首付比例有望下调首套或统一到20%中国经济稳增长的压力依然很大，这就需要房地产业稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。观点：短期来看，一个是个人房贷问题，首付有望进一步下调；财税政策方面，营业税有望减免；货币政策方面，房贷利率已经到达历史低点，年底前是否有降息还有待观察。在高层接连释放“稳楼市”的信号，并提出“去库存”的整体方向后，关于如何去库存的建言层出不穷。有媒体报道称，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已做好政策储备。业内指出，房地产市场整体面临供大于求的现状，一些城市楼市低迷的原因也在于高库存。交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，“从整体看，房地产业已经步入了一个全新的阶段，但从头再走一遍的辉煌不会出现。”专家指出，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，房地产场调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼。房地产政策与趋势本轮房地产去库存大幕拉开山西打响第一枪近日，山西明文取消商品房购房限制，成中国第四个取消楼市限购的省份，也是本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。在此之前，甘肃、四川、安徽已相继取消了限购。山西则是在这轮房地产去库存上打响了第一枪。刺激销售是化解库存的根本之道。目前全市场尚处热销状态，但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。各地热销更多是政策驱动，而没有恐慌性购房。继续出台政策刺激销售，才能保证继续平稳去化。观点：房地产政策与趋势地产开发投资增速连创新低引担忧明年初或有好转房企在开发端投资意愿不强，正在拖累宏观经济——这是众多专家的一致看法。“未来经济要企稳，很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。”交通银行首席经济学家连平11月13日在某论坛上表示。专家表示，今年前10个月房屋新开工面积同比跌幅再次扩大，主要是金九银十两个月份商品房销售相对平淡，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。受到今年销售回暖的影响，房地产企业明年的现金流将同比增加，财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷，房企拿地的情绪普遍不高。今年截至目前，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。观点：城市经济与建设两江四岸区域是提升武汉城市软实力与硬实力的契合点、历史与现实的穿越区、生态与人文的对话处、市民共享的新客厅、国际旅游的支撑轴。观点：11月9日，武汉市长万勇主持召开市政府常务会，原则通过了《武汉市两江四岸旅游功能提升总体规划》。武汉市两江四岸旅游功能提升区域涵盖的规划区范围是：长江天兴洲四环线预留通道至白沙洲大桥、汉江长江交汇处至长丰桥，沿线纵深原则上延伸至临江第3条主干道以内的区域，陆域面积约为133平方公里。其中，核心区为：长江二桥至鹦鹉洲长江大桥、两江交汇处至月湖桥的沿江区域，以及汉阳南岸嘴、龟山、龟北、月湖等片区，陆域面积约为6平方公里。第一阶段实施建设的起步区范围是汉阳龟山、龟北、月湖等片区。按照规划，两江四岸将整合资源，构建若干个景观区。每个景观区内整合旅游景点，突出特色鲜明的旅游集群。通过场所氛围的营造，让游客深刻体会到不同主题的滨水空间，感受到江城的万种风情。武汉两江四岸加速提升旅游功能造不同主题滨水空间城市经济与建设“第一环”从形状上来说是“扣环”，即通过和其他线路的换乘，实现地铁环形功能。特别是在过江交通上，通过换乘，可实现市民方便快速地过长江和汉江，预计开通初期可以分担25%的过汉江客流量。观点：武汉“地铁第一环”年底亮相穿越汉江连汉口汉阳武汉地铁3号线的三大换乘站宗关、范湖、王家湾站近日均已完工，使得下月底通车的3号线与运营的1、2、4号线实现换乘。这条新地铁线路首次穿越汉江，第一次通过地铁连接起汉口和汉阳，并将与已建成的2号线、4号线相扣，形成武汉“地铁第一环”，该环线将于年底正式亮相。武汉目前已开通的三条轨道交通线路，2号线穿越长江，连接武昌、汉口；4号线穿越长江，连接武昌、汉阳；唯独汉口和汉阳之间还没有连接。3号线的通车，就使汉口和汉阳第一次通过地铁对接成功。业内专家介绍，3号线横跨汉江，是第一条连接汉口和汉阳的地铁，它与2号线、4号线相扣，将形成武汉地铁“第一环”。城市经济与建设中法两国将在武汉建设一座大型生态示范城11月８日上午在武汉举行的中法城市可持续发展论坛新闻发布会上，中法双方共同宣布：经法方１８位专家和中方多位专家多轮讨论，中法武汉生态城总体规划基本完成，当地将崛起一座可复制、可推广、可再造的可持续发展城市。中法武汉生态城是继中新天津生态城之后，中外政府间合作的又一大型生态城项目。去年３月，中法两国签署了《关于在武汉市建设中法武汉生态示范城的意向书》，选址在武汉市蔡甸区，以低碳生态和产城融合发展理念，建造可持续发展城市典范。随后，中法双方以“中方专家团队＋法方专家团队”为技术支撑，联合编制总体规划，先后开展了８次对接，形成了生态城的总体规划方案。目前，生态城已启动高标准地下管廊设计建设，法国凯奥雷斯集团等１６家中外企业已签约进驻，项目投资达１０００亿元，对武汉经济将会起到较大的促进作用。观点：城市经济与建设武汉新城区公交升级70万人受益11月5日从武汉公交集团获悉，近年来武汉公交加速推进新城区二级化交通网络升级，公交车开进了越来越多的地区。截止到目前，武汉市新城区中江夏区、东西湖区、黄陂区、新洲区均已启动或完成二级网络改造，汉南区、蔡甸区也有意向，受益居民超过70万人。这已经是武汉市第四个实现公交升级的远城区。今年9月底，阳逻公交网线正式升级，武汉市公交集团在新洲阳逻地区新开Y301、Y302、Y303、Y306、Y308、Y309、Y310路等7条二级公交线路（区域内线路），233路1条一级公交线路（连接阳逻区与中心城区之间的线路），沿途新增171个公交站点，加上此前开通的231、232路，总共有10条线路，基本形成公交一体化网络，改善了区域内15万居民的出行条件。随着新城区公交的不断升级，新城区居民出行条件将会得到更大的改善，未来将会形成城乡公交一体化的完善网络。观点：行业动态在房企争相回归一二线的激烈市场竞争环境下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等因素，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下，房企由竞争转为“竞合”，从而规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。但并不是每个房企联合体都能在拿地等环节上，自始至终达成共识。观点：华润招商退地风波：联合体模式露出软肋细数最近的房地产新闻，土地市场的热度和风头，远盖过楼市，为寒冬增添“一把火”。但近日，“华润与招商局置地退地”的消息，却令土地市场炸开了锅。近一个月来，北京土地市场，只要有合适的宅地放出，立马就会遭到疯抢，“面粉贵过面包”渐成常态。在这当中“联合体”起到了不小的作用。近年来面对高地价，房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。据了解，华润与招商局所谓的“退地”，其实并非将土地退回，理解成联合体的“拆伙”应该更为准确。专家分析认为，联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力，但是每家的开发思路不一致，同样会造成分歧。行业动态地产央企改革动作频频招商地产或在年底消失在国企改革的东风下，一方面大型央企国企加速资源整合，造就一批新的地产巨无霸，另一方面越来越多房企入股民企，更好地实现资源优化整合。观点：作为A股昔日四大龙头房企“招保万金”之一的招商地产，或将在今年底消失。根据招商地产公布的重组方案，由招商局蛇口换股吸并招商地产。不仅仅是招商系地产，去年以来，地产央企改革动作频频。招商系地产整合方案的落地，意味着地产国资领域的改革将迎来新浪潮。广州一家国企上市房企高管曾感概，其所在的公司由于回报率较低的原因，向一家民企出售了一座商场，但两年后当他途经该商场时，无论是商户还是人流均出现明显提升，这意味着同一个项目，民企与国企能运作出完全不同的效果。行业动态武汉楼市提前50天超越去年销量2015年，武汉楼市成交屡创新高已成常态。外部政策金融利好是一方面。另一方面，武汉的城市经济与地位的提升，潜力价值为资本所认同，如长江经济带战略支点城市的逐步确立，全国罕见的大规模城建投入，日趋增强的中部经济辐射力，人口迁移增长的红利等。观点：根据监测数据显示，截至11月11日，今年武汉新建住房成交已突破18万套，提前50天超越2014年17.98万套销量，创出年度成交新纪录。业内人士认为，按照目前武汉新房成交量估计，全年成交将突破20万套大关。至此，最近5年，武汉楼市成交纪录每年都被刷新。此前的10月份，武汉新建住房成交2.4万套，较9月增长21.8%，创造最近十多年单月成交第一高。目前，根据数据统计，全国范围内，武汉新建住房销量仅次于上海，年内还将与上海展开全国销冠的争夺战。2014年，武汉新建住房成交1790万平方米，首次跃居全国第一名。不过，与深圳等一线城市房价30%以上的涨幅相比，武汉楼市尚属于良性发展阶段，涨幅相对较小，主城区项目增多造成的结构性上涨，也拉动了市场整体价格。2土地篇土地供应情况分析土地成交情况分析典型地块解析11月土地市场供应明显上涨，总共挂牌30宗地块，供应建筑面积共计452.35万平米，与10月挂牌相比，增加104.03%，其中住宅用地建筑面积180.33万平米，商住用地建筑面积139.59万平米，商服用地建筑面积27.22万平米，工业用地建筑面积105.21万平米。供应面积：11月土地供应情况明显上涨，共计30宗土地供应，与10月土地供应总建筑面积相比，增加104.03%，本月供应土地供应净用地面积179.19万㎡，供应建筑面积452.35万㎡。重点地块：本月多数供应地块为江夏区工业用地，供应宗数最高，其余多为主城区住宅与商服用地，其中洪山区住宅与商住用地体量最大。土地供应情况11月武汉土地供应量环比明显上涨，同比有所下滑，下半年土地供应回暖趋势明显11月，武汉土地挂牌总建筑面积452.35万方，环比上涨104.03%，同比下降31.88%。本月供应宗数环比上月小幅增加，本月江夏区工业用地集中供应，整体供应量环比上月明显上涨，但与去年同期相比，仍有所下滑，但今年下半年开始，土地供应回暖趋势较为明显。

从用地性质看，商住用地6宗，供应建筑面积约139.59万平米,占比30.86%；商服用地4宗，供应建筑面积约为27.22万平米，占比6.02%；住宅用地4宗，供应建筑面积约180.33万平米,占比39.87%，工业用地16宗，供应建筑面积约105.21万平米，占比23.26%。从地块分布来看，出让地块分布于8个区域，其中16宗位于江夏区，3宗位于东湖高新区，3宗位于汉阳区，洪山区、江岸区、青山区各有2宗，江汉区、武汉经济开发区各有1宗；本月主城区共14宗土地，远城区16宗土地供应。11月武汉土地市场挂牌30宗，多数为工业地块，集中在江夏区，而建筑面积最大的是青山区的1宗商住用地。分区域土地挂牌状况11月土地供应结构区域性质宗数规划净用地面积(万㎡)可建规模(万㎡)东湖高新区商服24.1419.1住宅113.6431.38汉阳区商住311.1935.21洪山区住宅116.256.7商住110.2435.83江岸区商服22.328.12江汉区商住10.977.25江夏区工业1670.14105.21青山区住宅116.8254.5商住117.4661.29武汉经济开发区住宅116.0737.76武汉11月总成交18宗土地，18宗土地可使用总面积63.78万平米，最大建筑面积可达185.82万平米，其中4宗为商住用地，7宗为住宅用地，4宗为商服用地，3宗为工业用地，总成交额518780万元。武汉11月土地市场网上挂牌16宗，现场挂牌2宗，总计成交18宗土地，土地成交宗数环比基本持平。土地使用权竞得人位置土地面积（公顷）土地用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）成交时间武汉翰璟置业投资有限公司洪山区洪山街北港村0.253311工业挂牌1.0-2.550年265418.462015.11.19武汉奥克化学有限公司武汉市化学工业区八吉府街群联村4.0056工业挂牌1.0-2.550年1970196.722015.11.19武汉奥克特种化学有限公司武汉市化学工业区八吉府街群联村3.477工业挂牌1.0-2.550年1710196.722015.11.19饶刚东西湖区金银湖街金银湖路以东、金桥二路以南0.496557商服挂牌5.8640年45951579.132015.11.19土地成交情况土地使用权竞得人位置土地面积（公顷）土地用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）成交时间武汉军辉物资有限公司黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以南，长湖以北1.972101住宅挂牌1.0-1.0570年29901443.952015.11.19武汉龙城佳园房地产开发有限公司黄陂区盘龙城经济开发区飞龙路以北2.400484住宅挂牌1.0-2.270年73901399.342015.11.19武汉市隆汇祥置业有限公司黄陂区前川街百锦街以东，双凤大道以北1.971008住宅商服挂牌5.170年40年9880982.882015.11.19武汉市华中金圣达国际投资有限公司黄陂区新十公路与工业园中路交叉口西北0.6商服挂牌1.0-2.040年7025852015.11.19王斌黄陂区滠口街长松村，解放大道延长线以西3.248777住宅挂牌1.0-2.270年7000979.392015.11.19王林黄陂区长松村，解放大道延长线以西3.679054住宅挂牌1.0-2.070年92001250.322015.11.19武汉木兰王河水乡旅游发展有限公司黄陂区王河大道以南，滠水河以东0.718895商服挂牌1.0-3.340年650273.992015.11.19土地使用权竞得人位置土地面积（公顷）土地用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）成交时间武汉市丰太木兰天池旅游有限公司黄陂区长轩岭街官田村，龙池堰以西0.887584其他建设（住宿餐饮）挂牌1.140年326333.92015.11.19武汉临空经济区建设投资开发有限公司黄陂区盘龙城经济开发区华云路以南，宋家岗东路以西11.558644住宅公园绿地挂牌1.0-1.670年225251217.972015.11.19武汉滨港新区建设投资有限公司新洲区旧街街旧街村3.667872住宅商服挂牌1.870年40年3302500.142015.11.19武汉滨港新区建设投资有限公司新洲区邾城街道1.301138住宅挂牌2.570年1952600.292015.11.19武汉中建绿苑建设有限公司新洲区阳逻经济开发区余集村地块3.512502住宅挂牌2.370年2823349.442015.11.19武汉和纵盛地产有限公司青山滨江商务区地块16.8787住宅商服挂牌3.62-8.670年40年3725004715.192015.11.26武汉城开房地产开发有限公司江岸区后湖大道、新荣村路交汇处西侧3.154住宅商服挂牌3.770年40年690005912.72015.11.2611月武汉土地成交环比与同比均有所下滑，多宗成交为小体量土地成交11月，武汉土地成交总建筑面积185.82万方，环比下降21.11%，同比下降48.6%。今年上半年武汉土地市场较为低迷，自下半年开始土地市场开始回暖，本月武汉土地市场多宗土地成交体量不大，因此整体成交建筑面积有所下滑。分区域土地成交状况11月武汉土地市场成交宗数与上月基本持平，但成交总建面有明显下滑，主城区成交地块体量不大，仅青山区滨江商务区地块体量达到79万方。分性质土地成交状况11月土地市场呈现特征：本月土地市场重点地块是青山区的滨江商务区的综合地块，该宗地块经过两家单位激烈的竞拍最后被武汉和纵盛地产有限公司37.25亿拿下，楼面价4715元/㎡，溢价15%，对比青山滨江商务区两次的挂牌情况可以看出，此次挂牌，将原来的P（2015）066号、67号地合并为P（2015）148号地块，同时套餐中还新增了39-4地块，而原来挂牌的68号E-2地块此次土拍并没有推出。区域性质宗数规划净用地面积（万㎡）可建规模（万㎡）成交总价（万元）楼面地价（元/㎡）洪山区工业37.7419.343945270.63黄陂区住宅522.8640.35491051258.2商服32.214.551678397.63商住11.9710.059880982.88东西湖区商服10.52.9145951579.13新洲区住宅24.8111.334775474.76商住13.676.63302500.14青山区商住116.8879.023725004715.19江岸区商住13.1511.67690005912.7类型成交总建筑面积（万㎡）成交金额（万元）住宅51.6853880商服7.466273商住107.34454682工业19.343945重点地块-P（2015）148号该宗土地主要位于青山区滨江商务区，是一块综合性质的开发土地，涵盖住宅与商服，地块体量较大。地块编号土地位置板块地块属性容积率总建面（万方）成交价（亿元）楼面地价(元/㎡)竞得人P（2015）148号青山滨江商务区启动区项目青山区商住3.62-8.679.023725004715武汉和纵盛地产有限公司地块位置>用地性质：商住>净用地面积：16.88公顷>容积率：3.62-8.6项目用地项目名称/地块位置用地性质出让面积（万㎡）容积率成交价（万元）楼面地价（元/㎡）竞得人本地块P(2015)148号青山滨江商务区启动区项目住宅商服16.883.62-8.63725004715武汉和纵盛地产有限公司P（2014）097号青山区杨春湖公园以北，友谊大道以南住宅商服10.9831161003525中铁四院集团房地产开发有限公司P（2013）033号青山区冶金大道与沿港路交汇处住宅商服1.934.56207002350武汉中体投资管理有限公司P（2012）237号青山区冶金大道住宅商服3.673.98504003454湖北铁投房地产开发有限责任公司P（2012）269号青山区建设二路、建设三路、旅大街、和平大道围合范围内住宅商服13.464.03.41640953295中国建筑第三工程局有限公司重点地块-P(2015)148号周边地块信息：本地块为商住用地，容积率相对较高，楼面地价与周边地块相比有所上涨。SWTO地块位置：地块位于青山滨江商务区，紧邻青山区城市商业中心，区域位置较好。生活配套；地块周边发展迅速，生活配套基本完善。景观资源：地块紧邻长江，可享江景资源。地块狭长：该宗地块地块形状较为狭长，不便于规划设计。地价较高：该宗地块相对于青山区周边地块地价略高。区域竞争：该区域项目集中开发，品牌开发商云集，区域竞争压力较大。发展前景：该宗土地所处区域未来规划为集住宅、商业、文化、酒店等多种功能区域级商业商务中心，发展前景较好。重点地块-P(2015)148号3商品房市场篇全市新增供应分析全市成交分析全市价格分析不同面积产品成交分析不同价格产品成交分析全市成交排行分析全市新增供应分析11月武汉楼市新增供应环比有所上涨，同比大幅上涨，各项目临近年末纷纷加大供应11月，武汉商品房新增供应面积268.18方，环比上涨24.76%，同比上涨74.47%。随着楼市的火爆持续，多数项目在年底前增加供应量，因此新增供应环比出现了明显上涨。11月主城区居住新区供应依旧占据全市主导，东西湖区与新洲区供应量占比有所增加11月，武汉市共有14个区有新增供应，其中汉阳区供应量占比本月最高，达15.53%；其次为东湖高新区，供应占比达到15.06%；第三名为洪山区，供应占比达10.97%。从新增供应可以看到，主城区居住新区供应占比依旧较大，其中江岸区后湖区域供应量也有所增加，位居全市前列，远城区中东西湖区与新洲区本月新增供应量也有送上涨。全市成交分析11月商品房成交环比同比均有上涨，再创历史新高11月，武汉市商品房成交29166套，相比10月份成交26358套上涨10.65%,与去年同期相比上涨21.85%。11月武汉商品房成交量再创新高，刷新了10月创下的历史峰值，受政策利好的持续影响，武汉整体楼市依然火爆。11月武汉住宅成交26213套，刷新历史峰值，住宅销售火爆11月，全市商品住宅成交26213套、共计260.96万㎡。成交套数环比上涨8.93%，同比上涨22.3%；成交面积环比上涨5.35%，同比上涨24.77%。从成交情况来看，自9月楼市销售旺季以来，武汉住宅一直处于火爆热销的态势，成交量逐月递增，11月成交量再度刷新了历史峰值，创下近两年最高数值，相比于去年限购政策取消后的楼市成交，今年同期销售情况更为火热，在降息降准以及“二孩”放开政策的影响下，购房者出手加快，促进了武汉住宅成交的火爆。11月主城区住宅成交占据绝对主力，东湖高新区成交套数占比位列全市之首11月，从各区域成交套数占比来看，东湖高新区、洪山区、汉阳区分别位列月度成交的冠亚季军；成交套数占比分别为13.7%、13.23%、11.52%。从各区域成交面积占比来看，东湖高新区、洪山区、汉阳区占据前三名，成交面积占比分别为14.3%、13.39%、12.19%。从各区域成交占比数据可以看出，主城区成交占比占据全市的绝对主力，全市成交占比前五的区域均为主城区。11月武汉远城区多数区域成交套数环比上涨，成交面积硚口区婚逼增幅最大11月全市成交套数蔡甸区涨幅最高，成交套数环比上涨36.48%，成交面积硚口区涨幅最高，环比上涨93.72%。其次是新洲区，成交套数环比上涨18.94%，成交面积其次是经济开发区，环比上涨84.98%。11月远城区多数区域成交套数环比出现上涨，但成交面积却有所下滑，可以看出远城区小面积户型成交集中，而主城区虽然多数区域成交套数出现下滑，但受改善型产品成交集中的影响，成交面积出现明显涨幅。全市价格分析11月全市商品房成交均价8839元/㎡，因中心城区成交均价下滑，全市整体成交均价出现下滑11月武汉市商品房成交均价8839元/㎡，环比下滑2.79%，同比上涨2.55%，受远城区成交上涨以及中心区域成交均价下滑的影响，武汉楼市整体成交均价出现小幅下滑。从武汉市商品房成交均价可以看到，自今年以来，武汉楼市成交均价上半年出现快速上涨，下半年则保持平稳的趋势。11月武汉市中心城区成交均价环比小幅下滑，成交量继续上涨11月主城区成交均价9708元/㎡，环比下滑3.09%，同比上涨2.01%；主城区成交套数20008套，环比上涨11.66%，同比上涨25.69%。11月受三环外黄家湖、光谷东、吴家山等板块纯新盘入市热销的影响，本月主城区楼市再度出现井喷，并刷新了十月份刚刚创下的历史新高，在价格方面，三环外纯新盘的热销大幅拉低本月成交均价至万元以下。11月，武汉商品房新增供应面268.18方，环比上涨24.76%，同比上涨74.47%。尽管“金九银十”已经过去，但是武汉楼市销售依然火热，在政策利好的影响下，多数项目也抓住年底时机加大新增供应，因此11月武汉新增供应量环比同比均出现较大幅度上涨。11月，全市商品住宅成交26213套、共计260.96万㎡。成交套数环比上涨8.93%，同比上涨22.3%；成交面积环比上涨5.35%，同比上涨24.77%。自9月楼市销售旺季以来，武汉住宅一直处于火爆热销的态势，成交量逐月递增，不断刷新历史成交峰值。11月，全市商品房成交均价8839元/㎡，环比下滑2.79%，同比上涨2.55%，其中主城区成交均价9708元/㎡，环比下滑3.09%，同比上涨2.01%；主城区成交套数20008套，环比上涨11.66%，同比上涨25.69%。三环外黄家湖、光谷东、吴家山等板块纯新盘入市热销的影响，本月主城区楼市再度出现井喷，并刷新了十月份刚刚创下的历史新高，在价格方面，三环外纯新盘的热销大幅拉低本月成交均价至万元以下，同时受远城区成交上涨影响，武汉市整体商品房成交均价出现小幅下滑。11月从市场来看，尽管“金九银十”已过，但政策利好的刺激仍在继续，随着对首次置业的购房者影响较大的首付比例下调，加上全年楼市火爆的刺激，年尾的传统淡季中反而呈现出“翘尾”，各项目也在此时机加大新增供应促进新房成交，而受三环外居住新区的入市成交，全市成交均价则出现小幅下滑。武汉武昌区楼盘分析区域竞争楼盘分布图三江·航天首府规模：38万方均价：13000元/㎡武汉中央文化区规模：340万方SOHO均价：19000元/㎡复地东湖国际规模：130万方均价：13000元/㎡绿地国际金融城规模：300万方均价：15000元/㎡友谊国际广场规模：22万方均价：19000元/㎡东湖楚天府规模：18.1万方SOHO均价：15000元/㎡万金国际广场规模：11.1万方均价：预计13000元/㎡-15000元/㎡长航蓝晶绿洲规模：22.4万方均价：10600元/㎡纯水岸·东湖规模：102万方均价：12500元/㎡联发九都国际规模：20.3万方均价：12000元/㎡江尚规模：23.6万方均价：11000元/㎡武汉1818中心规模：33.9万方均价：16500元/㎡海山金谷规模：13万方均价：15000元/㎡中南国际城规模：10.9万方均价：16000元/㎡东原时光道规模：18.5万方均价：12000元/㎡中建南湖壹號基本资料项目地址武汉市珞狮路与雄楚大道交汇处开发商中建三局房地产开发有限公司体量占地：7.4万㎡建面：30万㎡容积率4.02建筑形态高层（18-34F），别墅建筑风格Art-Deco在售情况在售楼栋4#楼产品类型83㎡两房、95㎡、125㎡、127㎡三房价格11500元/㎡销售情况3、9、14#楼几乎售罄自身配套+地段优势中建南湖壹号区位——中建南湖壹号位于二环南湖核心地段，西靠珞狮路高架，南临南湖，北倚雄楚大道BRT，属于南湖和武昌交界处，与中建福地星城也是隔街相望。品牌——中建三局，世界500强企业成员，品牌效应；实力央企，高品质好口碑；景观——中建南湖壹号根植南湖北岸湖畔，湖岸将打造2万平米的花海主题公园，湖景和公园相得益彰；配套——周边名校环绕，区域人文底蕴浓厚，未来，中建福地星城、南国雄楚广场、菩提金广场三个城

市综合体的建成，将全面完善区域的娱乐生活配套。楼盘概况该项目门口有在建BRT和高架，公交路线较多，交通便利，503路、590路、529路、738路、903路、556路、571路、723路、817路、909路等15条公交线交通配套周边配套该项目样板间装修细节亮点较为突出，一定程度上提升了整体品质感样板间于2014年1月推出9、14号楼，在今年1月推出3号楼，至今3、9、14号楼销售已近尾声，在4月份推出10、11号楼，11月主推4号楼。在推产品户型配比4#户型面积区间套数比例2×2×189㎡8424%3×2×2108-110㎡9226%3×2×2123-124㎡17650%11月2015年主推3、9、14号楼9、14号楼开盘2014年1月11月1月3号楼加推3月主推4号楼再推状况4号楼1单元108㎡123㎡110㎡124㎡89㎡124㎡89㎡124㎡4号楼2单元户型优势户型劣势1、户型主卧客厅朝南设计，采光效果好，且干湿分区舒适度高；2、大户型主卧与客厅尺度把握较好，保证了居住舒适度。1、部分户型过道设计均较长，存在空间浪费；2、小户型餐厅面积偏小。主力户型分析2房2厅1卫89㎡3房2厅2卫110㎡3房2厅2卫124㎡该项目位于二环附近，属武昌中心区域，但是目前周边商业配套缺乏，且近期BRT的建设影响了交通。中建地产项目，具有较好的品牌影响力，产品规划有别墅区，提升了高层区的品质，且拥有南湖景观资源。户型产品丰富，2房到4房均有，且以小户型为主，设计上大多采用双阳台设计，使得采光效果较佳，靠湖区高层均价15000元/㎡，目前在售非看湖区高层均价约12000元/㎡。在珞狮路设有外展点，项目具有很好的昭示性；围墙广告做的比较有品质感，采用瓷砖墙体、挂壁广告。案例小结联泰香域水岸一线临江+公园资源优势基本资料项目地址青山区临江大道与建设四路交汇处开发商武汉市联泰房地产开发有限公司

体量占地：5.9万㎡建面：37万㎡容积率4.54建筑形态高层（28F）建筑风格法式风格在售情况在售楼栋主推5号楼产品类型96-136㎡户型价格预计11000-12000元/㎡销售情况目前还未开盘联泰香域水岸地段——该项目位于青山区临江大道，地理位置稍显偏远，地段优势不突出；配套——周边生活配套较为成熟，医院、生活配套基本完善，但项目周边公交站点较少，未来周边地铁站开通会有一定弥补；资源——项目一线临江，高层房源可瞰江景，自然资源优势突出，同时项目邻近青山区和平公园，景观与公园融为一体。楼盘概况5#周边配套该项目周边基本生活配套较为齐全，多为住宅底商，但近距离公交站点不多，出行较为不便。在推状况该项目12月底入市，主推5号楼，目前处于认筹阶段，认筹6千享3万优惠。认筹阶段，预计12底项目首期入市136㎡5#5#户型面积区间套数比例2×2×196㎡11250%2×2×198㎡5625%3×2×2136㎡5625%在推产品户型配比及去化情况96㎡98㎡2015年11月98㎡96㎡136㎡96㎡96㎡户型优势户型劣势1、功能区间完善，尺度把握合理。2、98、136㎡户型双阳台设计，南北透通。1、98㎡户型次卧尺度较小，舒适度不高。主力户型分析2房2厅1卫96㎡2房2厅1卫98㎡3房2厅2卫136㎡案例小结该项目位于青山临江大道，地段相对较远，区域优势不突出。该项目周边生活配套基本完善，主要为周边住宅底商。近距离公交站点较少，出行便利度不高。项目一线临江，景观资源优势突出。产品以紧凑刚需产品与改善型大户型产品为主，产品设计较好。武汉恒大首府基本资料项目地址武昌和平大道三角路（原武汉理工大旧址、长江隧入口旁）开发商武汉三江航天投资发展有限公司体量占地：11万㎡建面：38万㎡容积率3.5建筑形态高层（40F）建筑风格Art-Deco在售情况在售楼栋目前在售6号楼产品类型91-140㎡三房四房价格15000元/㎡销售情况6号楼小面积户型去化速度较快，剩余的多为大面积。Art-Deco建筑风格+英式皇家园林恒大首府区位——该项目属于滨江商务区中的住宅区，周边交通与配套设施齐全；立面——立面采用Art-deco建筑风格，整体品质较高；景观——3.3万方英式园林，品质感突出，并且已是实景呈现，更易打动客户；资源——位于长江与沙湖中间，高层房源可俯瞰长江与沙湖；产品——目前突出的是小户型产品，面积从40-105㎡均有，基本针对刚需客户。楼盘概况10#区位优势该项目位于武昌和平大道三角路，临近长江与沙湖，正处于两处中间；且靠近中南商圈与徐东商圈，车程仅需十分钟左右即可到达。项目周边100米左右有公交车站，共8条线路，开往武昌、汉口，出行较为便利。恒大首府沙湖长江建筑立面该项目建筑均为超高层，所以立面采用ART-DECO风格，整体效果挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，彰显建筑高贵品质。立面材料主要以面砖为主，基座材料为石材，整体品质高端。园林景观该项目园林景观风格选用的是英式皇家园林风格，设有大型的水池喷泉、石雕等景观，花卉色彩鲜艳，一些植被是直接移栽过来的珍稀品种，如该项目正门口的十棵大型加拿利海枣，成本高达百万。已经建好的园林景观提升了项目的整体品质，客户在看房的同时，通过已经成熟的景观来打动客户。在推状况该项目于2012年8月份首期开盘，2013年4月份加推二期4#楼，2015年在售精装修6#楼。2012年8月8.5首期开盘2013年4月在售6#楼140㎡6#6#户型面积区间套数比例去化套数去化比例3×2×191㎡8033.3%6037.5%4×2×2140㎡16066.6%10062.5%在推产品户型配比及去化情况4月加推二期91㎡140㎡2015年11月140㎡91㎡140㎡主力户型分析户型优势户型劣势1、户型设计较为方正，功能较为完善；2、尺度把握得当；3、主要功能区间朝南设计，保证采光效果。1、产品为精装修产品，且大户型占比较大，置业门槛较高。3房2厅1卫91㎡4房2厅2卫140㎡案例小结该项目位于滨江商务区，同样是区域内少有的纯住宅项目，周边交通与配套设施成熟。该项目以3.3万方的英式皇家园林作为主要卖点，所以前期该项目首先打造景观，待实景呈现后再进行销售。实景一方面彰显出了项目的整体品质，另一方面在销售的同时更容易打动客户。产品较为紧凑，面积从40-105㎡，主要针对刚需客群，户型设计存在北客厅等瑕疵，影响采光通风效果。正堂山外山基本资料项目地址洪山区欢乐大道9号开发商武汉正堂置业有限公司

体量占地：3.64万㎡建面：21万㎡容积率4.2建筑形态高层（40-45F）建筑风格Art-Deco在售情况在售楼栋目前主推4、5号楼产品类型59-125㎡户型价格13800元/㎡销售情况剩余房源较多，大户型去化较慢地铁楼盘+成熟地段正堂山外山区位——该项目位于洪山区欢乐大道，武昌区二环线内，区位较好；配套——与项目周边配套基本成熟，居住氛围较为浓厚，生活便利度较高；交通——周边多个公交站点，且未来岳家嘴地铁站开通将大大增加项目的出行便利度；产品——小户型投资自住型产品与刚需、改善型产品均有，产品类型较为丰富。楼盘概况5#4#区位优势该项目位于武汉二环线内，周边配套成熟，未来项目旁规划有岳家嘴地铁站，未来出行条件较好，。周边配套该项目地处武汉二环线内，周边医院、商场等配套齐全，交通出行也较为便捷，生活便利度较高。样板间该项目样板间整体是以现代简约风格为主，整体品质感较好。主力户型分析户型优势户型劣势1、户型设计方正，功能全面；2、面积段较多，产品较为丰富。3、注重主卧、客厅的朝南设计，保证主要功能区间的采光通风效果。1、124㎡走道较长，存在一定的面积浪费；2、76㎡餐厅面积较小。2房2厅1卫76㎡3房2厅1卫91㎡3房2厅2卫124㎡案例小结该项目位于洪山区欢乐大道，武昌区二环线内，区位较好，周边配套成熟。产品设计紧凑型、舒适型产品均有，产品线较长。地铁岳家嘴站点规划在项目旁，未来出行较为方便。该项目占地面积不大，内部空间较小，对于景观打造较为局限，整体品质感并不突出。保利城百万方大盘+城市综合体基本资料项目地址洪山团结大道铁机路交叉口开发商湖北保利普提金置业有限公司体量占地：33.2万㎡建面：148万㎡容积率3.65建筑形态高层建筑风格现代风格在售情况在售楼栋二期21、22、23栋超高层（51F）产品类型77-171㎡两房三房四房价格预计均价9000-10000元/㎡销售情况去化情况一般，大户型去化速度较慢保利城区位——该项目位于武汉二环线内，临近徐东商圈，地段优势较为明显；体量——