方案定位分析

第四章项目定位剖析、影响项目定位的要素土地价值剖析项目地块规则利于充分利用易于规划与设计需求剖析总需求较乐观高质量住所需求大需求面积渐渐变小供应与竞争态势地区内供应量较大土地贮备丰富，存在开发潜力入市机遇较为重点、项目市场定位描绘1、本项目主要经济指标总建筑面积：99215平方米总占地： 公顷绿化率：30%容积率：地上建筑面积：73440平方米商场:11750平方米写字楼： 21290平方米其他为公寓：地下建筑面积：25775平方米TOC\o"1-5"\h\z地下车位： 333 辆地上车位： 63 辆自行车： 466 辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。整个社区采纳围合式建筑方案公寓采纳板式高层围合社区中央空间用地西侧从北至南挨次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东挨次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完好外立面。社区设计两个进出口，实现人车分流。商业配套地下可设计为地下泊车场，主要知足写字楼的需求；公寓泊车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用泊车位。围合出的空间可邀请拥有实力的景观设计事务所进行部署，达到环境优美、视线光亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完好连结，成为：劲松商圈地标性建筑。（详细规划状况见附图）项目规划示意图公寓渴褛商场写字情公寓1号楼三、目标客户集体描绘1、写字楼目标客户集体中小型外资公司以CBD内大公司为服务对象的各种公司留学回国人员创立公司投资型买家2、公寓目标客户集体：投资型买家初次置业的白领阶层只身一人贵族著名公司高层管理人员的工作住所外企置业留学回国人员注：21世纪不动产以为项目在推行入市过程中,应给予产品一个包装概念，但这一包装观点应是在产品已拥有鲜亮特点以后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,经过富裕创意观点进行推行包装，而不是在塑造产品以前，毫无原因，且无产品支撑的一种空谈。这一点若有机会，21世纪不动产将会在此后一个阶段共同发展商及广告公司共同达成。第五章项目功能定位建议.、整体规划建议本项目作为地标性建筑，整体布局重申完好大气，表现完好社区的形象。尽可能地利用土地，力争经济、便利、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局应便于购置者使用。采纳大尺度的手法办理，追求小区形象的一致感。必需时可利用景观轴线法加以控制。基于小区西南两面对街，应尽可能考虑小区内环境的创造。倡导户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面发掘设计潜力。、外观设计建议在建筑立面造型上形成真实的特点，是提高小区质量事半功倍的方法。建成后可成为地区内的地标性建筑，易于辨别。立面造型追求朴实、雅致、着重细节的风格。经过设计达到的高质量的感觉。考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的希望值，建议在立面造型长进行较为现代的探究，但要注意新奇不等于荒诞，分寸微风格的掌握极为重要。在立面造型设计上不要给予建筑过多的理念，着重细节的雅致和合理是较为理智的。我公司依据当前市场标准和项目形象定位建议：写字楼外墙采纳铝扣板联合淡蓝色或灰色双层玻璃。公寓外墙基层采纳大理石、花岗岩贴面，上部采纳高档外墙砖。三、户型设计建议公寓的主力户型，主要空间控制在以下面积范围以内较为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积在产品设计中，基本按照上述面积指标，不追求夸张的居室面积。在某些空间设计中，假如确有极激烈的特点，在市场上会有较好反应，也能够不用墨守上述指标，在户型内部保存灵巧调整的余地。储蓄室22--4四、配套设备建议1、写字楼必需的硬件设备：整体构造：采纳柱网式构造，以提高楼层使用率。层面积：1000--1500平米，这样能够保证较合理的使用率。标准层办公地区净高2.7-2.8米；地下室净高起码3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心实验室或安装客户的UPS等楼板承载力：某些楼层楼板承载力能够达到或超出 400千克/平方米，以适应高科技公司及研发机构设置服务器/数据中心等的承重要求。空调：建议四管束FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时，能够供应24小时服务以知足IT公司加班屡次的要求。电力：N100瓦/平方米，多路或起码双路供电，有后备电机/UPS保证24小时不中断供电。（高科技公司特别软件公司的R&D中心对电力供应和不中断供电要求很高）电梯：保证顶峰时等待时间不超出30秒楼面：设架高地台，高度约10-15厘米。某些楼层于楼层间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼梯，比如嘉里中心在高层楼层的同一地点预留 3米X4米可拆卸楼板。通信：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输与宽带网连结（IP或ATM），充分数目的DDN（E1,T1）、ISDN、DID（全部分机拥有直线号码）等独立的无线通信，卫星通信设备。自然采光：楼层进深不超出15米，以防止自然采光不足。楼面布局：应采纳柱网构造，用作孵化器的楼层应易于切割成80-400平方米。2、写字楼必需的智能化系统楼宇设备监控系统供热、通风和空气调理系统给排水及中水系统照明设备系统电梯监控系统泊车场管理系统广播音响系统（紧迫广播分散）保安监控系统保安监督系统巡更系统防盗系统E）消防自动化系统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统F）办公自动化系统共享信息系统办公与文件办理流程自动化管理系统物业管理协助系统电子邮件系统设备共享系统G）信息自动化系统网络通信系统电视通信系统无线通信系统程控电话用户互换系统2、公寓必需的智能设备进出口的管理闭路电视监控系统对讲防盗系统水、电、气等远程抄表住户报警系统物业计算机管理系统信息网络系统车辆进出、泊车管理系统。五、装饰标准建议1、写字楼平面布局及装饰标准的建议。平面布局：标准层建议采纳全开间形式以电梯间或某个公共地区为分开区，将整个标准层分为两大多数，在设计上预留上下水管道依据业主的要求，开发商可在大的分区内进行规则性的摆列。装饰标准：大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面内墙为立邦墙面乳胶漆地面为水泥沙浆找平配地毯石膏板天花吊顶塑钢双层真空内外开窗户2、公寓装饰标准的建议建议装饰价钱加室内配套设备，单价为800元/平方米。室内装饰标准：户门：高级装饰三防门或高级木门厨房：墙面采纳高级瓷砖；地面铺布防滑地砖；铝扣板吊顶配送高级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟机洗手间：配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龙头、花洒。地面铺设高级防滑地砖、墙面采纳高级瓷砖外窗：铝合金双层中空喷塑室内：墙面：高级环保乳胶漆地面：铺设优良实木地板。六、配套服务建议1、写字楼配套服务设备依据功能的不一样可分为商业设备、娱乐设备和商务设备三大多数。商业配套设备大型仓储商场便利店精选专卖店娱乐配套设备（可设于商场顶层）健身休闲娱乐设备商务配套设备银行商务中心服务快递机票代理建议首层设置：银行、商务中心、代理服务。2、公寓的服务配套设备会所是小区的形象中心和