保利秀英港项目3号地块（一期）项目可行性研究报告

保利秀英港项目3号地块（一期）可行性研究报告附表1总投资估算表单位：万元序号项目名称单位费率（万元/亩；%；元/㎡）取费对象总额备注一房地产开发成本151435.28Ⅰ工程费用80420.281建筑建安工程费78244.841.1住宅40414.901.1.1土建工程㎡2500137553.9734388.491.1.2安装工程6026.41给排水安装㎡100137553.971375.54电气照明安装（含弱电）㎡120137553.971650.65消防安装工程㎡50137553.97687.77电梯工程部28000032896.00通风工程㎡30137553.97412.66燃气工程㎡40137553.97550.22太阳能热水工程㎡11004123.36453.571.2产权式酒店8983.391.2.1土建工程㎡2500306007650.001.2.2安装工程1333.39给排水安装㎡10030600306.00电气照明安装（含弱电）㎡12030600367.20消防安装工程㎡5030600153.00电梯工程部2800006168.00通风工程㎡303060091.80燃气工程㎡4030600122.40太阳能热水工程㎡11001136.28124.991.3办公楼3662.401.3.1土建工程㎡2500126003150.001.3.2安装工程512.40给排水安装㎡10012600126.00电气照明安装（含弱电）㎡12012600151.20消防安装工程㎡501260063.00电梯工程部280000384.00通风工程㎡301260037.80燃气工程㎡401260050.401.4商业4667.501.4.1土建工程㎡250015251.73812.931.4.2安装工程854.57给排水安装㎡10015251.7152.52电气照明安装（含弱电）㎡12015251.7183.02消防安装工程㎡5015251.776.26电梯工程部28000012336.00通风工程㎡3015251.745.76燃气工程㎡4015251.761.011.5其他配套㎡3000500150.001.5架空层571.6地下室㎡38005161619614.082室外配套工程1131.442.1室外道路、广场等㎡3009170275.112.2绿化工程332.3室外给排水工程项30000001300.002.4室外电气工程项35000001350.003挖填土方工程1044.003.1挖土方量（外运）m³30170353511.00委托方提供3.2回填土方量（外运）m³50106543533.00Ⅱ工程建设其他费用59797.571土地取得费55197.952施工监理费发改价格[2007]670号1071.923编制可行性研究报告计价格[1999]1283号12.00按合同价计4勘察设计费2478.024.1勘察费计价格[2002]10号804.204.2设计费计价格[2002]10号1673.825环境影响咨询服务费8.655.1环境影响报告表编制费琼价费管[2011]214号6.705.2环境影响报告表评估费琼价费管[2011]214号1.956初步设计及概算审核费223.436.1初步设计审核费计价格[2002]10号27.006.2概算审核费琼发改收费[2007]170号196.437招标代理费计价格[2011]225号84.538施工图技术审查费琼价费管[2011]224号66.959预算审核费琼发改收费[2007]170号196.4310竣工图编制费计价格[2002]10号133.9111结算审查费琼发改收费[2007]170号196.4312城市基础设施配套费琼价费管[2010]99号127.36Ⅲ预备费（1+2）*8%11217.43二房地产开发费用19004.061管理费用按工程费用的2%计算1608.412销售费用按销售收入的3%计算8756.223财务费用8639.43三总投资170439.34附表2项目经营收入及税金估算表单位：万元序号项目计算期合计第1年第2年第3年第4年1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.1住宅165064.7616506.4852820.7266025.9029711.661.2产权式酒店42840.004284.0013708.8017136.007711.201.3写字楼25200.002520.008064.0010080.004536.001.4商业38129.263812.9312201.3615251.706863.271.5车库20640.002064.006604.808256.003715.202营业税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.1营业税14593.701459.374669.985837.482626.872.2城市维护建设费1021.56102.16326.90408.62183.882.3教育费附加437.8143.78140.10175.1278.812.4地方教育附加费291.8829.1993.40116.7552.54附表3资金来源与运用表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1资金来源522313.37124540.91164500.68177325.6655946.121.1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.2项目资本金170439.3476697.7051131.8039201.053408.791.3长期借款60000.0018655.8019969.2021375.010.002资金运用281463.46101468.9580064.2681685.8618244.382.1开发建设投资170439.3476697.7051131.8039201.053408.792.2销售税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.3借款偿还本金60000.018655.8019969.2021375.010.002.4利息支付8639.434224.002910.631504.800.002.5增值税2569.54256.95822.251027.82462.522.6所得税23470.190.000.0012039.2111430.983资金盈余240849.9123071.9684436.4295639.7937701.734累计盈余资金240849.9123071.96107508.38203148.17240849.91附表4损益表单位：万元序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.332建设成本170439.3476697.7051131.8039201.053408.793经营税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.094土地增值税2569.54256.95822.251027.82462.525利息支付8639.434224.002910.631504.800.006营业利润93880.76-53625.7433304.6268477.9545723.937所得税23470.190.000.0012039.2111430.988税后利润70410.57-53625.7433304.6256438.7534292.959盈余公积金12403.620.003330.465643.873429.2910可分配利润58006.9511投资利税率13.77%12投资利润率10.33%附表5借款偿还计划表单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年1本期借款600001.1本期应计利息8639.44224.02910.61504.81.2应还本金60000.018655.819969.221375.01.3应还本利和68639.422879.822879.822879.82还本资金来源239336.6929187.4193399.68116749.60附表6项目财务现金流量表单位：万元序号项目计算期间第1年第2年第3年第4年1现金流入29187.4193399.68116749.6052537.332现金流出82813.1560095.0660310.8518244.382.1开发建设投资76697.7051131.8039201.053408.792.2经营税金及附加1634.505230.386537.982942.092.3土地增值税256.95822.251027.82462.522.4利息支出4224.002910.631504.800.002.5所得税0.000.0012039.2111430.98所得税前净现金流量-53625.7433304.6268477.9545723.93累计所得税前净现金流量-53625.74-20321.1248156.8393880.76税前净现值-47880.1226550.2448741.2629058.38累计税前净现值-47880.12-21329.8927411.3756469.754税后净现金流量-53625.7433304.6256438.7534292.955累计税后净现金流量-53625.74-20321.1236117.6270410.576税后净现值-47880.1226550.2440171.9821793.797累计税后净现值-47880.12-21329.8918842.1040635.89计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）68%56%财务净现值（FNPV）56469.7540635.89静态投资回收期（年）2.302.36动态投资回收期（年）2.442.53基准收益率（%）12%附表6敏感性分析表（所得税后）评价指标内部收益率（FIRR）内部收益率变化率%财务净现值（NPV）万元财务净现值（NPV）变化率%基本方案总投:170439