第四章 房地产权属登记法律制度

第四章房地产权属登记法律制度第一节概述一、房地产权属登记的特点（一）由专门登记机关负责多数地方登记机关不统一：国土资源管理部门负责土地权属登记，房屋管理部门负责房屋权属登记少数地方如天津、广州、青岛实行统一登记：国土资源和房屋管理局——产权地籍管理处——房地产权证。上海也曾统一登记，但08年10月21日上海市机构改革，重新组建了住房保障和房屋管理局以及规划和国土资源管理局。《城市房地产管理法》第63条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。建设部的《房屋登记办法》（08年7月1日生效）规定房屋登记由房管部门负责。（二）采取实质审查主义（or形式审查主义？）实质审查：审查申请文件是否齐备、符合形式要求，同时审查登记原因是否真实有效。《物权法》第12条：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，－－申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。08年2月1日施行的《土地登记办法》第13条：受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。08年7月1日《房屋登记办法》第19条：办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看。案例：原告尤某有一套楼房，2004年7月20日，其儿媳王某以向尤某购买了上述房屋为由，向市房管局提出房屋产权变更登记申请，并提交了房屋所有权证原件、房屋买卖协议书、尤某、王某的身份证原件等材料。市房管局对上述材料进行审查后，于同日进行了房屋权属变更登记，并为王某办理了房屋所有权证。尤某得知该房屋转移后，起诉到法院，要求法院撤消市房管局为王某核发的房屋所有权证。审理期间，经尤某申请，法院委托司法鉴定机构对王某向市房管局申请办理涉案房屋权属转移登记时提交的房屋产权交易登记表、房屋买卖协议书、已购公有住房上市出售申请确认表中尤某的签名进行司法鉴定，结论为“三份检材上‘尤某’签名不是其本人所写。”问：市房管局在进行变更登记时是否尽到审查义务？（三）采取登记发证制度（土地权属证书和房屋权属证书或者房地产权属证书）契证：缴纳契税（土地出让金）（四）实行房产与地产权利主体相一致原则二、房地产权属登记的功能1、权利确认功能：确认归属；2、权利公示功能：公开设立、变更、消灭、转移情况，保护第三人利益及交易安全；3、权属管理功能：国家的监督、管理。三、房地产权属登记的分类（一）所有权登记（房屋所有权和集体土地所有权）与他项权利登记（建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、房地产抵押权）；（二）终局登记（直接产生设立、变更、转让、消灭效力）与预告登记（未来房地产权利的请求权登记）预告登记：1、前提：当事人签订了买卖房屋或不动产物权的协议；2、效力：使登记的请求权具备物权的效力；3、时间限制：债权消灭或自能够登记之日起3个月，当事人未申请终局登记的，预告登记失效。（三）初始登记（第一次登记）、变更登记（权利要素发生变动）与涂销登记（注销登记）（四）更正登记与异议登记更正登记是登记事项有错误时所作的改正登记。权利人、利害关系人认为登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。异议登记：登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（1）前提条件：利害关系人申请更正登记后，登记簿记载的权利人不同意更正。（2）存续期间为异议登记之日起15日：申请人应当在异议登记之日起15日内向法院起诉，逾期异议登记失效。四、房地产权属登记的效力1、我国立法例：登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外（土地承包经营权和地役权）。2、房地产权属登记的公信力：登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，以保护善意第三人。第二节土地权属登记一、土地权属登记的类型1、初始土地登记2、土地权利设定登记3、土地权利转移登记4、土地权利变更登记5、注销土地登记二、土地权属登记的程序1、土地登记申请2、地籍调查3、权属审核

4、注册登记5、颁发或者更换土地证书第三节房屋权属登记一、类型（一）国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登记（二）所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记。二、程序1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、发证4、公告个人购买商品房初始登记如何办理？（杭州）必须提供的资料：1、杭州市房产交易产权登记申请表2、国有土地使用证复印件（校对原件）3、建设工程规划许可证复印件（档案馆备案章）4、《竣工验收备案表》原件5、房产测绘成果表原件及分户平面图原件6、施工许可证复印件（校对原件）7、杭州市物业管理专项基金和用房缴交确认单原件8、规划竣工图复印件（加盖档案馆备案章）9、住宅区配套公建项目合同履行确认书原件或复印件10、标准地名使用证复印件（校对原件）11、白蚁防治费结清证明原件或复印件12、消防验收已申报备案的证明材料复印件（校对原件）13、商品房预售许可证复印件（校对原件）14、社区配套用房移交协议原件或复印件（校对原件）15、委托