客户服务中心-物业管理基础知识培训

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一、物业与物业管理二、物业管理的根本内容三、物业管理的根本环节一、物业与物业管理1、物业的含义2、物业管理的概念

物业的含义1、“物业〞指的是单元性的房地产〔即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物〕，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。物业管理的概念1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的?物业管理条例?修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二、物业管理的根本内容1、常规性的公共效劳2、针对性的专项效劳3、委托性的特约效劳4、经营性效劳5、社会性管理与效劳2、针对性的专项效劳⑴代办类效劳，如代缴水电费、煤气费、费等；⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性效劳，如提供室内清扫、维修、装修等效劳；⑷其他一定比例住用户固定需要的效劳。3、委托性的特约效劳⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政效劳；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他效劳工程。这类效劳工程一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。4、经营性效劳⑴开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；⑵办收费农贸市场；⑶养花种苗出售；⑷利用区域内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场〔需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续〕；⑸开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修效劳公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；⑹从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；⑺其他多种经营效劳工程。5、社会性管理与效劳就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，承受有关方面的指导与监视。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理〔如协助控制SARS之类的传染病等〕，协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、方案生育等。三、物业管理的根本环节1、物业管理的早期介人2、前期物业管理准备3、验收接收4、入住期管理效劳5、档案资料的建立6、正常期管理效劳7、后期管理1、物业管理的早期介入⑴早期介入的原因一开场许多工程都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位缺乏，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，平安防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业配套不完善、布局设计不合理、质量不过关、资料欠缺等问题。所以，人们越来越清晰的认识到物业管理企业在接收物业之前，就要参与物业的筹划、规划设计和建立，充分利用自己的专业经历，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，把好物业规划设计、质量关，以便物业建成后能满足业主、使用人的要求，方便物业管理。⑵物业管理早期介入的具体工作在物业开发建立的不同阶段内容不同，具体为：立项决策阶段主要是在工程的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理效劳内容、标准及本钱、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。规划设计阶段物业管理企业人员在此方面长处主要表达在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天缺乏〞所造成的后果反映出来，以防患于未然。施工安装阶段该阶段的主要工作内容是监视根底隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上觉察的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，催促落实。注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为开展商提供各方面的咨询意见和代为监视，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的根底2、前期物业管理准备⑴与房地产开发企业接洽前期物业管理效劳事项，制定接收方案⑵管理机构的设立与人员的培训⑶制定系列管理制度⑷完善管理及办公条件3、验收接收⑴验收内容物业公司要依照国家建立部制订的?房屋接收验收标准?和当地的有关接收验收规定，对物业主体构造是否平安，是否满足使用功能要求等进展再检验，对公共配套设备与设施的配备、安装、运行状况进展验收交接。⑵移交内容物业公司要在查明物业的全面状况的根底上办理书面移交手续，明确交接日期，对物业及配套管理办公用房、经营用房、各种产权和技术资料进展全面移交，移交的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑构造图、设备竣工图及合格证或保修书等。4、入住期管理效劳⑴为业主办理入住手续⑵装修搬迁管理⑶做好物业的清洁“开荒〞等准备工作5、档案资料的建立⑴物业资料主要包括物业的各种设计和竣工图纸。⑵业主和租户的资料主要包括业主使用人姓名、入户人员情况、联系或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。6、正常期管理效