第二册拟建项目说明

第一 开发理 一、宏观背 二、机遇分 三、开发理 第二 项目定 一、商 二、办 三、公 四、商 第三 开发内 一、空间布 二、规划设计指 三、建筑特 第四 建设方 一、前期准 二、总体设 三、建设施 第五 一、绿色生态理 第六 一、总体进度安 二、工程建设安 第七 与方 一、项目运营理一、项目运营理 二、业态运营方 第八 综合效 一、经济效 二、社会效 三、环境效 第九 一、社会责任践 二、新 第第一开发理（一）市“十二五”规划要求，全面实施“人文、“科技“绿色”发展，加快推进世界城市建）二、机遇（二十届七次全会明确提“集中力量聚焦通州,借助国际国内资源,尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”的发展要求，十届八次全会和2011年市再次明确提件及环境为通州式发展提供支持奠定了通州作为发展新磁极、首都功能新载体的发展定位。）二、机遇（一）发展前景良好：区域隶属城市副中心、通州新城区作为建设世界城市的先行区实验区和示范区，是高端商务功能主要承载区和城市形态展示区以高端商务为主体、以创意发展为动力、以总部形态为特征，大量优质教育、医疗、商务资源向此转移，为区域进一步集聚发展要素创造了条件。（二）基础设施建设先行：根据发展要求，区域内基础设施建设先行启动，受益于智能化立体交通体系、稳定可靠的电力保障、（三）生态人文资源稀缺：依托运河丰富的水系、生态景观和化价值以岛和水乡区为景观中心营造现代化组团与传统低密度建筑群错落分布、合理布局的独特景观。（四）区内产业度不足，商务氛围有待提升：与居住功能相比区域在商业办公教育体育休闲等方面的公共服务设施建设偏弱，商办市场供应匮乏，产品类型及档次单一；（五）城市建筑形态有待丰富：目前区域内建筑形态相对单一，文化品味和现代气息不足，难以充分体现区域生态文化底蕴。三、三、开发结合商业生态系统理念与区域发展规划要求，树立商业标杆发展总部经济、引导文化创意类产业，带动当地商业、办公的地标市综合体依托区域发展势头借力企业品牌辐射并带动区域周边商业商务氛围的形成及提升业、商务、居住空间绿色施工，低碳环具有前瞻性，项目建设坚持高标准、高质量、高水平，充分映映商业地产的竞争地位，体现通州的社会经展状况和未来持续稳定发展的潜珍惜资源，专属服产业聚合，价值共第第二项目定根据区域整体规划、周边、项目规划条件及本项目的换项目融合精品购物文化创意休闲总部经济高端商务、生态居住等多重元素以综合体现运河文化底蕴及现代气息的建筑群落为载体，打造通州区域新地标，塑造京东新名片。换一一、商联合投标单位之一新光拥有深耕的知名百货经营商新光三越“创造移转商圈以开设“高感度国际百货”，联合投标单位母公司远洋地产经历近20年商业地产发展，在，国重点城市位置开发高品质商业综合体逾20个超350万平米，并与太古地产及新光三越等国际顶级商业运营机构有合作关系。本项目将全面发挥联合投标单位各方资源优势，与优质品牌商家合作，共同开发经营，打造高品质的商业氛围，不仅满足人们对日常购物、休闲、文化、餐饮等多方面配套设施的需求，还要力求在产品设计、建设及运营中充分体现现代城市风貌与历史文化底蕴调性，培养区域商业氛围，提升区域商业品味。换换以品质消费作为聚客点结合客群消费需求短板着力提的比例打造东部新城精锐生活方式中心典范满足通州区域以及城市东北部区域购物社交休闲亲子等方面需求。以体现现代城市风貌与历史文化底蕴设计呈现产品档次及质感以素雅立面悦纳商业各面向丰富并加强商业表现力。环境营造：通过声、香、光、触以及产品布陈等元素抽象表经典与流行交汇的质感，将精致体贴的服务与深厚的艺术文化凝结成一体，展现出新型购物中心特有的高端风格与商业特质，营造舒适自在、有质感、有沉淀的调性，并通过提高复合型业态比例，加强购物的体验品类选择与品牌组合：国际知名品牌奠定项目档次，特色手艺制品及设计师品牌凸显项目品味，创意休闲业态 人气。推广利用新光对目标客群的品牌结合中产及认知，培养客群的消费黏性。零售、餐饮、休闲三业态面积占比55%：30%：15二二、办依托联合投标单位母公司及股东寿等大型的品牌号召力及产业集聚能力以专属定务吸引金融科技文化创意等着力形成范区。“大小联动“产学研的发展思路着力打造区域内有、竞争力的中小企业创新孵化。——产业引导基金：设立产业引导基金，引入VC、PE等风险资组织企业间交流。以金融、文化创意、高新技术牵头的总部经济将吸引高端商贸换商务商业及高端服务业等要素集聚协同区基础建设与区域发展，推动区域转变经济发展方式、承接世界城市新增功能，成长为世界城市建设的重要示范区和标志区发展为面向国际的创意之都。换根据现代化国际新城功能分布的需要及城市综合体完善功能体区发展为白天因商务而繁荣、夜晚因休闲而繁华的不夜水城。从而打造精粹生验，树立舒适宜居典范，缔造国际生活方式， 高端人群的居住目的地换换一方面为区域内办公人群及居民的工作生活提供的品类息蕴于商业之营造轻松愉悦的敞开式的购诗意换换第第三开发内根据规划条件和项目的定位，本项目将建设集国际甲级写字楼、国际城市综合体，其整体布局为：在地理位置优越、拥有良好的城展展示面的长安街沿线地块建设由5栋高档次办公楼和 业组的龙头建筑和精品特空间通过流动的连廊和平台互贯通，从而营造舒适开放的商务氛围限价房和自住型商品住房按规划要求，布置在宗地北加私密、舒适的居住环境，同时能够享受项目公建部分提供的便捷套服务换换（㎡（㎡（㎡（㎡（）（辆（辆 （㎡积（㎡ 托000医疗卫000商业金0商业金40商业金40商业金0住宅混3住宅混30与区域精神连接的自然建筑，体现历史沉淀的经典与生生不息的交融的纯粹。换此设计风格的特点在于就建筑与区域环境文化的融合及提亮间做出平衡，将建筑作为人与场所连接的媒介，把区域特色蕴于其中，使其以纯粹的方式将建筑物内行走、工作、生活的人群与这片具有2200换第第四建设方本项目做为一个大型开发项区域规划及发展前景确理场实际需求的高度把借现代房地产开发管理理念依托优秀的人力资源、不断创新的施工技术、专业化的管理模规划设计、施工建设、运营管理等阶段精益求精，持续改强管强管理，提供 、社会满意的产品及服务一、前期（一）前期准备工作内项目的建设争取时间需办理的前期手续主要是报建工作其中包括办理土地证建设用地规划证项目立项核准手续修建性详细规划方案相关部门审图备案建设工程规划证图纸及招投标备案和开工证等系列前期工作。（二）前期关键项目控本项目前期的准备工作涉及的环节较多通过严密的组管理和密切沟通消除项目实施疏通工程实施的各项提高工作效率，为工程的顺利推进打下良好基础，对此做到：1、各项职能管理人员及其下属工作人员进驻施工现场，全面负责组织项目实施管理。统一指挥、统一部署、统一计划、统一管理，2使市政配套设施更好的服务于项目建设。3、立项阶必要的节能、、交评等申报手续，取得项目立项手续。4、规划证阶该阶段工作手续较多能否合理的安排好报批时间节奏是各项手续有效连贯的关键项目管理团队通过严谨的工作态度借助丰富的工作经验加上积极高效的沟通有效减少时间确保下一阶段工作的顺利开展。5、施工证阶施工图施工单位监理单位招投标和施工证的办理过程有机的结合在一起，合理的缩短手续办理时间，提前项目开工时间。设计阶段的工作沟通协调很重要，协调的好坏关系质量、工期、建设目标的实现。我公司对设计全过程进行协调管理，内容包括：（一）1、工程设计与所有管线的协研究本项目工程设计与红线外各种管线的协调2、工程设计与当地区域规划的协调（二）设计实施阶段的策划与协行设计协调：1、把控各阶段（专业）设计进度与总进度的关2、把控主要设计与细部设计、各专业设计之间的配合协调3、把控专业设备设计及室内外装修设计的协调4、把控设计进度（修改、变更等、施工进度的协调5、把控设计内部各专业工种之间以及综合管线的协调三三、建设本项目总建筑面积超过40万平方米，建筑体量大，所以合理安（一）1、总体施工设本工程包括基础、结构、机电安装、内外装修、市政配套接入、绿化庭院等工程。在工程总体部署上重点解决了以下几个问题根据工程量，保证各工序施工有足够的工作面和作业时间进场准备时间和施工时间。合理安排各工种、各专业间交叉作业做到资源、的合理均衡投入调整冬雨季及特殊时间段的施工项目，减少对工程建设的响保证市政工程和绿化工程同期完成竣工验收。2、工程时护坡桩、止水帷幕、土方开挖和抗拔桩基础完基础及结构完地上结构装饰装修和机电管线安装完园林绿化及市政配套完综合调试竣工验收、备案交付完（二）在建设施工阶段难免会出现一系列问题和阻碍们会采取以7项措施，以尽量避免工期延长，保证建设施工的正常运行组织组织保证措制度保证措技术保证措设备物资保证措1、组织保证措建立精干务实高效的项目班子明确项目经理等 畅地操作运行建立值班经理做到每天24时都有值班经理在工地配备充足的技术人员，选派专业队伍缩短施工准备期，若投标联合单位中标，在收到进场命令后，项目主要管理人员和技术会迅速到位，立即进行施工准备，编制实施性施工组织设计，及时调遣人员和设备进场。，定期召开工程进度计划会，根据网络计划要求，检查各施工阶段内施工进度情况工期承包责任制实行阶段进度奖惩度各工区每日实行碰头会制度当日遇到的问题当日协商解决。，2、制度保证措搞好标准化施工，认真执行IS0900l标准，通过合理实行工期目标责任制，根据总体施工安排，编制分月施工进度计划将工期目标横向分解到纵向分解到施工班组个人，3、技术保证措精心编制实施性施工组织设计，根据绘制的工程网络计划段控制点。编制设备人员、物资、等进场和运用计划。提前做好图纸会审工作，对图纸中有疑问的地方，及时与设计单位联系，避免耽误施工。高一次检查坚决杜绝返工窝工停工等现象确保工程顺利施工。加强技术管理，杜绝因工作而影响施工进度4、设备物资保证措提前施工所用的各种材料的货源、供应能力及运距等方面因素。根据生产计划编制详细的材料供应计划，提前定货加工，同时严把原材料质量关，杜绝不合格的材料进入工地。5、后勤保证措6、外部环境保证措协调好同当地及业主的关系，并与业主、监理、设计等单位7、劳动根据总体施工进度计划安排，逐季、逐月作出劳动力使用计划，保证劳动力充足。一一、绿色生态理（一）建设目标及标国际认证的绿色建筑：采用国际通行的LEED认证标准，以获取LEED-CS级认证为目标。能利用设计概念采用能与锅炉联合供热水的系统方案节能器具和设备的运用等有效降低建筑能耗。低碳生态建筑：科学利用建筑自身释放的各种能量，运用可循环的环保材料变废为宝降低二氧化碳的排放充分利用能风能等自然资源，实现与环境的友好共生、可持续发展。高效能外墙设计：通过使层呼吸式玻璃幕墙结合双银LOW-E25%透性和视觉效果，并为用户提供节能、舒适的办公环境。的绿色体验空间：通过宽敞的大堂空间增加自然采光、4m24时数据机房冷却系统四风机盘管加新风系统空调提高楼二二、施工及环保（一）水土水土保持和沉积减少施工过程中对生态环境的破高效的能源利用和可更新的能源利施工废弃物管应用推广绿色、环保建，本项目认真绿色建筑理念，按照LEED关于绿色施工和节能建筑施工管理体系工地环境保护措施重点控制对大气体措施如下：，1、水土水沟和集水井排水沟通过沉淀池与市政连通做到排水畅通无堵塞无积水减少露地表的面积减少发生水土流失的发生几率。2、减少施工过程对生态环境使用预拌混凝土，严格控制现场粉尘，施工期间每天派专人《降尘施工现场设封闭式站建筑及时清运露场地采取覆盖措施防止扬尘所有施工阶段的噪声控制在建筑施工场界噪声限值（GB12523-90挡，防止夜间施工照明影响周围居民。《3、高效的能源利用和可更新的能源利现场安装水表随时了解用水用电情况经常检测现场供水阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象。4、雨水回收利对于雨水生活污水施工用水进行收集处理循环使等。施工，办公区域设废弃物箱将可回收和不可回收分类存放对有可能造成二次污染的废弃物必须单独设置安全防范措并在临时存放场地配备有标识的废弃物容器有害废弃物单独分类封闭存放。，6、应用保建筑材料。LEED格后方可验收使用。油漆和涂料的VOC挥发量不得超过“绿色（GreenSeal”标准GS-11要求（二）新技术、新工艺的应程中结合工程实际情况大力开展新技术开发和推广工第第六开发周期与进房地产开发相关政策及开发过程中各项手续流程，与及相关主管部门建立了良好的沟通，可以保证工期按计划完成。本项目中标后，即开始签订土地出让合同、办理土地证、建设用地规划证、项目立项核准手续、修建性详细规划方案、相关部门审图备案、建设工程规划证图纸及招投标备案和开工证等系列前期工作。为了保证项目提前交付使用，在本项目建设施工阶段，充分利用公司现有资源，以科学的管理体系，严谨的施工监管，制定出最优化的施工组织设计，合理安排施工工序，配备完整政工程的建设要点。多工程项目同时开工，各专项工作有效的衔接与同步，既有效地缩短了工期，又可以使资源利用率最大化。本项目将进行整体同步开发建设：一方面确保项目在规定开发使用能完善周边环境，提升区域形象，加速区域发展。为加快项目入市进度，项目将同步开展前期报建及招商引资工作，利用丰富的项目开发经验及产业资源，快速实现项目发展和产业，推进区域经济的快速发展和产业提升。一一、总体进度安按照国家有关规定，本项目将严格执行基本建设程序，确保前期工作的实施质量设计设备材料采购依法实行招标加强勘察、设计的工作管理，严把施工质量，积极配合上级有关的监督检查，并接受全面的社会监督，确保工程质量和安全根据项目实际情况，项目在拿地后8个月内开工，整体施工不超过43月，其中购物中心施43个月，于20183开业二二、工程建设安II-05II-06II-07规模（㎡5555 5555 55555550001收55555第第七与方一、项目运营理通州新城建设作为推动特一、项目运营理珍惜资源、专属服商务配套服务，为社会创造大量高端就业机会，创区永恒地标。产业聚合，价值共二二、业态运营方将采用租售并举的经营方式其中集业自持街区商业售予快消类商品及生活配套服务运营商，写字楼主楼定向销售给金融、（一）购物中心（可能引入的品牌—依托联合投标单位的品牌号召力及商业开发运营经验，完善产品设计、业态配比、品类设置及运营管理体系，并引入特色以世界一流的现代化国际新城的标准管理项目全力将项目发展为引领区域商业品味、提升区域生活质量的商业典范。工艺制品及设计师品牌凸显项目品味创意休闲业态人气并围绕生活文化休闲中心的概念结合中产及以上品质生活的方商业部分拟采用出租的经营方式，起 6元/㎡·天（二）写字楼（可能引入的大客户 予1-2家金融、科技、文化创意企业作为总部，产生集聚效应；副楼吸引与主写字楼客户业务相关的行业客户，如CBD溢客户、文化创意、管理服务企业、TMT企业等写字楼主楼实行定向定向引入1-2家联合投标单位、业客户提供特殊政策，吸纳企业进驻。写字楼将为进驻企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效多多能、信息化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐 发展趋势，定期进行配置升级，保证项目的资产专属特性。本项目中的写字楼部分拟采用全部定向销售的销售价为30000-33000元/平方米（三）公售予在区工作、生活的人群，完善区功能配套，提高居民生活品质。、本、缩短工作和居住地通勤的时间成本，提高城市居民的生活品质。、品商品商业街区，带动区域整体商业氛围，带来长期稳定就业。街区商业采取销售方式，综合销30000-33000/平米公公寓将借 豪宅的居住方式和空间构成，营造时尚开放居家生活氛围。每户除了私密的空间外，亦同时拥有宽敞的公共通通空间及功能完善的公共配套服务设施，将建成为高舒适性公寓，建筑整体既拥有挺拔优雅的造型，又拥有生动感人的细部计公公寓公共配套设施齐全，包括了餐饮 市等公寓的每户将配置公寓式空气置换系系统管道直饮水系统，从而为住户提供更舒适的起公寓采取销售方式，综合销售均价为30000-33000元/平方米（四）街区式商以错位定位、完善商业配套功能的标准筛选客户，并采用半合的空间设计，增加街区的趣味性，形成有效的人流漩涡，打造秉承“将通州建设成为具有鲜明特色的可持续发展的现代化国际新城典范、成为体现世界城市特征的副中心城”的发展目标，坚持“低碳、绿色、人本、和谐”的建设理念，遵循规划思路及要求，以提供满足“世界一流、现代化国际新城”标准好的综合效益。一一、经济（一）本项目经济效指数820000财务净现值70000内部收益率项目总投资约820000万元，财务净现值（NPV）约70000万元指数820000财务净现值70000内部收益率（二）项目贡经初步测算，本项目对地方财政贡献相当可观。项目在10年，预计可实现共计约226亿元其中物业开发销售贡献约8.78亿元物业持有运营贡献约4亿元；金融及相关企业进驻税收贡献213，项目开发销售计算（万元1、直接：根据项目经济项目开发销售计算（万元、运营持有：根据项目经济测算，项目持有物业运营期间上缴情况如下表，预计2017-2026年累计上缴4.1亿元，年平均纳税贡献约4000万2016-2025年项目自身运营纳税推算表（万元项目/万合税3、项目进驻企业所贡献（写字楼部分客户的贡献3、项目进驻企业所贡献——国寿投资纳税贡国寿投资2017年纳税推算表（亿元率）国寿投资2017年纳税推算表（亿元率）根据国寿投 发展规划，预计2017年资产管理规模将达到4300亿元，其中不动产投资业务约2000亿元、基础设投资业务约1300亿元、股权投资业务约1000亿元按照资产管理规模0.8%（管理规模的1.5%-3%+20%投资净利润提成保守计算2017年可实现营业收入34亿元，所需缴纳营业税及附加1.9得税3.0亿元（所得税前利润率：35%，两项主要贡合计为4.9亿元。之后每年收入按12%增长率计算，2017-2026年平均年纳税贡献约为9.6——绿地纳税贡预计2017年绿地的纳税为3.5亿元，推算如下绿地公司2017年纳税推算表（亿元率2012（际2017（计2012年，绿地公司管理资产规模为1.0万亿元，实际资产管理收入约6亿元（折合率0.06%缴纳营业税及附加约0.3元1.1亿元（折合所得税前利润率：75%两项主要合计约1.5亿元。2010-2012年绿地公司收入复合增长率24%，预计2017年管理资产总规模将达2.13万亿元（折合年复合增长率16%，按照谨慎原则，0.06%，所得税前利润率50%计算，2017两项主要将达到2.3亿元。之后每年收入按15%增长率计算，2017-2026平均年纳税贡献约为4.7元。——其他纳税贡预计本项目还将吸引60家营业额超0.5-1亿元、年纳税500-1000万元的金融、高科技创新及旅游文化知名相关业务公司。2017年上述公司进驻后贡献将达到4.4亿元，以年收入增长10%计算，2017-2025年平均纳税贡献约为7.0亿元2016-2025项目贡献推算表（亿元项目/亿2016-2025项目贡献推算表（亿元项目/亿（二）对区域经济的联合投标单位及其母公司、股东作为相关领域的知名大型企业，业务范围涉及高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、；房地产销售及相关业务工程及园林建设物业管理酒店及经营等全链条新光作为一家综合性企业业务范围涵远洋地产主要股东方面寿作为国内最大的商业保险，不仅自身进驻将集聚大量企业入驻，提高区域商务氛围，大规模的保险基金亦可作为现代金融，推动区内文化创意、；（三）创造高端就业机会，吸引高素质随着顶级保险资产管理国寿投资及相关企业进驻本项目在工作机会，预计能安置就业5000余人次机会。二二、社会1、执行区域产业政根据通州区“十二五”期间通州现代化国际新城建设规划要求，1-2规模效应品牌号召力等因素相关金融机构高端商务文化创州尽快实现发展新磁极、首都功能新载体的目标。2、自持精品商业，重塑区域商业形联合投标单位致力于实现社会进步在集业开发完成后将作为聚客点依托联合投标企业的品牌效应及运营能力打造东社交休闲亲子等方面需求推动区域商业形象改造升级，引领区域商业品味，提升区域生活质量。3、实现通州新城产业升级及未来可持续发将包括寿在内的多家大型企业总部引入“通州新城区形三三、环境联合投标单位响应建设节约型社会的号召作为低碳环保观念的践行者运用可持续发展理念通过资源的整合和的科学管理实现选址购地策划设计工程销售及持有经营等开发运营流程，创造艺术与生态共融的和谐工作环境，为项目客户提供积极健康的新工作和生活模式。一一、社会责任践打造区域地标，促进产业，拉动经济增长秉承可持续发展理念，进行项目绿色设计文明施工；创造就业机会5000-7000人次，吸引精英人才支持区域教育、环境保护、社会慈善等二新以往社会贡三三、远洋地产以往社会贡献说（一）参与城市规划建参与市CBD区整体规2002年，远洋地产与朝阳区CBD管委会联合成立商务中心区开发建设公司2004年经市 承担CBD区约30公顷土地一级开发规划、拆迁等前期工作参与东坝区域整体规2010年，远洋地产联合设计公司参与市朝阳区东坝北区的规划设计，区域总规划用地面积621公顷，方案获得评委专家的一致好评2010年，远洋地产参与河北省廊坊市庄区域的整体规划，总规划280并计划开展该区域的整体一项目整体规划仍在进行当中参与大望京区域整体规2009年远洋地产联合设计公司和仲联行公司组成联合体参与大望京商务区方案征集活动划范围总占地面积约105顷，所投报方案获得主办方及评委专家的好评，获得第二名2006年，受中山市委托，代建中国轻博览中心项目总建筑面积为11.6方米，为“中山市年度重点项目工作先进单位”称号承建博鳌亚洲海南博鳌亚洲会议中心由中远投资、远洋地产规划建设，项目总投资20用了360多天就完成了项目建设，受到了中 承担国际雕塑公园代征绿2004年，出巨资承担西长安街延长线的国家级雕塑文化艺术园区——国际雕塑公园162公顷绿化代征土地任务。该园为最大的雕塑公园，跻身十大精品公园之一受托代建市规划展览2003年，受市规划委托，代建北管理工作受到市有关部门的充分肯定成为展示城市规划发展建设进程及成就的重要窗口2001年，投资建设首家公益性现代艺术乃至展览50多场次成为多元化艺术的展示窗口和文化中（二）参与环境保护运2012年，以“能合理利用”为的“光能四合院”综合改造示范项目正式竣工。此项目以特有建筑“四合院”为绿色建筑技术推截至2011年底，共为140个社区进行了环保改善工作及过730个社区举办多种环境教育、宣传活动。吸引了17个省市、参与首届“远洋社区环保公益奖”。2006-2010年，连续5年主办“老社区，新开展社区环境教育，参与社区500区居民近20万人，并被国家环保推广至10余个省市大学生环保创意大远洋地产参与主办的“大学生环保创意大赛”是目前国内规模最大、最有的大学生环保赛事，至今已连续举办5国参