北京房山区良乡地块初探

北京房山区良乡——部分地块初探2015.10.21一、项目背景

1、良乡镇位于北京西南20公里，房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心，是首都的西南门户。面积69．2平方公里，常住人口11．2万人，下辖40个行政村，28个社区，驻镇中央市区属单位110多家，有企业3930个，商业网点839个。2、良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻六环路，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，合9745亩。规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。目前中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等八所院校将陆续搬到这里，校园建设正在抓紧进行。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区。教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。最终学生规模将超过10万人。3、商品房销售形势良好。1-8月，整个房山区房地产开发企业房屋施工面积为824.4万平方米，同比增长10.9%，其中，本年新开工面积为127.6万平方米，增长0.1%。本年房屋竣工面积为45.9万平方米，下降7.1%。商品房销售面积为114.9万平方米，增长25%；商品房销售额实现168.5亿元，增长22.5%；待售面积为88.7万平方米，增长15.8%。住宅平均售价2万余元。主要的开发单位有：首开、首创、万科、绿地、金隅等。

4、交通情况：京广、京原等多条铁路、京石高速、107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通房山线、京良路、京石高速第二通道等多条直达市区的快速通道已经陆续建成。

二、政策背景房山区发展战略按照建设“三个北京”的要求，房山区确定了“坚持科学发展，坚定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工业化、现代化进程，建设产业友好、生态宜居新房山”的新思路和构建“两轴、三带、五园区”的区域发展新格局。如今,随着北京市发展城市南部地区步伐的加快，房山区通过城市化带动与功能区支撑的“双轮驱动”和改善民生与加快发展的良性互动，加速“三化两区”建设进程，更加紧密地同北京城区连成一体。

“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。“三带”即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以CSD、窦店高端现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区。中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群。西部山区发展带以房山世界地质公园和北京（房山）历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。良乡新城范围东起小清河、北至南水北调线和房山区区界、西面和南面以六环路为界，总面积69平方公里。燕房新城东起大石河右岸、南至长周路、西面和北面为现状燕房地区的行政边界，总面积86平方公里。

按照规划，良乡新城将聚集新城商业中心、文化娱乐中心和客运交通枢纽。由于该区域有军用机场，住宅的容积率限制2.0-2.5左右。

三、项目地块情况（共有七块意向地块）1、位于房山区CSD核心区，区位优势明显，距离北京到良乡的轻轨不足百米，距离京港澳高速公路出口不足3公里，北侧有北师大良乡附中和良乡三中；地块完整南北约500米，东西约260米，土地平整，除北侧有少部分建筑外，其他无拆迁，面积196亩，容积率1.6。该地块已被房山区土地储备中心收储，因政府欠村里征地补偿费8亿元，一直未出让。据中间人介绍，村长拟共同参与开发，以土地补偿款入股。2、北部新城1、2号地，686亩，容积率0.83、73.95亩，容积率1.8。4、高教区10号地94亩，容积率2.565、长阳镇轨道交通地块227亩，容积率1.086、长阳镇北京理工大学4、6号地块，394亩，容积率0.987、房山区琉璃河镇地块面积849亩，容积率0.88四、SWOT分析

优势：良乡总体的区位优势明显，土地及房价近两年上升较快楼面价已达万元左右，房屋平均售价2万元左右。交通系统完善高速、轻轨、国道纵横交错，距离北京新机场约30公里。随着高教区的建成，10万人的涌入及北京相关产业的外溢，房价还有上升的空间。第一块地为首先地块，对方参与共同开发，有利于缓解我方的资金压力，便与政府沟通、协调。劣势：对当地的政府及社会关系不熟悉，与万科、首开等大型房地产开发企业同台竞争，市场需要重新培育，竞争的压力较大。土地单价较高（每亩400—600余万元），资金压力较大。机会：地块平整、没有拆迁的压力；良乡为房山区所在地，资源集中，产业发展优先，大学城为这一新兴城市的发展注入了活力；如发展迅速可以很快开工建设，实现快速周转；与大企业竞争，锻炼队伍，成长较快。威胁：经济处于下行趋势，市场波动较大，项目及品牌的培育需要时间，市场的认知度较慢；合作的变数较大，双方需建立互信。综合分析，良乡处于快速发展的重要时期，建议组织专门人员进行市场调研和深度接触。

以上请总裁审阅。