房产税、土地使用税、印花税

房产税、土地使用税、印花税政策培训

培训内容第一部分、房产税政策第二部分、土地使用税政策第三部分、印花税政策第一部分房产税政策房产税政策一、征收范围二、征税对象三、纳税人四、计税依据五、税率及税额计算六、纳税义务发生时间七、纳税申报八、减免税优惠

房产税的征收范围在城市、县城、建制镇和工矿区内农村房屋不征收房产税无纳税能力的单位免征房产税房产税的征税对象房产税的征税对象是房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如围墙、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，是企业的商品，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出租的商品房应按规定征收房产税。房产税的纳税人产权所有人承典人代管人使用人房产税的计税依据1、房产余值：①经营自用的；②房屋承典的；③融资租赁的；④无租使用的；⑤以房产投资联营、共享利润共担风险的。按房产原值一次减除10%--30%的损耗价值以后的余额计税2、租金收入：①房屋出租的；②以房产投资联营，收取固定收入，不担风险的。收入包括货币收入、实物收入、劳务或其他形式的报酬。对房产原值的解释一、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”中记载的房屋原价。二、对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。三、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。四、更换房屋附属设备和配套设施的，将其价值计入房产原值时，相应扣除原来设备的价值；对需经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。五、从2006年1月1日起，具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应依照规定征收房产税。

（财税[2005]181号）财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知

房产税的税率及税额计算一、地上建筑物经营自用的、房屋承典的年应纳房产税=房产原值×70%×1.2%

地下建筑物特别规定：1、工业用途房产年应纳房产税=房产原值×50%×70%×1.2%2、商业和其他用途房产年应纳房产税=房产原值×70%×70%×1.2%二、房屋出租的年应纳房产税=租金收入×12%

出租住房特别规定：

年应纳房产税=租金收入×4%（从2008年3月1日起，⑴个人出租住房不区分用途；⑵单位按市场价向个人出租用于居住的住房）

(鲁地税函〔2008〕56号)房产税纳税义务发生时间应税行为纳税义务发生时间房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房房屋使用或交付之次月起自建的房屋用于生产经营的建成之日的次月起委托施工企业建设的办理验收手续之日的次月起购置新建商品房交付使用之次月起购置存量房签发房屋权属证书之次月起出租、出借房产交付出租、出借房产之次月起将原有房屋用于生产经营的生产经营当月起办理验收前已使用或出租、出借的使用或出租出借的当月起房产税的纳税申报1、纳税期限按年征收，分期缴纳。房产税按月、季或半年缴纳的，申报纳税期限为月份、季度或半年终了后15日内

（鲁地税函[2008]214号）

2、纳税地点在房产所在地缴纳。房产不在同一地的，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳

3、房产税申报表的填写①先填写主表，再填写附表。②房产有增减变动的，在申报前向主管税务机关报送房产变动情况进行备案，避免征管系统出现预警信息。③按出租收入缴纳房产税的，计税依据要与本季度申报缴纳的出租收入营业税计税依据一致，否则也会出现预警。房产税的减免税房产税暂行条例规定的免征情况

（无纳税能力）：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人拥有的非营业用的房产。房产税的减免税财政部批准的免税情况（主要有）1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园的房产；2、毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经鉴定可免征房产税；3、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；4、为基建工地服务的各种工棚、材料棚、办公室等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税；5、自2004年7月1日起，因房屋大修导致连续停用半年以上的，在大修期间免征房产税；6、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税；7、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。第二部分土地使用税政策土地使用税政策一、征收范围二、纳税人三、税额计算四、纳税义务发生时间五、减免税优惠六、纳税申报七、关于房产税、土地使用税的几个文件土地使用税的征收范围在城市、县城、建制镇和工矿区内使用的国家所有和集体所有的土地

在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。（财税[2006]56号）土地使用税的纳税人使用土地的单位和个人（使用人）拥有土地使用权的单位或个人（拥有人）权属未确定或权属纠纷未解决的（实际使用人）土地使用权共有的（共有各方）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的（实际使用人或代管人）注意：纳税人包括所有的企业、单位和个人。（外商投资企业和外国企业外籍个人，从2007年1月1日起，开始缴纳土地使用税。同时适用税额进行调整）土地使用税的税额计算1、计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据实际占用面积的确定：①、有土地证的，按土地证书上的面积；②、未核发土地证的，由纳税人据实申报，待核发证书后再作调整。2、应纳税额年应纳税额=计税土地面积×适用税额潍坊市城镇土地使用税征税范围及税额表潍坊市城区土地等级

征税范围

年单位税额(元/平方米)现行标准

一级土地西环路以东，潍安路以西，济青高速以南，潍胶路以北

8二级土地寒亭区新老城区（寒亭区老城区、寒亭经济开发区、寒亭街道、开元街道）；

6坊子区老城区（王平路以东、潍安路以西、潍胶路以南、坊昌路以北区域）；

潍城区新城区（于河镇槐埠村以东，西环路以西，潍城开发区挂角村以南，符山镇南乐埠村以北区域）；

经济区（西环路以东，虞河路以西，现状北环路以南，济青高速以北）

三级土地一、二级土地、滨海区和其他滨海项目区以外的郊区

4滨海区七里西沟以东，弥河以西，渤海以南，弥河以北

4土地使用税例题

某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房63000平方米（有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用），行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办招待所2000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米；2008年度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额每平方米3元，该企业2008年度应缴纳城镇土地使用税为多少？

土地使用税例题【解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税；向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。

应纳的城镇土地使用税＝（80000－3000－5000－1000－1000）×3×（5000－2000）÷5000＝126000元＝12.6（万元）。

土地使用税纳税义务发生时间1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。3、出租、出借房产，自义付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

前四条的纳税义务时间同房产税的纳税义务时间相同。

国税发[2003]89号5、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。7、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。土地使用税的减免税优惠条例规定的减免税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。土地使用税的减免税优惠特殊规定：1、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免征税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。2、房地产开发企业建造的商品房用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免土地使用税。3、凡在开征范围内的土地，除直接用于农、林、牧、渔业的按规定免予征税以外，不论是否缴纳农业税，均应照章征收土地使用税。4、对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税；厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。5、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税（不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业）。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。6、对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。土地使用税的纳税申报1、纳税期限

按年征收，分期缴纳。土地使用税按月、季或半年缴纳的，申报纳税期限为月份、季度或半年终了后15日内。（鲁地税函[2008]214号）

2、纳税地点

在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不属于同一市（县）管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。

3、土地使用税申报表的填写

先填写主表，再填写附表土地面积有增减变动的，在申报前向主管税务机关报送房产变动进行备案，避免征管系统出现预警信息。财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知

财税[2006]186号

一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。五、本通知自2007年1月1日起执行。关于继续执行供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知财税[2009]11号

为保障居民供热采暖，经国务院批准，现将三北地区供热企业（以下称供热企业）的增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下：一、自2009年至2010年供暖期期间，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定分别核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。二、自2009年1月1日至2011年6月30日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例划分征免税界限。三、本通知所述供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。四、本通知所称三北地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税【2009】128号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。五、本通知自2009年12月1日起执行。第三部分印花税政策印花税政策

一、印花税的特点二、纳税人三、税目税率表四、印花税的计算缴纳五、减免税优惠六、印花税的处罚印花税的特点

1、征税范围广泛，覆盖面广

2、税率低、税负轻

3、纳税人自行完税贴花“自行”概念：纳税人根据税法，自行计算应纳税额、自行购买印花税票、自行贴花和画销、自行完成纳税义务。印花税的纳税人1、立合同人-------各类合同2、立账簿人-------营业账簿3、立据人----------产权转移书据4、领受人----------权利放可证照5、签订人----------各类电子应税凭证6、使用人-------国外书立或领受，境内使用

不包括保人、证人、鉴定人（第三方）正列举的应税项目

1、购销合同；

2、加工承揽合同；

3、建设工程勘察设计合同；

4、建筑安装工程承包合同；

5、财产租赁合同；

6、货物运输合同；

7、仓储保管合同；

8、借款合同；

9、财产保险合同；

10、技术合同；

11、产权转移书据；

12、营业账簿；

13、权利许可证照(5种）

印花税税目范围税率纳税人1购销合同包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额0.3‰贴花立合同人2加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入0.5‰贴花立合同人3建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同按收取费用0.5‰贴花立合同人4建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额0.3‰贴花立合同人5财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花立合同人6货物运输合同包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输费用0.5‰贴花立合同人7仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储保管费用1‰贴花立合同人8借款合同银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同按借款金额0.05‰贴花立合同人9财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按保险费收入1‰贴花立合同人10技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额0.3‰贴花立合同人11产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按所载金额0.5‰贴花立据人12营业账簿生产、经营用账册记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元立账簿人13权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元领受人确定纳税人时需要注意如果同一应税凭证由两方或双方以上当事人共同签订并各执一份的，双方都是印花税的纳税人，并由各方就所持有的一份各自按全额贴花。当事人的代理人有代理纳税的义务，与纳税人负有同等的纳税责任和义务。按全额计税的合同1.购销合同，按全额计税，没有金额时，按合同所载购、销数量，依照国家牌价或市场价格计算。2.加工承揽合同，受托方提供原材料，对于原材料，如果单列的，按照购销合同，未单列的，从高按照加工。委托方提供原材料，这里的料是不缴纳印花税的。3.建筑安装合同，总包、分包、转包都需要缴纳印花税。4.财产租赁合同，按租赁全额，不能只考虑月租金或年租金。注意合同中的扣减项目1.货物运输合同，不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。2.技术合同，研究开发经费不作为计税依据。3、财产保险合同，不包括所保财产的金额。印花税的几点说明不论合同是否兑现或能否到期兑现，都应当缴纳印花税；单据作为合同使用的，视为应税合同贴花；记载资金的账簿，以实收资本和资本公积的两项合计金额为计税依据。跨年度时，若金额未增加，不缴纳印花税；金额增加的，才缴纳。签订时无法确定计税依据的，先按5元贴花，以后结算时再按实际金额计算后补贴印花。计算的应纳税额不足1角的，免纳印花税；在1角以上的，尾数不满5分的不计，满5分的按1角贴花；财产租赁合同应纳税额超过1角但不满1元的，按1元贴花。多贴印花税票的，不得申请退税或者抵用。印花税的缴纳在书立或领受时贴花。如果合同在国外签订的，在国内使用时贴花。印花税按次缴纳的，在次后1日内入库；印花税按月、季或半年缴纳的，申报纳税期限为月份、季度或半年终了后15日内。

印花税的减免税已缴纳印花税的凭证副本或抄本。但副本或抄本作为正本使用的，应另行贴花。将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农产品收购合同。无息、贴息贷款合同。房产部门与个人订立的用于居住的租房合同。关于印花税违章处罚有关问题的通知

国税发[2004]15号

一、在应纳税凭证上未贴或者少贴印花税票的或者已粘贴在应税凭证上的印花税票未注销或者未画销的，适用《税收征管法》第六十四条的处罚规定。由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处50%----5倍罚款。

二、已贴用的印花税票揭下重用造成未缴或少缴印花税的，适用《税收征管法》第六十三条的处罚规定。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并并处50%----5倍罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、伪造印花税票的，适用《税收征管法实施细则》第九十一条的处罚规定。非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、按期汇总缴纳印花税的纳税人，超过税务机关核定的纳税期限，未缴或少缴印花税款的，视其违章性质，适用《税收征管法》第六十三条或第六十四条的处罚规定，情节严重的，同时撤销其汇缴许可证。

五、纳税人违反以下规定的，适用《税收征管法》第六十条的处罚规定：由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款（一）违反《印花税条例施行细则》第二十三条的规定：“凡汇总缴纳印花税的凭证，应加注税务机关指定的汇缴戳记、编号并装订成册，将已贴印花或者缴款书的一联粘附册后，盖章注销，保存备查”；

（二）违反《印花税条例施行细则》第二十五条的规定："纳税人对纳税凭证应妥善保存。凭证的保存期限，凡国